毕业设计（论文）-泰裕广场项目经济评价.doc

成人高等教育 毕业设计（论文）题 目 “泰裕广场”项目经济评价 学 院 专 业 工程管理（造价方向）年 级 姓 名 指导教师 （2016年 06 月） 广东工业大学继续教育学院制第34页毕业设计（论文）任务书标题：“泰裕广场”项目经济评价 【论文摘要】十八大明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化同步发展。但总的来说，在快速发展的新型城镇化战略实施下，三四线城市将迎来城市规划、产业引进、政策资金的发展利好。新型城镇化的核心是以人为本，随着农业转移人口市民化进程的持续推进，无论是从农村到城市的转移，还是不同城市间的转移，都必然扩大对住房这种基本生活资料的需求规模。对于调控常态化的楼市而言，城镇化作为发展经济的重要引擎，被视作发展房地产的最大潜力。业界普遍认为，城市化进程的加快、城市人口的增加，从土地释放、基础建设到住房需求，尤其是每年1000多万农民转变为城镇居民，这将为房地产带来坚实的需求支撑和重大的发展机遇项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。【关键词】：城镇化 、分析、成本控制、风险、比较 、评价目 录一、项目背景1二、项目概况2三、建设规模及功能标准33.1 建筑面积和内容33.2 功能设施标准33.3 总体规划布局53.4 建筑方案设计6四、市场分析与营销策略104.1当前住宅市场现状104.2汕尾市四大优势凸显发展潜力104.3汕尾市商品房现状与市场需求114.4 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段12五、污染防治措施及建议135.1 施工扬尘的防治污染措施135.2.建筑施工噪声的污染防治措施13六、经济效益分析 财务评价156.1用款计划156.2投资估算156.3资金筹措166.4贷款条件176.5税费率186.6销售与出租计划186.7财务分析186.8评估结论31七、风险分析及对策337.1 市场风险分析337.2 经营管理风险分析337.3 金融财务风险分析33八、项目结论及建议348.1 项目结论348.2 项目存在问题及建议34一、 项目背景作为新型城镇化战略的主战场，三四线城市及部分中心城镇，在城镇化过程中，将成为政策、资金的密集区，释放大量土地，产生很多需求和机会，带来房地产企业的发展机遇，包括一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。与此同时，三四线城市虽然有机会，但也有风险。一方面由于本轮调控的影响，部分三四线城市已存在巨大库存的风险。另一方面由于中国经济发展的不平衡，部分缺乏经济活力支撑的三四线城市，不具备对外来人口的吸附能力，其市场需求规模相对有限。一旦在城镇化推进当中，片面注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、相关产业发展不够，就意味着要面临供应过剩、楼市崩盘的风险。但总的来说，在快速发展的新型城镇化战略实施下，三四线城市将迎来城市规划、产业引进、政策资金的发展利好。巨大供应的风险之下，部分三四线城市也存在供应量巨大和高品质楼盘缺乏并存的市场状况。风险之下，机遇大于风险。因此，对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。尤其是三四线城市在城镇化过程中所释放出的巨量居住需求，将是迎来行业转型升级、市场成熟发展的一个黄金机遇期。二、项目概况(1)项目名称：陆河泰裕广场(2)建设地点：陆河县河田镇陆河大道(3)建设单位：陆河泰裕商业投资有限公司(4)设计单位：深圳市联合创艺建筑设计有限公司(5)经营范围：房地产开发【凭资质证书有效期内经营】；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业【不含专营、专卖、专控商品】。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。(6)企业性质：有限责任公司(自然人投资或控股)(7)资质等级：房屋建筑施工总承包二级(8)企业概况：陆河泰裕商业投资有限公司成立于2013-10-29，企业地址位于陆河县城陆河大道1号一楼，注册资本2000 万人民币。经过多年的努力，公司已发展成为具有房屋建筑施工总承包二级，并正在积极地进行升级转型，以求取得加速发展。 (9)工程概况：该项目位于陆河县河田镇陆河大道，项目总投资12391万元,占地面积3996，建筑占地面积2505.67，绿化面积1238.76，总建筑面积为52678.67，计容积率建筑面积38839.99，其中住宅楼（6-28层）建筑面积31103.36，住宅楼裙房建筑面积4955.4；不计容积率建筑面积13838.68，其中住宅楼裙房建筑面积3877.74，负一层地下室建筑面积4400.00，负二层地下室建筑面积3425.40；建筑密度61.92，容积率9.72，绿化率31。本项目拟建2栋住宅楼（6-28层），住宅户数184套，停车总数量267辆。项目配备1台柴油机功率为100千瓦/台置于地下室发电机房。(10)资金来源：项目总投资12391万元。其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。