淮北项目策划提案.doc

淮北/濉溪/宝厦丽景营销策划思路及提案 上海华智房地产经纪有限公司2011年四月目 录一、项目综合分析31、区域概况综述32、宏观背景浅析43、区位环境分析74、产品综合剖析95、分析总结12二、项目基本定位141、市场策略定位142、市场经营定位153、市场推广定位164、市场支撑基点17三、目标客群锁定191、目标客户构成192、需求特征分析203、投资行为分析20四、价格控制建议221、定价方法222、价格策略223、价格区间23五、规划调整建议241、产品定位构想242、产品设计原则253、产品调整意见26六、其他综合意见271、主题步行街风格建议272、产品招商相关意见273、商业氛围营造探讨274、商业营销推广思路28前 言上海华智是一家立足长三角地区，辐射整个华东市场的专业房地产营销服务机构。成立以来，在房地产的商、住领域中，凭借着经验丰富的资深团队，以独特的营销理念、独创的行销体系、独立的社会资源为特色，已成功地为众多商业合作伙伴提供全方位的专业服务。本报告是在市场研究分析基础上，以目前市场环境的宏观背景为依据，参照和剖析了大量商业地产的相关资料，结合本案的实际情况，提出有针对性的市场和产品定位，旨在通过双方营销的沟通和社会资源深度整合探讨，能最大限度帮助和强化本案的核心优势，消除或转化项目的现存劣势与风险，规避项目的客观威胁。在风险可控的前提下，为发展商提出切实可行的优化设计，赋予本案高附加值，全面提高本案的商业价值和市场竞争力。由于时间比较仓促，本文难免有疏漏之处，望予以见谅！一、项目综合分析1、区域概况综述濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。城区中常住人口约20多万。濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈的重要组成部分。濉溪县濉溪环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。濉溪县国民经济平稳较快增长，地区全年生产总值接近百亿元，2009年按可比价格计算，比上年增长16.4%。其中，第一产业实现增加值24亿元，增长4.6%，第二产业实现增加值40亿元，增长31.4%，第三产业实现增加值26亿元，增长8.9%。经济结构进一步优化。由于工业的快速发展和项目建设的有力推进，第二产业比重上升了5.9个百分点；规模工业总量突破30亿大关，比上年增长43.3；财政收入占GDP比重为12.3%，比上年提高1.2个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。2、宏观背景浅析2.1市场背景分析市场趋势：子2010年国家针对房产市场出台的几次重要调控措施起，如：1月10日“国十一条”、4月14日“国四条”、4月17日“新国十条”每一次政策出台都无疑是针对房价这一关键要素。政府打击投机、抑制投资需求的意图与力度都非常明显，从目前全国各大城市收到的效果来看，市场持币观望的态势已经形成。目前，淮北及濉溪的房地产市场而言，还处在一个“低价区间”向上发展阶段。所以，虽受国家宏观调控影响，交投量略减，但总体市场趋势仍呈明显上升态势，未来成长空间仍比较可观。价格走向：由于近年来受土供应地价格暴涨以及材料、劳动力综合开发成本的增加等因数影响，使得房价日益走高，区域内一、二手房价格步入2000-4000元/平方米的区间内向上运行，高端个案上冲至约7000元/平方米，价格底部进一步夯实。