房地产估价报告模板

江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 苏博房估字（2008）第3124号 房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：南京市建邺区江东中路289号17层南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产抵押价值评估委 托 方：南京联强冶金集团房地产开发有限公司估 价 方：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司估 价 人 员：刘贤祥 陈 艳估价作业日期：2008年11月06日至2008年11月10日估价报告编号：苏博房估字（2008）第3124号目 录一、 致委托方函2二、 估价师声明3三、 估价的假设和限制条件4四、 房地产估价结果报告6五、 房地产估价技术报告14六、 附件32 致委托方函南京联强冶金集团房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号17层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2008年11月10日结束。根据委托方提供的商品房抵押窗口表、国有土地使用证等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16，土地使用权总面积为10579.3，土地分摊面积为4657.4，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2008年11月06日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元（大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整）。（四舍五入，取整至万元）法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二八年十一月十日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：估价的假设和限制条件 一、 假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：不考虑特殊买家的额外出价；交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。二、限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。5.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的商品房销售窗口表而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。房地产估价结果报告一、委托方名 称：南京联强冶金集团房地产开发有限公司联 系 地 址：南京市建邺区应天西路168号10幢1201室二、估价方名 称：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司法定代表人：张 琪住 所：南京市白下区中山南路89号文化大厦20层D座电 话 质 等 级：一级证 书 号 码：建房估证字2006064号三、估价对象 1.项目概况联强国际大厦占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度166.2米，大厦外立面由中空海蓝色玻璃及不锈钢幕墙装饰，大厦为钢混结构，设有机械泊车位460个，非机动车泊车位约2900个，裙楼1-5层以及主楼6-7层为大型商场和购物中心，8-20层为五星级产权式酒店，大厦22-36层为商务公寓式写字楼，是一个智能化多功能的甲级写字楼，办公室可根据业主功能需求进行自由分割，是南京市河西十大标志性建筑之一。地铁2号线地下无缝对接，正对奥体中心。大厦设有25米*11米室内超大游泳池、2个标准网球场、大堂酒吧、商务中心、娱乐健身、桑拿餐饮、壁球馆等设施，大厦内设有通力电梯、扶梯共计31部。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2008年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为17层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人尚未领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为联强国际大厦部分项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地分摊面积为4657.4平方米。3.估价对象土地概况及权属状况 南京联强冶金集团房地产开发有限公司于2004年04月05日取得南京市建邺区经四路以东、纬八路以南地块的国有土地使用证，证号为宁建国用（2004）第03369号，地号：05006088005，土地登记用途为商业、住宅、办公，土地使用权面积为10579.3，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，办公份额用地50年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2002年11月20日取得建设用地规划许可证，编号：河西用地（2002）0018号。4.区域概况4.1地理位置 估价对象位于南京市建邺区江东中路289号17层，东临庐山路，西邻江东中路，南邻奥体大街，北临梦都大街。4.2交通状况估价对象附近有57路、129路、134路、306路等公交线路，距离最近的公交站约150米，与地铁二号线向心站（在建）实现地下无缝对接，交通十分便捷。4.3商业繁华度估价对象地处南京河西中央商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的“南京第二新街口”商业步行街，目前周围有永隆家具城、珍宝假日酒店、朗玛国际广场等，商业繁华度较高。4.4公用基础设施估价对象所处区域有明基医院、金陵中学河西分校、南京银行、农业银行、交通银行、中国邮政等，水电保证率较高，公用配套设施齐全。4.5环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值五、估价时点二八年十一月六日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国土地管理法3. 建设部发建标199948号房地产估价规范（GB/T50291-1999）4.