金龙商业城前期物业管理方案.doc

金 龙 商 业 城前 期 物 业 管 理 方 案来宾市鸿福物业管理有限公司目 录 一、 前言2二、 物业管理模式2（一）、物业管理架构2（二）、物业管理人员配备3三、 管理内容3四、 管理规章制度3五、 物业管理费用收支预算表5六、 装修及施工管理6七、 出入及治安管理6八、 交通车辆管理7九、 公共设施设备维护管理9十、 绿化养护管理10十一、 物业档案的建立与管理11十二、 消防安全管理12十三、 环境和卫生管理13一、 前言服务宗旨业主至上、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。二、物业管理模式（一）、物业管理架构金龙商业城物业服务中心秩序、车管班保洁、绿化班设备管理班物业总公司财务部金龙商业城物业服务中心主要工作职责：1、对我物业总公司负责；2、负责金龙商业城的各项物业管理和服务的策划，实施工作；秩序、车管班：1、对金龙商业城物业服务中心负责；2、负责金龙商业城的秩序维护、消防安全和车场，车辆的安全、交通管理工作；绿化、保洁班：1、对金龙商业城物业服务中心负责；2、负责金龙商业城的公共区域卫生保洁，红线图范围内绿化养护工作；财务部：1、对金龙商业城物业服务中心负责；2、负责金龙商业城的财务工作（包括收支预算、报表，征收和支付各类费用）；设备管理班：1、对金龙商业城物业服务中心负责；2、负责金龙商业城的的公共区域设施设备检查维护，公共设施设备运行检查，维修维护工作；（二）人员配备情况1、金龙商业城物业服务中心：物业主管1人，物业助理1人。2、秩序、车管班：班员人。3、绿化、保洁班：绿化工1人，保洁员人。4、财务部：出纳1人，会计1人、4、设备管理班：管理维修员人。总计人。 三、管理内容 在接管金龙商业城物业后，我们将就下列事项进行管理：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等；3、物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生，包括公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、业主或使用人装修管理工作；9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；12、积极配合金龙商业城的销售。四、管理规章制度规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则， 其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。1、公众制度（1） 业户手册（2） 业主公约（3） 装修管理规定（4） 装修管理协议（5） 装修人员管理规定（6） 出入物品管理规定（7） 安全管理规定（8） 消防管理规定（9） 清洁卫生管理规定（10） 园林绿化管理规定2、岗位职责（1） 物业经理岗位职责（2） 物业助理岗位职责（3） 清洁员岗位职责（4） 绿化工岗位职责（5） 秩序维护员岗位职责（6） 财务会计岗位职责（7） 财务出纳岗位职责（8） 管理维修员岗位职责3、运作管理制度（1） 各部门月工作计划及总结制度（2） 员工培训制度（3） 内部财务管理制度（4） 档案资料管理制度（5） 值班管理制度（6） 公共用品申请、购买、领用制度（7） 接待投诉处理及回访制度（8） 维修回访制度（9） 配电房管理制度（10） 物业防火安全检查制度（11） 大厦应急灭火抢救方案（12） 物业管理运作流程（13） 业户投诉处理程序（14） 业户入住工作程序（15） 业户入住装修管理工作程序（16） 物业管理档案建立工作程序（17） 公共设施维修、养护工作程序（18） 安全管理工作程序（19） 消防应急处理工作程序（20） 园林绿化管理工作程序（21） 清洁管理工作程序（22） 社区文化开展工作程序（23） 员工手册（24） 管理人员文明服务准则（25） 员工办公制度4、员工培训考核制度（1） 新员工入职培训制度（2） 员工工作考核及奖罚制度（3） 业户意见月上访统计表（4） 员工违章违纪处理意见申报表五、物业管理费用收支预算表1、物业管理费用收取预算表序号收费项目月收入（元）年收入（元）备注1商业物业管理费2住宅物业管理费合计2、物业管理费用开支预算表序号支出项目月支出（元）年支出（元）备注1员工薪金2员工保险福利3公共设施设备日常运行和维护费4绿化养护费5清洁卫生费6秩序维护费7物业管理办公费8公共区域保险费9固定资产折旧费10公共水电费11公司合理利润12法定税金13合计（因为现无具体数据，所以暂时不给予具体开支费用数据）六、装修及施工管理为了加强本物业住宅及商铺的室内装饰装修管理，规范装修行为，为维护本物业的公共安全和全体业主（物业使用人）的合法权益，保障金龙商业城公共设施设备的正常使用，楼宇安全和房屋外观的统一美观，根据国家有关法律、法规以及金龙商业城的实际情况特定本管理方案：1、签于金龙商业城的情况，为保证住房和施工两不误，消防安全隐患，应把正在施工的现场和住房隔离，避免秩序混乱。