兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目可行性研究报告.doc

兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目可行性研究报告二 一 二 年 五 月 五 日目 录第一章 总 论4第一节 项目名称及概述4第二节 编制依据10第二章 项目建设背景及投资的必要性11第一节 兰州市概况11第二节 中心城区用地布局16第三节 城市道路与交通18第四节 城关区社会经济发展概况21第五节 兰州新区发展指引23第三章 市场分析27第四章 项目建设规模及建设条件48第一节 工程概况48第二节 项目建设条件48第五章 节能、节水50第一节 概述51第二节 节能52第三节 节水53第六章 环境保护和劳动安全54第一节 环境保护55第二节 消防及劳动安全59第七章 项目组织管理63第八章 项目工程招投标66第九章 项目投资估算及资金筹措68第十章 社会评价与经济评价71第十一章 结论与建议78第十二章 附表81第一章 总 论第一节 项目名称及概述一、项目名称：兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目二、项目建设地址：兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南，T608#规划路以东，S601#规划路以北。项目总用地面积94472平方米（约142亩），容积率为3.71，项目总建筑面积446732平方米，项目地块分为A、B、C、D等4个地块，A、B地块为家居Mall，C地块为百货Mall，D地块为高层住宅、办公、商业街。3、 项目开发单位：该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。建设红星美凯龙家居Mall、百货Mall、住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。设立项目开发部, 开发部内设财务部，工程部，成本部，综合办，营销部等部门。四、项目建设的背景根据兰州市2011-2020年总体城市规划，为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。一主：兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心；两副：兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。 五带：是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。即兰州西宁西向城镇发展带、兰州定西东向城镇发展带、临夏兰州白银黄河城镇发展带、兰州武威西北向城镇发展带、兰州甘南南向城镇发展带。兰州新区于2010年启动规划建设，范围为高新区与榆中县的和平镇与定远镇，区位优势明显，市政府予以重点投资建设，规划方向为兰州市的经济特区。兰州高新区是国务院1991年批准的首批27家国家级高新技术产业开发区之一，开发区的政策区和新建区面积共29.18平方公里。地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置，是国家规划建设的综合交通枢纽，也是甘肃与国内、国际交流的重要窗口和门户。兰州市目前规划出806平方公里的面积来承载兰州新区的建设,其中有中心发展区、生态休闲商住区、现代农业和生态建设示范区、荒山丘陵综合开发利用示范区四个大的功能分区。将来兰州新区规划方向为兰州市乃至甘肃省的经济特区，以黄河水系为轴，发展高新技术产业带，打造经济、科技、文化、商务新中心，生态保障体系完善，适宜人居，商业配套也将逐步健全。 2010年12月1日,兰州新区建设协调领导小组成立，兰州新区建设被提升至全省发展战略的高度。五、项目建设的必要性（一）适应国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构是当务之急。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15，城市化水平将提高到36左右，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套，人均一室，力争在近已年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室二厅和两室两厅。根据国家统计局的分析和研究，商业物业开发对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。兰州市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。因此，本项目的建设是适应国民经济发展的需要。兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目包含红星美凯龙家居MALL、百货MALL、商务办公、商业街、休息娱乐、居住、纵横交叉交通系统等城市功能。