怀化市工业物流园规划(说明书).doc

怀化市工业物流园规划(说明书)2008-08-20 10:17文章来源：怀化市商务局商业改革发展科文章类型：原创内容分类：调研第一章 怀化市概况 一、地理位置 怀化市位于湖南省西南部，沅水中上游，东倚雪峰山脉，与本省常德市、益阳市、娄底市和邵阳市接壤；西界贵州苗岭，与贵州省黔东南自治州和铜仁地区毗邻；南连九万大山，与广西壮族自治区桂林市和柳州市相接；北靠武陵山脉，与本省的湘西土家族苗族治州和张家界市交界。全市东西宽229公里，南北长353公里，总面积27624平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首。 二、行政区划 怀化市下辖1市（洪江市）、2区（鹤城区、洪江区）、10县（中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县、靖州苗族自治县、通道侗族自治县）。市政府所在地鹤城区。全市共有乡201个（其中民族乡26个），建制镇个87个，街道办事处9个。 2007年末，怀化全市共有在册总人口502.32万人，其中市镇人口166.34万人，城市化水平达33%，乡村人口335.98万人。怀化是少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等31个少数民族，人口167万人，占全市总人口的33.3%。 三、自然条件 1、气候特征 属亚热带季风性湿润气候。气候温暖、四季分明、雨水充沛、生长期长。风向冬季多西北风，夏季多正南风。 2、地貌结构 山地占全市总面积70.5%，丘岗占17.9%、岗地占4.1%、平原占4.2%、山原占0.6%、水城占2.7%。大致是“七山二丘岗，一分平原加水城”的格局。 3、水城资源 以通道八斗坡为分水岭，以北属长江水系，以南属珠江水系。沅水流域面积26988平方公里，占全市总面积97.4%。水资源总量224亿立方米/年，是全省人平的1.4倍，全国人平的1.9倍。 4、矿产资源 境内矿产资源经济价值大，特别是金、钒、水泥灰岩、硫铁矿、重晶石等为优势矿产。现已发现49种，其中特大型矿床1处、大型矿床10处、中型矿床31处、小型矿床66处。 四、历史沿革 春秋之时，今怀化境内属楚巫中地；战国属楚黔中郡地；秦汉设郡置县；唐代以辰州为据点，今怀化境内有州6个；五代为少数民族首领所据；宋朝隶属荆州路；元朝隶属湖广行省；明置1府1州（辰州府、沅州、靖州）；清置2府1州1厅（辰州府、沅州府、靖州直隶厅、晃州直隶厅）； 1935年7月1日，省政府在沅陵设立湘西靖绥处，靖绥范围19县；1944年8月，省部于洪江设洪江行署。 1949年10月8日，在成立湘西行署区（下辖3个专区）；1953撤消行署区，建立芷江专区，辖包括现怀化境内县、绥宁等12县及洪江市；1968年改为黔阳地区，辖现怀化境内县；1975年改怀化地区，行署迁至怀化县；1997年11月，国务院批准怀化地改市，设立地级怀化市，以怀化地区行政区域为新怀化市的行政区域，原县级怀化市改设为中方县和鹤城区（县级）。 五、经济水平 1、经济总量 2007年，全市全部GDP为408亿元，同比增长12.6%，占全省全部GDP总量的 4.5%。按三次产业分类，第一产业GDP为96.4亿元，增长5.2%；第二产业GDP为135.4亿元，增长17%；第三产业GDP为176.6亿元，增长13.1%。 三次产业结构比例为：22.1：33.4：44.5。 2、财政收入 2007年，全市财政总收入26.43亿元，同比增长28.3%。一般预算收入17.21亿元，增长27.2%，其中地税部入库7.36亿元，财政部门入库7.19亿元，上划中央“两税”6.54亿元。全市财政支出68.92亿元，增长39.5%。 3、生活水平 2007年末，全市居民储蓄余额281.5亿元，增长15.7%，达到同期GDP的68.9%。全市城镇居民人均可支配收入9217元，增长9.2%；人均消费性支出6742元，增长7.8%；人均食品支出2928元，恩格尔系数为43.4%。农村居民人均纯收入2480元，增长7.7%；人均现金支出2361元，增长14.5%;人均食品支出1394元，恩格尔系数为59%。 第二章 规划背景 一、发展现代物流业的战略意义 现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送和信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。发展现代物流是适应社会化大生产快速发展和社会分工不断细化的客观需要，是连接生产和消费的关键环节，是根据我省实际加快产业结构调整、推动产业升级、促进第三产业增长的主要途径。 现代物流作为降低物资消耗、提高劳动生产率以外的第三利润源，在全球范围内获得迅速发展。现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。加快发展现代物流业，对于降低社会物流成本，提高物流效率，优化资源配置，促进经济结构调整和增长方式转变，推动我省第三产业乃至整个国民经济发展都具有十分重要意义。 二、国内外物流业的发展趋势 当前，发达国家和地区的物流业已发展到相当高的水平。现代物流与电子商务紧密结合，先进的物流技术、设备和管理手段广泛应用，在区域或行业内实行共同配送成为主导，物流企业向集约化、协同化、全球化方向发展，物流业对国民经济支撑作用明显增强，社会物流总成本占生产总值的比重明显降低，国际范围内物流业竞争日趋激烈。