市场氛围：随着资讯及商业信息渠道的高度发展的今天，产品的直接或间接竞争空前激烈，在信息驳杂的时代，酒香也怕巷子深！楼市的宣传力度与投入也竞相猛增，在楼市精彩繁荣的背后，营销成本也逐步扩大。濉溪地产市场日益成熟，产品呈多元化发展趋势供应体量：就目前资料分析，淮北及濉溪的大型楼盘推案量较大，商住配比略显过量。区域市场逐步饱和，局部已略过剩，部分区域在未来的可持续发展中，可能会产生相对的瓶颈现象，值得关注。政策因素：值得注意的是近几年来新政频出现象，当各地区的房价不是由总经理而是由总理担忧时，越来越多的行政调控和政策限制仍将相继出台，对投资信心和交易成本必将受到影响，尤其对非刚性需求的商住楼盘，影响会更直接。濉溪地产市场上高端产品已出现，腾飞在即前景预判：随着濉溪房地产市场逐步成熟，激烈的区位竞争对资源的需求和占用比例剧增，大规模的商业旺市已不能依托一己之力或想象凭空造就，拾遗补缺型地区性商业配套其局限性日益明显，发展前景堪忧。商业地产类项目的优胜劣汰也已不能单靠规划、创意来决定，而是一个及其庞大复杂的商业资源再整合过程。随着大量的各地开发商介入濉溪房地产市场，新的开发理念与思路亦给区域市场带来机会和竞争。当机遇与挑战狭路相逢时，勇者兼具智慧方能胜出！2.2商业环境分析濉溪商业主要特点：1）城市消费总额递增明显，但总体商业仍处在较原始的自发状态；2）濉溪整个城区综合性可经营商业面积偏高，已接近人均1平方米左右，普遍商户存在客户量呈“贫血”状态；3）拾遗补缺型中低档消费市场呈散点分布趋于饱和，中高档消费有着一定的发展空间，缺乏有强大号召力的商业旗舰或主题市场；4）核心商圈较集中，呈带状分布，濉溪商业形态实景且扩张无力；5）主题商业模式，尤其是能有效提升商业半径的专业市场，将是未来濉溪、乃至淮北市商业发展的重要方向；6）濉溪商业物业管理经营及商业包装、推广较为乏力；濉溪商业中心实景从现有资料看，本案近8万平方米的商业体量虽有望成为濉溪商业新势力，但从实际区域人口与实际可经营面积之比分析，本案商业部分欲想取得全面售磬并能存活经营，其整合营销压力和工作量会相应庞大。3、区位环境分析3.1项目综合概况序号内容摘 要1开 发 商 淮北市宝厦房地产卡有限公司2地理位置地属濉溪县经济开发区，位于王引河以东，濉溪中学以北，浍河路以南，合欢路以西。3占 地项目站地约397亩，分三期建设。4建筑面积总建筑面积约为420000平方米5项目属性本项目属综合型商、住项目。6商业面积 三期共计约8万平方米7绿 化 率 约35%左右3.2交通地理位置本项目地块距离淮北市区约10公里左右，基地处于濉溪经济开发区西北侧，县城中心区域较远，而周边无基本生活配套设施，目前整体居住环境较差。项目北侧的濉永路是通往城区的主要干道，通过合欢路衔接玉兰大道，将成为未来东西向辅道。从周边环境综合来看，本案一期与相邻不远的凤凰城，在当地已形成人居聚集区概念。项目以北区域，为濉溪县规划中的政务文化新区，随着新区的日渐完善和成熟，区域性商住配套需求日益明显。同时，本案有比较明显的学区房特点，临近两所中学：龙华中学和濉溪中学，皆为寄宿制学校，在子女教育日益受重视的今天，其地理优势的内在价值日增，表现可看高一线。3.3商业环境考量本案周围商业环境较差，除本案外圈以底层商铺作为商业配套外，无规模可言，而本案一、二、三期未来总合约为8万平方米的商业体量，对周边住宅人口总和来讲，无疑供过于求，甚至相对半径3-5公里内的消费人群来覆盖估算，这些商铺亦基本无法普遍存活。因此，本案的大体量商业群的市场半径定位，必须跳脱周边区域商业环境束缚，必须力争成为覆盖10-50公里范围的主题消费型市场。