临朐城市商业网点规划.doc

临朐城市商业网点规划第一章 项目背景一、对外开放新形势需要我们编制城市商业网点规划随着我国加入WTO后一些承诺的履行，特别是2004年12月11日我国的商贸零售业对外全面开放以来，国外新型流通组织方式和新型业态形式已越来越多地进入国内市场，流通现代化进一步加快，竞争更加地激烈。应该说，国内企业无论在资金规模、销售能力，还是在营销技术、管理方式上，都与国际上的跨国公司有较大差距，短时间内很难与其抗衡。因此，在全面推进商业领域对外开放的同时，认真及时地做好本地的商业网点规划，并以此为依据来规范国内国外两个市场、两种资源的有序竞争，很有必要。同时，用规划来指导、规范行业的发展也是国际上特别是一些商贸流通领域发达国家的通行办法。二、上级领导和部门大力支持国家及有关国家领导也很敏感地意识到了编制城市商业网点规划的重要性和必要性。吴仪同志2002年10月就做出重要批示：要抓紧制订大中城市的商业网点规划；温家宝总理去年4月也强调：“大型商业设施建设也应合理规划，防止盲目投资和重复建设。”国家商务部和建设部联合发文（商建发200418号），要求2004年年底前完成地级城市的商业网点规划工作，并于去年4月在广西南宁召开全国地级城市商业网点规划工作座谈会议，对规划的编制工作进行了再部署，再动员。指出凡是没有按要求做好城市商业网点规划的地级城市，今后省厅将一律不批准新的外资进入该地区投资商业。三、编制临朐县城市商业网点规划工作的条件已基本成熟临朐县对编制城市商业网点规划工作十分重视。县三产办向县委、县政府就有关编制网点规划的工作做了汇报，并安排承办这项工作。在政府的高度重视下，编制临朐县市城市商业网点规划工作的条件已基本成熟。第二章 城市概况一、地理位置临朐县地处山东省中部，沂山北麓，弥河上游，北纬3604-3637，东经11814-11849。东与昌乐县、安丘市毗连，南与沂水、沂源县接壤，西界淄博市，北邻青州市。临朐县行政归辖潍坊市，位于潍坊市西南山区丘陵地带。二、历史沿革临朐县古称骈邑，战国时为“齐之朐邑”。县城始建于西汉，至今已有2100余年历史，因城临朐山、朐水（弥河）而得名。自唐代临朐隶属青州（益都、青州府、青州路）。1928年临朐县曾为省直辖。自1949年改属昌潍专区（昌潍地区、潍坊地区），1983年10月改属潍坊市。三、自然条件1、气候：a、临朐县气候属温带大陆型季风气候，年均温度12.4C。年平均降水量700MM左右，最大冻土深度为490MM。 b、临朐县主导风向为南风，出现频率15%，其次为北风，出现频率为10%，年平均风速为2.6米/秒。c、临朐县年总日照时数在2261.12779.3小时之间，平均2578.6小时，年平均日照率为58%，日照时数最多的月份为5月，达270小时。d、临朐县属亚湿润区，累计年相对湿度平均为64%，最大74%，最小55%。e、临朐县平均气压1004.5毫巴，且四季变化十分明显。f、临朐县平均初霜日10月24日，平均终霜日4月15日，无霜期最大206天，最短169天，平均191天。2、地质条件 县城及其周围地质为第三纪岩层，地耐力1214吨/平方米，县城位于弥河古河道地带，地下水为潜水、半承压水。临朐县位于惠民临沂断裂地带上，省地震局规定为7度地震区。四、人口与经济2007年全县下辖8个镇，2个街道，共计937个行政村。县域总面积1834平方公里。2007年县域总人口85万人，其中城镇人口32.3 万人，城镇化水平为 38%。2007年末县城规划区人口18.5万人。近年来，临朐县国民经济持续、稳步、高速增长。2007年临朐县国内生产总值98.17亿元，比2006年增长15.2%，工农业总产值达68.9亿元，比2006年增长25.4%，财政收入达 2.54亿元，比2006年增长19.4 %。第三章 城市商业现状及发展分析一、商业发展取得的主要成就临朐是山东半岛重要的物资集散地。已建成的建材、铝型材、不锈钢、钢材、装饰材料、玻璃、陶瓷、竹木器、汽车、副食品、奇石、文化用品等17个大型专业市场群，经营业户2000家，总占地面积2500亩，年交易额320亿元。其中，铝型材市场成为江北最大的铝型材集散交易中心，连年被评为“山东省十大优秀市场”，年交易额120亿元。到2007年，在城乡居民收入稳步增长，消费环境进一步优化的推动下，全县商业继续保持了购销两旺的态势。全县实现社会消费品零售总额42.69亿元，比上年增长18.32%。至2007年，全县营业面积5000以上的大型零售网点有大观园购物中心、大观园商场、现代大厦、富润德购物娱乐城、新世纪大厦、中百大厦、华兴商城、华兴龙泉超市、富临商场、亿佰家购物中心10家。新建农家店、三农服务站222家。城区超市、专卖店发展到150多家，其中较大规模的超市11家，各类连锁经营网点900多个。二、商业网点发展存在的主要问题临朐县城市商业网点在迅速发展的同时，存在着许多问题，影响着整体产业结构水平的提高，特别是与商业发达地区相比，差距较大。主要问题表现在以下几个方面：1、城市商业网点建设缺乏统一规划，无章可循。2、空间布局不尽合理，商业体系不明确。一方面旧城区特别是党政机关所在地附近门店云集，另一方面城市边缘区，特别是新城区，网点缺乏，给居民生活带来严重不便。3、商业设施档次不高，市场效率和效益较低。