2、任何施工队进入本物业施工，都要接受资质审核，物业内装修实行凭装修申请审批表进场和施工人员凭出入证进出制度，各施工队必须加强内部管理不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工各工人要证件齐全。装修期限：中小工程为30天，较大工程为60天，最长不超过90天。如确实需要延期，应到物业管理公司办理延期手续。3、施工时间：小区尚未有业主入住时每日装修施工时间不限制。业主已开始入住的每日装修施工时间为：上午8：0012：00，下午15：0019：00（冬季14：3018：30），节假日及周六、日静音施工，不得进行散发刺激气味的作业；在重大的节日如元旦、春节或国庆节，一般是不允许施工。超过施工时间，物业公司有权责令停工，如不听从劝阻将扣留、没收工具或停水、停电，在节假日施工应注意严禁发出噪音，以免打扰住户的正常休息。4、施工过程哟啊注意及时将装修垃圾装袋后放置于楼外指定地点，楼梯、过道、天台、道路及其他公共场所不得作为加工或堆放材料、垃圾的地方。装修过程中不得损坏公用设施设备，保持公用地面，墙面完好和整洁。5、各业主在装修期间须无条件的接受物业管理公司工作人员不定期、不定时的对装修进行检查、监督。6、装修时严禁在厨房、厕所清洗灰浆桶、砖刀等，以免造成下水道堵塞。7、装修期间，严禁动用明火或使用易燃易爆物品，如：电焊，煤气瓶等，如确实施工需要的，须报物业管理公司审批，并在采取有关防范措施后方可使用。8、物业管理公司对违反本规定者，可视情节轻重，作如下处理：说服劝告、责令恢复原状、责令停工、赔偿经济损失，追究法律责任。七、出入及治安管理1、本物业内的住户要积极配合物业管理人员，搞好本物业的安全出入管理工作。2、住户发现形迹可疑的人，业主或物业使用人都有义务和责任上前询问，并同时向物业管理人员报告。3、本物业内一旦发生偷盗等恶性案件，住户应立刻报告物业管理公司并保护现场，协现公安人员破案。4、小区范围内实行24小时秩序员巡逻，热情为业主服务。5、凡进入小区的人员必须服从和遵守小区管理规定。接受秩序员正常、合理的查询。6、本物业内严禁一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。如：严禁携带枪支、弹药、易爆、剧毒物品进入本物业。严禁在物业内聚众赌博、打架、斗殴、卖淫、嫖娼、吸毒、贩毒，一经发现，将报告公安部门按有关规定处理。7、各住户应认真填报常住人口登记表。8、住户和来访人员不得携带易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入本物业。9、为保证住户利益，凡住户携带较大件如手提箱、包装箱等物品出门，需先填写有物业管理公司或业主印章的货物出入证，并出示本人身份证原件，然后交物业管理公司核实，由保安人员验证后方可出门，以便有效的保护住户的利益。10、流动人员、暂住人员入住前应持有效证件到物业管理公司登记。11、物业管理公司工作人员有权对违反物业管理规定的行为进行检查、纠正；若工作人员有违法、违纪、违章或无礼、刁难住户等现象，住户可通过各种方式及时向物业管理公司负责人投诉。12、以上规定均为保障住户安全而定，敬请住户配合并告知家人、亲友，以免工作人员正在执行上述规定时发生尴尬场面。注：业主或物业使用人搬离本物业时，应提前两天告知物业管理公司，并结清相关费用，凭物业管理公司的放行手续出入八、交通车辆管理为充分利用和管理好本物业车辆停放场地，保持交通道路顺畅及停车环境，有效地为住户服务，维护车主的利益，根据国家有关法律法规，特制定本管理公约。1、物业停车场实行统一管理。物业停车场车位实行有偿使用物业管理公司不承担保管义务。住户停放车辆需按规定进行交费，并在物业管理部进行登记及领取车位使用证，并严格遵守停车场的有关管理规定。车位使用停车费收取请按规定向物业管理公司付款。2、车主须凭物业的证/卡进入停车场。车辆出入停车场时，请车主出示，以便停车场管理员易于检核，证为一车一证/卡制，不得转借涂改、伪造。车辆进出停车场时，管理人员认证/卡对车，车位证与车辆牌号不符者，禁止车辆进入，所以请车主/司机认真保管该证/卡并随身携带。3、凡证如有丢失损坏，本物业管理公司无义务承担任何调查证明，当事人应立即告知物业管理公司并提出书面申请补证，并交纳工本费及其它相关费用，所遗失的证件作废，否则由此产生的任 何后果将由车主负责。4、车辆停放驶离：车辆进入时，司机须向管理人员出示该车的有效证件。车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，请勿妨碍其他车辆出入。请勿对他人或其他车辆，做出有可能危险的行为。车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理人员出示有效证件，管理人员核对牌号相符，并交纳或扣除相关费用后，方可驶离。不服从指挥、乱停放车辆的住户将按照交通有关规定承担违约责任。5、进入停车场内时，车速不得超过时速5公里/小时。所有外来车辆不经物业管理公司许可不得进入本物业。