相邻社区商业实景照片3.4市场前景研判濉溪城区的商业前景，在未来几年内会有较大改变，尤其当全国各地实力开发商的纷纷进入，比较新颖、现代的商业项目和科学、现代的商业理念将逐步展开。同时，随着城乡人们的生活发展和消费观念的进程加快，濉溪的商业前景可持续看高，这为本案商业项目的功能、形态定位提供比较良好的商业氛围和发展空间，其产品与市场规划、定位的前瞻性和战略性极其重要。应站在宏观的高度来衡量利益得失，真正有效提升商业部分的核心价值。4、产品综合剖析4.1产品SWOT解析优 势劣 势1.近8万平方米商业体量2.有42万平方米的社区规模3.实力开发商的良好口碑4.华智机构的优势资源整合1.项目地理位置明显偏西 2.大量的环型业态聚合乏力3.商住比例失衡严重4.较难形成大型商业氛围机 会威 胁1.商业形态有调整空间2.濉溪甚至淮北商业落后3.广泛的社会综合资源4.百万人口城市潜力巨大1.新政对投资市场巨大影响2.宏观经济环境不明朗3.直接间接竞争的市场压力4.综合公信力的全面缺失4.2优势分析1.近8万平方米商业体量在开发区乃至濉溪整个区域中，容易受到广泛关注，形成向心力。大面积的商业集群，容易打造主题性商业，完全具备了成行成市的商圈规模效应之基础。2.高达42万平方米的社区规模当地首屈一指的实力大盘，容易塑造区域性领袖地位，其未来入住的数千户近万位居民，对商业部分的人气能提供强劲支撑。3.实力开发商的良好口碑淮北市宝厦房地产卡有限公司，有着浙商背景，其投资规模充分印证实力与开发理念，有着良好的形象与口碑。4.华智机构的优势资源整合上海华智机构，致力于房地产领域的专业服务多年，在上海、浙江、江苏等地有着丰富的操作经验和社会资源，呈为不少开发商数度创造了不同的商业传奇，相信宝厦丽景必将成为下一个表现舞台。4.3劣势分析1.项目地理位置明显偏西目前周边商业氛围缺乏，尤其本案在主城区西郊区域，且本案又西靠王引河。目前除配套周围居民生活必须外，较难将城区或开发区内的消费人群长期吸引过来。2.大量的环型业态聚合乏力除一、二期间规划的仲余路商业街外，其他大量的商铺呈环形向外分布，该形态旺铺和冷铺的产生有着极大的随机性，其商业经营形态与门类同样呈散养状态。3.商住比例失衡严重30多万平方米的居住面积，最多折合近万左右的居住人口，且目前城区居民数仅20多万，其中实际消费行为率折合统计后，不难看出，这些消费人群根本无法全面“养活”这样高达8万平方米的巨量商铺。4.较难形成大型商业氛围受人口、地理、规划、商业环境限制，就目前情况分析，本案很难形成大型商业氛围，亦无法来持久吸引跨区域消费人群。4.4机会分析1.商业形态有调整空间虽一期商业形态已基本定局，好在二期商业部分仍有较大的调整规划空间，有望能有效提升商业格局，与一期形成增补性呼应，为地区旗舰型商业的构成创造条件。2.濉溪甚至淮北商业落后区域商业形态的相对滞后，反而对本案的定位与经营带来比较大的商业机会和空间。3.广泛的社会综合资源通过自身及与战略伙伴的深度合作，利用有效的社会资源，携手共创共赢的条件基本成熟。4.百万人口城市潜力巨大濉溪包括淮北市，甚至囊括临近省市的数个百万人口城市，市场潜力和市场价值巨大。关键是如何通过商业定位决定来市场半径，当态度和高度与谋略邂逅时，商业的价值预期会截然不同，结果也会截然不同。4.5威胁分析1.新政对投资市场巨大影响传统的“一铺养三代”式投资理念逐步被颠覆，商铺与住宅的明显不同之处为商业非刚性需求，是一种以投资甚至投机占主导的置业行为，随着新政的干预和投资交易成本的增加，大多数投资客出手谨慎，观望居多。