三、建设规模及功能标准3.1 建筑面积和内容建筑占地面积2505.67，绿化面积1238.76，总建筑面积为52678.67，计容积率建筑面积38839.99，其中住宅楼（6-28层）建筑面积31103.36，住宅楼裙房建筑面积4955.4；不计容积率建筑面积13838.68，其中住宅楼裙房建筑面积3877.74，负一层地下室建筑面积4400.00，负二层地下室建筑面积3425.40。3.2 建筑与结构设施标准3.2.1 建筑总说明本工程位于广东省汕尾市陆河县中心城区，总用地面积约为：3996；总建筑面积约为52678.67。本工程由拟建场地的两栋28层塔式住宅（#1、#2）组成。室外覆土厚度不大于0.5m，两层地下室，主楼建筑总高度98.90m（不包括楼梯间及构架高度）。建筑抗震设防分类等级六级。3.2.2多层住宅使用功能设计（1）基本特点 1）可提高容积率，节约城市用地。 2）可节省市政建设投资。 3）可以获得较多的空间用以布置公共活动场地和绿化，丰富城市景观。 4）用钢量较大，一般为多层住宅的34倍。 5）对居民生理和心理会产生一定的不利影响。（2）平面类型塔式：与多层点式住宅特点类似。每层布置48户。（3）垂直交通 1）高层住宅的垂直交通以电梯为主、以楼梯为辅进行组织。12层以上住宅每栋楼设置电梯应不少于2部。 2）楼梯应布置在电梯附近，但楼梯又应有一定的独立性。单独作为疏散用楼梯可设在远离电梯的尽端。 3）电梯不宜紧邻居室，尤其不应紧靠卧室。考虑对电梯井的隔声处理。（4）消防疏散1）消防能力与建筑层数和高度的关系：防火云梯高度多在3050m之间，我国目前高层住宅的高度即是参考这一情况决定的。高层住宅与周围建筑的间距是根据其高度和耐火等级而定的。 2）防火措施：提高耐火极限，将建筑物分为几个防火区，消除起火因素，安装火灾报警器。 3）安全疏散楼梯和消防电梯的布置：长廊式高层住宅一般应有2部以上的电梯用以解决居民的疏散。有关安全疏散楼梯和消防电梯的布置以及安全疏散等应遵照现行国家标准的有关规定执行。根据这一设计要求，“泰裕广场”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。3.2.3 住宅户型规划根据“泰裕广场” 区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下16种户型：套型套数套型位置套内使用面积套型阳台面积套型总建筑面积1-A套型22五房三厅二卫122.775.33172.211-B套型22五房三厅二卫122.205.33171.431-C套型22四房二厅三卫130.245.61182.641-D套型22三房二厅二卫89.984.27126.581-E套型22四房二厅三卫129.822.61182.071-A1套型1九房三厅六卫230.786.43320.121-B1套型1九房三厅六卫229.646.43318.571-C1套型1八房三厅六卫243.016.76337.071-D1套型1七房三厅四卫222.384.27306.541-E1套型1八房三厅六卫242.176.76335.932-A套型22四房二厅三卫129.775.61186.462-B套型22四房二厅三卫130.245.61187.112-C套型22五房二厅三卫136.885.40196.162-A1套型1八房三厅六卫242.056.76344.082-B1套型1八房三厅六卫245.386.76348.722-C1套型1九房三厅六卫273.785.40386.94住宅分#1楼、#2楼。#1楼627层有5种户型各22套；#2楼627层有3种户型各22套；#1楼第28层采取复式结构设计有5种户型各1套；#2楼第28层采取复式结构设计有3种户型各1套.共184套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间（卧室（单双人间）、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。15层主要考虑按办公、商业功能安排。3.3 总体规划布局3.3.1 片区规划汕尾市规划局对陆河大道沿线详细规划，以商业、住宅、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。3.3.2 小区整体规划设计原则(1)高绿化低密度；(2)综合服务配套设施齐全；(3)户型设计适应“升级换代”居住要求；(4)体现小区独特的整体建筑风格。3.3.3 总平面布局小区建筑规划用地形状基本呈现矩形，四周较为规整。小区建筑设计采用的是框架结构住宅，在本设计中，充分利用了框架结构的优点。小区建筑物的立面设计和造型反应了新时代住宅建筑的形式和特点，努力地打造小区建筑物的空间立体环境。项目总体规划建设设计，“泰裕广场”两栋住宅建筑组合而成，空中花园布置在小区楼顶，下设地下停车库，15层为商业办公区。场地设置一个小区主入口，在小区的南面，两个次入口，分别在小区的北面和西面。在绿化平面设计上，小区中心区域设置广大的中心广场，简单设置的小区内部小型商业。场地的地理位置优越，周围配套建设完整、设计环境优，意在打造县中诚的繁华住宅容貌，同时又不缺失为居住者提供一个缓解压力、疏散心情的居住及娱乐场所。3.3.4 交通组织小区规划道路依据“通而不透、畅而不直”的原则，采用曲直相间的形式。