近年来，现代物流业在我国得到较快发展，国际著名物流企业进入我国物流市场的步伐加快，全国主要经济区域、各大中心城市在物流领域呈现出竞相发展态势，对我市现代物流业的发展既带来了良好机遇又提出了严峻挑战。 三、我国物流园区的发展 （一）物流园区概念 在修订的中华人民共和国国家标准物流术语（GB/T18354）中，对物流园区的概念解释为：物流园区（logistics park）是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。 （二）物流园区作用 第一、有利于土地资源的集约化使用。随着城市化进程的加快和市区的不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加，原来的城市边缘区迅速成为市中心区，原有的大型仓库、配送中心、货运站因对城市交通和环境造成了很多不利的影响，从而必须迁出。物流园区的出现既为配送中心提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件，减小了物流对城市环境的不利影响。而且物流园区可以统一提供仓库、货场、停车场、装卸设备等物流设施供入驻的企业使用，使土地使用效率大为提高，缓解了紧张的土地供给问题。这一点在沿海大型城市如上海、广州等地尤为重要。 第二、有利于促进第三方物流的发展，加快物流社会化的形成。 据行业研究结果表明，目前国内工业园区或工业企业聚集地中共享型的生产性服务载体相对缺乏，许多配套服务功能如物流配送服务与入驻的国内外企业的需求相差较大，在很大程度上影响了制造业的发展。物流园区的出现将众多的物流企业聚集在一起，有利于为生产流通企业提供全方位的物流配套服务、提高其物流运作的效率和降低其物流成本，从而有利于生产流通企业和物流企业的专业化运营，促进区域经济的健康发展。例如，据粗略测算，浙江传化物流基地的建成与运行，在2005年使其区域内的生产流通企业降低物流成本12亿元人民币。 第三、有利于提高规模效益，实现资源共享和物流功能的综合集成。组建物流园区，按照市场经济的规律，可将多个物流企业吸引在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业的专业化和互补性。同时，这些企业可以共享园区内的基础设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现物流企业的重组，实现社会资源的优化配置、降低运营成本。 第四、有利于物流市场的管理和实现物流公共信息平台服务。物流园区的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修汽配等工具设备的维护保养服务，将餐馆住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能一起集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。例如，一些物流基地的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。同时，物流园区将区域内外的众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起，有利于搭建物流公共信息平台，提供物流信息增值服务。 （三）物流园区赢利收入来源 物流园区的盈利模式有很多种，物流园区的收入来源主要包括如下的10种：办公楼租金；库房/货场租金；设备租金；配套设施租金/管理费；各种增值服务费；物业管理费；国家拨款；税收优惠；所属物流企业；土地升值后出租或出售。 四、怀化市商贸物流业发展状况 怀化市是西南地区重要的交通枢纽中心，素有“火车拖来的城市”之称。湘黔、枝柳和渝怀三条铁路在城区交会，320、319、209三条国道、十二条省道和在建的沪昆、杭瑞以及即将建设的包茂三条高速公路贯穿境内，芷江机场开通了多个航班，水运体系通江达海，航空、铁路、公路、水运四位一体的便捷交通更使怀化具有有利的运输条件。 商贸物流业已成为现代社会的先导性产业，是继劳动力和自然资源之后的第三利润源，在国民经济中的地位日益突出。近年来，湖南省怀化市的商贸物流业发展迅猛，已逐渐成为支撑市域经济发展的优势产业。怀化市各级各部门正努力进一步做大做强这一产业，力争早日把怀化建设成为区域性现代商贸物流中心，以此增强城市的辐射力，按照“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，从加快培育市场体系、拓展现代流通方式、完善配套功能、构建第一产品供应体系等方面主攻，并力求有所突破。 1.加速培育市场体系。通过建立完善的市场体系，才能集聚人流、物流，真正繁荣商贸物流业。当前重点建设几个大型专业批发市场，形成在湘鄂渝黔桂五省(市、区)周边地区有较高知名度、较强辐射力的批发大市场；把怀化个数多、门类齐的市场大市建成规模大、档次高的市场强市；建设一批功能齐全的物流园区、储运中心和配送中心，进一步改善物流业发展的硬件设施条件。 2.积极拓展现代流通方式。在建设区域性现代商贸物流中心的过程中，怀化坚持把发展现代流通方式作为关键要素来抓，以现代流通方式的拓展带动商贸物流业的发展，迅速形成区域化乃至全国化的商贸流通网络。