2.宏观经济环境不明朗全球经济的不明朗和高GDP、高CPI的交错叠现，很难预判未来经济环境的趋向。资本的逐利性，会导致投资资金涌向短期收益明显、转手便捷的项目，不动产投资降温明显。3.直接间接竞争的市场压力由于本案的体量决定了其必须拥有巨大的商业半径，这将引发更多的直接或间接的商业竞争，在本项目的风险评判中，应将引起我们高度重视。4.综合公信力的全面缺失在目前，政与商、企与商、商与商等形式的利益合作中，公信力都在明显下降。约定的商务条件在执行过程中，越来越多的不可控的人为变数亦将引起我们关注。5、分析总结5.1核心优势分析1）通过上述综合分析，我们的核心竞争力比较明显：本案的42万方社区是当地最具规模的楼盘，其实力和领袖地位感容易被认同，良好的口碑效应是推广和宣传的利器。2）通过自身和战略伙伴广泛的社会关系，跨地区、跨行业的多方综合资源有深度整合的可能，为产品和市场定位提供强有力支持。3）高达8万方商业的产生的规模效应和聚合力，逼空竞争区域。超大体量沿街商铺易成行成市，打造主题。4）二期产品规划有较大的可塑空间，能最大限度地契合与弥补原商业格局的不足。通过局部重新定位和规划，有望打造未来濉溪乃至淮北的商业典范。5）拥有与政府及各界的广泛资源，并通过共赢模式，有机会共享专业服务团队的商业资源。5.2劣势及威胁解决方案综上所述，本商业项目在宏观上不占据“天时”：调控新政频出、经济走向不明、市场供求失衡；在区位上不具备“地利”：位置相对偏西、环境氛围缺乏、商业形态欠佳；在经营上不拥有“人和”： 消费人口不足、区域市场饱和、投资谨慎低迷。本案在“天时、地利、人和”都不占先机的状态下，项目的市场风险和经营危机显而易见。而针对如此局面，我们提出的解决之道：事在人为，重组人和，重建地利，重赢天时。二、项目基本定位市场定位需考虑的综合因数我们认为主要为以下两点：首先，濉溪县街道分布成井字型，南北纵向平行分布烈山路、淮海路、虎山路三条县城主干道，东西则以濉河路、溪河路、陀河路形成横向街道。濉溪县商业布局简单，主要以淮海路为主要纵向坐标，商铺在此密集，各横向街道与淮海路交叉口又成为商业主线上的亮点，人流在这几个点聚集。其余则以社区配套商业为主。目前濉溪商业业态基本以个体独立商铺经营为主，服饰、餐饮业占主导地位，成规模、上档次、统一管理的大型商业暂时还很稀缺。其次，濉溪包括淮北市地处四省交错之地，近百公里分布着不少各省地级城市，这些城市经济实力差异较大、商业环境各有千秋，但这些城市有个及其明显的共同特点，就是人口密度都相对较大，且以淮海经济区形式组成一个极具规模化的城市群，庞大的消费群体隐现了巨大商机。1、市场策略定位我们从现有的资料看到，濉溪县城的商业中心远景规划是把沱河路原行政办公用地置换为商业用地，结合周边现有商业基础，扩大商业规模，提升商业等级，在淮海路和沱河路两侧形成城市综合商业中心，由带状模式转变为街区型商业发展模式，形成服务于整个城区的商业中心，并在各组团内部打造商业次中心，形成合理的商业结构。沱河路与淮海路形成高品质商业中心区也是濉溪县规划中的近期重点发展区域。在未来几年内，濉溪的商业规划的商业预期仍基本建立在为濉溪城乡消费配套的提升与补全而已。其他散点分布各区域的大、中、小商住项目的商业部分都呈各自规划、无序经营状态，主要为区位内居民提供拾遗补缺型商业服务，普遍经营状况并不理想，许多次新楼盘的商业部分空置空关现象比较严重，而这部分商业面积的总和体量非常巨大。