中华人民共和国担保法5.城市房地产抵押管理办法6.房地产抵押评估指导意见7. 商品房抵押窗口表、国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、委托方营业执照复印件8. 估价对象现场勘察记录9. 委托方提供的与本次估价相关的资料10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料八、估价原则房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1、合法原则房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下进行估价。2、最高最佳使用原则房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。3、替代原则要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。4、估价时点原则估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。5、谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。技术路线：1、 求取土地价值2、 求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、 求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2008年11月06日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元（大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整）。（四舍五入，取整至万元）十一、估价报告编制人员房地产估价师： 项目负责人：十二、估价作业日期2008年11月06日至2008年11月10日十三、估价报告有效期根据南京市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期为一年，随着时间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。十五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。（2）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%-15%。（3）假定在估价时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。房地产估价技术报告一、个别因素分析1.项目概况联强国际大厦占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度166.2米，大厦外立面由中空海蓝色玻璃及不锈钢幕墙装饰，大厦为钢混结构，设有机械泊车位460个，非机动车泊车位约2900个，裙楼1-5层以及主楼6-7层为大型商场和购物中心，8-20层为五星级产权式酒店，大厦22-36层为商务公寓式写字楼，是一个智能化多功能的甲级写字楼，办公室可根据业主功能需求进行自由分割，是南京市河西十大标志性建筑之一。地铁2号线地下无缝对接，正对奥体中心。大厦设有25米*11米室内超大游泳池、2个标准网球场、大堂酒吧、商务中心、娱乐健身、桑拿餐饮、壁球馆等设施，大厦内设有通力电梯、扶梯共计31部。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2008年，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为17层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。目前所有权人尚未领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为联强国际大厦在建工程项目房地产，本次评估面积为32484.16平方米，土地面积使用权面积为4657.4平方米。3.估价对象土地概况及权属状况南京联强冶金集团房地产开发有限公司于2004年04月05日取得南京市建邺区经四路以东、纬八路以南地块的国有土地使用证，证号为宁建国用（2004）第03369号，地号：05006088005，土地登记用途为商业、住宅、办公，土地使用权面积为10579.3，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，办公份额用地50年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2002年11月20日取得建设用地规划许可证，编号：河西用地（2002）0018号。二、区域因素分析 1.地理位置 估价对象位于南京市建邺区江东中路289号17层，东临庐山路，西邻江东中路，南邻奥体大街，北临梦都大街。2.交通状况估价对象附近有57路、129路、134路、306路等公交线路，距离最近的公交站约150米，与地铁二号线向心站（在建）实现地下无缝对接，交通十分便捷。3.商业繁华度估价对象地处南京河西中央商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的“南京第二新街口”商业步行街，目前周围有永隆家具城、珍宝假日酒店、朗玛国际广场等，商业繁华度较高。4.公用基础设施估价对象所处区域有明基医院、金陵中学河西分校、南京银行、农业银行、交通银行、中国邮政等，水电保证率较高，公用配套设施齐全。5.环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。三、市场背景分析1. 南京市房地产市场发展状况2007年上半年，南京市房地产市场呈现了较快的发展态势，房价出现阶段性较快上涨，房地产市场整体上呈现供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，出现了供不应求的局面。为此，南京市积极采取了一系列综合性的调控措施，调整供求关系，规范市场秩序，控制房价较快上涨。通过相关调控措施的有力执行，使南京实际成交房价出现回落，南京楼市不少楼盘价格已经出现拐点，楼市渐趋理性。2007年四季度起，南京市二手房成交量略有下降，但成交价格仍在上升，销售量几乎全部来自均价较低的新三区（浦口、江宁和六合），该种区域结构带动了全市商品住宅成交均价的下降。2008年上半年，国家银根紧缩、购房者观望、投资者退市等因素，使得楼市传统的三、四、五月份并未呈现往年旺季的景象，2008南京楼市呈现低迷态势。