大力发展第三方物流。做好“引进、提升、整合”文章，引进一批国内外知名现代物流企业，引进先进的管理方法，吸引更多的物流客户，提升发展水平。大力发展电子商务。适应现代商贸物流发展的要求，加快商务流通信息化，鼓励发展电子贸易、网上交易等无店铺销售，逐步扩大专业性、高效率的现代商贸流通方式覆盖面。 3.不断完善配套功能。目前，怀化基础设施条件还相对滞后，配套功能相对薄弱，今后要下大力气加快改善，不断夯实商贸物流业的发展基础。全力加快交通建设步伐，为货畅其流、提升人气创造良好的条件。着力完善商业服务配套设施，为区域性现代商贸物流中心建设搭建更好的环境和平台。 五、怀化市城市总体规划概况 1、怀化市城市定位 城市发展目标：区域协调发展、内生性城市发展、以人为本的城市发展。 城市发展思路：通过“经济建设”和“城市建设”两条腿走路，确定“那位兼修”两手抓战略思路。对外建设“区域中心”，对内建设“宜居城市”。 城市发展定位：一个服务于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）边区的4T中心城市；一个功能完善、山水生态、文明和谐的现代宜居城市。 2、城市产业发展战略 战略定位：以生态资源为基础，发展现代绿色产业（如生态文化旅游业、特色生态科研基地等）；以现代交通为基础，发展商贸物流产业（塑造4T区域流通中心）。 市域产业空间布局。 三大产业区：中部产业区（鹤中麻芷晃洪，重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业）； 南部产业区（会靖通，重点发展生态旅游、商贸流通、特色农林产业及加工）； 北部产业区（溆辰沅，重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力、食品、旅游等产业）。 三条产业带：商贸物流产业带（以芷江镇、鹤城区、林成镇、渠阳镇为主要节点）；生态旅游产业带；基础工业带。 中心城区产业布局。 三大板块：传统商业板块，商贸物流板块，商务金融板块。第三章 规划指导思想与基本原则 一、规划指导思想 以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻落实湖南怀化工业园区“十一五”发展规划和 中方新城总体规划，以建设区域性“双中心”，提高怀化市经济社会发展水平为目标；以优化怀化市工业园产业结构，改善产业服务功能为手段；充分发挥政府的宏观指导作用，共同实现建设布局优化、结构合理、功能完善、与工业经济发展相适应的物流园区，为促进怀化市工业产业的发展做出积极贡献。 二、规划基本原则 1、科学性原则 从工业物流园区的实际出发，依据二手资料和广泛调研所获取的第一手资料，在整个规划研究过程中，采用现代物流系统理论和物流技术，运用先进的物流系统仿真优化技术，严格遵循科学性原则。 、统一管理原则 物流园区的物流基础设施空间区域分开，为实现资源共享、提高资源利用率，减少重复建设，园区采用分期、分区建设、统一管理原则。 .系统化原则 物流园区内各个功能区间相互协调配合，注重系统的整体效益，实现物流环节的顺畅、高效。 、紧凑性原则 紧凑布置物流园区各类用地，根据实际建设需求，适度提高容积率、建筑高度等控制指标，增强土地与基础设施的利用效率。 、功能复合原则 规划考虑物流园区地块的复合性，强调地块内使用功能的非单一性，并以这种多样性增强规划的弹性。 、生态效率原则 物流园区贯彻清洁作业思想，通过物流园区各单元的清洁作业，尽可能降低本单元的资源消耗和废物产生，降低物流园区总的物耗、水耗和能耗。 第四章 物流园选址分析 一、物流园区的选址原则与影响因素 1、选址原则 （1）经济合理性原则 为物流企业发展提供有利空间，能否吸引物流企业是决定物流园区规划成败的关键，在物流园区选址和确定用地规模时，必须以物流现状分析和预测为依据，按服务空间范围的大小，综合考虑影响物流企业布局的各种因素，选择最佳地点，确定最佳规模。 （2）环境合理性原则 缓解城市交通压力、减轻物流对环境的不利影响是物流园区建设的目的之一，也是“以人为本”思想的直接体现。使占地规模较大、噪音污染严重、对周围景观具有破坏性的物流园区尽量远离交通拥挤、人口密集和人类活动比较集中的城市中心区，为人们创造良好工作生活环境，既是物流园区产生的直接原因，也是城市可持续发展的必然要求。 （3）利用现有仓储设施原则 在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率，成为物流企业的空间主体，国外一般经验是仓库用地占整个物流园区用地40%左右；仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用好现有的仓储设施，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显。可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求，充分利用己有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区选址的捷径。 （4）循序渐进的原则 是物流园区的建设具有一定的超前性，但任何盲目的、不符合实际的超前都可能造成不必要的资源浪费。因此，必须坚持循序渐进的原则，结合地区实际，在客观分析物流业发展现状和未来趋势基础上，合理布局物流园区。 （5）与地区及城市总体规划相协调原则 物流园区的选址应与国家、以及省市的经济发展方针、政策相适应，与我国物流资源和需求分布相适应，与国民经济和社会发展相适应，以城市的总体规划和布局为蓝本，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需要，与城市功能定位和远景发展目标相协调。 （6）结构合理性原则 物流园区的选址应将国家的物流网络作为一个大系统来考虑，使物流园区的设施、设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平等方面相互协调。 2、影响因素分析 （1）自然环境 气象条件物流园区选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口的建设会加速露天堆放商品的老化。 地质条件物流园区是大量商品的集结地，某些质量很大的建筑材料堆起来会对地面造成很大的压力。如果物流园区地面以下存在着淤泥层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，物流园区选址要求土壤要有足够的承载力。 水文条件物流园区选址需要远离容易泛滥的河川流域与地下水上溢的区域，要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、干河道等区域禁止选择。 地形条件物流园区应该选择地势较高、地形平坦之处，且应具有适当地面积与外形，若选在完全平坦的地形上是最理想的，其次选择稍有坡度或起伏的地方，对于由区陡坡地区则应完全避开，在外形上可以选择长方形，不宜选择狭长或不规则形状。 （2）经营环境 经营环境物流园区所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响，数量充足和质量较高的劳动力也是物流园区选址需要考虑的因素之一。 商品特性经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同区域，如生产型物流园区的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。 物流费用是物流园区选址的重要考虑因素之一，大多数物流园区选择接近物流服务需求地，例如接近大中型工业、商业区，以便缩短运输距离，降低运费等物流费用。 服务水平在现代物流过程中，能否实现准时运送是物流园区服务水平高低的重要指标，因此，在物流园区选址时，应保证客户可在任何时候向物流园区提出物流需求，都能获得快速满意的服务。 （3）基础设施 交通条件物流园区必须具备方便的交通运输条件，最好靠近交通枢纽进行布局，如紧邻港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上的运输方式相连接。 公共设施条件物流园区的所在地要求城市的道路、通信等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且园区周围要有污水、固体废物处理能力。 二、市工业园区地址的确定 怀化市工业物流园区在充分考虑园区所在地自然环境、经营环境、基础设施的基础上，以建设资源节约型、环境友好型社会,发展循环经济为出发点和立足点，以生态环保和节能降耗为重点,进行园区选址分析，使物流园区与自然环境保护紧密结合、协调发展。确定规划区北侧L5，南临L8 ，西起L2 ，东至枝柳铁路。 三、优势条件分析 1、交通区位 怀化工业物流园区位于怀化市工业园区内，园区内209国道（怀黔段）南北贯通和，沪昆高速公路在物流园区东西向穿越，西行可达芷江机场。物流园区以西为包茂高速公路。沪昆与包茂高速公路在竹站村南部交汇。从沪昆高速向东、包茂高速南行可到达沿海经济发达地区。交通优势明显。 2、区位优势 怀化工业物流园区位于中方工业园区内，依托于中方工业园区，因而有着稳定的客户市场，工业企业的强大的物流需求带动着物流园区的快速发展。怀化市近年来工业快速发展，工业形势发展良好，2003年到2007年怀化市工业总产值的增长速度分别为2.3、4.2、9.3、34.3、22.1，因此物流园区应采取先进的物流策略，依附怀化市的工业物流，定能使怀化工业物流园区不断发展。 3、土地价格 园区位于怀化市主城区南部，中方县新城南侧，地处怀化市区的边缘地带，具有数量较充裕的可供开发的土地资源，是属于用地低价较低的地方。但是，在调研的过程中也发现了一些问题，最显著的就是土地价格的不明朗，政府需要明确土地的用地价格，对仓储用地、工业用地、商业用地要制订明确的、统一的标准。 4、可持续发展 （1）怀化工业物流园区是怀化市大型物流设施的规划区域，靠近工业企业、商贸企业，接近消费市场，具有巨大的潜在需求，有较长的生命周期。 （2) 园区处于城市的边缘地带，设计时已经考虑到了地尽可能地减轻对城市居民出行、生活、休息等的干扰，减轻或消除噪音。 （3) 怀化工业物流园区的合理设计，通过整合现有物流资源，让物流企业入园，使得物流业发展更加规范化，统一化，必能有效缓解城市交通的压力。 （4）园区所在位置相对开阔，不仅园内的可供开发的土地资源充足，园区所在地向东还有更广阔的腹地，可作远期的发展规划。 （5）园区现有的功能服务也有新的发展余地、水平有新的发展高度。 