合同法优先权购买权竞合.doc

浅析承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合中南法学*摘要：优先购买权的概念分为两种，分别见于我国合同法第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和物权法101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这两款发条在房屋这同一不动产上设置了两种优先购买权，那么这两种权利竞合的时候必然会产生冲突。特别是随着近十年来我国房产市场的迅猛发展，有关于房地产纠纷案件亦呈逐渐增多的趋势，而两种优先购买权的竞合问题在这一背景下被无限放大。当两种优先购买权竞合时，如何明确优先购买权，在审判实践中尚存争议。本文就优先购买权竞合的法律问题进行探析，以期能提出相关的建设性建议。关键词：承租人 共有人 优先购买权 竞合一、优先权购买权的基本理论优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的。优先购买权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权，有限责任公司原有股东的新股优先购买权，合资企业他方的优先购买权等多种类型。本文仅对承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合问题进行初步分析，其他几类不作论述。所谓承租人得优先购买权，是指出租人在出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年正式确立了这项法律制度。合同法第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。需要说明两个问题：第一，我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权。第二，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言所享有的法定权利，而当出租人以出卖以外的其他民事行为，如赠与、互易、遗赠等方式处分租赁物时，或者因出租人意志之外的公法行为，如法院强制执行、征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。戴孟勇. 房屋承租人如何行使优先购买权J. 清华大学学报2004 而共有人优先购买权，是指共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原财产共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权。共有可分为按份共有和共同共有，共有关系中优先购买的权利在我国民法通则、民通意见和物权法中均可见其规定，民法通则第78条第3款规定按份共有人出让其共有财产份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权；物权法第101条规定了按份共有人对转让的动产和不动产份额，其他共有人也享有优先购买权；民通意见则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人的主张购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系优先购买权的法律适用。对于共有关系中优先购买权的定义，一种观点认为，优先购买权是指共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。张礼洪. 按份共有人优先购买权之实现J法学. 2009.而另一种观点认为，优先购买权者，谓特定人约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。这两种观点的不同之处在于共有人之间是否仅限于动产和不动产，其他的概念基本相同。共有关系中的优先购买权的行使条件必然是严格和受到限制的，其具体条件为：一方面要有共有关系的存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。另一方面是共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如是即时支付还是分期支付，若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权，另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。 二、学术争论民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权；而合同法第230条也规定了出租人租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形。不管是在现实生活中，还是在司法实践中，承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合都是一个不容忽视的事实。当承租人与共有人对同一标的物都享有优先购买权时，究竟何者更为优先呢？对于这一问题，在理论界和实务界都存在着两种截然相反的观点。第一种观点认为，共有人的优先购买权都应该具有优先于承租人的优先买权的效力。此说为我国大陆学界通说。这种观点认为，在此种情形中，无论是从这两种先买权的权利位阶考虑，还是从法律效果考虑，都应认为共有人的先买权具有优先于承租人的先买权的效力。一方面从权利的位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。郑永宽论按份共有人优先购买权的法律属性J法律科学20082、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人此观点也得到了我国实务界的支持。第二种观点则认为承租人的先买权限于共有人先买权的效力，其主要理由在于：第一，房屋承租人的优先购买权具有准物权的效力，共有人得优先购买权仅具有债权的效力，前者的效力较后者强大；第二，现行土地政策之避免土地畸零以及所有权分散等，是对农地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即无保护房屋共有人，使其优先承购其他共有人应有部分的必要，故应认为“中国台湾地区土地法”第104条的优先购买权较共有人的优先购买权优先，方合立法本旨。我国台湾地区也有学者指出，从经济分析的角度来看，应当认为承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，才比较符合经济效益的观点。这是因为，若使共有人基于共有关系而优先购买共有物，由于买卖不破租赁，租赁物物权的变动并不会对承租人对于土地的使用关系造成影响，因此，土地的所有和土地的使用分离的状况并不会因买卖关系的发生而受到影响，而不动产所有和使用相分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的效益，也就是说，法律使共有人的先买权的效力优先于承租人的先买权的效力，会导致土地使用的不经济。但如果使成责任优先购买该不动产，承租人即进入所有关系，并有使用人变成所有人，土地所有土地利用合二为一，而土地所有与土地利用结合的经济利益要高于二者相分离的经济利益。一次，从经济利益上考察，较为合理的选择是承租人的先买权优先于共有人得到先买权。共有人的优先购买权基于共有关系产生，承租人的优先购买权基于租赁关系产生，无论从承袭现行法的规定，还是从发挥物在经济上的规模效应的角度出发，本文确立承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先的原则也是物权效力优先原则的体现。三、自我观点笔者认为，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权均既非物权也非债权，这两种权利都是基础权利的法定延伸。共有关系产生共有人的所有权，共有人的所有权延伸出共有人对共有物的优先购买权。租赁关系产生承租人的租赁权，承租人的租赁权延伸出承租人对租赁物的优先购买权。共有人的优先购买权来源于共有人的所有权，很显然属于物上优先权。承租人的优先购买权来源于承租人的租赁权，虽然现行法律尚未将租赁权确认为用益物权，但租赁权具有用益物权的属性是不容质疑的，所以，承租人的优先购买权也属于物上优先权。当两个物上优先权竞合时，要区分孰优孰劣，经济分析方法办不到，物权优于债权原理也显得牵强。应当从两个物上优先权的来源，即共有人的所有权和承租人的租赁权产生的先后出发去分析哪一个优先购买权相比较而言更为优先。将所有权与租赁权两种权利比较先后，只可能存在两种情况。第一种情况，先共有后租赁，即所有权先于租赁权而产生。根据先权利优于后权利原理，很容易分辨出共有人的优先购买权更为优先。第二种情况，先租赁后共有，即租赁权先于所有权而产生，实际上是所有人在租赁权存续期间出卖租赁物所有权的份额。而在租赁权存续期间，不管所有人是要出卖租赁物所有权的全部，还是租赁物所有权的部分，承租人都是享有优先购买权的。在所有人出卖租赁物的部分所有权时，如果承租人行使了优先购买权，他就取得了租赁物已出卖部分的所有权，具有了共有人和承租人（针对租赁物的未出卖部分）的双重身份；如果承租人放弃了优先购买权，则其他买受人取得了租赁物已出卖部分的所有权，成为共有人，根据“买卖不破租赁”原理，承租人继续对共有租赁物享有优先购买权。因此，先有租赁权后有共有人所有权的情况只有在承租人放弃了优先购买权的前提下才可能发生。既然承租人已放弃了优先购买权，也就是说承租人放弃了对租赁物所有权“同等条件优先购买”的机会，放弃了对租赁物所有权的期待，那么共有人要行使其优先购买权是理所应当的。易军、宁红丽. 合同法分则制度研究M. 人民法院出版社. 2003. 所以说，不管是哪种情况，共有人的优先购买权都应当优先于承租人的优先购买权。四、小结在今后司法实践中，承租人与共有人的优先购买权竞合的问题是是司法机关所必须要面临的一个问题。鉴于现行我国相关法律缺乏明确的规定。我认为，应彻底理清二者优先权的先后关系，在法律上明确规定共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权， 只有这样才能完美解决二者竞合问题。参考文献：1 李开国民法总则研究M法律出版社2003.2 魏振瀛. 民法M北京大学出版社. 2000.3 梁慧星. 民法总论M. 法律出版社, 2001.4 温丰文基地承租人之优先购买权J月旦法学杂志20