对购房人的消费者身份的思考

对购房者的消费者身份的思考摘要:商品房买卖如今已成为人人关注的焦点，但是对于购房者的身份问题一直存在争议。本文首先说明商品房属于商品，从消费者的定义来出发对购房者是否属于消费者讨论，为购房者应适用消费者权益保护法提供了前提，继而对消费者权益保护法第49条惩罚性赔偿原则在房地产领域的适用进行讨论。最后，说明了购房者属于消费者并应适用消费者权益保护法对我国法制建设的意义。关键字：商品房 购房者 消费者 惩罚性赔偿从08年到现在，为了保持经济的增长国家出台了一系列刺激信贷投资的政策，在政策的指引下房地产市场一夜之间变得火爆起来，开始了新一轮的快速增长，房屋价格大踏步的增长，一线城市房价居高不下，二线中小城市也步步紧逼。一家人的梦想都要被一套房子所牵绊，不禁让人为之惊恐。剥去感性的外衣用法律人的视角去思考这一社会现象，虽然房屋的价格涨了，人们对它的期望值也越来越高，但房屋的质量和相应的配套设施没有并没有随着价格而增长，甚至有些畸形发展，我想针对以上的问题，我们讨论购房人的消费者身份是十分有必要的。一、商品房及购房者性质的认定。（一）商品房是不是商品。关于商品房是否可以作为商品，不能单单从“商品房”带有“商品”二字中认定。有一部分人认为，商品房是不动产，不是产品质量法的调整对象，所以也不应该受消费者权益保护法的调整，以此断定商品房不是商品的调整对象。我认为这种说法是极其片面的，虽然产品质量法和消费者权益保护法都是保障消费者的合法权益的，但消费者权益保障法中也没有规定不动产不属于商品，这就是承认了不动产作为商品的可能性。所以不能以产品质量法的规定来推断商品房不是商品。从经济学角度分析商品是用来交换，能够满足人们某种需要的劳动产品。商品的基本属性是使用价值和价值，购房者所购买的商品房从商品定义角度来讲开发商建造房子当然是用来交换从而得到利润的，商品本身具备价值，同时房屋又有居住、出租等功能，这又体现了它的使用价值，这说明了商品房也是使用价值和价值的结合体，符合商品的定义。虽然如今商品房的价格居高不下，商品房买卖的程序和付款方式也相对复杂，但是也不能否定其的内在性质，所以商品房具备了商品的一切属性应当是商品。（二）购房者是否具有消费者身份。消费者权益保护法第二条给消费者做了一个定义：消费者是为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务。购房者为生活购买使用商品房，从定义上解释购房者应该属于消费者。但梁慧星先生认为购房者不应属于消费者的范畴，梁先生指出消费者权益保障法制定时，主要针对的问题是市场严重存在的假冒伪劣和短斤缺两的社会问题，并未考虑商品房在内。作为不动产的商品房与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，通过合同法的相关制度可以得到更妥善的处理。 梁慧星.第49条的解释与适用但是笔者认为，从消费者的法律特征来看，消费者的消费性质属于生活消费，消费者的消费客体是商品和服务，消费者的消费方式主要是都买使用商品和接受服务，消费者的消费主体是自然人。 陈耀东.商品房买卖法律问题专论P127北京：法律出版社从这一标准来看大多数购买房屋属于生活消费，购买的商品房也属于商品，绝大多数的购房人是自然人。因此，购房者应为消费者。对于梁慧星先生所说的通过合同法来规制购房人与开放商之间的矛盾或许有失公平，合同法毕竟是调整平等主体之间纠纷的法律规定，它假设双方都是强有力的智者，但在现实生活中，面对恶劣的市场条件购房者与开发商之间的实力比较悬殊，开发商或地产公司是绝对的强势，经营者完全有可能为了追求更高的利润来损害购房者的利益，适用合同法的有关规定对弱势的购房者一方明显的不公平。其实早在2001年实施的福建省房屋消费者权益保护条例第一条已经将购房者列为消费者，明确指出：“为保护房屋消费者的合法权益。”福建省房屋消费者权益保护条例所以，在现阶段房地产法还不够完善的情况下应该把购房者列入消费者的扩大解释利用消费者权益保障法对消费者进行保护，这样才能更好的保障购房者的合法权益，也符合法律保护弱者的原则。二、惩罚性赔偿的适用。我们研究商品房是不是商品，购房者是不是消费者的本意并不在此，而是在于研究商品房买卖关系，因为如果商品房买卖中的商品房属于商品，购房者属于消费者那么就有适用消费者权益保障法的可能，适用消费者权益保障法就会有惩罚性赔偿的原则，这才是我们研究的目的所在。