具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。通过街区内部功能的整合，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。（二）解决劳动就业的需要另一方面，由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保护投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可提供80万个新就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，即可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为兰州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加兰州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目在建设过程以及家居MALL、百货MALL的运营过程中，均能直接带动数千人乃至更多的就业。并且对周边经济有强有力的拉动作用。带动产业链的延伸，上千家国际、国内品牌入驻，需仓库、半成品加工场、餐饮、居住、物流配送等配套设施，间接带动了大量的就业。（三）改善城市面貌，整体提高城市社会形象和文化品位。近年来，伴随着城市建设步伐的加快和城市旧城区改造力度的加大，人们逐渐追求住宅的品味性和人性化，以往形似积木式的低矮单体建筑已经逐步退出楼房建设的历史舞台，取而代之的是形态各异的现代化高层建筑群的蜂涌崛起，由于兰州市因黄河穿城而过和狭长的地域特点，造成土地资源极其珍贵，为了满足城市居民的住房需求，城市中心的建设必须向高层建筑发展，高层建筑的此起彼伏，极大地满足了城市居民的居住需求，改善了城市居民的生活环境，提高了城市居民的生活质量，丰富了城市发展的整体景观。兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目定位于高档综合体项目，对于区域商务办公、居住环境均会有较大的提升，红星美凯龙家居MALL、百货MALL建成后，将大大提升本区域乃至兰州市家居生活、商业购物环境，提高城市社会形象和文化品位。六、项目的拟建规模及内容兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总用地面积94472平方米（约142亩），为商业办公用地，规划建筑面积446732平方米，容积率为3.71。其中开发物业建筑面积233958平方米，包括高层住宅、办公、商业街；自持物业建筑面积202774平方米，包括家居Mall、百货Mall。目前拟开发地块的拆迁工作已基本完成，周围市政设施较齐全，适合建设使用。场地周边有便利的交通，适合居住及商业开发，有利于城市形象塑造，提升城市发展进程。七、项目投资兰州高新区红星美凯龙城市综合体项目总投资约192247万元，其中项目建设投资约123309万元（不含项目相关的征地、补偿、拆迁、过渡等费用）。其中开发物业总投资111827万元，自持物业总投资77851万元，代建物业总投资2569万元。八、项目实施进度计划从项目本身的规模和所处的市场条件来看，整个项目（包括前期运作）时间约3年。具体建设进度见下表。项目名称季度实施周期（月）123456789101112住宅开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案 /交房30办公开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案 /交房34商业街开工施工许可证预售许可证/开盘竣工备案 /交房20家居Mall开工施工许可证竣工备案 /交房24百货Mall开工施工许可证竣工备案 /交房24工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目顺利实施的关键，建议做好项目的进度控制工作。第二节 编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会，建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）中华人民共和国土地管理法等；（5）城市房地产开发经营管理条例；（6）房地产项目经济评价方法。第二章 项目建设背景及投资的必要性第一节 兰州市概况一、城市规划范围兰州市市域行政区划范围面积13085.6平方公里。规划区范围为：兰州市市辖的城关区、七里河区、安宁区、西固区和红古区；永登县的连城镇、河桥镇、树屏镇、秦川镇、中川镇，皋兰县的什川镇、忠和镇和九合镇榆中县的城关镇、和平镇、定远镇、金崖镇、夏官营镇、高崖镇、甘草店镇、连搭乡、马坡乡、小康营乡、清水驿乡的全部行政区划范围；永登县的上川镇和龙泉寺镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区。