就目前情况分析判断，这种供求失衡消费力“贫血”的状况将可能会持久存在，就本案的商业面积和商业形态在濉溪和淮北市场区域范围内看，成旺市的机会不大，未来商业前景堪忧。鉴于上述情况，结合本案商业超大体量的综合特点，我们认为在产品的市场定位上应策略性跳脱区域市场，通过战略性资源整合，颠覆“配套商业”或“步行街”概念。营造消费指向明确、商业半径巨大、品牌向心力强、易受投资客青睐的“旗舰型主题市场”，灌注其核心价值，创造区域性商业楷模。面向淮海经济区，辐射北方诸省各市的“主题商业市场”！力争把本项目的商业部分打造成为：濉溪的引擎、淮北的名片、安徽的焦点、四省的市场。2、市场经营定位主题商业市场的形成，细细看有多种成因，有些看似偶然有的刻意经营。早期大都为自发聚合成行成市，在强大的供需链和区域经济利益的“双重绑架”下，政商携手造就一方传奇，如：驰名中外的义乌小商品市场、世界的纺织王国的柯桥轻纺城、享誉大江南北的杭州四季青服饰市场、海宁的皮革城、南通新兴的家纺城等等。针对本案和区域特点，我们建议把该商业项目定位在：立足淮北，辐射和配套临近城市群；依托江淮，打造区域著名批零市场。通过品牌、招商、包装、经营、管理等一系列深度整合，达成预期的商业目的，获取最大的市场价值。前期比较推荐的方案为：根据市场需求容量和项目具体情况，携手国内有消费号召力的著名主题市场，大幅提高市场有效覆盖半径。首先力推与杭州四季青服装城联姻，成为该市场在江淮地区乃至中国北区的商品集散地。或者，根据周边城市发展特点，结盟国内行业龙头，形成有规模优势的主题市场，大幅提高市场的知名度。如：五金市场、酒类市场等等。成为濉溪和淮北的商业名片，以社会效益和经济效益为目标，全面获取地方政府的政策扶植和支持。【小资料】：杭州四季青服装市场是国内知名的服装批发流通市场，“四季青” 在全国的同行业和商户中都具有很高的品牌吸引力和辐射力。如今，四季青服装特色街在四季青服装集团的主业四季青服装市场的龙头市场影响 下，相继建起了四季青鞋城、四季服装城、杭州九星外贸服饰城、苏杭批发市场、杭派精品服装市场、杭泵童装市场、中州童装市场、佳宝童装市场等十几个专业批发市场，专业从事服装成衣销售渠道建设达 20年之久的“四季青”，在服装销售和信息方面有明显优势，营销网络遍布全国各地，是国内首批通过ISO9002国际质量体系认证的专业市场，开创性地在行业市场内引入现代企业管理方法，并结合丰富的市场运营经验，使“四季青”在全国的同行业和商户中享有很高的品牌吸引力和影响力，成为大江南北诸多服饰市场的源头。据国家官方资料显示：杭州四季青服装市场名列“中国商品交易市场百强市场”、全国百强纺织品服装市场、中国消费者满意服务单位、中华优秀企业、浙江省规范化市场、浙江省文明市场、杭州市文明单位等诸多荣誉。市场成交额逐年猛增，取得了经济效益和社会效益的双丰收，成为我国发展市场经济的杰出代表。3、市场推广定位不论未来商业经营定位怎样，我们认为该商业面积巨大的商铺群的成功去化的压力不容忽视，市场推广工作的重要性无需赘述。全面综合考量了濉溪及淮北的经济、商业、城市规划等方面现状及发展趋势，我们认为，在市场推广策略的定位上，同样不能局限濉溪的区域市场，而应该广泛吸引周边城市群乃至江浙等地大范围投资客的关注，通过前期炒作宣传和品牌招商包装，强势逼空相应的商业对手，形成区域性竞争真空状态，达到事半功倍的销售和招商效果。借势而为，细节决定成败携手共赢，专业铸就辉煌在市场推广中，建议有针对性引入不同的专业团队，广泛利用其各自的优势资源及经验，实现“可控风险下的利益最大化”之商业推广目的与效果，成为经济利益整合中的大赢家。