第五章 园区定位与目标 一、功能定位 怀化工业物流园以中方工业园为依托，立足怀化市，为中方工业园、农林业、商贸流通业、以及城区居民提供集个性化、专业化、多样化物流服务为一体的配套齐全、运作高效、环境良好的生产服务性物流园区。 二、发展目标 1、近期目标 第一，整合中方工业园区域内的各种物流资源，将企业物流基础设施的规划和建设纳入怀化工业物流园区的总体设施规划和建设之中，初步构建物流基础设施平台，为物流活动的正常运作提供通畅的客、货流通道，并能为入园物流企业提供必要、合理的物流运营的硬件设施，具有中转、换装、存储、加工、配货、包装、装卸、搬运、运输等基本物流功能；基本完成8区组团（集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区）布局设计及第一期建设，初步扩建焦柳铁路中方县站货场的扩建工作，到2010年初步扩建13.4公顷，到2010年物流园区规划用地66.7公顷，物流强度达到530.36万吨/平方千米。 第二，初步搭建物流政策平台，为怀化市现代物流业的发展建立相关的政策、法规保障体系，为现代物流业的发展创造一个良好的软环境，包括良好的市场运营环境、良好的政府协调管理机制，最终为实现现代物流系统发展目标提供保障和指导。 第三，初步搭建物流信息平台建设， 重点建设基础功能层、部门管理层、共享信息层，积极引导入园企业进行信息化建设，发展增值应用层。 2、中期目标 进一步整合资源，完善物流基础设施平台、物流政策平台，使物流园区基础设施具有一定的规模，物流的运作集约化和规模化逐渐普遍，根据物流园区的发展形势，对管理区进行扩建，进一步增强其对物流园区的配套服务。根据物流市场的发展，对集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区进行改造扩建， 2015年物流园区规划用地达到166.7公顷。 进一步为完善物流信息平台建设、促进园区内企业的交流合作。重点把实时的业务信息交流、完备的物流企业数据库等作为物流园区整合物流资源的核心优势，并推动物流园区从信息中心发展成为众多物流企业及非物流企业整合其各自供应链的大平台。 3、远期目标 完善物流园区物流基础设施建设，将物流园区建设成为一个拥有现代化物流基础设施，集标准化仓储配送中心、理货、流通加工、包装、信息服务等功能为一体的生产服务型物流园区。 基本完成8区组团（集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区）的建设工作。2020年物流园区规划用地面积达到300公顷。 完善物流园区道路体系建设，使物流园区形成由高速公路、国道和主干道共同构成“三横两纵”的道路骨架格局。主干路呈“二横一纵”的格局。 完成焦柳铁路中方县站货场的扩建工作，火车站货场扩建面积达60公顷，能为物流园区提供快捷的铁路货运服务。 三、规划范围与期限 规划区北侧L5，南临L8 ，西起L2 ，东至枝柳铁路。物流园区总用地面积为300公顷，规划设计物流园区物流强度为1650万吨/平方千米。 物流园区建设分三期。第一期建设规划用地66.7公顷，预计于2010年竣工；第二期建设规划用地100公顷，预计于2015年竣工；第三期建设规划用地133.3公顷，预计于2020年竣工。 第六章 建设规模的确定 一、国内外物流园区的一般规模 在国外，虽然物流发展比较早，但是物流园区的发展也仅仅市最近20多年的事情，一般每个城市最多2家物流园。日本是最早建立物流园区的国家，至今也只不过有20个大型的物流园区，平均占地74公顷，荷兰统计的14个物流园区，平均占地44. 8公顷，比利时的Cargovil物流园区占地75公顷，英国的物流园区的规模一般比较小，1988年建设的第一个物流园区占地不到1公顷。相反，德国的物流园区占地面积比较大，比如不来梅物流园区占地面积200公顷。一般来说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100200公顷间。 二、工业物流园规模确定 1、确定原则 （1）与区域社会经济发展相适应的原则 物流园区规模确定以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。用社会各行业的统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量有助于对物流的分布、流量及结构有客观的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。 （2）与市场需求相协调的原则 市场需求的大小直接决定了物流园区的规模。通过对需求层次和结构进行分析，确定相应类别的功能设施及规模。 （3）内部和外部系统性原则 物流园区规模的确定要坚持对内部的功能区进行合理的系统优化布局，在流线合理的前提下结构紧凑，减少土地占用：同时根据服务的经济区域内运输、配送距离、产品结构和货物种类所决定物流园区和物流(配送)中心的总数来确定最佳的物流园区规模。 （4）适度超前原则 物流园区作为城市或区域内基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。物流园区建设超前于现有物流业发展阶段，其中一个主要目的就是为引导物流园区的合理布局并提供发展的用地保障。从而杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费；同时也有利于杜绝过于保守所造成的用地不足，无法实现预期资源整合的目的。 