从总体上看，由于诸多因素的影响，中心城区现有市场商业网点建设大部分起点较低，市场商业网点无论从经营环境，还是服务设施来讲，普遍存在设施简陋、档次不高、市场效率和效益较低的问题。4、物流配送业严重滞后，与现代流通方式相比格格不入。目前，临朐县无真正意义上的物流产业基地，没有专业化的配送中心。5、农贸市场占路经营的现象还没有彻底改变。随着文明城市创建活动的深入开发，近年来，临朐陆续搬迁了占路农贸市场，极大地改善了城市道路交通，但由于城市土地问题，还有一些占路市场没有搬迁到合适的位置。6、居住区及社区商业网点配套不够，标准不高。近年来，临朐房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大的改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面由于这些居住区、居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施，或是商业配套设施的布局不合理，建设标准不够，给居民生活带来不便。7、商业立法滞后，政府宏观调控缺位。由于种种原因，政府职能转型未到位，对商业网点建设管理缺乏措施；中介组织的作用未能充分发挥，还未形成一套有效的公平竞争、自我约束、共同发展的市场运行机制。鉴于此，为促进城市商业网点布局合理，优化结构，减少社会资源浪费，促使商贸流通快速、健康、持续发展，根据中华人民共和国商务部统一部署的要求，临朐县城市商业网点布局规划已迫在眉睫。这项规划将不仅对临朐县城市商业网点发展起到积极地促进作用，也是临朐县商业工作中的一项基本建设，更是我国加入世贸组织后商业网点发展的基本要求，意义重大，影响深远。三、临朐县商业发展定位分析1、临朐与潍坊：区域与中心关系潍坊，山东省重要的区域中心城市和沿海开放城市，是东西连接沿海与内陆、南北承接环渤海湾与长江三角洲的枢纽城市，是著名的世界风筝都。临朐，位于潍坊市西南部，公路行车时间在1小时左右，除城市间垂直的行政联系外，相互间的商业联系也较强。2、临朐特色市场与潍坊、淄博、临沂、东营资源共享、局部超越（1）铝型材、不锈钢产业临朐县依托江北最大铝型材集散中心的市场优势，突出发展了铝型材及不锈钢加工制造业。目前铝型材、不锈钢生产企业分别发展到38家、15家，年生产加工能力分别达到45万吨、20万吨；特别铝型材产业发展迅猛，华建、伟业、广华、新裕东、康地、长江、伟盛、华昌等一批龙头企业迅速崛起。目前，全行业拥有固定资产13亿元，职工人数2万人。2007年被中国建筑金属结构协会评为“中国（江北）铝型材第一县”。 铝型材、不锈钢加工产业已成为引领全县经济的重要支柱。（2）奇石业奇石，又称观赏石，雅石，供石，石玩，日本称之为水石，韩国称之为寿石，是指不事雕琢，具有自然美感的石头。包括奇特的化石，矿物晶体和岩石等。奇石具有独特的形态、色泽、质地、纹理。奇石具有观赏、收藏及科研价值。临朐县山丘居多，地质结构复杂，以燕山运动期形成的高角度断裂为主，其次是褶皱结构。岩石主要有片麻岩、混合花岗石、砂质灰岩、灰砾岩、玄武岩等，蕴藏着丰富的奇石资源。红丝石系钙质细砂岩。颗粒均匀，质坚而润。色彩各异，纹理天成，千姿百态。目前常见有红地黄丝、紫红地褐丝、红褐地紫丝、紫地黑丝等，尤以黄地红丝、紫地黑丝者为上。临朐彩石属沉积岩，其石坚硬细腻、石玉间杂混合自然、结构奇妙。临朐太湖石多分布在境内西南部山区。 色以青、红、黄为多，型以瘦、漏、皱、透、秀居首，形态生动，俊秀自然，古朴典雅，妙趣横生。临朐紫金石相传有镇宅、避邪、保平安之说，深受群众的喜爱。该石呈紫色，间青绿花纹，有豆绿色圆眼，含瞳子、晕三、五层，有些部位映日泛银星。除此，还有龟石、竹节石、燕子石、千层石、钟乳石、沂山石、嵩山玉等。目前为止已发现有十多个系列、八十多个品种，瑰丽而神奇，观赏、实用价值颇高。2007年临朐被评选为“中国观赏石之乡”，临朐县充分发挥传统文化优势，按照“立足当地资源优势，建立培育特色市场，带动观赏石产业发展”的总体思路，全力打造观赏石产业发展平台。目前，已投资2亿多元，建成了山东省临朐奇石市场、太湖石市场、临朐文化城等一批专业市场，营业面积30多万平方米，馆店铺面和固定摊位2000多个，从事观赏石产业的人员达3万余人。形成了“买全国、卖全国、买世界、卖世界”的经营格局，年交易额达10亿多元。在观赏石市场的强力辐射带动下，旅游、餐饮、运输等服务业和雕塑、园林、根艺、书画等文化产业加速发展，每年来临朐赏石、购石的游客120多万人次，临朐成为全国最大的观赏石集散地之一。（3）文化产业临朐县风景秀丽,文化发达,是潍坊“千里民俗旅游区”的重点县,其地方民俗文化具有鲜明特色。临朐文化是齐鲁文化、华夏文化的重要组成部分,并以从事人员之多、涉及门类之广、艺术作品之精而闻名,素有“书画之乡”、“小戏之乡”之称。1988年2月被国家文化部授予“中国现代民间绘画画乡”称号；1991年5月被山东省委、省政府授予全省首批“社会文化先进县”称号；1993年5月被国家文化部授予“全国文化先进县”称号；1995年5月,被国家文化部、人事部授予“全国文化模范县”称号。临朐文化源渊流长。据考证,全县有五千年前的龙山文化遗址50多处,商周文化遗址20处,春秋战国遗址42处；还有北齐古墓壁画、东镇碑林、北魏石佛群等著名文化遗产,都具有重要研究价值。