规划区总面积5810平方公里。其中，永登县的秦川镇和中川镇的全部行政区划范围，永登县的树屏镇、龙泉寺镇和上川镇、皋兰县的西岔镇和水阜乡的部分地区为兰州新区规划范围。中心城区范围为：兰州市区行政辖区内的城关、七里河、安宁、西固四区的部分地区，以及榆中县的和平镇、定远镇和皋兰县的九合镇的部分地区，面积688.9平方公里。二、城市性质和职能甘肃省省会，西部地区重要的中心城市之一，国家重要的工业基地和综合交通枢纽。（1）国家向西开放的战略通道和内联外引的综合性交通与通信枢纽；（2）国家重要石油化工、能源储备基地和转运枢纽；（3）国家重要的装备制造业和有色冶金产业基地；（4）国家重要的基础科学研究和新材料、新能源、生物医药、航天技术等研发生产基地；（5）西部地区重要的现代商贸物流中心和旅游服务中心；（6）甘肃省经济、行政、文化与科教中心。三、城市规模规划2020年，兰州市域总人口为500万人；其中，中心城区人口规模为275万人，城市建设用地面积约为250平方公里，人均城市建设用地面积约为91平方米。四、城市空间发展方向拓秦川北部秦王川方向是兰州城市的首要发展方向，逐步向北部兰州新区搬迁西固重化工业，并通过交通廊道建设与沙九地区荒山整治，共同打造重要的区域产业走廊；延榆中东部榆中方向是兰州城市的重要发展方向，依托和平、定远的区位优势，主要承载城区的高新产业和教育培训等职能的疏解，与东部榆中县城联动发展；升红古西部红古方向，依托集装箱中心站的建设，通过河口南地区的用地整理，承接面向青藏的物流产业，并带动沿线地区的传统产业整合与升级；优什川东北部什川方向，结合黄河、什川镇的旅游资源，大力发展都市旅游，带动沿黄河两侧的村庄整治。远景与青城镇、白银市区共同打造区域黄河旅游走廊；疏三片以黄河的景观资源为依托，以西固重化工业搬迁为契机，通过推进功能疏解与环境综合整治，全面提升城关、安宁七里河和西固三大城市核心组团的现代服务核心功能和特色文化底蕴；育两山保护南北两山生态环境，加快地质灾害防治和生态环境恢复项目的建设，严格控制南山城市建设，加强北山开发建设项目的管理。五、城市发展目标保持经济和社会持续、健康、稳定、快速发展，基础设施完善，生态环境良好，城乡协调发展，人民生活更加殷实，现代化都市格局基本形成，力争把兰州建设成为国家向西开放的战略平台，西部区域发展的重要引擎，西北地区的科学发展示范区，历史悠久的黄河文化名城。六、城市发展战略1. 动力创新战略：拓展传统产业基地，提升现代服务业中心依托产业基础，提倡科技创新，推动传统工业向先进制造业、高新技术产业转型，增强优势产业竞争力，丰富和拓展传统产业基地的内涵。强化资源特色，突出文化引领，加快现代服务业发展，提高和加强兰州在区域的中心地位和对全省的中心带动作用。形成八大主导产业。2. 空间拓展战略：推动兰州新区承载产业基地，促进中心城区集聚中心职能为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局，在兰白经济区形成“一主两副五带”的空间发展格局。（一主：兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心；两副：兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施“中心带动”战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。 五带：是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区“中心带动”战略的主要空间载体。即兰州西宁西向城镇发展带、兰州定西东向城镇发展带、临夏兰州白银黄河城镇发展带、兰州武威西北向城镇发展带、兰州甘南南向城镇发展带。）3. 城市安全战略：加强城市安全保障，着力推进节能环保完善应急和管理体系，加强城市公共安全，避免重大危险源对城市发展构成威胁，积极推进西固重化工的搬迁；构建区域生态结构，保护生态安全；集约节约、合理高效利用能源资源；加大污染治理力度，推进废弃资源循环利用。4. 社会发展战略：促进城乡统筹发展，完善社会保障体系加强城乡统筹发展，统筹城乡就业；加强社会公共服务，实施统一的公共服务设施配置标准，加大教育、卫生、文化、公共交通等方面的投入，大力发展公益福利事业，形成完善的社会福利保障机制；保障基本居住条件，增强政府住房保障能力，扩大政策保障性住房覆盖面，加快经济适用房和廉租房等政策保障性住房建设，合理安排经济适用房和廉租房的用地。第二节 中心城区用地布局 一、空间结构规划形成一河两岸，三心六组团的多中心组团型的空间结构。一河两岸：依托黄河形成城市主要的景观、人文、活动轴线；三心：城关核心组团、安宁七里河核心组团和西固核心组团；六组团：即盐场九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙九组团。