6、请勿放置贵重物品、重要文件在车辆内，离车时请锁好门窗，否则所造成的损失均由车主自负。7、停车场内不准吸烟，不准携带有危险性、易燃性的物品，不得在车场内焚烧各种废弃物。8、超重、超长的车辆（含2.5吨以上货车）不得进入停车场。9、车辆不得在停车场内维修、加油、清洗、清扫车上杂物于地面。10、不准在停车场内起卸或堆放物货。漏油车辆不许进入停车场。11、所有盛载物品之车辆若无物品来源证明，管理人员将拒绝放行。12、物业管理公司有权在需要时将物业内交通改道，或临时封闭道路。13、任何车辆如触犯管理公约或损坏本物业内物业，管理人员有权对事件做出必要的处理扩追究肇事者经济责任，严重时提交公安部门处理。14、进入本物业停车场的所有车辆不允许有任何原因的冲栏行为，对于冲栏行为，将按破坏、盗车嫌疑坚决予以扣车进行调查、索赔、关公安机关处理。管理人员有权视实际情况拒绝任何冲栏车辆进入本物业。15、对违规行车和违规停泊车辆的人士，物业管理公司有权劝喻、警告、加锁、拖车或请交警部门协助处理，由此而造成的损失一概由车主负责。16、各产权人及使用人除紧急情况外，不准破坏和擅自使用车场内的消防设施和器材。如有损坏或撞毁本停车场内的任何设施损坏者必须照价赔偿。17、根据物业管理条例有关规定，本停车场只提供停车位使用，不承担车辆保管和保险责任，车主/司机应自行购买保险，本停车场不负责任何财物或人身损失或其财产的损失。如车主有特殊保险需要，可另行协商收费标准，签暑协议。18、所有驾驶者均不准：（1）随意鸣笛。（2）停放于两个车位中间。（3）在一个车位内停放多于一辆车。（4）停车车位只限停泊车辆，不得作其他用途或存放杂物。19、进入物业车辆须遵守物业车辆管理制度，接受管理人员的指挥，违章追讨相关责任。20、物业管理公司保留对不遵守本交通管理公约或违反国家法例的车辆上锁，该车辆车主需要负责全部有关费用，物业管理公司有权做出调整而毋须事先通知。21、停放车辆者出现碰撞事故，由涉及双方进行妥善处理。22、凡进入本物业的车辆应注意不得损坏路面、绿化树木、房屋公用设施，以及不得损坏或移动路牌和交通标志，否则车主必须照价赔偿。23、车主如发现有可疑人物在车场停留请速通知物业管理公司。24、停车场车位使用收费标准，执照来宾市有关停车场收费标准执行。25、物业管理公司保留修改或增删此协议的权力，按实际需要调整。、九、公共设施设备维护管理1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设、备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。2建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。3有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。4对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办5特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。7对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。8公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。9建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少一次，有巡视记录。中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。10每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。11设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度。12保证载人电梯日夜24小时正常运行。13消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。、十、绿化养护管理1雇请专业人员实施绿化养护管理。2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3定期清除绿地杂草、杂物。4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5适时喷洒药物，预防病虫害。十一、物业档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范的档案管理能有效地为楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。物业管理的档案建立与管理必须采用先进电子计算机技术，通过档案“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，达到资源共享、合理利用的目的。