悠久的历史和古老的传统形成了丰富独特的临朐文化,临朐人民对丰厚的文化资源在挖掘中创新,在继承中发扬光大,逐步形成以小戏、书画为主要特征,家庭文化为基础,旅游文化为集汇,具有鲜明地方特色的“大文化”格局。先后发展起门类齐全的工艺美术、书画装裱、木石雕刻、花卉盆景、奇石根艺、葫芦艺术等10大行业,40多个门类,文化产品180多种。从事文化产业经营的重点文化企业近百家,文化专业户1350家。其书画、根雕、奇石等进入了国际市场。文化事业的繁荣带动了文化产业的发展。群众文化丰富多彩,文艺创作硕果累累。县里成立了文化馆、文联、书画院等专门机构和美术家协会、年画研究会、农民书画家协会、老年人书画协会、盆景艺术协会等20多个群众文艺组织,形成了一支专兼职结合的庞大文艺创作队伍。县里每年都结合庆祝重大节日,组织开展街头民间艺术表演、歌咏比赛、农村文艺汇(调)演、书画、根石展览等群众喜闻乐见的文化娱乐活动,并对传统的葫芦工艺文化进行了挖掘和弘扬。全县形成了民俗文化与现代艺术相结合的具有地方特色的社会文化格局。3临朐与县域其他城镇：主角与配角，共同发展至2008年，临朐县辖2个街道、8个镇，937个行政村，85万人，从临朐县城区的经济总量、人口规模，经济中心地位突出而确定临朐县城的商业中心地位，其他城镇做好配角，形成区域协调发展、协作发展的良好氛围。通过以上比较分析，可以得出临朐县的商业发展定位是：山东中部特色市场中心城市、临朐县域商业中心。第四章 规划依据与规划规模一、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法。2、国家经贸委关于城市商业网点工作的指导意见一一国经贸贸易2001789号。3、国家经贸委关于进一步做好大中城市商业网点规划的通知一一国经贸贸易200344号。4、国家经贸委关于加强城市商业网点工作的通知一一国经贸贸易200383号。5、商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知一一商建发200418号。6、商务部关于印发城市商业网点规划编制规范的通知一一商建发2004180号。7、临朐县城市总体规划(2004-2020)。8、潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。9、潍坊市地方标准商业分级设置规范和商业零售业态规范。10、城市居住区规划设计规范。11、临朐县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要12、临朐县委、县政府关于加快发展服务业的决定。13、其他相关法律、法规、文件及相关资料二、规划范围与期限（1）规划范围范围为临朐县总体规划确定的城市建设用地区域，2010年规划范围为31.2平方公里，2020年规划范围为42平方公里，远景规划范围为46平方公里。（2）规划人口按临朐县总体规划所确定的人口规模，2010年25万人口，2020年35万人口。（3）规划期限规划期限：近期2008年2012年，远期2013年2020年。第五章 规划指导思想与原则一、规划指导思想以国家、省、市和县国民经济和社会发展第十一个五年发展规划为指导，以全面落实科学发展观，坚持以人为本，构建和谐社会为指针，以便民、活市、促发展为宗旨，以建立统一、开放、竞争有序的商品市场体系，加快城市化建设进程为目标，坚持与时俱进和改革创新，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场配置资源的基础性作用，大力发展民营经济和新型业态，建立与完善合理的商业网点发展秩序，尽快实现与国际经济的接轨，贯彻“新四化”战略思想，加强区域协调，扩大内需，构建和谐社会，为加快临朐县城市化进程，促进临朐经济和社会协调、可持续性发展。二、规划原则1坚持与城市总体规划密切结合的原则市以城在，城以市兴，商业是城市发展的基础，是城市吸引辐射功能的集中体现。城市商业网点规划应纳入城市总体规划，商业网点建设的总体布局必须要与城市建设的总体规划相适应，服从、服务于整个城市规划，从城市总体发展的要求出发，与城市人口分布、消费需求、交通体系、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，合理有效的配置商业资源， 使商业网点建设与城市综合开发建设同步推进。同时，充分体现商业对城市发展的强大促进 作用，通过商业的发展促进城市的新区开发和老城改造，实现城市的功能更新和布局结构的优化升级。2坚持与经济社会发展水平相适应的原则商业网点的发展水平取决于城市经济社会的发展水平，城市商业网点规划要与整个经济社会发展水平相适应，商业网点的数量多少、规模大小、档次高低，都要与城市的经济发展 状况、消费群体分布和购买力水平密切结合，避免过分聚集和重复建设现象。充分考虑本地 区和周边地区经济发展状况、消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、交通设施条件， 既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的布局、数量、规模和档次水平。