项目规划建议.ppt

,七台河矿务局地块规划建议,这里是房地产市场标杆聚集区,这里将有名校榜样社区,这里是矿区职工的聚集区,这里将有市场中 性价比最高的产品,地块卫星图,一、项目地块分析,优势：,地块周边的建筑环境一般，为本项目提供了塑造品质产品的利好条件。 三面临街的校区商服配套达到最佳的经济效益。 不多的动迁户，回迁面积少，容易的安置，不会影响小区的品质。 该区域适宜规划打造高端住宅小区，公寓产品搭配满足区域不同客群需求。 紧邻实验高中，直接吸纳目标客群和校区概念。 后发项目可借鉴周边项目的成功经验，做到扬长避短。,劣势：,地块南侧紧临铁道线，居住环境遭到相对影响。 周边环境较差，配套缺乏，居住人群稀少、无商业氛围。 周边客群的消费能力偏弱，对未来本项目销售价格会有不利的影响。 市场对本区域内的交通便利性有着相对的制约性，对未来我们推出的产品、价格提出了如何顺应市场的要求。,机会：,片区内，多个陈旧住宅区和多个大型企业及矿务局汇聚，本项目紧邻高校学府，吸纳周边人文层次客群及大量的企业高端团购客户。 项目标新立异，打造色彩清新的地中海托斯卡纳风格，配以精致庭院式景观布局，高素质的人文社区，具有开发高端项目的的机会。 具有创新和升级城市居住水平的机会，做标杆。 常规高端项目不具备跳脱优势，项目在树立高端形象的同时必须降低区域环境的抗性，寻求差异化，规避激烈竞争并最大程度实现土地价值,威胁：,区域市场内明年大量房源变现，导致客户区域性分流。 国家信贷政策趋紧，提高置业了门槛，审批条件更加严格苛刻。 国家宏观调控政策，形成浓厚观望氛围，影响置业需求。 速度决定生死！ 施工 销售 入住 回款 传播 。,对策：,全面提升体验售房的手段，在售楼处、样板间、体验区就做好前期工作，给来访客户耳目一新的感觉，提高客户的购买欲望和置业信心。 在建筑立面和户型设计上精益求精，做到同品质项目中鹤立鸡群，确立市场竞争优势。 充分运用现代传播渠道的快捷、准确、互动的优势，结合传统媒体及在周边项目设立拦截广告的运用，快速积累有效客户。 深度挖掘县、乡、村的意向客户，设立乡村看房直通车，并采取措施为购学区房客群降低支付门槛。 针对周边机构做好团购前期工作。 打造小区内的景观规划布局要比竞争各案的景观资源有了更多的可塑空间；以此弥补南侧铁路线所带给本项目的的缺陷；,二、项目周边房地产市场分析,除价格外，购房时最看重的因素 购房时，除价格外交通便捷、小区地理位置、大中庭绿化、建筑质量和商业配套是被访者最看重的因素。,潜在物业需求调研,理想户型三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅 理想户型结构以三房和两房为主，其中又以三室两厅两卫的需求度最高，达总量的55%；其次是两室两厅一卫和三室两厅一卫。,空间形式趋向于平层，热衷于灰空间的赠送 在对灰色空间的选择上，多数都选择可变卧室阳台；选择宽敞的阳台和入户花园的被访者也分别占到了总样本29%和18%的比例。,受访者能承受的单价 因被访者选择物业类型不同，其可承受的单价从3200元/到4200元/不等，主要集中在3600-4000元/，总体平均单价为4000元/。,受访者能承受的总价 被访问者可承受最高总价从25-52万/套不等，主要集中在31-50万/套.总体平均可承受总价为45万/套. 注：从以往的调查经验中我们了解到，通常访问者在被问及与收入和价格有关的问题时，其回答都会有所保留，因此实际可承受价格可在此基础上上浮15-20%。,现状概述： 住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套，商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右，热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激烈。住宅均价约3000/左右。 商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。 车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。 如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。 结 论： 1、住宅、商业、车库、存量相对当地市场较大。 2、住宅产品同品类无重大差别、只能以价格主导市场。 3、商业受当地人口数量与消费水平限制、商业空置率高、无统一招商，靠市场自主消化周期过长。 所以，本项目消量与价格想要有所突破，必须要在产品上有所创新，才能吸引本地有限的客户群体。如果还是普通平层、商业无统一招商、只能注定去化缓慢。,三、规划建议,项目位于山湖路实验高中南侧，地块规整，且项目南侧紧邻铁路干线，因此设计时采用大量绿化隔离，将噪音及视觉影响降到最低。采用色彩明快、灵动线条的地中海建筑风格，注重建筑外立面的打造，在视觉上与景观形成和谐统一，通过建筑缓冲，最大化提升户型、通风、采光及利用率，景观以绿植及水景主体为核心，实现该项目与同区域其他楼盘的差异化，体现高端居住品质的内涵。,本案,商业及行政区,交通枢纽,学区,“地段+景观+空间+生活+人文”要素组合,重要特质,板块价值,交通价值,地段价值,人文价值,配套价值,地处山湖路实验高中校区，七煤集团对面，南部城区核心区域。,项目地有公交车站，项目东侧车行3分钟到达公交客运总站，交通通达性强。,地块东临城市主干线山湖路，北行到达城市商业中心及行政核心，南侧直行及达到308省道公路。