房地产行业特征框架

而目前个人买房也完全依赖于银行单一方式，这样供需双方自然就会使银行陷入一个两难的风险怪圈之中:控制了消费一头就会使供给出现过剩，控制了供给就会使消费需求无法满足;两头都给与支持就使市场高涨，风险增加，变成由银行政策在决定和影响市场，而非由供求关系来决定市场，这个平衡又并非靠银行能左右或有效判断与控制的。商业银行贷款融资引发的商业银行风险大，不良资产比率高，开发商虚假按揭猖撅，房地产市场风险增大等矛盾都日益尖锐。 2.利用房地产预售款融资，定金预售款比重过高 房地产开发所获国内贷款及企业自筹资金大幅下降，对商品房预付款与定金依赖程度加大。楼市的市场依赖性不断提高，风险也开始凸显。定金预售款比重过高，将直接导致房地产开发对市场的依赖过大，倘若房地产市场销售情况不利，将会直接导致房地产开发商资金链的断裂，加剧房地产开发风险。 目前如何监管好预售款去向事关重大。但对于预售款资金运用的监管并不明确，开发商自己收取，又自己决定运用多少在未完工的项目上。开发企业为求得更大的利润，盲目扩大投资规模，挪用项目资金转移开发其他项目的情况时有发生，这样会使金融资金遭受更大风险，运用不当甚至导致工程“烂尾”，使小业主损失重大，更造成社会资产的损失。金融机构对自己的贷款本来就有监督的义务，尤其是房地产贷款数额巨大，项目开发过程时间长，资金回收期长，环节多，但是由于没有法律的规定，这种监督的义务实际上并没有落到实处。 3.股权融资上市难而债券融资成本高 股权融资的问题在于房地产开发企业不易达到上市的标准。 目前我国房地产开发企业上市要求:(1)房地产开发企业上市条件是连续3年，每年要保持10%的净资产回报率，而这个必要条件较难达到:(2)国内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排;(3)作为上市公司，监管机构对公司管理透明度要求较高，没有商业秘密可言。 发行债券的资质和条件是一家企业债券面临着国务院的额度审批、国家发改委的项目审批、国家发改委的发行审批、人民银行的利率审批、中国证监会的承销资格审批、中国证监会和交易所(或中央国债登记公司)的上市审批，从申请发行到上市这一过程短则1年，长则2-3年。 债券融资存在的问题有:(1)企业发行债券通常需要经过向有关管理机构申请报批等程序，还要作一些印刷、宣传等准备工作。因而利用这种融资方式，融到资金需要花很多时间，并不适合急需资金的房地产企业。(2)公司债券面临一个信用评级问题，这样会影响债券的成本。同时中国的利率管制政策，目前中国房地产债券品种设计单一，管理层的态度也是影响债券融资前途的重要因素。 三、融资手段创新的必要性 随着我国经济的发展，房地产投资和需求都不断上升，房地产市场资金需求也随之上升。但从资金供给方面来看，我国房地产市场资金供给渠道十分单一，房产企业的资金来源都来自银行，资金过分集中，在客观上存在相当大的系统性风险。根据国际经验，房地产业较为可观的现金收益往往吸引大量资金进入房地产行业。房地产投资需求量大，房地产企业以及不同房地产项目之间的资金运营差异大，资金周转要求高，投资风险大，这些特征给资金供需双方带来一定的投资瓶颈。一方面，资金供给方包括机构和个人，企业外部机构资金供给目前都限于银行，银行对贷款的风险管理和运营特点无法满足房地产业多层次、多角度的需求，而个人投资者零散资金无法直接进入投资资金门槛和专业要求高的房地产业。银行资金面对诺大的需求市场，不惜降低信贷门槛，放松风险管理，从而使系统风险加大。另一方面，资金需求旺盛，但需求方的实力参差不齐，发展特色和资金运作特征不一，单一的资金供给市场无法满足需求方多种资金融资方案的要求。 根据我国房地产市场的需求发展态势，要想促进房地产业的良性发展，最根本的问题在于开辟多元化投融资渠道，使之成为促进房地产业发展的根本措施之一。各种融资方式与渠道是多层次的金融结构的有机组合部分，有利于发挥金融市场的多重功能，提高资金的使用效率，从而加速我国房地产业的规范化及市场化进程。二、房地产市场的需求与供给分析 (可用需求供给曲线辅助分析) 作为一种商品,从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的,这一点与其他商品是一致的。但房地产商品和房地产行业的特点,使得房地产的供给和需求具有独特的地方。 判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求.要同时考虑两个条件:一是居民家庭购房的实际承受力,二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房,或有意愿购房而无购房实际承受能力,都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题,住房的有效需求才能促进房地产的供给,进而达到带动社会经济增长的作用。 1.房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样,随着房地产价格的上涨,房地产商品的供给会增加,但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设(房地产供给)需要大量的资金,建设周期长,使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时,由于可供房地产建设的土地供给十分有限,房地产建设不可能无限增加;而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求,厂商的市场进入障碍很高,这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。 由图1表示,需求曲线D表示我国居民改善居住条件的真实需求。我国改革开放以来,虽然随着经济增长,人民收入水平的不断提高,同时对房地产的有效需求也在不断增长。此时,表示真实的房地产的均衡点在A点,而均衡价格在P1。但是,由于存在房地产投资,房地产炒作的出现,加上信息不对称,非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用,银行的按揭贷款支持,许多潜在的投资需求变为实际,使得需求曲线向右移动。但是,由于房地产供给需要大量资金,建设周期长,且土地稀缺,使得房地产供给曲线价格弹性较小,供给曲线比较陡峭。因此,在需求曲线向右移动的同时,价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。 2.房地产泡沫的需求供给分析。房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。 在房地产泡沫状态下,房价越涨,投资者(投机者)购买越踊跃;投资者买房的唯一目的是为了转手卖出,快速获取差价。过度的房地产投机炒作必然扭曲市场的真实供求关系,在这种情况下,虽然房地产的供给曲线形状不变,但是房地产的需求曲线发生了逆转,由原来的负斜率变为正斜率,和供给曲线一样是一条向右上方倾斜的曲线,表示房地产价格越高,需求量越大。此时的房地产商品已经完全脱离了它作为商品的基本属性,而纯粹是一种投资品,投资者关心的只是房地产未来的预期价格,而不去关心房子的基本功能。如图2所示: 在图2中,供给曲线S与正常状态一样,是一条陡峭的向右上倾斜的曲线。