3坚持统筹兼顾、适度超前的原则商业网点规划要从城市经济社会发展的全局出发，从整个城市发展的环境和条件出发， 通盘考虑，统筹兼顾，合理进行商业网点的规划布局，做到大中型商业网点的建设与小型便民利民店的建设相结合，发展新型业态与改造传统商业相结合，专业性网点和综合性网点相 结合，集中布局与分散布局相结合。规划应具有前瞻性，着眼于未来，高起点高标准的进行 商业网点规划布局，坚持适度超前的原则，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超 前，提高标准和设施水平，以适应不断提高的消费水平和商业发展的需要。4坚持远近期结合，分期实施的原则商业网点规划应综合考虑城市近期和远期发展的需要，把近期需求同远期发展目标紧密 结合，按照建设现代化开放型商业网点体系和现代化区域性商贸中心城市的目标要求，对商 业网点进行统一规划，远近期结合，分期实施，逐步实现商业网点发展总体目标。5坚持以人为本、便民利民的原则满足广大人民群众的消费需求是商业网点规划的根本出发点和落脚点，也是构建社会主 义和谐社会、全面建设小康社会的客观要求。商业网点规划应坚持以人为本、便民利民的原则，充分考虑不同消费者、不同消费层次的消费需求，从人民群众的实际需要出发，合理布 局网点体系，便民利民，充分体现网点为人民服务的宗旨，为广大消费者创造良好的购物条 件和生活环境，不断提高居民的生活质量和水平。第六章 规划发展方向与目标第一节 发展方向一、规划重点 规划重点是商业网点布局规划，包括临朐县商业的整体功能分区、中心城区商业的总体格局，以及商业零售网点体系分级和业态设置导向等，通过规划引导和规范商业网点布局，为构建临朐县城现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑构架。 二、发展方向适应全面建设小康社会，满足不同收入水平和消费层次需要的，大中小型、高中低档相结合的，布局合理、设施完备、方便消费、促进生产与流通的商业网络，形成业态结构合理、管理现代化、地域分布适当、层次分明的商业网点体系。 第二节 发展目标本次商业网点规划的范围主要包括：大中型零售商店、商业街、批发市场、商品交易市场、物流园。规划内容包括二部分：第一部分是临朐县城商业体系规划（总体布局），包括商业网点分级与区域布局以及商业街建设。第二部分为临朐县城各商业业态布局规划，包括商品交易市场建设规划、零售业规划、物流配送业规划、宾馆（酒店）与餐饮业规划以及与之相近的金融、保险服务业也在统一考虑之中。一、总体目标商业网点规划作为促进城市经济、社会和商业自身健康、协调、可持续发展的重要手段，使商业网点的发展达到规模适度、布局合理、结构优化的目的。1、立足临朐中心城区，服务临朐县域，辐射周边区域，依据临朐经济之特色，形成以建材、奇石为主导的山东中部区域特色市场中心，潍坊西南部商业中心城市之一。2、到2020年，基本构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善、畅通灵活、开放高效的大商贸、大流通、大市场的城市商业网点布局和商业业态结构，成为服务功能完善，既能够引导满足消费，又能够创造、扩大消费的区域性“购物天堂”。并初步形成以商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业为支撑的现代商业基本框架。二、具体指标（一）近期：到2012年，临朐县商业网点达到全省中等发展水平，基本实现小康社会商业服务目标。具体配置目标如下：1、大中型商业零售网点达到17处，其中，提升改造1处，规划新建5处。大中型商业零售网点营业面积达到58.59万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积2.17平方米。2、符合标准的商业街达到10条，其中新建和改造提升6条。3、大中型专业批发市场达到22处，其中规划新建和改扩建5处。（二）远期：至2020年，临朐县市场繁荣，消费便利、生活丰富，商贸流通设施达到现代化水平。1、目标：（1）县级商业中心目标提升商业集聚程度，强化繁荣景象，提高现代化商业水平；拓展延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，细化市场分工；营造城市商业氛围，提升业态品位，提高购物，餐饮，旅游，休闲，娱乐，金融，商务融合程度，将其打造成为引领市场新潮流，新方向的现代化城市商圈。区级商业中心目标以服务于本片区居民消费为主，兼有区域性的集聚辐射功能。结合各个片区的特色，以及商业发展的基础条件，分别突出购物，餐饮，娱乐，文化，休闲，服务，商务活动等功能，形成各自特色。居住区级商业中心目标居住区商业中心以所在地域居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量，满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务。（2）零售网点建设目标零售网点规划要与结构调整，布局优化相结合，体现大力发展各类新型零售业态，调整、提升、规范传统零售业态的要求。