在历经了2007年的大幅度上涨，开发商本对2008是充满更多期待的。然而，情形并非如此：层出不穷的翻新促销手段，对楼市的推动效果甚微；银行步步紧缩银根政策，资金链持续紧张；成交量、认购量大幅下跌；土地市场频现流标；房地产商频频发出“拐点论”、“百日巨变论”受国内外经济整体下滑、宏观调控持续深化等因素影响，南京房地产市场与全国多数城市一样步入调整阶段，据网上房地产统计显示，2008年1-8月南京市(含溧水、高淳)商品住房销售量为296.83万m2，同比下降约五成，而住宅销售价格同比增加近两成。在价升量缩格局下，7月以来市场观望气氛日趋浓厚，加上未来2月上市即将放量因素，南京市房地产市场正处于“熊市”上半场与下半场的转折点。和近几个月认购量比较来看，2008年8、9月认购量分别为2965套、2831套，日均成交套数为98套、94套，呈逐步下降趋势。国庆期间日均成交套数为93套，与9月份日均成交套数基本持平，下滑势头得到一定程度遏制。江宁、江北等区域多为中低价位住房，成交较为活跃，占到市场认购的70%以上，成为市场销售的主力户型。但同时高端住宅产品由于产品定位和品质，价格没有出现下降的迹象。国庆期间，南京市日均成交93套，而同期深圳日均成交仅70套左右；杭州主城区日均认购不足30套；上海销售同比下降超过50%；北京销售同比下降72%；福州日均成交不足20套。国庆长假是新政实施第一周，认购数据逐步向上走势反映了市场趋好态势。同时，购房者、开发企业消化各项政策还需要一定时间，因此，市场回暖迹象还不是非常明显，国家的宏观调控以及南京新政的效果开始逐渐显现,住宅成交量逐步上升。预计今后一段时期，随着新政普及宣传，政策实施效果才能在较大程度上显现出来。中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月30日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，调整后利率为6.66%，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。下一步，随着20条新政的细则制定、宣传到位，购房者、开发企业等市场主体陆续消化各项政策，新政效果将逐步发挥作用，预计市场走势将进一步趋好。同时，当前中央政府根据实际，正在妥善处理和化解美国金融危机对我国经济的不利影响，预计第四季度财政政策和货币政策将进一步放松，这将有利于房地产市场的持续回暖发展。2.南京市商业用房发展状况 13月份，全市商业用房可售房源总量约225.5万平方米，规模巨大，绝大部分均为长期积压的房源。累计认购面积3.34万平方米，成交面积16.77万平方米，认购成交总面积20.11万平方米，剩余可售房源面积205.39万平方米。按认购成交总面积计算，消化率为8.92%；按照13月份的销售速度，不考虑新增上市量，3月末，全市商业用房剩余可售房源的平均消化周期为30.66个月，需要将近4年的时间才能消化完毕。由此可以看出，全市商业用房总体特征表现为：供应量大、消化率低、产品积压严重。从房源总量来看，全市商业用房主要集中在江宁、城中、浦口和河西，分别为71.59万平方米、47.03万平方米、34.21万平方米和34.26万平方米，分别占全市总量的31.75%、20.86%、15.17%、15.19%，这四个区域分别为传统的市中心和新三区的新兴商业区。从销售情况来看，认购成交总面积最大的是江宁，达到14.43万平方米，占全市总量的71.76%，也就是说，全市销售的一半以上的商业用房来自江宁。其次，六合、城东、浦口的认购成交总面积分别为2.11万平方米、0.80万平方米和1.14万平方米，分别占全市总量的10.49%、3.98%和5.67%，在全市各板块中表现相对较好。预计，下半年房地产市场会朝着以下方面发展。第一，今年的房产价格还会有所涨幅，但会明显低于去年的涨幅；第二，挤压掉部分投资需求的水分，今年的购房需求量会低于去年；第三，区别于去年房产普涨的局面，今年房价区域差异化会加大，交通规划仍会成为持续看好的卖点；第四，商品房的供应量与价格仍会对二手房产生影响，特别体现在部分区域市场。四、最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象现用途为商业，根据对估价对象的个别因素和区域因素分析，估价对象作为商业用途符合最高最佳使用原则。五、估价方法房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。市场比较法技术路线：1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费。技术路线：1、 求取土地价值2、 求取房产价值2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、利息、利润、销售税费2.2 求取房产价值3、 求得估价对象积算价值房地产价值=土地价值+房产价值六、估价测算过程（一）采用成本法进行测算 1.土地采用市场比较法 1.1比较实例选择 通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则如下： 1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近 1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。 实例A：建邺区会展中心东北角地块。南京市建邺区，北至河西大街，南至白龙江西街，西至现状，东至江东南路。地块为商业用地，用地面积4992.5平方米，容积率：5.5，建筑密度：45%；绿地率：20；建筑高度：250米；所在区域商业繁华程度较好，道路通达度优，交通便利度优，环境质量优。2008年9月23日宗地基础设施开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地挂牌出让价格为18944元/。实例B: 铁管巷地块土地坐落：白下区北至中山东路，南至石鼓路，东至中山南路，西至王府大街；用地总面积为6822.1平方米；规划用地性质：商业用地；具体建设要求详见规划设计要点。2007年09月10日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为25798元/。实例C：南京市建邺区明园地块土地坐落：南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧；用地总面积为4889.6平方米；规划用地性质：商业用地；（允许布置旅游、文化、商业和酒店式公寓及相关的配套服务设施），容积率：2.0；建筑密度：50%；绿地率：25%；建筑高度：50米；酒店式公寓面积不得超过地面总建筑面积的35。竞得人必须在地块内建设一座建筑面积不小于8万平方米的主题商场，且该商场不得分割销售。