二、主要片区功能定位城关核心组团：传统商业和商贸中心、旅游文化中心、高新研发服务和总部基地、省级行政办公中心；安宁七里河核心组团：区域商务金融、会展、文化体育中心，预留市级行政办公中心；西固核心组团：工业博览旅游和文化创意中心、石化产业研发设计、教育培训以及总部基地和民族特色产品集散中心；盐场九州组团：高档居住、旅游休闲服务组团；和平组团：商贸物流、职业教育和重要居住组团；定远组团：新材料和生物技术等高新技术产业区和重要居住组团；彭家坪组团：高端装备制造业产业区、重要生态居住组团；河口南组团：现代物流产业组团；沙九组团：轻型制造产业组团。三、公共设施用地规划切实保障公共服务设施用地需求，完善基础型公共服务网络，改善和提高公共服务设施的供给水平。规划形成市级中心、市级副中心、组团级中心3级公共服务中心体系。四、居住用地规划居住用地采用集中新建与分散改造相结合的方式，促进居住与就业平衡，在地铁和主要公交线路沿线适度提高住房开发密度。对不同区域的居住用地采取差异化的发展政策。合理确定商品房、经济适用房、廉租房的空间分布，优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地的年度供应。五、工业和仓储用地规划落实节能减排任务，搬迁改造污染企业；调整工业园区布局，提高园区开发建设水平；推动中心城区零散的工业外迁入园。城关核心组团、安宁七里河核心组团、西固核心组团、盐场-九州组团，加快工业用地置换，推动工业用地逐步向外搬迁，增加商务、金融、商业、文化和居住等用地。在河口南、沙九、彭家坪、定远组团集中布局工业用地，形成工业园区。大力建设由区域物流基地、城市大型物流和配送中心构成的、布局合理、运作高效、功能齐备的现代化仓储、物流节点网络体系。规划在中心城区建设3个物流园区：沙九物流园区、河口南物流园区、和平物流园区。中心城区空间结构规划图第三节 城市道路与交通依托航空港和亚欧国际通道优势区位，逐步形成对接中外的西北区域性门户；加强路网性铁路枢纽和国家公路运输枢纽建设，打造西部地区重要枢纽；构建辐射周边、服务西北地区的内部沟通组织中枢；着力加强南北向通道建设，形成“承东启西”与“沟通南北”并重的对外交通体系。机场发展成为西北区域性门户枢纽机场，实施中川机场改扩建工程，提升飞行区标准至4E，扩建航站楼和站坪。铁路建成客运专线、城际铁路和普通干线铁路构成的多层次铁路网络。加快建设宝鸡兰州客运专线、兰州乌鲁木齐第二双线、兰州张掖城际铁路、兰渝铁路、兰州合作铁路及包兰铁路二线等干线铁路。规划新增白银兰州新区兰新铁路间的铁路联络线，并以此为基础新增工业支线铁路支持兰州新区发展。铁路客运站，构建“两主一辅多点”的铁路客运枢纽体系，“两主”为兰州西站与兰州站，“一辅”为榆中站（含夏官营客运站），并结合新建铁路改扩建形成市域范围内“多点”铁路客运服务。铁路货运站，构建“三主两辅一中心”铁路货运枢纽体系，以兰州北路网性编组站为兰州市货运组织的中心，以河口南集装箱中心站，兰州新区的中川货运站与榆中片区的夏官营货运站组成服务区域货物集散为主的铁路货运主枢纽，以兰州东站与西固站组成服务中心城区货物集散为主的货运枢纽。公路规划形成“一环、一联、六射”的高速公路系统；形成“射线+联络线”等级匹配的干线公路网系统。规划“两横三纵”的市域快速路系统支撑兰州城市向新区拓展。规划兰州城市道路分为城市干路与一般道路两个等级，形成与城市布局形态协调、道路功能层次分明的“双层网络”结构。规划形成“两横四纵”的快速路网络，规划快速路总规模达到170公里；规划形成“六横十八纵”的骨架性主干路系统，总规模达520公里。规划跨河桥梁共24座，其中快速路通道2处，主干路通道20处，次干路通道2处。提高公交服务水平，规划期末全方式公交出行比例达到4045。兰州市轨道网由市域轨道线与市区轨道线组成。远景预留4条市域线，规划期内市区轨道线建成轨道1号线，启动2号线建设。规划5条BRT线路。市域综合交通体系规划图中心城区综合交通体系规划图第四节 城关区社会经济发展概况城关区是甘肃省省会城市兰州市的中心区，是全省及兰州的政治、经济、文化、军事的中心。2010年，全区完成工业总产值113.7亿元，同比增长17.99%，增速比上年同期加快5.28个百分点。完成增加值41.44亿元，同比增长17.01%，其中：规模以上企业实现增加值3102亿元，同比增长20.1%。在规模以上工业产值二十强企业中，兰州生物制品研究所以10.66亿元的产值位居榜首，兰州电线总厂以146.87%的速度名列第一。2010年，全社会固定资产投资累计完成226.59亿元，同比增长24.6%，增速比上年同期提高6.58个百分点。其中：固定资产投资完成144.99亿元，同比增长30.13%；房地产开发投资完成81.6亿元，同比增长15.86%。在全社会固定资产投资中，第三产业投资完成209.52亿元，同比增长29.73%，占全部投资额的92.47%。近年来，城关地区工业经济以“调结构、提效益”为目标，大力优化发展环境，坚定不移地走新型化工业道路，工业结构逐步优化，速度效益稳步提升，工业发展取得了一定成效，主要表现在以下方面：一是支柱产业拉动作用明显。近年来，医药、食品等支柱产业在拉动地区工业经济发展中发挥着至关重要的作用。其中，医药行业已占到地区工业经济总量的22%，食品行业已占到地区工业经济总量的25%，两大行业近年来一直保持着20%以上的增长速度。二是工业经济总量持续增长。