2、确定方法 从规划要有适度超前性来说，物流园区的规划规模不能太小，否则不利于区域物流的持续发展；但从各地经济发展水平和物流发展需求来说，规划规模不能太大，否则会产生投资浪费和物流资源闲置，也会给以后的经营运作埋下隐患。 据中国物流与采购联合会统计，目前全国己建成的物流园区空置率高达60%，仓储设施的利用率不到50%；另据资料显示，2001年初建成的当时全国最大、设施最先进的北京某物流园区目前陷入困境。可见，合适的物流园区建设规模对发展区域物流至关重要，特别是在起步阶段。遗憾的是，由于影响物流园区规划建设规模的因素很多，如何确定物流园区的建设规模，至今还没有非常有效的方法。在此，采用东南大学李玉民博士的研究方法，尝试从城市的物流总量入手来探讨城市物流园区的总体建设规模。 在区域物流规划中，若每年的作业天数按365 d计，则物流园区的建设总规模为： S=L I1I2a /365 式中：S为物流园区建设总面积(104 ) ；L为预测规划目标年份的全社会物流总量(104t)；I1为规划目标年份第三方物流(3P L)市场占全社会物流市场的比例；I2为规划目标年份3P L通过物流园区发生的作业量占3P L全部物流作业量的比例；a为单位生产能力用地参数/t)。 （1）规划目标年份全社会物流总量L的预测 在物流规划中，社会物流总量的预测采用目前业界最常用的指标全社会货运量来表征整个物流业的发展趋势和规模。由于中国目前统计制度和统计方法很不完善，社会物流量没有列入统计范围，缺乏统计数据，而且从其他统计资料里也提取不出社会物流量的统计数据；物流产业由许多行业组成，包括交通运输业、仓储业、包装业、流通业、邮政业等。一个物流过程，可以没有储存、包装、配送、流通加工等作业，但运输作业必不可少，不论是生产企业的输入输出物流，还是流通领域的销售物流，都必须依靠运输来实现商品的空间转移。可见运输是物流活动的核心环节，全社会货运量最能够反应整个物流业的发展规模。 预测方法可采用定量和定性相结合的方法。常用的定量方法有一元线性回归、多元线性回归、弹性系数法等。在定量预测的基础上，借助专家的知识和经验进行定性的协调和平衡，使近期、远期预测结果合理统一。 （2）比例系数I1的取值 第三方物流自20世纪80年代末在欧美出现以来，需求旺盛，发展迅速，如今3P L完成的物流量占整个物流市场的比重己相当可观。根据中国物流与采购联合会的调查资料显示，客户外包3P L原材料供应将从现在的15%，增加到3年以后的35%；生产商产品销售物流将从现在的略高于45%，增加到3年以后的80%；分销商物流外包将从现在的略高于25%，增加到3年以后的约65%。3PL也是中国物流未来发展趋势，潜力巨大，由此，可以参照表格给出比例系数I1 。考虑到中国的经济发展水平和物流需求现状，预计经过十几年发展，I1应该能够达到20%左右。当地社会经济发展快，市场成熟度高，物流市场需求大，则I1可以略大于20%；反之，应小于20%。 （3）比例系数I2的取值 现代物流规模经济的特点非常明显物流园区入驻的第三方物流企业数目越多，企业分工越专业，则物流市场竞争就越充分，物流成本就越低，为社会提供的物流服务就越高效、越优质，物流运作的规模效应才越能够体现出来，这也正是中国乃至世界各地纷纷建立物流园区的主要原因之一；再者，第三方物流企业进驻物流园区发展，是市场竞争的必然要求，也符合世界物流的发展趋势，因此可以认为，在规划目标年份各类第三方物流企业的作业量绝大部分在物流园区中完成。又考虑到目前和以后较长一段时间还存在着一定数量的货运配载市场、交易中心，将会分流部分第三方物流量；未进入物流园区的部分小型物流配送中心也会带走少量第三方物流量；另外物流“短路化现象”也会使进入园区的物流量略有减少，因此并不是所有的第三方物流都会进入物流园区。但上述几方面的物流量分流，不会影响物流园区在未来年份的地位。 基于上述，给出规划目标年份进入物流园区的第三方物流量占全部第三方物流市场比重的估算值，即比例系数I2的取值：60%80%。当地经济总量大，市场化程度高，物流市场需求大，则I2取大值；反之取小值。 （4）单位生产能力用地参数a的取值 由于中国物流园区建设还缺乏经验积累，因此可以参照国外物流园区的建设经验来取值。日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a约为4060/ t，考虑到中国城市的经济发展水平及总量远比不上东京，但再过十几年有的城市可能会接近东京目前的实力，因此在中国物流园区规划建设时。a的取值要比40 60/ t小。另一方面，物流园区的建设规划可以参考公路枢纽货运站场的布局规划，在公路枢纽货运站场规划中，a通常取值为2040/t。考虑到物流园区要比公路枢纽货运站场的功能全面、强大，因此在物流园区规划建设时a的取值要比2040/t大。综合上述2种因素，在物流园区规划中单位生产能力用地参数a可以取值为3050/t。当地经济总量大，对周边地区影响辐射强，则a取大值：反之取小值。 3、怀化市工业物流园区规模的确定 根据怀化市物流发展的现状及趋势，对周边的辐射能力，怀化工业物流园区的建设总规模（2020年）为: S=L I1 I3a /365 式中:S为物流园区建设总面积(1万平米)； L为预测2020年的全社会物流总量（万吨）； I1为规划目标年份第三方物流(3P L)市场占全社会物流市场的比例20； I2为规划目标年份3P L通过物流园区发生的作业量占3P L全部物流作业量的比例60；I3为怀化工业物流园区所吸引的第三方物流量占其总数的比例42%；a为单位生产能力用地参数47.8m2/t。 