2007年11月23日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为19660元/。1.2编制比较因素条件说明表，估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表4。表4 比较因素条件说明表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称建邺区经四路以东，纬八路以南地块建邺区会展中心东北角地块铁管巷地块建邺区明园地块成交价格待估18944元/25798元/19660元/土地用途商业商业商业商业交易日期2002.12.302008.09.232007.09.102007.11.23交易情况正常正常正常正常区域因素距市中心距离距新街口约4公里距新街口约5公里距新街口约1公里距新街口约4公里区域繁华程度较优一般优较优道路通达度优较优较优优交通便利度优一般较优较优基础设施完善度六通一平五通一平六通一平六通一平公用设施完备度优较优优较优环境质量优劣度优较优较优较优个别因素形 状较规则较规则较规则较规则面 积4657.44992.56822.14889.6容 积 率6.04.0/2.0临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街宗地内开发水平土地平整土地平整土地平整土地平整相邻土地利用状况以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主其它主要影响因素无无无无1.3比较因素条件指标说明表编制本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。表5 比较因素条件指标说明表比较因素待估宗地土地用途土地用途主要以商业、综合、住宅、工业为主，以待估宗地商业用途为基准，相差一个等级，价格修正5交易日期参照省地价动态监测测算的地价指数，结合待估宗地位置确定交易情况分正常交易、不正常交易，以待估宗地为基准，相差一个等级，价格修正5区域因素距市中心距离以估价对象距商服中心距离为基准（100%），每相差1000m，价格修正5%。区域繁华程度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象区域繁华度条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%道路通达度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象道路通达度为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%交通便利度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象交通条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%基础设施完善度基础设施分为六通、 六通、五通三个等级，以估价对象基础设施为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%。公用设施完备度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象公用设施条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%环境质量优劣度分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%个别因素形 状分为矩形、较规则、较不规则、不规则四个等级，以估价对象环境条件为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%面 积分为大、较大、适中、较小、小五个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，价格修正1%临街状况分为三面临街、两面临街、一面临街、不临街四个等级，以估价对象临街状况为基准（100），相差一个等级，价格修正2%宗地内开发水平基础设施分为六通一平、 六通一平、五通一平、土地平整四个等级，以估价对象宗地内开发水平为基准（100%），相差一个等级，价格修正2%。相邻土地利用状况土地用途主要以商业、综合、住宅、工业为主，以待估宗地相邻土地利用状况为基准，相差一个等级，价格修正2其它主要影响因素分为有利、较有利、无影响、较不利、不利五个等级，以估价对象面积为基准（100%），相差一个等级，价格修正1%1.4编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表6。表6 比较因素条件指数表比较因素待估宗地实例一实例二实例三项目名称建邺区经四路以东，纬八路以南地块建邺区会展中心东北角地块铁管巷地块南京市建邺区明园地块土地用途100100100100交易日期100102102102交易情况100100100100区域因素距市中心距离10095115100区域繁华程度10098102100道路通达度1009898100交通便利度100969898基础设施完善度10098100100公用设施完备度100989698环境质量优劣度100989898个别因素形 状100100100100面 积100100100100容积率100102102106临街状况1009898100宗地内开发水平100100100100相邻土地利用状况100100104100其它主要影响因素1001001001001.5 编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。表7 因素比较修正系数表比较因素实例一实例二实例三项目名称建邺区会展中心东北角地块铁管巷地块南京市建邺区明园地块成交价格18944元/25798元/19660元/土地用途100/100100/100100/100交易日期100/102100/102100/102交易方式100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素距市中心距离100/95100/115100/100区域繁华程度100/98100/102100/100道路通达度100/98100/98100/100交通便利度100/96100/98100/98基础设施完善度100/98100/100100/100公用设施完备度100/98100/96100/98环境质量优劣度100/98100/98100/98个别因素形 状100/100100/100100/100面 积100/100100/100100/100容积率100/102100/102100/106临街状况100/98100/98100/100宗地内开发水平100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/104100/100其它主要影响因素100/100100/100100/100测算单价22538元/22955元/19320元/ 比准价格21604.33元/估价对象土地取得成本为：21604.33元/4657.4=10062.00万元2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。 