我们拟对小区内所有物业管理服务的项目采取标准化、制度化的管理原则，进行系统化处理、智能化运用，由具有专业素质的管理人员进行管理。（一）、档案管理运作环节 1、资料的收集 （1）设立档案库，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。 （2）从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，物业构成的方方面面资源都要进行资料收集。 2、资料分类整理 收集后的所有信息集中整理。根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。 3、资料归档管理 （1）拟采用原始档案和电脑档案双轨制进行资料的归档管理。 （2）档案分类组卷考虑小区管理实际科学细分，按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存。 （3）档案的出库必须登记后方可借出；入库时，须进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。及时收回在外文件，严防文件的流失。 （4）严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，确保文件的安全。 （5）加强档案的安全管理，配置消防器材，档案柜、锁条例防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。 4、档案的运用 采用科学检查及多媒体查询的方法，随时可以查阅调用所有管理资料如客户资料、装修资料、财务状况等，文件目录条理清晰，便于档案使用查询、工作的监督和检查。（二）、档案资料分类接管移交档案资料： （1） 红线图、总平面图 （2）竣工图： 单晶体建筑、结构、竣工图 消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图 （3）房屋、消防、燃气竣工验收证明书 （4）供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书及其设备技术资料 （5）绿化工程竣工图 （6）其他技术资料（智能化设备）管理处自建档案资料：1、物业资料（1）服务区基本资料（2） 分区资料（3）商业网点资料（4）娱乐设施资料2、客户资料（1）客户入住资料（合同、入住通知单、管理公约、装修申请、验房表、费用托收协议等）（2）客户室内维修档案3、日常管理资料（1） 值班表（2）交接班记录表（3） 小区搬出（入）物品登记（4） 日常事务巡视记录（5） 事务回访登记表4、车辆管理资料（1）车辆详细资料（2）车位使用协议5、装修资料（1）装修申请表（2）装修工程队安全责任书（3） 临时施工人员登记表（4）施工单位营业执照（5）消防责任书6、维修资料（1）维修登记表（2）维修服务派工单（3）维修回访记录（4）公共设施维修记录7、治安管理资料（1）日常巡查记录、交接班记录、值班记录（2）查岗记录、闭路电视监控系统录像带（3）物资搬运放行记录、紧急事件处理记录8、设备管理资料（1）公用设施保养维修记录（2）机电设备保养维修运行记录（3）设备分承包方维修保养记录（4）设备检查记录9、社区文化资料（1）各项活动计划及实话记录（2）社区文化活动图片及录像记录（3）新闻传媒报导10、员工管理资料（1）员工个人资料、入职表格（2）业绩考核及奖惩记录11、培训资料（1）各项培训计划及实施记录（2）培训考核记录（3）外出考评及参加演练记录12、客户反馈资料（1）服务质量回访记录表（2）意见调查、统计记录（3）投诉及处理记录表13、行政文件资料（1）政府部门文件（2）物业公司文件（3）管理处规章制度、通知、通报等文件（4）管理处荣誉一览表（5）管理处接待来访参观记录表十二、消防安全管理为了加强消防安全工作，保护公共财产的广大住户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法和来宾市有关消防管理规定，特制定本公约。敬请各业主和用户认真阅读下列条款，并自觉遵守。1、防火责任制，各住户为本自用部位当然责任人，负责做好各自所属范围内的防火安全工作。2、消防区及楼梯、走道、出口、卷帘门、消防前室、电梯前室、安全防火门附近及疏散通道、逃生天台等处必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用封堵，严禁在消防通道内停放车辆及堆放物品。3、住户不得损坏消防设备和器材，严禁动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标志、报警装置、灭火设施设备。4、物业公共场地不得燃烧香火纸张、织物、纤维、木制品及其他废弃物品。物业严禁私自经营、储存和燃放烟花爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃易爆危险品。教育自家儿童切勿玩火。5、遵守安全用电管理规定，使用符合标准的电器，严禁超负荷使用电器，严禁乱拉、乱搭电线。6、住户