商业竞争不够充分的地区要增加商业网点，竞争过于激烈的地区要控制新增商业网点。根据不同商业区域的特点，合理规划零售网点布局以及各类零售业态，促进大型商店与中小店铺之间协调发展。（3）商业街建设目标对现状有一定规模的商业街，要加强引导，进一步改善环境，完善配套，突出特色，提高档次，促进发展。充分发挥其历史传统，文化底蕴和业态特点，加强绿化、休闲、停车等配套设施建设。规划期内，结合城市道路的建设和改造，增加建设进深，新建一批体现临朐地方特色，各有侧重的新型现代化商业街、商业街区。（4）农贸市场建设目标规范、调整、完善现有农贸市场，加快农产品集贸市场的建设，改善经营设施，强化管理，逐步取消露天摊档式农贸市场。大力推动农产品零售市场改造升级，努力提高连锁超市、食品超市、大型综合超市等新型零售业态中农产品的经营规模，力争使其销售份额占全部农产品零售额的三分之一。加大农贸市场及大型超市、食品超市和便利店的质量安全控制。（5）农产品批发市场建设目标加大对农产品批发市场建设的支持力度，更好地发挥农产品流通的主渠道作用。重点培育和完善具有骨干和带动作用的区域性批发市场。加强对农产品批发市场的监管，尽快出台农产品批发市场管理规范，完善交易规则。（6）专业市场建设目标按照“健全体系，合理布局，突出重点，体现特色”要求，力争在“十一五”期末，专业市场形成规模大，标准高，辐射远的区域性专业市场。（7）其他商品交易市场建设目标重点建设文化用品、旅游商品、小商品、装饰装璜、汽配、通信器材、家具、旧货等适应现代消费趋势的商业专业特色街。鼓励设置与该专业特点相关的专业店、专卖店。适度设置为该专业市场配套服务的商业服务业。 （8）物流基地建设目标发展以现代化交通网络和先进物流技术所支撑的现代物流业，规划期末，建成3个专业性物流配送中心。 2、社会经济指标预测：2007年，临朐县国内生产总值为98.17亿元，其中第三产业国内生产总值29.28亿元，从19972007年，GDP平均增长速度为10.7，预测到2012年（近期规划末），临朐县GDP增长平均速度为12，国内生产总值为173.01亿元，其中第三产业国内生产总值52亿元。2020年（远期规划末），预测临朐县GDP平均增长速度为9，国内生产总值为326.5亿元，第三产业国内生产总值为97.36亿元。表：临朐县社会经济发展指标预测年份GDP增速预测值（%）人口（万人）三次产业结构（%）第三产业GDP（亿元）20071118.518.8:51.4:29.829.282012122716：46：3852202093510：45：4597.363、商贸业相关指标预测：根据资料统计1997年临朐县社会消费品零售总额为12.94亿元，2007年为42.69亿元，年平均增长率为13.17%，随着临朐县城市建设的快速发展，以及交通区位的不断改善，城市商业将迅速发展，基于以上分析，本次预测20082012年社会消费品零售总额年平均增长12%，则2012年社会消费品零售总额达到75.22亿元。根据前面分析，预测20122020年社会消费品零售总额年平均增长9%，则2020年社会消费品零售总额达到141.97亿元。1997年临朐县市场交易额为37亿元，2007年为300亿元，年平均增长率为23.9%，20082012年市场交易额年平均增长12%，则2012年市场交易额达到528.71亿元。20122020年市场交易额年平均增长9%，则2020年市场交易额达997.64亿元。2007年，临朐县现有零售网点营业总面积31.2万平方米，人均营业面积1.3平方米。预测至2012年，人均营业面积2.17平方米，即临朐县零售网点总营业面积达到58.59万平方米；预测至2020年，人均营业面积达2.28平方米，临朐县零售网点总营业面积达80万平方米。第七章 商业网点布局规划第一节 网点规划战略目前，城区商业网点布局模式，基本上是属于以传统的繁华区为中心向外辐射，即同心园向外扩张的模式。但是随着城市经济的发展和人们物质文化生活水平的提高，交通条件和交通工具的改善，工作与生活在空间上愈来愈相对分离，居民居住愈来愈环行化和边缘化。为了适应这一趋势，城区商业网点布局必须要有新的思路，确立新的战略，构建新的模式。商业网点规划战略，应以商业中心为主导，以商业次中心为主体，以大中型零售网点为依托，以各种不同特色的商业街为灵魂，以居住区商业为基础，采取宏观定性，区域定量，具体定点的规划控制方式，建立多层次、多类型的商业网络体系。第二节 布局控制及标准一、商业中心 商业中心是指位于城市中各个区域并相对集中分布的各类商业群体。一般城市商业网点规划布局，应根据区位特点、服务人口规模、地域条件的不同，把握三个层次：1、县级商业中心，是城市商业网点的核心。一般位于城市中心的黄金地段，占地面积大约在23平方公里或46平方公里，覆盖全县，集贸易、金融、信息、服务于一体，集合了一批知名度较高的大型综合商场，兼有老店、名店、专业店、特色店。以经营高档、高值商品为主，行业齐备，功能完善，能够满足全市居民特别是外来流动人口的多层次消费需要。商业中心是全县经济、社会发展水平的标志以及城市文明的窗口，代表着整个城市的形象。一般现代化大城市市级商业中心已超出了本市的服务区域，成为全省或是全国的商贸活动中心。2、区级商业中心，处于整个城市商业服务网络的中间环节，发挥对商业中心区的分流作用。