房地产策划论文

广东工业大学华立学院房地产策划课程报告组员组名姓 名学 号专 业班 级备 注第二组第二组洪健芬马广兴15号土地资源管理土地资源管理08土地2班08土地1班 指导老师：龚丽调研主题 广州星河湾 楼盘参数楼盘名称： 星河湾 所属区域： 番禺区 楼盘地址： 迎宾路 建筑类型： 电梯洋房,多层住宅,高层住宅,别墅 开盘时间： 2001-11-01 一手价格： 14000元/ 物管公司： 星河湾物业管理公司 物管电话： 星河湾一、二期，三期，星座 管 理 费： 2.5元/*月,3元/户*月 地下停车位租价：280元/个/月 停车位备注：停车位约700个，小区车位比例约1：2 占地面积：50000平方米 建筑面积：1205300平方米 总 户 数：500户 楼层状况：20层 容 积 率：1.50 绿 化 率：56% 楼盘介绍2002年度中国名盘50强、广州市民十大最喜爱楼盘、中国文化名盘、最佳人居环境金奖、广州十大明星楼盘、最佳园林景观金奖。 星河湾位于华南板块华南快速干线南出口，占地面积1200亩，首期总投资8亿人民币，建筑面积共30多万平方米，居住户数1900余户，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成。星河湾首期拥有1个美轮美奂的会所，另有8个“组团客厅”式的私家型休闲会所散落于社区中，同时引进省级经典名校执信中学，星河湾商业联盟将汇聚上百家各种领域的商家，为业主全面提供尊贵和优惠的各种服务。 拥有一江两河四湖六大泳池、四十六大园林水景及独有的天然活水生态循环系统，组合成拥有六大充满异域风情的水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。同时，星河湾还具有1800米长的全线江景，铺建近2公里长的滨江架空木地板景观休闲长廊。 前言2000年，星河湾在广州中央商住区番禺的江畔绿洲上诞生，从此踏上了品质地产的极致探索之旅。它位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻旖旎珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地80多万平方米，开发至今，星河湾一直采取强强联手、整体超越的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众长的星河湾。从而全面提升居住品质、生活品质城市景观品质，打造以舍得、用心、创新为特征的新型地产开发模式，引领中国地产跨入品质地产的新时代。目录1 项目定位-2 开发理念-3 规划布局-4 建筑特色-5 户型空间-6. 小区配套- 7. 推广手段- 8. 广告宣传-一项目定位1. 华南板块番禺自古人杰地灵，南村虽然发展滞后，却有着得天独厚的自然环境。青山隐隐，河网密布，空气清新，泥土芬芳。地理上靠近天河，靠近主要市场。政策上靠近政府主要发展方向。如琶洲国际博览城。环境上靠近海珠区万亩生态保护园。2. 政府宏观环境（1） 政府和市场经济合理推动广州的南向延续，新广州呼之欲出1998年近洛溪、南村一带，虽然有碧桂园、祈福等明星楼盘带动，但政府已有意将此地划并广州市区的一部分。本身这里已经有良好的基础，广州卫星城或居住型附城区的概念已初具规模，如果政府能够在这里加一把火，使一把劲，完善一下这里的各种配套，这里将迅速形成一个新广州。（2） 小政府，大社区，洛溪，南村将形成广州的卫星城。高速公路就好像章鱼爪一样，这种章鱼式的发展更加节省土地、节省费用，更具有科学性，平且能带动周边地区经济发展。从广州的历史来看，向来都是市场带着政府走，这次也不例外。2011年的今日华南新干线如当年新河湾策划者王志刚先生预言的一样，成为广州房地产竞争的新热点。 3. 当年市场状况经过10年的历程，随着丽江花园、洛溪新城等一批郊区楼盘的成熟，人们充分领略到郊区生活的独特魅力。住宅郊区化已经是大势所趋。二开发理念把高尚住宅与高尚环境结合在一起 番禺自古人杰地灵，南村虽然发展滞后，却有着得天独厚的自然环境。青山隐隐，河网密布，空气清新，泥土芬芳。对于渴望逃离都市的城里人来说，这里最适合不过。尤其是星河湾地块，稳居华南板块的桥头堡地位，北临浩渺珠江，拥有1.83公里无敌江景。因此，星河湾要做的，不是过去以高环境，低价位立足的郊区住宅，而是一个全面升级换代的产品，一个以环境素质，居住品位取胜的高商住宅区，因此产品瞄准了一个空白点：谁踩着郊区化，大盘化的点，并将高尚住宅与高尚环境结合在一起，谁就能得到消费者的青睐。三规划布局“深挖洞，广积粮，高筑墙”深挖洞，就是对项目进行个性化的纵深挖掘，让星河湾面世之后，不是让人们感到又多了一个楼盘，而是多了一个非常个性，非看不可的盘。