形成分级有序，功能明确的道路组织，以环状路网和枝状路网相结合来组织人流和车流。小区内部主要道路为环状，宅前路均为枝状路网。小区内部人行主要采取绿化景观步道来努力打造人车分流的目的。为满足消防救护的要求，宅前路两侧不得种植高大乔灌木，需栽种花卉草坪以利于消防车通行。机动车停车方式：小区内部机动车停车为地下停放。外接42米宽陆河大道。3.3.5 规划指标根据“泰裕广场”初步方案及建设规模，规划指标见表3-1。表3-1 “泰裕广场”项目建筑技术经济指标序 号项 目指 标1总用地面积39961.1建筑占地面积2505.671.2绿化面积1238.762总建筑面积52678.673地上建筑面积36058.763.1其中：住宅楼（6-28层）31103.363.2住宅楼裙4955.4；4地下建筑面积(地下停车场)负一层地下室建筑面积4400.00，负二层地下室建筑面积3425.405建筑层数地上628层地下2层6建筑总高98.90m7建筑层高地上3.1m8建筑容积率9.729绿化率3110地下停车场267辆11建筑抗震设防分类等级六级3.4 建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，符合国家现行的设计规范、规程、规定、标准、措施；主要的规范包括但不限于：(1)中华人民共和国工程建设标准强制性条文（2009版）(2)民用建筑设计通则GB50352-2005(3)建筑设计防火规范GB50016-2006(4)无障碍设计规范GB50763-2012(5)建筑内部装修设计防火规范GB50222-95(2001版) (6) (与本工程相关的建筑设计规范)3.4.1建筑方案总体构思依据现在前沿的设计理念，坚持以人为本的原则，打造符合现代人们居住的生活环境。小区站在时尚的前沿拥有独有特色的商业街，又不缺失拥有一个宁谧、恬静、温馨、舒适的居住环境，塑造出时尚、优美的住宅。设计中根据建筑群体组成的内容和使用功能，结合建筑用地条件和有关技术要求，合理的进行场地的平面布局、交通组织、管线综合、绿化与环境设计等，在充分合理利用土地的同时，使其与周围环境相协调，以足以满足了使用者对建筑美观的要求和需要，力求达到使用者在视觉和精神上统一的效果，创造出良好舒适的居住环境。3.4.2 平面设计(1)高层住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。(2)公用建筑。泰裕广场地下设2层地下室车库，地下车库出入口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。3.4.3 立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“泰裕广场”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。双子星闪耀陆河县城。3.4.4结构设计依据及设计标准根据“泰裕广场”地质勘察报告和本项目工程初步规划工程结构设计拟采用以下标准：（1）主体结构设计使用年限50年。（2）依据性文件及自然条件 规划局、消防局和人防办等政府职能部门就本工程的相关批文。 岩土工程勘察报告：由 广东省惠州勘察工程公司 提供的 陆河泰裕广场场地岩土工程勘察报告 报告编号: HD201412-028报告日期：2014年12月 。补充报告： 无/详见基础施工图说明 。 抗震设防烈度、基本风压、基本雪压建筑抗震设防类别抗震设防烈度设计基本地震加速度设计地震分组建筑场地类别基本风压地面粗糙度基本雪压标准冻深标准设防类6度0.05g第一组类0.50kN/B类注：本工程承载力设计按基本风压的1.1倍采用。 结构类型及设计分类等级建筑物耐火等级建筑结构安全等级结构抗震等级抗震措施采用的设防烈度地基基础设计等级框支层框架裙房框架剪力墙底部加强区剪力墙非底部加强区主楼裙房一级二级二级三级二级三级6度乙级乙级建筑结构安全等级建筑物耐火等级地下室防水等级人防抗力等级砌体施工质量等级地基基础设计等级二 级一级P6B级乙级 设计主要活荷载（可变荷载）取值、覆土厚度单位：kN/ （kPa）部位住宅办公室走廊、门厅户内楼梯疏散楼梯厨房卫生间阳台上人屋面不上人屋面荷载2.02.02.02.03.52.02.52.52.00.5部位一层室外地面消防车通道客车通道水泵房变配电房发电机房电梯机房通风机房屋顶花园车库荷载10.030.04.07.010.010.07.07.03.04.03.4.6小区商业区设计分析小区设计考虑到南面有城区开发区未来的集市交易所，于是在既是满足人们的生活需要又在是为了到达与周围环境的协调，应和本地区未来的发展趋势，在小区的北面和西面分别设立了面积在5000平米左右的商业区。小区又在两条主要道路的交叉地带，于是必须在满足设计要求的前提下，将小区商业区结合街道与小区形成特色的商业街，并要灵活运用城市道路与小区出入口道路，使人们的生活更加方便。小区商业区布置主要是整体布局形态、居民的分布情况以及小区的交通组织设计对其的影响。3.4.7小区住宅设计的智能化及优点分析住宅小区的智能化设计是充分考虑到现代小区的时尚感，也是为充分做到方便人们的生活。小区在设备机械的运用上，采用先进的计算机通信技术、控制技术以及房产物业管理技术，加强小区内部信息的传递，加强小区内部的物业管理，从而提高了小区人们居住的安全性。