一般在居住人口3000050000人以上的居民地区考虑设置商业次中心，服务对象主要是本市常住人口和部分流动人口，以中低档商品经营为主，兼顾多档次发展。节假日购物多，平日分散，顾客逗留时间较短。商业网点相对集中，建筑面积每千人1000平方米左右，有12个大中型商场和若干专业店、超市，商业设施比较先进，服务半径10001500米。3居住区商业中心，主要服务对象是居住区的常住居民，以便民、利民为主。经营与居民生活密切相关的日用必需品，提供居民日常服务。居住区可设置包括食杂店、超市、综合服务楼和集贸市场等网点在内的社区购物中心。按照商住分离原则，在居住区商业中心建设12个具有一定规模的超市、中型规模的综合商场和一些专卖店。3000050000人口的居住小区每千人商业服务设施建筑面积700910平方米，商业网点服务半径200500米；1000015000人口的居住小区每千人商业服务设施建筑面积450570平方米，服务半径在300米以内。另外，可配套设置直接服务居民生活的各类便民店，形成大集中、小分散的居民购物服务网络。二、商业街商业街是以商业中心为主轴，以专业分工为基础，发挥聚集效应，并以步行街路为主，集休闲、娱乐、游览、购物、餐饮、通行于一体，体现地方、民族、文化特色的商业网络。具体包括综合性和专业性两种。综合性商业街，主要在交通干线的一侧或两侧以及支线形成沿街一二层店铺相连的商业大街。专业性商业街，要依靠规划和政策引导，通过新建改建来发展，逐步形成系列化、专业化、特色化，分工细密、品类齐全、挑选性强，能满足专业及特色消费需要的专营商品街。商业街一般以600米1000米左右为宜。三、大型商业零售网点 大型商业零售网点是1万平方米至10万平方米以上规模的零售市场、大型购物中心。以购物为主，兼有餐饮、娱乐、停车场等设施，经营商品规格品种齐全，以高中档为主，配备先进的商业设施设备、具有优雅的购物环境。超市、大型超市、居住区（市区）购物中心、百货店设置在市、区级商业中心。超市和大型超市的商圈半径2000米，以居民和流动顾客为主。社区购物中心商圈半径500010000米，市区购物中心商圈半径1000020000米。百货店以追求时尚和品位的流动顾客为主。仓储式会员店、城郊购物中心、工厂直销中心设置在城乡结合部的交通要道。仓储式会员店商圈半径5000米，以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。城郊购物中心商圈半径为3000050000米，工厂直销中心面向重视品牌的有目的的顾客。各类批发交易市场，重点设置在城区环路一带和靠近城市对外放射路等交通便利地区，形成覆盖城区、连接县镇、城市互补，辐射全国的不同层次的批发网络。对农副产品、日用工业品、生产资料三大类市场进行合理布局，形成统一设置、放开搞活、竞争有序的批发市场网络。四、特种行业及汽车市场网点对金融保险、拍卖、典当、旧货、租赁等特种行业，以及汽车市场流通，遵照“统筹规划、合理布局、适度竞争、规范发展、动态管理”的原则，搞好总量调控，实行动态管理。第三节 商业服务功能区等级体系及规划布局根据地方商业规范及临朐商业布局现状，为进一步提高使用效率，规划将临朐商业体系分为县级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心、专业（特色）商业街、市场规划区等五大类。结合临朐县总体规划，本次规划中共设县级、区级、居住区级商业中心三级体系。整个城区的商业格局是：一主、二次、一带、四区。一、一主：即县级商业中心（1）范围及规模该区以民主路为中心，其范围为龙泉路以东、骈邑路以西、朐山路以北、弥河路以南，约3.1平方公里。现有龙头企业：亿佰家购物中心、富临商场、现代大厦、福润德购物娱乐城、大观园购物中心、新世纪大厦、奇石市场等，区内还有兴隆路商业街、民主路步行街、文化路食品一条街、新华路通讯电子商业街、弥河路美食街、山旺路商业街等。（2）定位：是以集金融、信息、高级商务、购物为一体的现代化功能中心区，是全县商业最繁华地段和居民购物的主要场所。（3） 商业特色要求：提高商业聚集度，大力发展商业业态，加快培育商业业态结构层次，结合地下设施的开发利用，拓延经营领域，逐步形成以新业态为主的现代化商业中心。（4） 设置导向鼓励设置：中高档次特色百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点，大型购物中心。适度设置：超市、便利店、生活服务网点。限制设置：仓储商店、菜市场、集贸市场。二、二次：即东城商业次中心、龙泉商业次中心（1）东城商业次中心：以兴隆东路与东镇路交叉处为中心的区级商业中心。主要以金融、信息、商务等功能为主导。（2）龙泉商业次中心：以龙泉路与沂山路交叉处为中心的区级商业中心。主要以餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能为主导。设置导向：区级商业中心设置导向：鼓励设置大型综合超市、超市、百货店、餐饮网点、文化娱乐设施；适度设置：大型购物中心、专卖店、大型专业店及专业批发市场；限制设置：仓储商店、农贸市场（菜市场）。