项目成本策划书.doc

一、编制依据序号名 称备注1项目管理手册总分包模式2东莞市帝庭园建设工程施工合同与甲方签订的工程合同3华凯帝庭园项目目标管理责任书项目承包责任状4华凯帝庭园分包合同与各分包签订5公司三个体系文件质量、环境与职业健康安全体系二、编制说明 根据公司发展形势的需要，并结合公司2008年度项目管理手册推动总体计划，我项目部被定为公司实行总分包模式的样板项目。总分包模式在项目执行的好坏、成功与否将对分公司的经营模式选择有一定的影响，项目需要认真策划，对总分包模式进行进一步的探讨和总结，形成成熟的项目管理经验。为了指导项目的施工，使项目可控在控，特编制本工程项目管理策划书，对成本情况、资金情况、进度、质量、安全文明施工全盘分析、明确项目管理的重点，并指明项目管理的方向，在项目施工过程中严格实施，并及时总结完善，对工作重点进行适时调整。三、工程概况3.1工程基本情况项目部在建的东莞华凯帝庭园工程，地处东莞市东城区，建筑面积52811.52m2，由2栋29层塔楼组成。工程基本情况如下：建设单位：东莞市华凯帝庭园开发建造有限公司设计单位：广东华方工程设计有限公司监理单位：湖南正茂建设工程监理有限公司施工单位：中建三局第一建设工程有限责任公司3.2工程施工条件：本工程地处东莞市东城中心区，项目规划总用地面积19427.20 m2，拟建建筑面积为52577.67m2，其中地下建筑面积12066.66 m2，地上建筑面积40511.01 m2。主楼为框剪结构，两栋主楼为地下一层/地上二十九层住宅楼，总高度118米。附属建筑包括地下车库和游泳池。本工程基础结构形式多样，有人工挖桩基础（主楼）、管桩基础（地下室）、原土基础（游泳池）。主楼外架在0.00m以上采用附着式爬架。外墙采用爱和陶外墙砖，外墙门窗采用L-E玻璃，内墙砌筑采用陶粒砌块。3.3工程重难点：1、主体结构为常规钢筋混凝土结构，但层高为4m、6m，需要注意模板的支撑架体搭设。2、地下室顶板采用空心内膜新工艺，需要提前搞清施工过程及注意要点。3、采光井、屋面局部、结构外挑阳台等处存在高支模，最高20m，需要提前进行技术准备。4、对于附着式爬架的搭设、爬升、拆除、结构安全防护需要重点关注。5、施工过程跨越两个春节，工期压力较大，施工组织有难度。6、地处东莞市东城中心区，毗邻公交站、住宅区、区政府，社会关注度高。3.4工期情况合同工期：总工期540日历天开工日期：2007年12月15日竣工日期：2009年6月15日3.5合同分析3.5.1合同施工范围：建筑和结构施工图纸所有内容及以下：土方工程、土建工程、外墙面装饰工程（外墙材料指定品牌或甲供）、屋面工程、防水工程、防火门工程（入户防火门指定品牌或甲供）、空调百叶、铝合金门窗栏杆安装工程（指定品牌或甲供）、屋顶招牌预埋件及基础工程、景观园建的土建部分；所有管道堵洞、封墙（均指一次性按图纸完成，二次变更部分另外签证相关费用）。3.5.2合同条件分析1. 合同总价下浮5%，取费条件一般；2. 本工程每月按完成工程量的80%支付进度款，安全文明施工费用按合同支付；竣工验收合格后工程款支付至总造价的90%，结算完后支付至总造价的97%，5%作为保修金。3. 土建工程钢材材料价格按基础、主体施工期内东莞市工程造价管理信息价格的加权平均价作为结算价；商品混凝土及水泥按合同施工期内东莞市工程造价管理信息价格的加权平均价作为结算价；水泥必须用转窑水泥。其他材料均按合同施工期内东莞市工程造价管理信息价格的平均价作为结算价。4. 其中钢筋、砼、水泥材料费不参与下浮，装饰工程材料用量由乙方提供排版图按实贴面积计算。5. 增加工程，设计变更和现场签证工程竣工一起结算；6. 合同规定，单位工程必须达到“合格”。7. 