广积粮，就是用全新的开发理念整合国内外一流的合作资源。资源整合就是生产力。高筑墙，就是提高投资门槛。实力促成。开盘标准超过当年的碧桂园，让它在气势上远远压过了其他竞争对手。四建筑特色1.总体规划 延续星河湾一贯的总体规划设计理念，将建筑和周围环境结合成一个完美的整体，星座在此基础上更突出休闲主题和浪漫风格，与总体规划及一至三期形成一脉相承的统一协调感。在一如既往地强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境外，还促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住区环境给人回家的感觉。 2.居室设计 在内部的居室空间上，既强调实用性，也比以往更注重尊贵的彰显。全部单位为一梯两户，南北对流的多阳台大宅，一为叠加式中空复式，更有一层一户的大宅，其中F型，建筑面积达410平方米，全部单位有南北两面景观，其中一线江景单位既观江景又赏园景。其户型全部为大厅大房大厨大厕，还首创下沉式客厅内阳台，使视野更开阔，让人与景更好地融为一体，同时让整个客厅的层次变得很丰富。户型采用南北向的通透舒适平面，组织良好的穿堂风，使住房在夏天不用空调都觉得凉快舒爽。为打造极致尊贵，在户型设计上吸取了星河湾前三期的经验，每个户型从草案到发售，经历至少50次以上的修改，以求达到最佳效果。 3.景观园林园林在设计上注重与建筑相结合，形成一体的绿化体系：强调连绵不断的绿化系统和流动景观空间，打破以建筑为界面围合庭院的刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。更让绿化组团式平均散布于园区，处处有景，还特别突出设计了立体式绿化，景观错落有致，强调了空间的立体感和韵律感。首层设小型私家花园提高私密性，使住户拥有和享受房前屋后的优美环境。以灵活的建筑排布，流动的景观空间以及自然的园林风格营造随意轻松的居住氛围。 区内步行路网弯曲蜿蜒，利用局部首层架空，将道路融入园林之中，令人徜徉于花园境界，体会步移景迁的感受和从容舒展的感觉。五户型空间1、星座布局 星河湾的楼群如星座般自然散落。开创了“星座布局”的先河。星座式布局是星河湾的规划核心以及最大的建筑和园林特色，为星河湾营造了独有的环绕组团的穿堂风、花园式的组团景象。 建筑呈星座式半围合，单体及组团的方向角度、层数楼距等变化不定，依照星座分布理念精心布局，让通风、采光、景观及空间流动形成完美的融合，使社区的风形成流动状态。 自由天际线，建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感；自由的景观线，错落的布局使多数住户有大于楼距的景深，避免对视，窗窗有景。 2、“Y”形结构 星河湾采用“Y”形的楼房排布结构，不仅保证了每所房子的通风采光，并避免了对视，增加了景深，确立了豪宅定位。星河湾的房子二室一厅至少86平方米，此设计保证了大厅大房，与星河湾的豪宅定位是一脉相承的。 户型也是采用“Y”形结构。在室内空间的设计，将与水、光、空气、自然等元素转化成与生活起居息息相关的生活空间元素。层高从2.9米分别“长高”到3.05米和3.1米，门高2.3米、厅宽8.4米，如此使室内功能明晰分区，可依据居者喜好经营自我生活空间。 3、弃飘窗台，建多阳台 星河湾室内空间的设计，将与水、光、空气、自然等元素转化成与生活起居息息相关的生活空间元素。透过80-280平方的室内来活化生活氛围中的空间元素。 多阳台的设计，让住户更直接地感受景物，同时避免了炽热现象的发生。星河湾采用最多达5个阳台的多阳台设计，摒弃了飘窗台不能让住户步出房外，视野更加开阔，景观感受强烈，使住户充分感受景物所带来的精神愉悦。 4、环保的柏油路 星河湾自铺的沥青路，施工标准非常严格，甚至靠近迎宾路的社区路的质量控制也要参照此标准。与一般水泥公路相比，星河湾的沥青路可减少噪音80%，而且路面不设沙井盖，避免了其对景观的破坏，黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度，增加了道路的整体美感。 为了避免对景观的破坏，星河湾更是成功将下水道设置道路两旁，整条道路就像一条黑亮的绸缎，艳丽异常。 5、首创阳光车库 星河湾向住户提供半地下的阳光车库，阳光直接照进车库内，让每一个车主在停车时也呼吸到透过绿树传来的新鲜空气。在入口的两侧，更是设置了漂亮的花圃，种植了各种花草，使业主方便地出入车库的同时，得到心旷神怡的享受。 