有一种说法认为：商品房买卖合同金额巨大动辄数十万、上百万，如判决惩罚性赔偿将导致双方利害关系的明显失衡。 梁慧星.为中国民法典而奋斗P239.北京：法律出版社但是我们不能从他的特殊性来否定了商品房的本质属性，诚然商品房标的的价值高，无论是设计、建筑、使用的周期相对较长，但这恰恰说明了应该给予商品房消费者更高程度的保护。试想，消费者倾其一生积蓄购买一套住房遭到了黑心经营者的欺诈却得不到消费者权益保护法的救济，而黑心的经营者最多也只是承担违约责任，不需要支付惩罚性赔偿金，最终的结果就是使经营者有恃无恐，肆意妄为。受损失的还是那些购房的消费者和房地产市场的经营秩序。消费者权益保障法第49条规定经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。我们不难看到规定全面的惩罚性赔偿应当坚持以欺诈作为必要条件，所谓欺诈我认为应该借鉴民法中的解释即一方当事人告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真相，诱使对方作出错误的意思表示，可以认定为欺诈。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第68条行为人在作出欺诈行为时应为故意，若为非故意不应认定为欺诈。具体体现在房地产买卖中的欺诈行为主要是房地产开发商故意向消费者虚假的信息或者隐瞒真实情况，诱使消费者与其签订房屋买卖合同，致使消费者产生错误的判断，从而作出错误的意思表示，使消费者的合法利益受到损失的行为。这些行为主要包括故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实供需家的预售房屋许可证；故意隐瞒所出售的房屋的商品房已经抵押的事实；故意隐瞒所出售的房屋已经卖出给第三人的事实；故意隐瞒所出售的房屋主体结构存在严重质量瑕疵的；故意隐瞒所出售房屋面积与合同约定面积存在严重误差的等等。这些问题都应属于欺诈行为，应适用消费者权益保护法第49条的惩罚性赔偿的规定。三、对于认定购房者消费者身份的法律意义。虽然房地产行业现在仍然是保证我国经济发展的重要行业，国家也给予了房地产也一定的优惠。但权利永远不能超出社会的经济结构以及由经济结构所制约的社会的文化发展。 马克思恩格斯选集第3卷第12页，1972年版毕竟我国是社会主义国家，我们还要以满足人民日益增长的物质文化需求作为目标，而房屋恰恰就是关系人民生活的关键，所以购房者的消费者身份关系到了购房者消费者权利的行使，是法律应当优先保护的基础性权力。有人说如果适用惩罚性赔偿有可能会增加开发企业和购房消费者之间的矛盾而且房地产的金额较大，惩罚性赔偿对房地产开发企业不公平。其实，笔者认为，这样恰恰使房贷产开发企业与消费者之间回到了一个公平的状态，现在消费者与房地产开发企业之间进行的是一场不公平的博弈，房地产开发企业地位比消费者高，信息来源比消费者丰富，所以消费者处于明显的不利地位。在这种情况下，那种完全以私法上意思自治为基础的法律调控制度对于消费者而言非但不能作到公平不倚，反而会放任对消费者利益的侵害。 董安生中国民法总论 P141吉林人民出版社所以说，确立购房者的消费者地位是在法律上的一个突破，使欺诈的行为人的欺诈成本大大提高，使他们丧失了实施欺诈行为的经济基础，能够更好的维护购房消费者的根本权益，可以使已经受到不法侵害的消费者得到公平的待遇，而且对那些打算实施不法行为的房地产开发企业而言，当他们面对严厉的法律制裁时也要三思而后行。同时，购房消费者也可以采取积极的方式与房地产开发中的欺诈行为作斗争，因为他们有了消费者权益保护法第49条这一有力的武器，有效地节制商品房买卖中的欺诈等违背市场经济公平诚信原则的行为。社会生产与消费的分离和对立致使消费者在与生产者的交换关系中普遍处以不利地位，维护经济正义和保障人权必然成为各国消费者权益保护法最基本的价值取向。 宁立志 许多奇试论消费者权益保护法的价值趋向载于法学评论1999年第四期其实我们既然承认了购房消费者的弱势地位就应该通过立法、行政规定来给予特殊保护，从而弥补其弱势地位，保证房地产开发企业与消费者之间的利益平衡，逐渐消除房地产市场中的欺诈行为，最终达到使房地产市场健康有序的发展的目的，实现真正意义上法律的公平正义，这样既可以维护消费者的合法权益，也可以保证经营