华凯帝庭园工程计价执行(广东省建筑工程综合定额)广东省建筑装饰工程综合定额2006年版本，按东莞市建设管理站2005年3月16日下发的(2006年建筑工程清单计价程序表) 清单计价方式计价,二类地区取费税前下浮5%，人工费按照东莞市建设局最新文件规定执行。若遇政策性人工调差，则人工单价相应调整。3.5.3甲方指定分包范围由甲乙双方共同组织对以下各项工程的招标，具体如下：（1）给排水工程；（2）电气工程；（3）消防、防雷工程；（4）智能化工程；（5）建筑泛光照明工程；（6）白议防治工程；（7）园林景观及水电灯光部分；（8）交通标识系统；（9）通风、空调工程；（10）电梯工程；（11）室内精装饰；（12）煤气工程；（13）热水管道和直饮水管道工程；（14）幕墙工程。乙方也可参加上述部分工程的投标，中标单位由甲方、乙方协商后由甲方确定，但由甲、乙方与分包商签订三方分包合同。以上专业分包工程配合费，费用基数为分包工程合同造价（设备费不计）甲方分包工程-总包管理配合费序号项目名称总包配合费结算方式施工用水用电费率一、甲方专业分包工程1变配电高低压设备安装，供电接驳、水泵房供货安装工程，集中供水相关工程，发电机及其除烟降噪工程无挂表计量，自行向总包或甲方缴纳；或者双方协商，按不超过合同金额1比例包干2大型拆除工程、大型土石方工程、边坡支护工程无同上3燃气工程无同上4电视安装工程无同上5电话、网络安装工程无同上6智能化系统工程无同上7人防、消防工程（高层、小高层）配合管理费费率1%同上8桩基及强夯工程无同上9二次装修工程配合管理费费率1%同上10园林绿化、硬质景观工程无同上11电梯安装工程配合管理费费率1%同上二、甲方指定分包工程1铝合金门窗、幕墙、采光天棚、空调百叶、采光天窗配合管理费费率1%挂表计量，自行向总包或甲方缴纳；或者双方协商，按不超过合同金额1比例包干2单元门、入户门、防火门、车库卷帘门配合管理费费率1%同上3屋面彩钢（含保温）制作安装工程配合管理费费率1%同上4阳台栏杆、楼梯扶手、护栏工程配合管理费费率1%同上5铁艺栏杆、铁艺构件配合管理费费率1%同上6GRC构件、线条配合管理费费率1%同上7木构件及装饰物配合管理费费率1%同上8与建筑物相连的钢结构配合管理费费率1%同上9外墙涂料或外墙干挂石材工程（总包单位可参与投标）配合管理费费率1%同上10信报箱、奶箱无同上如果总包能够施工尽量由总包施工四、成本策划根据公司四种承包模式的特点，并结合分公司目前管理力量、合作劳务分包的能力，在本工程拟推行总分包模式，根据公司总分包模式管理手册的要求， 并结合与甲方合同签订情况，将公司管理成本高而效果差的部分打包分包给劳务公司，同时将通过一定的管理可实现利润的部分、即容易出现管理利润的部分，主材公司内部控制，根据总分包的内容，成本支出内容如下：序号分包内容承包方式成本支出方式1总分包部分钢筋工程包电焊（含电弧焊、对焊、电渣焊）、制安马凳；包扎丝、垫块、现场套筒连接、所有机具、氧气、乙炔及钢筋翻样按照实际钢筋量计量混凝土工程混凝土浇筑及养护费用，包括零星、防水砼、陶粒砼；包振动机具，麻袋等辅材按照混凝土实际用量计量脚手架搭拆包工包料，含吊料定型平台、挑架、防护棚、安全挡板、楼梯跑道，含安全网、脚手板， 按搭设面积计，平方米单价包干模板模板制作安装，包模板和支撑架材料、人工、螺杆、铁钉、铁丝等零星材料、施工缝处理，后浇带模板、包机具（展开面积计）按照混凝土实际用量计预埋铁件包括材料，制作、安装按重量单价包干钢筋机械连接包机械、套筒电梯井脚手架包工包料按井筒个数及高度一次性包干安全文明施工、临建、CI、试验检测、其它分包配合、安全保险、其他不可见用工包工包料按建筑面积单价包干装饰部分包工包料总费用的95%包干2专业分包部分防水专业分包包工包料按单价包干给排水专业分包包工包料不收任何管理费用电气专业分包包工包料96%包干钢结构专业分包包工包料单价包干现场临水临电总价包干一次性打包3大型机械租赁费用塔吊租赁费用进出厂费用及月租赁费施工电梯租赁费进出厂费用及月租赁费输送泵费用单价包干柴油泵12元/m3，电泵6.5元/m34水电消耗费用按照实际计量5管理费支出按照实际支出6上交公司费用上缴总额包干根据总分包模式的特点，为了增加成本的可比性，尽量成本对比的口径统一，以找到成本降低、增加利润的途径。