,周边配套暂时较为缺乏，但却是七台河市学区房及七煤集团 生活聚集区，做专业化区域消费市场。,规划要点,项目北侧为幼儿园及实验高中，属于七台河重点学区。,在凸显项目价值的思路下，本项目核心价值主要分为： 现有核心价值 和 可创造的核心价值 现有核心价值： 区域价值重点学区及大企业生活聚集中心背景；而且得到市民公认。 项目价值“人文、高端、出新”的稀缺资源，海尔等品牌价值导入。 可创造的核心价值： 项目标杆性定位、领跑七台河市场新居住理念的错位竞争； 产品创新、服务创新、销售创新所形成的差异化竞争。,项目核心价值导向的三个定位方向： 说品牌：海尔智能 依靠海尔智能家居品牌，突出项目开发公司的强大实力背景，建立项目在市场上的“领跑者地位”，充分挖掘健康居住理念； 道资源：城市中央 放大和凸现本案所拥有的稀缺资源和区域未来生活配套资源，充分利用“地处交通要道”打造高尚人居环境，作为健康社区、生态生活样板示范项目，同时强调项目处于老城区的地段优势，以及地处城市“人文润泽”的优势，建立项目”宜居中心、健康养生中心、人文学区中心、名企员工聚集中心“的复合型地标地位； 优产品：做富足之气 通过产品创新、户型创新、配套附加创新、绿化创新、销售体验创新等手段，切实的实现产品在市场的独特优势，顺应市场普遍攀比的消费心理，赢得客群。,分析学区房的看重点趋向 结论： 普遍对学区房的概念认识是挨着学校，享受教育指标，同时考虑房子的价格，关注度及追捧热度逐年递增。,核心目标： 以本案开发带动区域成熟进度，通过高性价比的创新产品，以较高端的产品形象，实现快销热销，强化消费者、实现项目在市场品牌价值的建立与传播。,总平面布局示意图,本项目产品规划为：高层、精装公寓、校区服务型底商 2栋精装公寓紧邻实验高中，商铺以“U”型分布在项目的东西及南侧区域,以微坡植被种植手法打造出植被的层次感，营造出高低错落的复合视觉体验；通过拉伸视觉宽度，弱化对建筑体的关注，减少空间紧促感。 构建出“乔木灌木花丛草皮”的四重复合植被体系，利用层次变化营造高低错落的观感效果，增加视觉宽度和深度，道路体系与植被的自然融合。,1、精致主入口及景观主轴,景观设计中尽量以层次绿化、格调布局为主，来体现项目的景观品位。景观设计注重成本控制，大体量的水景尽量避免。,2、主入口设置拱门、钟楼、花坛，可将保安岗亭也设计为西班牙式风格，以突出整体品质感。,在产品风格方面，建议托斯卡纳风格建筑： 1、现阶段区域市场逐渐发展，客群多喜明亮整洁且线条风格硬朗的建筑风格； 2、出彩的地中海式建筑，需要较好的园林景观配合，才能营造较美的地中海风格； 3、市场暂未出现过现代化智能社区，如规划托斯卡纳建筑风格，且科技感十足的产品配套，必定引爆市场。,本案外立面以风格十足的“托斯卡纳”为主,1、托斯卡纳风格操作较为简单，风格容易形成 2、能体现出项目的标新立异，符合目前市场消费需求 3、符合市场高端客群彰显身份、地位的心理需求,规划特点,风格表现,建筑 外观,暖色调：涂料与面材以暖黄色调为主，墙体大多以黄色系原石色，房子的红瓦坡屋顶可以彰显意大利乡村风情的亲和力,建筑风格： 风格特点采取质朴温暖的色彩，建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵和奋发向上的精神面貌，既醒目又不过分张扬。 设计要素： 在建筑中融入了阳光和活力，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。外表有鲜艳明亮的色彩，或黄或白；有圆拱形的门廊或窗户；屋顶坡度较缓；屋面上有红色陶瓦筒覆盖，屋顶与外墙的结合处还有波纹形的装饰，使建筑更显灵动。,四、产品建议,3 新,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求,3、新消费：资源新、品牌新、服务新、生活理念新,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,1、在住宅中增加精装修公寓产品，且目前市场上此类产品因性价比高，总价低，精装修省时省力，针对校区的优势产品，较为畅销。,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,2、 市场产品相对单一，忽略了相对居住感受，中规中矩，没有新奇特项目。本项目应参考托斯卡纳建筑规划方式，在顶层部分规划可赠送的露台或阳台，其他标准层应赠送飘窗，以满足客户少花钱，多得面积的心理。,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,3、户型方面，应缩短进深，增加开间，真正做出市场首例“宽house”，这样的产品居住体验更高，采光更好。,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,4、侧重“采光”问题，产品中采用“全明户型”的不在少数，说明客户对“全明户型”比较青睐，只要处理好冬季保温问题，尽量规划采光系数较高的户型，也可大胆增加落地窗的面积。,1、新产品：造型新、风格新、户型新、格局新,5、规划短进深产品，“小两居”产品，面积在75-90区间；“小三居”产品，面积控制在95-110；规划“大三居”面积在120-130，且主卧有衣帽间、主卧卫生间的产品，我们将在小区景观最好的位置，规划出一栋“楼王”或“典藏楼王”，将最好的产品呈献给对居住品质要求高、有一定经济实力的购房者。,2、新体验：销售模式新体验、消费目的新需求,市场已售和在售项目中，多数为坐式静态销售，销售模式过于传统，且市场几乎没有楼盘带样板区和体验空间。因此，在本项目开售前