2005年至2009年，全区完成工业增加值分别为14.69亿元、19.86亿元、20.85亿元、24.44亿元、35.53亿元，平均每年增长4个亿。三是工业固定投资不断扩大。2005年以来，共实施工业固定资产投资重点项目130余项，累计完成投资25亿元，先后引进了顶津食品、蒙牛乳业、明旺铜铝材等重点建设项目，全区工业布局进一步优化、工业整体素质和竞争力得到有效提升。近年来，全区工业结构不断优化、经济总量不断提升的同时，由于土地资源紧缺、环评要求严格，以及“出城入园”、“退二进三”战略的实施，使全区的工业发展受到了很大影响，主要表现在：一是工业企业数量逐年减少。2005年至2009年，全区地区规模以上工业企业户数分别为89户、90户、75户、59户，平均以每年6户的速度递减，兰州卷烟厂、酒钢集团兰州分厂、兰州奇正实业有限公司、兰州福满多有限责任公司、兰州长虹电焊条厂等一些大型骨干企业为谋求发展空间相继外迁。二是工业增长速度逐年降低。2005年至2009年，规模以上工业同比增速分别为14.71%、25.37%、20.56%、15.06%、11.44%，虽然赠书一直保持在两位数的增长幅度，但是平均每年降低近2个百分点，如果没有新的工业经济点的支撑，今后很难再保持住两位数的增长速度。三是工业经济占全区经济总量比重偏低。2005年至2009年，工业经济占全区的GDP比重分别为7.32%、8.76%、7.96%、8.24%、7.85%，始终没有突破10%；工业对财政收入的贡献率分别为2.68%、6.43%、1.14%、5.07%、2.08%。城关的经济发展全面呈现出了以现代商贸业为主导的“三二一”产业结构格局，第三产业已成为拉动我区经济增长的主要动力，而工业经济在全区经济总量中的比重偏小，对国民经济的贡献率不高，支撑作用尚不明显，制约了全区经济规模和整体实力的快速提升。四是工业在全市排名难以突破。2005年至2009年，城关的工业经济占全市工业经济总量的比重分别为8.09%、9.35%、8.41%、8.24%、8.41%，一直没有突破10%的关口，增速在全市八个县区中分别位列第五、第二、第六、第六、第五，总量分别位列第四、第四、第五、第五、第四，工业经济总量和增速均低于安宁、西固、七里河、红古等周边县区。第五节 兰州新区发展指引一、功能定位指引结合甘肃省人民政府关于加快推进兰州新区建设的指导意见，兰州新区的功能定位为1台5区2心1极。在国家层面：国家向西开放的战略平台，国家经济转型和承接东中部装备制造业转移的先导区；在西部层面：发展战略性新兴产业、高新技术产业和循环经济的重要集聚区，沟通西部地区的重要交通枢纽和物流中心，“两型”社会（资源节约型、环境友好型社会）和城乡统筹发展的重点示范区，生态建设和未利用土地综合开发实验区；在甘肃省层面：传统优势产业和现代化服务业的扩展区，沟通全省的重要交通枢纽和物流中心，实现全省跨越式发展的重要经济增长极。二、发展规模指引至2020年，兰州新区城镇人口规模为60万人，建设用地规模110平方公里左右（不含机场控制范围，其中重化工业和储备区40平方公里）。2020年兰州新区规划用地图三、功能结构指引规划形成“两带一轴，两区四廊”的总体空间结构。两带：产业集聚发展，形成两条产业集聚发展带。一轴：以水系为轴，打造行政文化中心、旅游休闲中心、商务金融中心和科技研发中心，形成综合服务片区和高新技术产业研发片区。两区：北部生态农业示范区与南部生态林业休闲区，共同形成兰州新区的生态屏障。四廊：依托山体、水系，形成贯穿南北三条城市绿廊和一条城市外围环状绿廊。第三章 市场分析一、城市经济（一）城市宏观经济2011年兰州市GDP继2010年首次突破千亿大关之后再度冲高，达到1360亿元。环比2010年增长23.6%。增速为2003年以来最高。2011年兰州市1360亿元的GDP水平仅约相当于同期上海的8.1%、成都市的24.7%、西安市的42%。2011年兰州与一线及周边城市的GDP总量差距有所缩小，但发展水平仍然相去甚远。2011年兰州市人均GDP约为37609元，环比2009年增长10.2%，增速较2010年有所回落。2011年兰州市城镇居民人均可支配收入水平15890元，环比2010年增长13%，增速较2010年提高2.8%，2011年兰州市社会消费品零售总额633亿元，同比2010年增长16%，增速较2010年略有回落。2011年兰州市人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势。受人口增长速度较快影响，人均GDP增长率有所降低。2011年兰州市常住人口361.61万，户籍人口323.54万，流动人口近40万。2011年兰州市固定资产投资额达到950亿元，环比2010年增幅高达43.9%，增长速度连续两年创下新高并位居2003年以来之首。城市道路改造升级、三潭开发、安宁快速公交、兰州新区等的集中建设是2011年固定资产投资创下新高的主要动力。（二）城市房地产与经济发展的关系2011年兰州市人均GDP已达到37609元人民币。这标志着兰州房地产市场已经进入快速发展期。2010年兰州市一、二、三产业比重分别为3.1%、48.1%、48.9%。