6、自建水厂，营造亲水情怀的世界 星河湾自建水厂，拥有独家的“天然活水循环系统”，循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖、瀑布之间的亲水情怀的世界，令园区的每一细部都充溢水的盈动。 星河湾另引进赛能直饮水系统，为业主提供健康的直接引用水。 免费开放的私家式游泳池采用特别水处理技术，通过规模经营，以传统的十分之一成本实现社区景观泳池经常更换新鲜活水。 通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，形成五彩斑斓的锦鲤在溪涧之中游弋的水景奇观，如此可清水养鱼 星河湾的泳池依星型布局而设，在作为社区配套的同时，也是一道优美的水景。泳池散布于各个组团，方便了业主游泳，又增添了运动的乐趣。泳池向业主开放，并保持经常换水。 7、骑江休闲木道 星河湾的骑江木道被称为“天下第一等”，被买家所推崇，也是星河湾高尚社区的点睛之笔。骑江休闲木道沿珠江伸展，长1830米，采用进口名贵木材建造，外飘8米，据说可经得起50年日晒水淋，可谓中国第一江景休闲大道。尤其是骑江休闲木道外飘8米的手笔，既避免了潮落时江面污物聚集岸边对景观的破坏，又营造了宏大的气势。 8、人车分流 星河湾的车辆干道和社区行人道完全分隔，所有车辆进入组团后，直接进入地下车库，楼内电梯直通地下，业主从设在车库内的电梯入口直达住所，从而保证社区内无车辆通行，确保社区的安静与安全。 9、超一流的平均绿化 星河湾没有设置广场，而将绿化平均散播于社区，与星座式的楼宇布局相呼应，形成了曲径通幽，处处有景的园林布局，避免了楼宇的直接对望，做到了户户有景。星河湾的园林绿化，搭配种植四季植物，并改传统的“草多花少”，进行草少花多式设计，而且开创绿化坡度式的先河，达到了层次感丰富、四季常青的绿化境界。 依四季而种植四季花卉，长长的棕林演绎浓郁的热带情韵；由100多种各类珍稀花草树木所形成的亭台阁树与园林景观相对照，仿佛是一个桃花源。 为了再现山林真实之感，星河湾专程由从化、英德等深山中开采天然黄蜡石，镶嵌在小区的人工湖与溪流中。园林中的山景、石景、路径都是采用天然花岗岩、大理石、石英石、麻石、卵石等名贵石材，并与自然相融。 园区内的照明与装饰灯光都采用先进的环保光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力，又美化环境，节约能源；既没有了灯光污染的侵扰，又让整个园区夜景璀璨动人。 10楼体无水管凸现 一般的建筑物外立面都可见纵横交错的水管，突出的空调架，大大破坏了楼体的外观美感。星河湾的楼房成功将水管内置，空调架则安放于阳台，使外立面平整和谐，丝毫没有因水管和空调而影响美观。 六小区配套学校：灵格风幼儿园、番禺执信中学（广东省一级学校，联合国教科文组织“EPD”教育项目成员学校）、大学城 商场：万博商业中心、 宏城超市 银行：中国建设银行、农村信用社、中国银行、中国农业银行 饮食：渔民新村、四季会所中餐厅 其它：番禺丽江明珠酒店、番禺丽江大酒店、星河湾酒店、星河湾公寓七营销推广手段 1.媒体攻略 看准了南方都市报的公信力，借题发挥 首先，2001年3月2日，也就是星河湾开盘前两个月。南方都市报刊登了一整版主题为“地产巨鳄备战番禺”，副题是“王志纲纵论华南板块”的文章。此文一出，立即掀起长达数月之久的社会各界的争论，紧接着全国性行业权威媒体中国房地产报、中国建设报纷纷转载。广州城里更是乱成一团，山景楼盘反应强烈，紧急开会研讨策略。预先炒热板块，以引起人们的极大关注，期待和舆论。 当时，星河湾系华南板块中第一个推盘的，跟同一板块上的竞争对手在同一档次，统一标准上尚无对手。并且其优势突出，在品质、品位上能征服买家，并且提前2个月炒热板块，引起关注，星河湾就饮头啖汤，集万千宠爱于一身，作领跑者之势。 2001年3月23日，有一篇题为广州CLD显山露水的文章全面展现了华南板块的美好前景，使人们对这个地区的期望进一步升温，强化影响。 2001年3月30日，星河湾开始闪亮登场，一篇题为华南虎拔高房地产开盘门槛宣告了新的游戏规则，将星河湾所达到的标准进行着力的渲染。而这个时候许多楼盘害怕掉入陷阱因此延迟开盘时间，所以星河湾在气势和速度上压制了对手，为星河湾以后长达2个月的一花独放铺平道路。 距离开盘时间8天，4月20日，一篇题为我有一个梦想-黄文仔出台，再一次征服许多人的心。其中真实记录了黄文仔对星河湾的孜孜不倦以及认真负责，不惜花钱，只求质量的精神，感动了许多人。 4月9号开始，关于星河湾的广告出炉。2.开放式销售破除了以往开发商“不准拍照”、“不准触摸”怕样品损失等界限，甚至鼓励大家尽情享受星河湾的内在美，感受真实的家具生活氛围。而