4、市场支撑基点为了便于阐述观点，我们先假定“四季青服装城”方案成立的基础上，予以逐点剖析：4.1从市场需求上来看，衣食住行是人们生活中消费首选，服饰业市场巨大，利益可观。4.2从市场半径判断，地区性大型专业市场，其覆盖范围一般能达到50-200公里左右（1.5小时车程内，见示意图），其不少中国内著名专业市场跨多省达数千公里的商业案例也比比皆是。4.3四季青服饰城，服装批零享誉国内外，以价格低、品质优、款式新、产品多被世人认同，每日有数十万消费或经营者聚集市场，日成交额达数亿。其中，不乏大量的长江以北的客商长途奔波至此。4.4江淮流域各省多市中，人口密度普遍较高，经济比较活跃。是类似四季青这样的消费性主题市场发展的理想环境，而目前该地区尚无此类极具号召力的专业市场，市场空白理应占据。4.5本项目有营业面积、地理位置、合作态度等条件，四季青有北上发展需求，两者能有一定的合作基础和商业前景。其中一方品牌引入、商业增值，保障销售；另一方管理输出、招商支持，收益扩张。5.5本项目一期的商业格局，目前虽相对于四季青来说不堪理想。但我们认为二期的仲余路商业街部分若能适当改建，在呼应一期现有的商业段之同时全面提升品质与形态，形成一条高品位、易管理的服饰主题商业街，引入四季青品牌与招商管理，则能有效带动本项目四侧的沿街商铺含金量，切切实实地利于销售。5.6淮北和濉溪不缺商铺，缺的是好商铺，更缺有商业预期或品牌商业支撑的旺铺和潜力铺。引入品牌，成就地区性专业市场，这为本案大体量商铺的市场出路提供全面的支撑。濉溪1.5小时车程覆盖示意濉溪50 100 150 200公里三、目标客群锁定1、目标客户构成1.1从目标区域范围预估分析：濉溪本地区内的商业投资客，约占20%左右；淮北地区的目标投资客预计达30%左右；江淮地区范围内的投资客应在25%左右；苏南及浙江温、杭、甬地区的估计能达到20%左右；预计其余5%左右的投资客来自各地。1.2从投资人群种类分析有商业投资投资经验的投资客将占半数以上受新政影响由投资住宅而转头商业项目的投资客次之自营需求兼顾保值投资的亦将占相当比例缺乏经验的初次投资者所占的人群多寡取决于宣传力度1.3从投资意向情况分析看好品牌、主题、招商带来增值预期的投资客占大多数获取稳定租赁、投资回报的投资客所占比例不会太大一铺养三代型传统商业投资者应大都为当地客源以获利转手为目的短期投机炒客亦大有人在2、需求特征分析2.1低价商铺受投资客欢迎不论是一次性付款还是贷款，低价或低总价的商铺往往比较受欢迎，目标客源更广泛，市场接受度亦相对较高。投资商铺贷款首付不得低于五成,贷款时间一般不得超过10年。与住宅类相比而言，对于想贷款买铺的投资者来说,就意味着更高的本金和更多的还款金额。因此投资者仔细计算投资回报率的前提下，对投入成本额比较敏感。2.2旺铺投资，实力者为之旺铺是指地段、形态、环境、购买力皆佳，租金及商业价值较高的铺位，一般投资回本不超过12年，投资收益回报丰厚。但正因如此，其单价和总价门槛也高，对投资客的资金实力有一定要求。3.3潜力铺必将成为商业投资真正宠儿相比旺铺而言,投资潜力铺则完全不需要考虑目前的租金问题,但同样也有着非常大的商业预期。和住宅类投资不同,潜力铺的位置一旦变成核心的商圈,就意味着投资者将赚个盆满钵溢,成为真正旺铺。也因为尚在潜力阶段，该商业物业的价格类同低价商铺，易被市场认同。 因此投资潜力铺最为关键的,是看商业规划的方向和开发商的经营运作能力。此外,还需要考虑商铺品牌价值、招商经营及产业方向会不会带来巨大的商业前景。