总体来看，兰州2010年第三产业占比略有下降，二三产业比重基本持平。第二产业仍是兰州产业构成中的主力。2011年1-11月，兰州市固定资产投资额为800.73亿元，其中房地产开发投资额为137.93亿元，约占固定资产投资额的17.2%。二、产业政策2011年兰州市房地产市场与全国一道经历了一个调控政策异常密集的年度。但由于城市市场基本面积和发展状况的不同，兰州市场本轮的调控政策也显示出了明显的地方特色。特色一：打击面大，严厉程度处于全国领先水平；本地“限二禁三”，外地“限一禁二”，对市场客源的节流作用十分明显。对改善型、投资性需求的遏制尤为突出。二套按揭首付最低60%，首套按揭先前30%，后来提升至40%，对刚需的打击同样很大。特色二：“一房一价”备案审核产生市场真空期，全年供求走势发生巨大变化；在“限购令”对市场需求产生明显抑制的同时，“一房一价”备案审核对市场供应方的影响更加巨大。在开发企业借机观望和僵持的过程中，兰州市场曾经经历了长达数月的零新增供应，期间既产生了严重的需求积压，也让开发企业往年较为正常和相对成熟的推案策略不得已发生巨大调整。其综合结果就是2011年全年的市场供求量和供求走势发生巨大变化。这种变化不仅直接改变了本年度供求关系，也会对2012年的市场发展产生持续性影响。持续政策氛围下，“产品”、“推案”、“价格”、“市场把握”等各种命题都需要进行新的深入思考。特色三：三、四季度政策效应淡化速度高于全国。在半年多的政策高压期过后，市场供求双方对于政策的敏感度逐渐降低。随着7月新增供应期的结束，供应大幕被拉开，市场供求双方对于政策的观望似乎阶段性一扫而空。整个下半年，尤其是9、10两月的市场供求放量，让兰州市场及时弥补了之前“真空期”产生的巨大交易量损失。市场短时间内回归正常轨道。三、土地供求2011年兰州市土地供应量14幅，供应面积45.41万（约合681亩），供应面积同比2010年下跌62.5%；成交量10幅，成交面积35.44万（约合532亩），成交面积同比2010年下跌72.2%；成交金额28.02亿元，同比2010年下跌28.2%。一级市场供求比约为1.44:1。与2010年相比，2011年兰州土地市场供求量双双大幅下滑，成交亩均价基本持平，成交楼面地价有较大幅度提升，总成交额下滑幅度低于成交面积。观察整个2011年的兰州土地市场供应、成交可以发现，除了量价方面的特征外，还有以下几个特征十分值得关注。第一，预申请地块数量众多。全年共有预申请地块12宗，总计30.27万平方米。其中4宗地块转为正式出让并成交。4宗地块土地面积总计15.06万平方米。预申请转化率33.3%。转化率不高。第二，挂牌成交占比巨大。2011年成交的10宗土地中，有8宗为挂牌成交，仅两宗为拍卖成交。报名竞标企业数量稀少是挂牌成交比例大幅增加的主要原因。第三，土地流标数量增多，流标后再次出让并成交地块同样数量较多。2011年全年，兰州一级市场住宅、商业、办公用地流标8宗，其中4宗土地流标后再次出让并以挂牌方式成交。对市场前景的担忧、政策规定配建保障房、公租房部分无偿返还、土地价格提高、一房一价备案审核、限购限价等因素，都是产生以上三个特征的重要原因。从成交时间分布来看，2011年全年，兰州仅有5个月有土地成交，一级市场的冷清由此可见。（一）经营性土地供应量2011年兰州市经营性用地供应量14幅，供应面积45.41万（约合681亩），供应面积同比2010年下跌62.5%，供应量创下近3年来最低水平。（二）经营性土地成交量2011年全年兰州市共实现经营性用地成交10宗，成交面积35.44（约合532亩），成交面积同比2010年大幅下降72.2%。与住宅成交类似，2011年下半年的土地成交量明显高于上半年。7月二级市场逐渐走出僵局后直至10月全国市场氛围恶化，期间的土地成交曾经呈现出较好走势。与2010年大企业拿地为主不同，2011年的兰州土地成交格局分散化更加明显。（三）经营性土地成交价格相对2010年的地王频现，2011年的兰州一级市场价格表现显得更加平静。全年除总价地王之外，其他各项统计中均无新的地王出现。一级市场的价格上升主要体现在楼板价方面。地王的“隐形”化、消失和向平均价格水平转化也是政策调控高压期常见的市场表现之一。预计以往政策宽松期的地王频现，在以后的市场中将越来越少见。与此同时，各项数据的平均水平将会更快提高。1. 楼面地价2011年兰州市平均楼面地价2026元/平方米，同比2010年上升23.8%。全年最高楼面地价为安宁区，最高楼面地价2891元/。随着市场环境的不断变化，成交楼面地价走势也没能突破年初创下的价格高位，整体呈现出较为稳定的走势。2. 总价2010年排在兰州市经营性用地成交总价前三位的地块分别是G1007、G1018和G1010号宗地。成交总价依次为6.60亿元、6.58亿元和5.05亿元。2011年对应三甲为：G1026、G1102+G1103（两宗土地相邻且为同一家企业竞得）、G1025号宗地，成交总价分别为7.18亿元、7.10亿元、3.86亿元。综合比对，2011年的土地成交总价水平有较为明显的提高趋势。3. 