另外，在设计上采用了一些先进的科学的方法，以达到方便小区内部住户与住户、住户与物业信息的交流，力在为小区人们创造了一个舒适、安全、节能、卫生的生活环境，打造了一个具有可持续发展的智能化小区，充分建立了小区管理化的平台。除了在管理上实现平台化外，小区设计还考虑到信息的平台化，采用可视机对讲机等建设智能网，更加系统的建立智能化小区。四、市场分析与营销策略4.1当前住宅市场现状2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。4.2汕尾市四大优势凸显发展潜力一是政策优势。该市利用省委、省政府为进一步促进粤东西北地区振兴发展出台的一系列帮扶政策，加大力度扶持粤东西北地区的机遇，争取更多的项目列入省委、省政府帮扶行列；利用深圳市罗湖区对口帮扶陆丰市产业园区建设。陆丰产业园区规划总用地面积16.3平方公里，起步区建设范围4平方公里，目前已完成申报工作，征地、基础设施建设和招商引资工作已全面启动，争取9月底前至少引进6家企业。二是土地储备优势。该市利用土地资源丰富的优势，继续盘活土地资源，做好土地储备计划，科学合理解决好与城市发展密切相关的土地问题，保证了项目建设用地和财政正常运转。今年该市继续落实8宗土地储备计划，共210多万平方米。三是重大项目建设优势。目前，汕尾拥有核电和火电两个重大建设项目，为该市振兴发展注入了强劲活力。投资约1000亿元人民币的陆丰核电站，已经通过环评，预计年底动工，每年建安税收将超过3000万元，两台机组建成后每年税收可以达10亿元以上。投资600亿元的宝丽华火电项目得到国家环保部批准，已开始征地动工建设，投产后每年税收达6亿元。四是干群齐心谋发展优势。今年以来，该市通过开展铁腕治乱，综合整治社会治安突出问题，整顿“庸懒散奢”和“四风”问题，社会治安明显好转，毒品问题得到有效遏制，机关办事效率明显提升，社会正气上升。全市干群看到了发展的希望，增强了信心，外出乡贤和广大群众逐渐转变观念，全力支持市委、市政府工作，一些外出乡贤纷纷回乡投资置业，思发展、盼发展已成为该市人民群众的共识。4.3 汕尾市商品房现状与市场需求汕尾市位于广东省东南部沿海，东临揭阳市，同惠来县交界；西连惠州市，与惠东县接壤；北接河源市，和紫金县相连；南濒南海。总面积5271km。辖区内有市城区、海丰县、陆丰市、陆河县、红海湾经济开发试验区、华侨管理区等1市2县3区，总人口330多万人。（1）汕尾市属经济欠发达地区，按照市建设局的调研结果，认为目前我市房地产市场不存在过热和房价暴涨的状况。平均4220元/ m的房价，目前并没有发现投机性购房行为，即使是投资性的也极个别。就我市经济发展情况，房地产业应该是还有较大发展空间的。（2）商业消费潜力。发展旅游、商贸等第三产业一直是汕尾市经济发展的重点之一。为汕尾市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“泰裕广场”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。（3）项目区位市场潜力。“泰裕广场”项目位于陆河县城中心，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。4.4 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着汕尾市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，汕尾市居民购房除直接居住或自用外，有近25是用于投资保值、增值或出租，这与汕尾市市民近几年生活水平很快提高不无关系。城镇居民家庭目前的投资组合情况抽样调查显示，城镇居民家庭的投资选择比较传统和保守，在被问及的五项主要家庭投资项目（银行存款、房地产、股票、基金和债券）中，银行存款仍是城镇居民家庭最钟情的投资项目，其次是房地产，股票和基金的参与程度较低，债券的参与程度最低。从参与率上看，城镇居民家庭参与程度最高的是银行存款，参与率81.5%，其次是房地产，为 37.7%，股票和基金的参与率较低，分别为19.7%和 12.1%；债券的参与率最低，仅为 3.2%。 从目前拥有的资产估值上看，总估值最高的是房地产，户均拥有金额为 323775 元；其次是银行存款和股票，户均拥有金额分别为 53024元和 14718 元；户均拥有金额较低的是基金和债券，分别为 5220 元和938 元。 从新增投资上看，城镇居民家庭最近一年来新增投资较多的三项是房地产、银行存款，户均分别为 14270 元、7821 元。 从以上分析可以看出，“泰裕广场”等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“泰裕广场”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。五、污染防治措施及建议5.1 施工扬尘的防治污染措施本项目在地下挖掘过程以及施工建设期间，不可避免地会产生一些地面扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但会对附近区域带来不利的影响，所以在施工期间，应采取积极的措施来尽量减少扬尘的产生，如喷水，保持湿润，及时外运等。在建设场地的四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。