3、投资行为分析濉溪最早的商铺投资，是从住宅、商住楼的底商街铺开始，由于街铺不受硬件的困扰，好经营，好租，使濉溪的商铺投资客有着一定的市场，而且除了本地投资者，一些外来投资热钱也同样在寻找投资出路，他们看好“专业市场”这个品牌，对于未来的投资回报也很有信心，商业投资有广阔的空间。淮北乃至江淮地区，中、小投资者数量很多，他们的资金流动很快，在市场上“追捧热点”的动作也非常快。新政出台不仅让投资者的注意力转移，也让市区很多商业地产开发商看到了一次重大的发展机遇。新政从实处抑制了很多持币者在住宅市场冒进的心态，大幅度提高的门槛不得不让他们审视一下风险程度与回报之间的比例，商业地产为他们提供了良好的投资平台。新政之前，住宅的首付比例差不多是三成或者更低，而商业地产的首付比例一直都是五成，利率也要比住宅高；新政之后，购买商业地产或者二套房的首付比例都为五成，投资回报相对更稳、更高的商业地产无疑会吸引更多投资者的目光。一些资金较为雄厚的持币者，也因为新政带来的不可预测的风险，开始将目光转移到更加稳定的商铺上。毕竟在目前的形势下，选择一个好的商铺项目，将来的收益是肯定会远远大于住宅的回报。另外，商铺的投资具有住宅不具备的特质，商铺不会因为时间的增长而使得投资价格降低。因为随着商铺所在的商圈、街道的氛围日渐成熟，配套更加完善，商铺的价值也会跟着得到提升。借力新政，不是新政本身对商铺投资具有推动作用，而是借助新政抑制住宅投资的预期把投资方向转到商铺上来。商铺投资的热度已经上升到了一个新的高度，但目前这样的一个态势还将继续持续下去。四、价格控制建议1、定价方法在价格制定中，建议使用“利润目标定价法”及“市场比较法”相结合的定价方法比较合适。利润目标定价法是在综合成本的基础上，按照目标收益率计算或制定售价的方法。而市场比较法是根据区域市场上可比项目的价格，结合自身的情况进行定价的方法。将两者结合起来，就是本项目理想的定价基础。尤其是本案体量大，分布散、供需市场受外界影响大等特点，定价中一定要让目标投资客群感觉有极大的成长空间。此外具体涉及到关于项目的定价、差价、调价、折扣情况时，建议可采取以下策略：2、价格策略通过对竞争、产品、未来市场走势及资金回收速度等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格和市场推广方案，为其他相关策略提供基础与依据。2.1差价策略主题市场的差价策略主要表现为不同行业差价、不同楼层差价及同一楼层不同单元差价等参数，这其中应考虑楼层、朝向、位置、面积大小等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。以均衡去化前提下，追求利润最大化。2.2调价策略价格应根据市场及销售状况可以随时调节，科学的调价技巧不但可以使发展商获得尽可能高的收益而且还是营销推广组合之外的有效补充手段。我们建议：“适度高开，小幅频涨”，在积极调动市场价值预期和增值想象氛围中，快速去化。适度高开还能为营销推广活动中，预留促销让利空间。2.3折扣策略不同的房地产项目应采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。由于本案采取部分产权、使用权销售，和部分产权销售、使用权统筹这二部分客群，折扣策略应更具针对性。尤其对“大单”的整层、整片、早期的销售策略，应予以鼓励与实惠。其购买顾客都是实力雄厚的个人或企业，价格虽并不是他们决定购买的首要因素，但其对市场的“火爆”有极大意义。综上所述，本市场诸多商铺若暂定为引入品牌、行业、招商、包装后出售，主力市场区域以销售产权、保留若干年经营权的投资客户为主。