三、一带：即弥河两岸景观文化商业设施弥河：以旅游度假购物休闲娱乐商业为主；打造具有临朐县特色文化的商业带；尤其是县级中心商业区范围，既要塑造宜人的滨水景观，又要充分发掘商业潜力，配套建设特色鲜明、风格迥异的商业设施；结合沿河绿化广场建设部分高档次、高品位的现代商业零售网点。四、四区：即四个居住区级商业中心1、粟山商业中心：结合粟山村城中村改造，以粟北路和青年路交汇处为中心，规划建设粟山居住区商业中心，主要服务于骈邑北路以东，北环路以南，弥河以西，泰池路以北范围的居民，该区域1.3平方公里。2、西郡商业中心：结合西郡、郭家庄子、月庄、平安庄村等城中村改造，以新华路和站后路交叉口为中心，规划建设西郡居住区商业中心，主要服务于兴隆路以南，朐山路以北，石门路以东，站前路以西范围的居民，该区域2平方公里。3、东城商业中心：结合陶家庄、南张家庄、齐家庄、丛家庄、西齐家庄等村庄的改造，以朐山东路和东镇路交叉口为中心，规划建设东城居住区商业中心，主要服务于赵家河以南，营龙路以西，朐阳路以北，东环路以东的居民，该区域1.2平方公里。4、朐山商业中心：结合朐阳小区与杨家场、弥南等城中村的改造，以骈邑南路和沂山路交叉处为中心，规划建设朐居住区商业中心，主要服务于嵩山路以西，弥河以东，南环路以北范围的居民，该区域3平方公里。设置导向：鼓励设置：综合超市、百货店、便利店、餐饮网点。适度设置：中小型购物中心、专业店、专卖店、文化娱乐设施。限制设置：仓储式商场、大中型专业批发市场。表：商业服务设施控制指标（/千人）居住规模类别居住区小区组团建筑面积用地面积建筑面积用地面积建筑面积用地面积商业服务700910600940450570100600150370100400表：商业服务设施分级配建表类别项目居住区小区组团商业服务综合食品店综合百货店餐饮中西药店书店市场便民店其他第三产业设施：为应配建成的项目 ：为宜设置的项目表：商业服务设施各项目设置规定类别项目名称服务内容设置规定每处一般规模建筑面积（）用地面积（）商业服务综合食品店粮油、副食、糕点、干鲜果品等1、服务半径：居住区不宜大于500m；居住小区不宜大于300m。2、地处山坡地的居住小区，其商业服务设施的布点，除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手，下坡负重的原则。居住区：15002500小区：8001500综合百货店日用百货、鞋帽、服装、布匹、五金及家用电器等居住区：20003000小区：400600餐饮主食、早点、快餐、正餐中西药店汤药、中成药及西药等200500书店书刊及音像制品3001000市场以销售农副产品和小商品为主设置方式应根据气候特点与当地传统的集市要求而定居住区：10001200小区：5001000居住区：15002000小区：8001500便民店小百货、小日杂宜设于组团的出入口附近其他服务业设施零售、洗染、美容美发、照相、影视文化、休闲娱乐、洗浴、旅店、综合修理以及辅助就业设施等具体项目、规模不限第四节 商业形态分类规划临朐县商业形态按规划分为零售网点、商业街、商品交易市场、生鲜超市、农贸市场和物流园区。临朐商业形态的规划布局概述为：24个大中型零售网点，15条（段）重点商业街，22个大中型商品交易市场，10个大中型生鲜超市、农贸市场和4个物流配送中心。一、零售网点规划零售网点主要业态包括百货店、大型综合超市及仓储式商场、专业店及专卖店、购物中心（Shopping Mall）、超市及便利店。规划目标：科学规划和合理确定各类零售网点的数量结构、业态类型和空间布局，对现有零售网点加快改造升级，并根据城市发展要求和居民生活需要，合理布局和新建大中型零售网点。规划到2020年临朐县各种大中型零售网点发展到25个，使大中型零售网点成为临朐零售服务商业格局的重要节点，成为城区商业发展的有力支撑，从而提高零售商业水平，将临朐打造成为潍坊市区域性商贸中心。零售网点配置依据：按照国内各大中城市发展的实践，零售商业网点的配置与人口的数量规模和集聚程度存在一定的对应关系（见表）；同时，零售网点的配置还与商业级次存在相对应关系（见表）。表：商业网点配置与人口规模对应关系表人口规模商业网点配置要求达到2000人设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网店达到5000人增设综合超市、服务类店铺（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、影碟影带出租）等网点达到2万人增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、旅店等餐饮住宿网点；文体娱乐场所等。达到10万人增加设置大型综合超市等。达到20万人增加设置大型专业店、居住区型购物中心等。达到50万人增加设置中型购物中心、仓储式商场、大型百货商店等购物网点和场所；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；大型文体娱乐设施等。