安升建物业管理方案.doc

物业管理方案前言项目简介（略）宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。目标以公司经营为主导，为商户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一 管理要点 运用持续发展的方法，确保物业的保值与升值。 人性化的管理为商户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 结合园区的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本。 拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对园区物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。打造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足商户需求。建议采用的管理体制是：专业化、一体化、企业化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务商户、打造管理精品。追求的目标是：社会效益、经济效益、环境效益。二、二项承诺通过公司领导的支持，再有员工上下共同努力下承诺：1、在两年内协助本物业通过“偃师市优秀物业管理”的评比。2、在三年内协助本物业通过“洛阳市优秀物业管理”的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将日常服务工作紧密融合管理中，与商户建立良好的服务关系。为商户提供全方位、高品质的服务，并同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解商户的意见与需求，真正让商户享受到放心、舒心和称心的工作环境。2、环境管理责任到人园区的环境管理极为重要，如何为商户创造一个良好的经营环境。同行的管理经验告诉我们，环卫工作外包，督导检查，这样能使其认真地去做好每天的工作，从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区增添一道整洁、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保商户生命、财产的安全，我们主张建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使园区在长年平安的条件下为商户服务。在日常的管理中，派专人全天值班，负责园区的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入园区，制定出适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、，从园区商户的文化内涵、环境、行为、道德等方面，根据相应条件加以分析，在对其加以完善的基础上，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明的管理指引。2、制定出详尽的执行手册。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，让每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，使员工翻开手册即可操作，达到规范、自我、服务商户的目的。3、时刻多方面的准备，不间断地实现园区物业的创新，不断提出合理性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4、不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二 拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，达到降低管理成本、提供优质服务的目的。我们建议按“直线制”设定管理架构。设物业管理部、安全管理部、工程维修部、收费管理部。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1、物业管理部（1）开展物业员工培训工作，储备人才。（2）收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及业主档案管理。（3）处理商户的咨询、投诉，并提供协助。（4）负责物业对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（5）物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（6）园区的监督、检查和管理工作。（7）负责招商中心的服务。（8）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（9）负责物业的日常清洁工作。（10）监督物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（11）监督物业的除虫灭害工作。（12）协助业主处理租赁工作。（13）协助业户的搬入和迁出协调工作。（14）负责园区内组织、开展企业文化活动。一切庆典服务的布置，及为业户的活动提供必要的帮助。（15）领导指派的其他工作。 2、安全管理部（1） 负责园区的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2） 与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3） 成立义务消防队，定期举行消防演习。（4） 建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5） 与业主签订“消防安全责任书”。（6） 负责物业大型活动的警卫布置。（7） 负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8） 负责停车场的安全秩序管理工作。（9） 负责监控室管理工作。（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（11）领导指派的其他工作。3、工程维修管理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责物业管理部转发的商户投诉的处理，及时满足商户其他有关的服务要求。（7）做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）负责商户装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。4、收费管理部（1）协调与总公司主管财务部门的关系。（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）征收管理费、水电费、电话费、停车费、卫生费等各类合同费。（4）小量现金的支出和日常采购、入库工作。（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）负责物业管理部转发的商户投诉的处理，及满足商户其他有关的服务要求。（7）领导指派其他的工作。 第三 员工招聘一、物业管理人员1、物业经理专科以上学历，持有物业管理上岗证，具有物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力。二、物业管理部1、管理部经理大学学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和工作经验，组织协调能力强。2、资料管理员大专以上学历，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。3、前台接待员大专以上学历，具有1年以上前台接待工作经验，普通话标准，语言表达能力强，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，对工作认真负责，敬业、乐业。三、工程维修管理部1、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。2、强电技工大专以上学历，助理工程师职称，电力系统或相关专业，身体健康，有3年以上工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力、有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。四、安全管理部1、安全管理经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3、监控管理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，品行端正，工作认真，须有本地户口担保人。五、收费管理部1、会计大专以上学历（会计专业），有3年以上工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。须有本地户口担保人2、出纳大专以上学历（会计专业），有1年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。须有本地户口担保人4、车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与商户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。须有本地户口担保人。第四 物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1、员工上岗培训期15天为无薪培训。2、培训内容包括：物业管理概述，园区物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗员工循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与商户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核办法。（1） 通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2） 在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。（3） 通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4、培训计划及培训内容提纲（略）。第五 物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及员工住宿用房计划1、办公用房储物间2、住宿用房由于园区应急管理工作的需要，建议在园区临近范围内（跑步3分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。二、物业管理工具与装备价格参照表略第六 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表公共设施、设备保养费二、物业管理处开支预算明细表支出金额（人民币元）1 管理部员工薪金2 物业管理办公费3 公共设备维护费4 物业管理清洁费5 绿化租用、管理费6 固定资产折旧费7 物业公共用水费用8 物业管理开支费第七 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，导入ISO 9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计71条，其中公众制度9条，内部20条，运作管理制度及岗位职责33条，员工培训考核制度9条。 二、物业档案建立与管理1、资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2、资料分类整理（1）分