溢价率2011年兰州一级市场成交最高溢价率是G1015号宗地的118%，大幅低于去年最高溢价率。平均溢价率61.7%，略低于2010年的66.8%。（四）成交结构1. 板块分布情况2011年兰州一级市场供应中，安宁板块一枝独秀。占据了接近60%的比例。预计相对更为丰富的可开发土地资源和已经出台的针对安宁区的农业用地转化政策，会让安宁板块在未来相当长时间内，成为兰州市土地供应最为集中的区域。安宁板块无疑是2011年兰州一级市场的绝对热点。70%的成交比例，在历年的兰州市场中十分少见。兰州七大板块中，西固、七里河板块、城关2011年无住宅、商服用地成交。冷淡的市场氛围和相对较为落后的配套环境是西固、七里河板块产生上述现象的主要原因。城关的一级市场成交稀少主要源自土地资源为稀缺。2. 容积率兰州市2011年成交的住宅、商服用地平均容积率为3.41，较2010年有大幅度降低。出让地块普遍位于较为周边区域，是容积率大幅降低的主要原因。四、行业集中度2011年兰州市销售金额十强开发企业销售总额28.22亿元，约占全市2011年总销售额的55.9%，环比2010年提高0.3%。行业集中度依然处于很高水平。同期全国销售金额十强开发企业销售金额占全国总销售金额的比例仅为10.43%。2011年兰州的高行业集中度可以从以下两个方面理解和分析。第一，2011年之前的兰州市场长期以来一直在本地开发企业的开发运作之下，环境相对封闭，缺少外来竞争和冲击，本地开发企业在数年发展之后，已经形成了明显领头羊集团。本地大型企业越来越强，中型企业扩张缓慢，小型企业逐渐消亡的走势，让兰州市行业集中度不断增强。第二，2011年恒大、万达等开发企业进驻后，仅有恒大一家企业的项目进入开盘销售阶段，万达等其他大型开发企业项目尚处于拿地或拆迁阶段。原有的几家独大局面并没有发生改变。预计未来随着恒大、万达、中海等更多大型开发企业更多项目运作的逐渐深入，行业集中度将从本土化向全国化转移并继续保持较高水平。受地理条件影响，兰州市可开发土地资源相对稀缺，国内大型开发企业群雄并起的局面短期内很难在兰州出现。数量有限的全国大型开发企业和本地老牌开发企业并存的局面会让兰州市行业发展跨越式地进入高度集中度时期。五、市场交易 （一）在售项目2011年兰州市商品住宅在售项目37个，其中2011年开盘项目17个。在售项目数量较2010年减少4个，新开盘项目较2010年增加1个。（二）商品住宅供求走势1. 年度走势2011年兰州市商品住宅供应量119.64万，成交量80.06万，供求比0.7。2011年全市供应高峰期在8月份以后，成交方面第一季度稳定，第二季度受调控深入的影响，供应成交均步入低谷，第三季度以后成交逐渐回暖。月度供应成交起伏大。纵观近四年兰州房地产市场的供求量价走势可以发现，供应、成交量均在100上下浮动。供应量水平略高，而成交量则一直处于100万以下。2011年甚至缩减至80万。如果综合对比近年来兰州市的人口增长和机动车保有量等经济参数，快速城市化背景下的供应、成交量停滞不前甚至倒退显得极不正常。寻找反常表现背后的原因，目前基本可以总结出两点：第一，土地资源相对稀缺和政策调控背景下的供应放量缓慢甚至阶段性停滞；第二，价格持续攀升后高位停滞。供应成交量与城市化发展间的巨大反差意味着市场机会。如果能够把握土地资源的获取、开发节奏，同时准确掌握市场脉搏，适当灵活处理价格策略，兰州商品住宅市场所蕴藏的潜能依然巨大。2. 季度走势2011年季度走势中，二季度的低迷和三、四季度的强力反弹是年度最值得关注的市场表现。其中二季度是往年兰州市传统性的交易上升期，4、5月入市是企业习惯选择的常规性策略。然而2011年二季度正逢“一房一价”备案审核，各企业或被动或顺势观望，导致市场供应成交量大幅萎缩。三季度开始，在阳光里、恒大名都带动下，市场迅速在几个项目的成功销售示范下集中入市。这也让全年的总体供应、成交量避免了被“腰斩”的风险。2011年的季度走势中彰显出两点重要启示。类似2011年三季度的市场僵持期中率先供应的重要性和类似2011年四季度跟进/年度推盘的风险性。前者恒大名都等取得了很好的去化结果，后者西苑华府等因推案时间过晚且缺乏必要营销推广手段，销售不尽理想。3. 月度走势2011年，兰州商品住宅市场月度供求走势准确反映出了一年来发生在兰州市场的各项动态。全年政策、供应、成交之间相互影响的敏感度很高。透过12个月的供求数据走势，可以读出隐藏在数据背后的很多规律。2011年1月，原有项目推盘力度有所减弱，新增项目入市量稀少，入市乏力，市场处于传统交易淡季。成交量环比下降。来自政策层面的利空让原本稀缺的市场供应变得再次谨慎。多项目开始再次考虑推迟入市。1月供求走势中有三点值得关注：第一，成交量价同比均呈现相当幅度的上涨趋势，说明市场“冷清”只是环比而言，与往年同期相比，表现乐观。第二，成交金额同比涨幅接近成交量同比涨幅的两倍，客观反映出成交价格的急速上扬。第三，成交均价淡季仍然呈现出接近10%的环比增长，显示出供方市场信心仍处于上升通道。2月，受政策调控预期不断增强影响，兰州商品住宅市场供应成交情况继续保持冷清状态。如果将当月新增供应的雁滩家园两栋楼的团购部分去掉，实际市场状况将接近零新增供应。