但在房地产泡沫的情况下,房地产的需求曲线D是正斜率、向右上倾斜的曲线,表示价格越高,投资者(投机者)在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S的交点A是在房地产泡沫情况下的市场均衡点,它对应的价格是P1,它高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格。均衡点A具有高度的不稳定性,一旦投资者(投机者)的预期发生改变,这个均衡便会被打破,而迅速移动到别处。 当投资者(投机者)预期未来房价会上涨时,在非理性预期和“羊群效应”的作用下,所有的投资者(投机者)都会买进房产,从而推动房价大幅度上涨。在图3中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2。 2.城市房地产真实需求分析。 (1)居民购房经济承受能力分析(房价收入比)。居民对房地产的经济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。居民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比,收入越高、储蓄存款越多的家庭,其承受能力越强;而居民对房地产的经济承受能力越强,则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。房价收入比成为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一,是衡量一国居民对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。 所谓房价收入比是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例。据世界银行的研究。发达国家的房价收入比一般在1.815.5l之间;而发展中国家的房价收入比一般在41-6l之间。如果这个比率太低,则房地产市场需求过旺;如太高,房地产需求不足。一般认为当房价收入比在3l一6l之间比较合适,此时居民对市场上的商品房地产普遍具有支付能力。 ,由于住房政策的改革、银行住房抵押贷款的发放以及人均国内生产总值1000美元左右所出现的消费转型等因素的影响,巨大的消费潜力释放出来,形成供不应求的状况。 (2)居民购房意愿分析。影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因素有:一是居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况下,这个指数愈大其购房的意愿愈大;反之则愈小。二是购房房地产的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购房贷款所承受的本息投入购房,总是希望购买一套地段、朝向、户型、楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产,否则即使有购房能力也不会有购房的有效意愿。三是现有住房条件。现有房地产条件越差,改善居住质量的意愿就越强。四是预期支出的不确定性。在居民家庭收入不变的条件下,其预期支出的不确定性,会制约着居民购房的意愿。 房地产供给的影响因素1， 房地产价格2， 房地产开发商对未来的预期3， 房地产成本4， 贷款利率房地产供给的特点：1， 需要大量的资金2， 建设周期长，相对于需求而言具有时滞性3， 由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，产品供应量受土地资源限制保障性住房供给比例增加地区发展不平衡（粤沪京浙四省市垄断行业发展，西北地区、西南地区和东北地区房地产行业的发展仍处于竞争劣势，需要成长一批具有综合竞争力的企业带动区域地产行业的发展。中国房地产企业竞争仍处于规模要素主导的第一阶段，虽然个别企业竞争水平已经处于效率竞争和创新竞争水平，但就中国房地产企业总体竞争水平而言，与技术创新和品牌经营的效率竞争和创新竞争阶段仍有很大距离。）国内商业地产六大新特征 （市场营销） + ! N# r# H# b* E; x特征一： “订单式开发”理念获得普遍认同 ; 6 f* H0 e3 V- o0 O以往照搬住宅项目的“先开发、后销售”运营模式被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同，国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。 特征二：大型企业相继战略性进入商业地产 ! o3 s: w8 O* J9 f2005年，无论是内资还是外资的开发商、运营商都齐头并进，在各地掀起了一波波商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入，中小开发商生存压力加大，一些地区商业物业供大于求的态势明显，后者因资金实力有限而更为被动。 特征三：融资渠道出现新变化，多元化格局初显 2 B0 t4 o) V; R1 m2005年进入中国房地产市场的海外投资总额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利等著名海外机构投资者和基金觊觎国内优质商用物业。 ) F$ e$ n0 h6 b: I& s) qREITs（房地产投资信托基金）作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市的条件和门槛较高，REITs的成功在中国还属于“个案”。 & p) ) y) F9 i( 6 l& + q农总行下发中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行），并放宽对商业地产发放贷款的年限。但受制于国内信用和评估体系的缺陷，这一试点没有全面铺开。 5 7 ?2 V$ R7 % R5 Y+ V特征四：投机性开发现象依然存在 / e$ l1 M$ Z$ , ( b2 J Z U5 y6 t一是概念炒作，二是销售方式炒作，后者如“返租销售”、“售后包租”等。但其缺陷和危害逐渐暴露，投机性泡沫开始破灭。 特征五：Shopping Mall（即大型购物中心）前景遭质疑 Shopping Mall“究竟处于衰落期还是成长期？合理规模应该多大？该如何选址？”等问题答案不一，其开发热度已有所降温。 特征六：非正常盈利模式“喧宾夺主” 一种是从地价获利，利用地方政府引进外资的迫切心情，利用与外资商企合资等形式，变相从政府低价拿地，实现高额利润；另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利；第三种是产权式返租。而以物业销售和租金为主要收益的主流盈利模式，实际上被边缘化了。房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。房地产行业的生产特征1、 房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。2、 房地产行业需要策划活动来贯彻实施。3、 房地产行业是多项目的综合体工程系统4、 房地产行业的工作是决策，而不是简单