S=L 206042%47.8 /365 （L45348.77万吨） S=45348.77206042%47.8/365=299.32约为3平方公里 第一期建设用地规模：66.7公顷；第二期建设用地规模：100公顷； 第三期建设用地规模：133.3公顷。第七章 总体布局 一、布局分析及方式 1、规划流程 根据美国人理查德缪瑟所创立的“系统布置设计”和“搬运系统分析”的方法己为世界各国物流界所采用，我们也可以依据这一套科学的方法进行严密地分析和设计，保证布局的基本合理。 布局规划流程图 2、布局原则 （1）近距离原则 在条件允许的情况下，使货物在园区内流动的距离最短。以最少的运输与搬运量，使货物的流动以最快的速度到达用户的手中，并满足客户的要求。 （2）设施布置优化原则 在园区规划设计时，应尽量使彼此之间货物流量大的设施布置得近一些，而物流量小的设施与设备可布置得远一些。同时尽量避免货物运输的迂回和倒流。 （3）系统优化原则 物流园区不仅要重视作业流程的优化而且还要重视园区设施规模和布局的优化。既要解决各物流环节的机械化、省力化标准化，又要解决物流园区的整体化、合理化和系统化；既要控制成本，又要使用户满意，提高服务水平，增强竞争力。达到物流园区整个运作的最优化。 （4）柔性化原则 物流园区设施的规划及布局应该留有发展的空间和适应于变化的设计。如发达国家有些工业厂房都是组合式的，设备安装也有利于变动和调整，建设必须留有发展的空间。 （5）满足工艺、生产和管理要求的原则 物流园区的设施布局首先要满足货物的工艺流程的要求。要有利于货畅其流，有利于生产和管理，有利于各环节的协调配合，使物流园区的整体功能得到充分的发挥并获得最好的经济效益。完善物流增值配套功能：尽可能地提供货物的分拣、包装与再包装等服务，加强与海关、检疫等监管部门的协作，完善通关环境等，为客户的整个物流过程节省时间和减少费用，实现物流园区的物流和客户效益的整体最优化。 3、用地规模及相关面积计算 （1）停车场面积 （2）集装箱处理区面积 （3）物流仓储、流通加工区面积 （4）各类仓库面积计算。 （5）仓库装卸站台面积 （6）货物装卸场面积 （7）接货、发货、分拣作业面积计算 （8）园区内线路、绿化面积 二、园区功能布局及土地利用 根据物流园区的物流需求及其物流功能状况，规划确定“八区组团”的规划结构。 “八区组团”是指物流园内以组团形式布置八大功能区：集装箱作业区、理货场区、流通加工区、再生资源处理区、标准化仓储区、公共配套服务区、农林产品加工交易区、工业设备备件配备超市区。（见下表） 园区用地情况一览表 单位：公顷 物流园区各功能区 2010年 2015年 2020年 百分比（） 集装箱服务区 14 16 20 16.67 理货场区 10 10 20 13.33 流通加工区 7 10 13 10 再生资源处理中心 6 10 14 10 标准化仓储区 8.7 24 32.3 21.67 公共配套区 8 10 22 13.33 农、林加工交易区 8 10 7 8.33 设备、备件超市区 5 10 5 6.67 1、M1区（集装箱作业区） 沪昆高速横跨物流园区，为物流园区提供了便利的交通条件，利用这一交通优势，在沪昆高速周边建立集装箱作业区，用地面积50公顷，充分发挥集装箱运输的优势，方便大宗货物的运进和运出，为工业企业和物流企业提供货物的集运、配送等物流服务，也为物流园区内的物流企业吸引了更多供应商和销售商。（见表2） 表2 集装箱堆场区建设规划 序号 设施 功能 1 空箱堆场 集装箱空箱堆存 2 重箱堆场 集装箱重箱堆存 3 拆、装箱库 办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存 4 停车场 装卸机械和集卡的停放 5 办公楼 办理有关手续 6 辅助设施 配电站、维修车间等 7 其他设施 道路、绿化等 2、M2区（理货场区） 该功能区主要为货物提供清点、分类、及搬运盘点等理货服务以及为停车检修、货物配载等功能。用地面积40公顷，第一期建设规划用地10公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地20公顷。建设内容主要包括货物分拣区、仓储区、停车场等。（见表3） 表3 理货场区建设规划 序号 设施 功能 1 货物分拣区 对各类货物进行分拣 2 仓储区 提供货物仓储功能 3 辅助作业区 进行装卸、中转及其他作业 4 停车场 停放各类车辆 5 加油站 车辆加油 6 其他设施 道路、绿化及其他辅助设施等 3、M3区（流通加工区） 为工业园内的工业企业和物流园区内的物流企业提供生产、消费资料的包装、分割、计量、分拣、刷标志、栓标签、组装等物流服务。用地面积30公顷，第一期建设规划用地7公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地13公顷。建设内容主要包括加工区、仓储区等。（见表4） 表4 流通加工区建设规划 序号 设施 功能 1 加工区 对原材料、半成品、产成品等，根据客户需要进行加工处理 2 仓储区 提供货物仓储功能 3 辅助作业区 进行装卸、中转及其他作业 4 停车场 停放各类车辆 6 其他设施 道路、绿化及其他辅助设施等 4、M4区（再生资源处理区） 该功能区主要提供仓储、加工处理、运输等物流服务，对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、分类、加工、包装等重加工利用。