同时： （1）、施工作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。 （2）、对作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。（3）、场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂 ，防止扬尘的扩散。建议多用商品（湿）水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。 （4）、运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，同时要采取相应的遮盖、封闭措施（如用苫布）。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。 （5）、合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资及弃土的运输，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，施工单位应与交通管理部门应协调一致，采取响应的措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。5.2 建筑施工噪声的污染防治措施建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。相比之下，装饰期间的噪声相对较弱，一是卷扬机和搅拌机运转频率减少，另外一些噪声较强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：（1）、降低声源的噪声强度 对基础施工过程中主要发声设备：空压机、风镐以及气锤打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用以下措施进行代替，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，使用水力撞锤代替打桩机，这将都将大大降低噪声源强。 （2）、采用局部吸声、隔声降噪技术 对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以次达到降噪效果。 （3）、对主要发声设备电锯的噪声治理措施 施工现场的电锯在运转时，空载噪声为98-100dB(A)，负载时噪声为100-105 dB(A)。在锯木料时，锯齿受到反作用力而产生声波；另外当锯片压盘垂直度不良时，磨刃齿形不匀，也会造成锯片动平衡失调及轴承磨损，从而加剧振动噪声，此外还有锯片高速旋转时产生的动力性噪声。根据上述分析，建议采取以下治理措施： a、取消滑架上的集屑斗，降低旋转噪声。b、在工作平台上粘附泡沫塑料，使工作台起到一定的吸声作用。 c、在机腔内四壁和轴承座平面上贴附吸声材料，使机内变成多层阻性消声器。 d、在锯片工作部分，在距平台高100mm处增加吸尘消声器。 e、在操作过程中，应随时注意检查锯片压盘的垂直度和锯齿形状的均匀度，避免失重，减少振动负荷。 采取以上措施，使电锯空载噪声降至84dB(A),负载噪声降至86 dB(A)，可大大减轻对操作人员及外界环境的影响。此外，在施工过程中，噪声源应尽量设置在远离居民区的地方，减少扰民现象的发生。六、经济效益分析 财务评价6.1 用款计划表6-1 用 款 计 划 表项 目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%6.2投资估算本391万元，其中土地费用420万元、前期项目总投资为12 工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。详见表6-2。表6-2 项目总投资估算表 单位：万元序 号项 目总 投 资估算说明1开发建设总投资12 3911.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用420281099179699993671834497222经营资金3项目总投资123913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金123916.3资金筹措 项目总投资12 391万元。其中项目资本金3 000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见表6-3。表6-3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合计12 34 5 61总投资123911 9833 8246119233155781.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754 706119594717223323315515578782资金筹措123911 98338246119233155782.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3 0005 5013 8913 8913 891150048348348315009411383138313834 0942 0252 0252 025233155786.4贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。 