建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。 2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。 （1）建安工程费：根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1500元/，估价对象商业已全部建成。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。故估价对象房屋建安工程费为： 1500元/32484.16=4872.62万元（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，则前期工程费为： 4872.26万元10%=487.26万元（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需150.00元/m2，则附属公共配套费为：150元/m232484.16 m2=487.26万元（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需250.00元/m2，则公共基础设施费为：250元/32484.16 m2=812.10万元（5）政策性收费：按建筑面积172.3元/平方米计算，根据南京市物价、南京市财政局关于转发省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费150元/m2；白蚁防治费2.3元/ m2；教育地方附加费10.0元/ m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：172.3元/32484.16=559.70万元开发成本=4872.62万元+487.26万元+487.26万元+812.10万元+559.70万元=7218.94万元2.2管理费用 该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为： 管理费用=（土地成本+开发成本）管理费率=（10062.00万元+7218.94万元）5%=864.05万元2.3投资利息 投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：10062.00万元(1+6.66%)1-1 +（7218.94万元+864.05万元）(1+6.66%)0.5-1 =969.24万元2.4投资利润 是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为： 投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）利润率 =（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元）0.4 =7645.69万元 2.5销售税费营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：销售税费=（10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元）0.0555 =1485.18万元 2.6估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费V=10062.00万元+7218.94万元+864.05万元+969.24万元+7645.69万元+1485.18万元=28245.1万元（二）采用市场比较法测算： 1、估价对象第一层测算过程比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。1）选取可比实例 针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。案例A：位于江东中路，钢混结构，建筑面积为145m2，商业用途。2008年10月的一层均价为30613元/ m2。案例B：位于庐山路，钢混结构，建筑面积为131m2,商业用途。2008年9月的市场均价为30388元/ m2。案例C：位于奥体大街，钢混结构，建筑面积为123m2,商业用途。2008年9月的市场均价为30571元/ m2。2）编制比较因素条件说明表表2 比较因素条件说明表比较因素待估房地产案例一案例二案例三位置江东中路289号江东中路庐山路奥体大街交易价格待估306133038830571交易情况正常正常正常交易时点2008年10月2008年9月2008年9月区域因素繁华程度离商业中心的距离位于商业中心位于商业中心位于商业中心位于商业中心所处区域的商业集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停车情况优优优优公交线路情况较多较多较多较多配套设施较好较好较好较好环境质量优优优优区域规划优优优优临街类型两面临街两面临街两面临街两面临街个别因素建筑结构及质量好好好好建筑物装修情况一般一般好好物业管理较好一般一般一般成新度新新新新楼层一层一层一层一层人流量多多多多4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算价格修正及测算表 比较因素待估房地产案例一案例二案例三交易情况100306133038830571交易时点100100100100区域因素商服繁华状况15151515交通状况离商业中心的距离15151515公交便捷度15151515 配套设施10101010 环境质量15151515 区域规划20202020 临街类型10101010合计100100100100个别因素建筑结构及质量15151515 建筑物装修情况15151818物业管理10888成新度20202020楼层15151515人流量25252525合计100981011015）计算结果 比较案例交易价格（元/）306133038830571交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/98100/101100/101比准价格（元/）31238300