同时考虑当月成交数据中大量存在的补备案情况，市场成交量的下滑幅度实际更大。综合比较，2月除实际成交均价继续维持在原有高位之外，供求量实际双双环比走低。同比情况虽然相对乐观，但2011年年初来自于政策层面的压力远大于去年，市场氛围比较紧张。月度关注点：第一，成交数据环比走低。在1月成交数据已处于低位的情况下，2月市场状况的进一步走低将加重市场的观望情绪。让项目入市变得谨慎。第二，供求比走低。本月如果将成交数据中的补备案因素去除，供求比将跌破平衡线，达到0.7左右。需求层面的冷淡对后市的影响更大。3月兰州商品住宅市场出现了明显的“量升价跌”走势。具体分析供求量和成交均价可以发现：新增供应数据中的山水苑实际早已售罄，当月官方公布的只是一个补充性质的预售许可。同样性质的还有本月新公布预售许可的宏利大厦。所以去掉以上两个项目之后的3月实际新增供应量实际仅为祁连山宇臻大厦（惠苑小区二期）的近4万余平方米。成交量方面，去除补备案的几个项目，本月成交量应该在6万平方米左右。这样，经过修正的市场走势应该为成交量和成交均价略有提高，新增供应量继续处于低位。4月，兰州市受“一房一价”审核备案政策要求影响，各项目在正式销售（网签备案）前必须到物价局和房管局进行房价审核备案。截止4月底，兰州全市仅有城投金色都汇一个项目，其他各项目均有实际销售存在。5月，兰州市商品住宅市场继续在“一房一价”审核中度过，全月依然仅有城投金色都汇一个项目通过审核并生成网签备案。其他项目依然使用“只接待认购客户”、“内部签约”等方式隐性销售。截止6月初，审核通过企业增至7个。6月，兰州市场“一房一价”备案审核略有进展，新增“6家开发企业通过备案审核”，虽然通过审核的几家企业旗下项目非售罄即尾盘，但阻碍市场进一步放开的“备案审核”出现松动，后续市场发展显露出转机迹象。7月初，另一个新增入市项目恒信金域华府正式宣布将于7月9日开盘，也是市场出现一定转机的前兆。7月是兰州市场进入2011年后最具活力的一个月份，多个项目开始认购期推广，一个项目开盘销售，其他项目推广力度都有所加大。全月，兰州商品住宅成交量3.14万，同比大幅下降，但环比也有较大幅度提升。截止7月，兰州商品住宅市场一直处于非典型时期，成交量价表现都偏离在正常运行轨道之外。供应方面，受“备案审核”影响，兰州市场已经连续数月无规模项目入市。市场供应被限制在政策压力之下。成交方面，同样受到“备案审核”制约，原有持销期及尾盘项目大多暂停销售，成交量被压制在很低水平。价格方面，因近期补备案项目众多，所以经官方渠道公示的价格水平严重偏低。8月，兰州商品住宅市场继续升温。继上月金域华府入市销售之后，兴兰阳光里、中广宜景湾尚城、格兰绿都二期开盘入市。市场供应量加大，成交量也随之攀升。营销推广方面，当月各开发企业投入力度也有所加大。形象盘中，恒大名都经过7、8月共一个多月的预热推广后已于9月初开盘。其他几个项目也开始投入媒体推广。总体来看，兰州市场供应放量有逐步放大趋势。9月，兰州商品住宅市场成功实现突破，供应动力强劲，成交表现接近往年，“金九”呈现。兰州当月新增供应的恒大名都、天庆格林小镇、金盛科技花园与7、8两月实际供应的恒心金域华府、兴兰阳光里、中广宜景湾商城一期、格林绿都二期一道为三季度的兰州商品住宅市场提供了强大动力。也让兰州2011年截至当月的总供应量一举回到往年水平。9月各主力项目的成交表现让笼罩在兰州市场近三个季度之久的不定预期一扫而光。消费者层面对于未来市场走势尚抱有一丝疑虑，但业内对市场的信心至少在短期内已经变得足以支撑原有的市场特征除特殊类型产品外，价格将继续维持高位。10月，兰州商品住宅市场供求量基本延续9月较好的动力表现。供应保持有效推动，成交表现继续保持较为理想水平。继“金九”之后，“准银十”成功实现。在上月初开盘的恒大名都首期供应量去化逐步收尾后，9月底开盘的天庆格林小镇成功接过成交主力大旗，为“准银十”的实现提供了关键支撑。11月，兰州商品住宅市场供应成交量双双大幅下滑。市场快速、提前步入交易淡季。市场迅速转冷的原因可以从内外部两方面来分析。外部，10月开始的全国商品房市场交易量下滑和部分地区的交易价格下跌让整体市场氛围极度敏感。全国范围内个别楼盘的较大价格降幅和随之而来的市场预期改变让所有城市的市场供应面临严重“观望”。消费者层面对政策调控环境下的价格调整预期再次升高。内部，兰州近期推出楼盘超过半数已过强销期，推广力度大幅减弱。兰州商品住宅市场传统交易淡季临近，多年形成的市场运行规律在缺少足够突破和创新的情况下，让消费者下意识选择购房延迟。预计内外部条件形成的叠加效应会至少延续至明年二季度。今年12月和明年1、2月会是市场最为冷淡的时间段。之前的三个月，较为“隐性”的“金九”、“准银十”让部分动作较早的企业得到了有效回款的机会，期间也有部分企业因为多方面原因入市稍晚或稍显仓促，进而造成后期面临较大销售压力。后期销售压力较大项目大多在产品、户型设计和推广方面不尽理想，而非单纯市场因素所致。从根本组成要素来看，兰州相对较好的市场基本面仍然存在。预计在来自于全国范围内的不利市场氛围影响淡化后，兰州开发企业仍然会面临一个有别于全国大部分一、二线城市的利好发展格局。12月，兰州市成交面积和成交均价与上月基本持平，成交均价