按照预算总收入不变的原则，对本工程施工图预算造价表进行调整，按照项目预算总收入，项目施工成本、项目成本分析和策划三个部分进行阐述：4.1项目预算收入 本工程非招投标工程，工程是费率合同，议标暂定价6400万元。4.2项目预算成本4.2.1劳务分包成本以公司同甲方结算造价不含税的5%上交公司。4.2.2管理费成本包括项目工资和其它管理费用成本，其它管理费成本测算下表：序号分项管理费名称计算公式金额（元）备注一管理人员工资见工资成本表663211.22二办公费1134001个人办公用品30元180月54002项目电话、传真费1000元18月18000含ADSL网费3项目办公耗材1000元18月18000三招待费2000元18月36000四项目工具车2000元18月36000含工具车费用及管理人员市内交通费五合 计776611.224.3项目成本分析及策划项目成本分析及策划的核心在于开源节流，应当对预算收入和施工成本分析进行全面分析策划：4.3.1预算收入分析和策划根据预算收入及其分解，对项目收入进行分析和策划如下：序号成本分析成本策划备注责任人1增加结构工程量，可有效提高预算收入，而仅增加部分劳务成本（人工费）、主材采购成本，并增加少许水电费消耗，管理费、机械租赁费等其它费用不变可有意识通过设计图纸会审或设计变更，增加结构工程量以增加1m3砼(C30普通砼)为例以投标阶段信息价为准，砼利润增加T=376.71(综合单价)-22(人工费)-280.8(混凝土材料价)-11=62.91元/m3;利润率16.7%；以增加1t三级25钢筋为例：5515.68(综合单价)-380(加工绑扎单价)-4900(钢筋材料价)=235元/吨，利润率4.2%；李文龙张丽丽2砌筑及装修费用，每增加100万,项目利润增加5万，增加比例5%可有意识通过设计图纸会审或设计变更，增加结构工程量可通过分析图纸错漏，提出更改图纸李文龙3甲分包工程,按照工程总价的一定比率交纳管理费和配合费李文龙张丽丽4项目决算也是成本控制的一个重点做好平时的对外工作，做好二三次经营，取得好的经营效果徐超张丽丽4.3.2成本支出和策划根据支出的范围和特点，对项目成本支出进行分析和策划如下：序号成本控制措施成本目标责任人1加快施工进度、节约工期，过程中做好工期签证索赔的认可工作可避免15万元/天罚款，并可争取工期奖励；可有效降低管理成本、设备租赁成本以、水电消耗成本，提高利润徐超李文龙2钢筋、砼主材进场验收控制杜绝或减少材料进场漏洞，防止成本流失徐超方清华31、楼板混凝土厚度控制；2、底板200mm厚混凝土做法及内防水做法内部调整，既能达到目的，又降低成本；3、顶棚抹灰内部取消，打磨后直接刮腻子；4、地下室外侧防水两道保护层省去一道；5、砌筑构造柱位置设计，省部分混凝土和钢筋；节约成本措施，降低成本，牵涉到装修、利润分成，牵涉到防水部分，工程款降低作为利润（发内部更改做法通知）。李文龙4钢筋加工、绑扎过程控制减少钢筋浪费，构造钢筋可适当减少，降低钢筋损耗和减小钢筋用量李文龙5混凝土浇捣过程控制杜绝浪费，工完场清，降低混凝土消耗成本李文龙6加强过程施工签证管理，及时办理各种签证避免过程成本消耗，加强成本过程控制徐超李文龙张丽丽71、加强用电管理和其它节电措施、节约用电；2、采用地