6.5税费率 税费率见表6-4。表6-4 税费率表 单位：%税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进6.6销售与出租计划 泰裕广场项目高层、多层住宅和部分商业裙楼计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均为100%。各类房屋销售计划见表6-5。表6-5 房屋销售计划表 单位：% 年份类型2345高层楼房404020多层楼房303030商业裙楼303040 根据汕尾市近期相同房地产项目的售（租）价和居民购买力的预测，计划泰裕高层住宅售价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方米，营业用房一半出售，售价3 500元/平方米。售房加权平均价为1 670元/平方米。营业用房另一半出租，租价1000元/年平方米，建设期出租房不预租。6.7财务分析 1分析依据 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，中国计划出版社出版，2000年。2盈利能力分析 项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见表6-6表6-8。表6-6 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合 计 1 2 3 4 5 6 1售房收入20 4861 5577 0057 1334028763 1.1 1.2 1.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米) 销售比例(%)122 660 10045898 1696 37458981 696 3727764 1632 2331001250 3 2经营税金及附加 1 127 86385 392 222 42 2.1 2.2 2.3营业税城市维护建设税教育费附加1 024 72 31 78 5 2350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3土地增值税 2 202 163732 754 454 99 4商品房销售净收入 17 1581 3085 8885 9873352622表6-7 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合 计 1 2 3 4 5 6 1租房收入 18553 6666 1.1 1.2 1.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%) 5281 000 80 6601 000 100 6601 000 100 2经营税金及附加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3营业税城市维护建设税教育费附加 9 1 3 3 3 3租金净收入 175 50 62 62 4净转售收入 44 44 注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于1时，用“”表示，以后各表同。表6-8 损益表 单位：万元序号 项 目合 计1 2 3 4 5 6 1经营收入20 6711 5577 0057 1864 094829 1.1 1.2 1.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入20 286 18515577 0057 133 534 028 66763 66 2经营成本12 3489484 2664 3282 3844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)12 341 79484 2664 326 22 381 3420 3 3出租房经营费用 31 9 11 11 4自营部分经营费用 5自营部分折旧、摊销 6自营部分财务费用 7经营税金及附加1 1378638539522546 8土地增值税 2 202 163 732754 454 99 9利润总额4 9543601 6221 7001 02025110弥补以前年度亏损11应纳税所得额4 9543601 6221 7001 02025112所得税1 6351195355613378313税后利润3 3192421 0871 139683168 公益金法定盈余公积金任意盈余公积金166332122454 109 571143468 8 17 14加:年初未分配利润 205 1129 15可供投资者分配的利润 2051 129 2 098581 143 16应付利润2 8212 098581143A方B方C方2 8212 09858114317年末未分配利润 项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见表6-9和表6-10。 商品房投资利润率=利润总额/总投资100% = 4 954/12 39110