达到100万人增加设置大型购物中心、高级酒店等此表要求人口密度2000人/平方公里表：商业分级设置的级次和指标级次级次设置要求设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业区域商业功能区居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者20万15万8万平方米购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业社区商业中心人流集中、交通便利的地段为当地居民提供相对舒适、便利的消费空间当地居民为主4万2万平方米综合超市、便利店、医药店、文化娱乐、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业邻里（街坊）中心小区或组团周围保障周围居民生活的基本商业设施周围居民0.5万0.5万以下食品超市、日用百货、快餐店美容美发、图书报刊、生活服务（一） 大中型商业零售网点大中型零售店的调控则因业态而异，整体控制大型百货店，适度发展仓储式商场，引导发展大型超市，合理发展大型专业店，慎重发展购物中心。1、大型综合超市、仓储式超市（1）业态定义大型综合超市：实际营业面积6000以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。仓储式超市：以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。（2）选址原则大型综合超市：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径2公里以上，目标顾客以居民为主。仓储式超市：城乡结合部的交通要道旁。经营服务辐射半径在5公里以上，目标顾客以中小零售商、餐饮业主、集团购买为主。（3）设置导向有序发展大型综合超市大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能，布局靠近人口密度较高的生活区（但一般不进入住宅小区）。大型综合超市已逐渐成为临朐县大型零售网点的主要业态，因此需要根据临朐人口数量和住宅区分布的情况，引导企业有序地发展和合理布局大型综合超市。至2020年规划期末，共有大中型综合超市9个，其中新规划8个，即：东城综合超市、铁西区综合超市、龙泉综合超市、朐阳综合超市、朐山综合超市、粟北综合超市、粟山综合超市、东镇综合超市。改造提升1个，即：龙泉综合超市。仓储式商场 因为仓储式商场的辐射范围较大，按照临朐县商业网点专业规划的布局，城区内不设仓储式商场。2、购物中心（1）业态定义购物中心：多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物、建筑群内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。按面积和服务半径划分为大、中、小型。（2）选址原则大型购物中心：主要设置在城市的市级商业中心和商业次中心内，面积在10万平方米左右，商圈半径为1020公里。中型购物中心：主要设置在城市区域级商业服务功能区，面积在3-6万平方米左右，商圈半径为510公里。小型购物中心：主要设置在城市社区级商业中心内，面积在0.52万平方米左右，商圈半径为500米1000米左右。（3）设置导向引导发展购物中心大型购物中心布局应尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区，也可以布局在中心城区人口密度不高，但交通条件较好（特别是城市主干道汇集处和交通通达处）的地方；对于中型购物中心，则选择服务人口较多的商业次中心和区域商业功能区布局；新开发社区级商业功能区内鼓励设置小型购物中心（邻里中心）。到2020年规划期末，共规划6个大中型购物中心，其中新规划3个，即：大型购物中心（营业面积5万以上）、龙泉购物中心（营业面积36万）、东城购物中心（营业面积36万）。改造提升3个，即：亿佰家购物中心、大观园购物中心、福润得购物娱乐城。3、专业店、专卖店（1）业态定义专业店：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。大型专业店：也称大型专业超市，采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术、服务,满足一次性购全的零售业态。营业面积在5000平方米以上。专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。（2）选址原则专业店：市区级商业中心、服务功能区，以及专业街、百货店、大型购物中心内。目标是以有目的选择某类商品的顾客为主。大型专业店：市区级商业中心、服务功能区，城郊结合部，交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的顾客为主。专卖店：市区级商业中心、商业服务功能区，以及专业街、百货店、大型购物中心内。目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。（3）设置导向合理发展专业店、专卖店专业店及专卖店布局较为灵活，既可以与别的业态一起，布局在商业街或购物中心内，也可以单独布局在某个地方；既可以布局远离居民区，也可以靠近居民区。专业店既具有专业特色，又具有规模效应，有着良好的发展空间。临朐在今后的商业发