外延区域市场以传统销售为主，销售价格将根据工程、招商、销售的不同进度，市场接受的反应度，争取逐步提升方式，迅速聚集人气。并利用价格的分阶段上涨，使消费者感受到本商业物业的升值潜力，有利于口碑相传，逼使举棋不定的客户尽快落订。3、价格区间我们通过市场调研与综合分析，认为本案的价格支撑依据还是比较充分。目前，商业地产的宏观市场将被持续看好，资源优良、品牌良好的专业市场被投资买家看高一线；濉溪、淮北、江淮地区人口优势和稳增的购买力，势必派生出极大的消费市场，对未来商业发展前景提供巨大的想象空间，对本案的包装、宣传、推广提供良好的市场基础；定价前的成本支出中，建议尽量采取“物有专攻”引入外脑和社会资源，依托来自专业的策划公司、商业公司、销售公司的策划、营运、推广操作经验及组织、实施、控制相关方案。看似增加管销成本，会影响到定价，但我们认为此举更能有效控制成本与风险，有利于销售价格的制定与支撑，且能真正事半功倍地达成销售目标。本案的价格区间建议起始均价在5000左右，随即小幅稳步提升培养投资信心，预期在收盘之际成交均价站在6000元以上。其中：1）专业市场（仲余路商业街）底层旺铺建议在8500-9800元/平方米左右为宜，其中少量“金角银边”位置上冲万元；2）专业市场部分的二层均价建议在5000元/平方米左右，部分三层在2800-3100元/平方米厢体内为宜；3）外沿部分的绘河路沿线一、二层商铺建议均价在6000元/平方米左右；4）合欢路沿线均价约控制在5000元/平方米左右；5）梧桐路沿线均价建议在5500元/平方米左右；6）靠近绘河路和仲余路口、梧桐路和仲余路口之附近的商铺有明显拉升空间，建议适当保留；7）合欢路、绘河路口的商铺其价值空间理应看高一线，在定价中适当考虑提升。五、规划调整建议 1、产品定位构想在产品定位思考中，我们始终坚持：本案的出路与未来，必须建立在“立足淮北，放眼江淮”的基础上。只有成为市场覆盖半径出省跨市，方能求得“赢销”圆满的结局。承上文观点，我们强烈建议本市场在产品定位中，从锁定大区域市场空白入手，从挖掘大容量市场需求出发，从确保大体量市场销售考虑，对产品定位进行慎重考量与论证。尤其对将来要导入的业态、规模、品牌、经营能力、未来前景等方面更需慎之又慎的决断和评估。在此定位基础上，还应持科学态度，充分考虑商业市场专业人士建议与意见对二期相关产品（仲余路段商业街）进行调整或重新规划，使定位与构想成为现实。小参考：1、社区或街区配套型底铺商业，其商业半径一般只覆盖或吸引临近社区，及过路随即消费客源，除地理交通枢纽位置或传统闹市区域外，很难突破2公里范围。2、娱乐、购物、餐饮等综合消费商业街，其商业半径取决于商业招商和经营情况，能形成区域市场唯一的或城市商业代表的，其有效覆盖范围能进一步扩大，一般自主经营式的商业街，受其招商、管理、经营条件所限，力量无法整合，只靠聚合在一起的规模效应驱动，商业半径不会超过5公里。3、主题性商业市场，不论是自发型还是招商整合型，其一旦形成后，商业聚合力度非常巨大，产生大量的人气和购买力具有滚动辐射效应。能有效带动与市场相邻的各种商业物业和住宅物业市场，并对地方经济带来明显推动。其商业覆盖半径视其经营门类和区域性消费环境，影响很大。2、产品设计原则考虑到一期产品的客观存在和现况，我们建议在二期产品的规划、设计变更中，尽量去配套和提升产品现状，有效产生商业形态上的互动互补，力争投入少、影响小、见效显、受益快为基本原则。作为一家专业的代理策划机构，我们同样遵循“存在的就是合理的”客观原则，在本案中不建议采取