用地面积30公顷，第一期建设规划用地6公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地14公顷。建设内容主要包括处理区、重加工区、仓储区等。（见表5） 表5 再生资源处理区建设规划 序号 规划设施 功能 1 处理区 对重回收的物品进行分类处理 2 重加工区 根据需要对处理后的物品进行重加工 3 停车场 停放各类车辆 4 辅助设施 维修车间等 5 其他设施 道路、绿化等 5、M5区（标准化仓储区） 该功能区提供标准化的各类仓库，为工业企业提供仓储和配送等物流服务，同时也为园区内的物流企业提供场地，使其共享现代物流基础设施网络。用地面积65公顷，第一期建设规划用地8.7公顷，第二期建设规划用地达到24公顷，第三期建设规划用地32.3公顷。建设内容主要包括仓储区、包装区、配送区等。（见表6） 表6 标准化仓储区建设规划 序号 规划设施 功能 1 仓储区 提供货物的储存 2 包装区 为货物提供内包装和外包装等 3 配送区 提供配送服务 4 停车场 停放各类车辆 5 辅助设施 维修车间等 6 其他设施 道路、绿化等 6、M6区（公共配套区） 该功能区包括行政办公区、商务金融中心、信息中心等，为入园企业提供办公、商务、信息服务、后勤保障服务等服务，建设规划用地40公顷。第一期建设规划用地8公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地22公顷。建设内容主要包括综合管理区、信息金融中心等。（见表7） 表7 公共配套服务区建设规划 序号 设施 功能 1 综合管理区 整个物流园区的管理中心、信息中心 信息中心 为整个园区的信息中枢 商务、金融、行政区 商务、办公 2 综合服务 住宿、餐饮、商场、公寓 3 停车场 停放各类车辆 4 加油站 车辆加油 5 辅助设施 配电站、维修车间、蓄水池等 6 其他设施 道路、绿化等 7 备用设施预留地 商务办公设施及其他辅助设施的扩建 7、M7区（农产品加工交易区） 该功能区主要为农产品、林产品提供加工服务以及交易的平台，充分发挥物流园区的物流优势，促进怀化市农业和商贸物流业的发展。建设规划用地25公顷，第一期建设规划用地8公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地7公顷。建设内容主要包括加工区、交易区、配送区等。（见表8） 表8 农产品加工交易区建设规划 序号 设施 功能 1 仓储区 为农、林产品提供暂存 2 加工区 为农、林产品提供加工 3 交易区 提供交易平台 4 配送区 为成交产品提供配送服务 5 停车场 停放各类车辆 6 其他设施 道路、绿化等 8、M8区（工业设备、备件配备超市区） 该功能区主要为工业企业以及园区内的物流企业的机械设备提供日常维护、零部件的配备、安装等服务。以保障企业的正常生产和运作，防止意外事故的发生。建设规划用地20公顷，第一期建设规划用地5公顷，第二期建设规划用地达到10公顷，第三期建设规划用地5公顷。建设内容主要包括仓储区、超市区、展示区、配送区等。（见表9） 表9 工业设备、备件配备超市区建设规划 序号 设施 功能 1 仓储区 设备等产品的储存 2 展示区 提供设备、配件等展示 3 超市区 进行设备等产品交易 4 停车场 停放各类车辆 5 信息中心 信息服务 6 其他设施 道路、绿化等 三、停车场布局 1、规划设计事项 停车场满足停车需要应以最大限度为司乘人员提供服务为准则。只有停车场的设计利于车辆停放，能够解决司乘人员实际需要，才能体现停车场的作用。规划停车场时，绿化是设计的重要一环。绿化不仅能美化环境，而且能避免车辆曝晒，调节车箱内温度，为车辆提供一个良好的停放环境。停车场的布置应注意利用当地地形，灵活布置车位，在满足整个服务区使用功能的前提下，尽量减少土石方量。为使所停放车辆不致于滑动，停车场的纵横坡度结合场内有组织排水的设计严格控制。一般地，停放车辆的纵向坡度应小于2%，横向坡度应小于3%。停车场路面的结构材料宜采用水泥混凝土，这可避免采用沥青混凝土路面时，被停滞车辆滴、漏汽、柴、机油所污染，影响场地使用的寿命。与周围设施保持合理的距离，尤其是加油站、汽修车间等建筑，严格避免与加油、维修车辆行驶路线相互干扰。 2、规划设计原则 决定性因素领先原则：停车位的数量和划分是以路段内交通量及构成为主要因素所决定的。交通量及构成要充分考虑长远发展的变化，避免设计与发展相互脱节。 集中与分区就近统一原则：停车场应集中一处，避免分散设置成许多小停车场，尽量提高停车场综合利用率，但为服务水平，一般做法将大中型车小型车的停车场分开，小型车置于距餐饮、休息等主要设施较近的位置，大型车靠后设置。 功能协调原则：车辆在停车场内交通路线必须明确，应采取单向行驶路线，避免互相交叉；为便于驾驶员停放、寻找车辆，车场内用标牌标明区域，用标线指明行驶路线，车位以标线划分、编号。 3、停车场规划设计 停车场规划设计应建立在对交通及其构成的分析调研、科学计算上，以满足各类车辆停放的需要，提高停车场的使用效率。 交通量构成的分析 由于物流园区运行的车辆类型多种多样，车身大小不一，不可能按所有车辆类