昆明新城高新技术产业基地亚洲春城康体休闲乐园项目建议书.doc

呈：昆明高新区管委会 亚洲春城国际康体休闲乐园 项目建议书 2008 年 10 月 29 日 目 录 一、亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况一、亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况.2 1、项目名称.2 2、项目选址.2 3、项目概述.2 4、项目建设单位概况.3 5、编制依据.4 二、项目市场分析二、项目市场分析.5 1、云南省和昆明市旅游、度假市场现状及发展趋势分析.5 2、云南省和昆明市康体休闲市场、休闲体育公园市场、生态购物市场、养生保健市场、私人 保健医院、会议会展等市场现状与发展趋势分析.9 3、云南省和昆明市旅游、休闲地产市场及度假公寓、别墅市场现状及发展趋势分析.16 三、项目指导思想和投资流程设计三、项目指导思想和投资流程设计.19 1、项目的指导思想.19 2、项目的投资流程设计.19 3、项目选址与土地获取方式.19 四、项目内容四、项目内容.21 1、定位及定位依据.21 2、项目主题与功能设定.22 3、规划指标分析.25 五、经济分析与财务评价五、经济分析与财务评价.28 1、投资估算.28 2、项目分期及投资分析.30 3、财务评价.32 4、财务评价结论.35 六、风险分析六、风险分析.36 1、风险分析.36 2、风险防范对策.37 七、项目社会评价七、项目社会评价.39 1、项目建设对扩大社会就业情况分析.39 2、项目建设对社会的影响分析.39 3、项目建设与当地互适性分析.40 4、社会评价结论.40 八、项目初步环境评八、项目初步环境评价价.41 1、环境保护目标.41 2、施工期污染源.41 3、运营期污染源.42 4、环境综合治理措施.43 5、环境保护与影响评价结论.44 九、项目投资的必要条件及立项建议九、项目投资的必要条件及立项建议.45 1、项目投资的必要条件.45 2、项目立项建设的建议.46 一、亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 1 1、 项目名称项目名称 亚洲春城国际康体休闲乐园。 2 2、项目选址、项目选址 亚洲春城国际康体休闲乐园项目拟选址于昆明新城高新技术产业基地规划范围内。 3 3、项目概述、项目概述 （1）旅游区性质定位 亚洲春城国际康体休闲乐园，将建成亚洲最大的康体休闲产业园区，是昆明市 旅游“二次创业”中休闲度假、康体旅游的精品工程，也将是昆明新的城市名片。 以康体休闲为核心，以昆明市旅游市场和项目的高品质软硬件为依托，以慢生活文 化为脉络，以康体、保健、休闲、游乐、度假为主要配套，以现代化、国际化为最 终目标，集观光游览、康体保健、游乐体验、时尚发布、休闲度假于一体的康体休 闲旅游度假区。 （2）项目建设目标 根据国家、省、市发展旅游业的精神以及各种法规、政策和战略的安排，以国 内外旅游市场需求为导向，以企业经济效益为中心，正确处理生态效益、社会效益 和生态环境保护三者关系，创建具有中国特色的生态康体旅游与休闲度假旅游相结 合的旅游模式，成为昆明市旅游新的亮点。以优质的生态环境和独具特色的旅游产 品为基础，培育精品，突出特色，大视觉、大手笔、高标准整合自然资源、人文资 源和其它各种资源、实行产业间联合和区域联动，深度挖掘康体休闲文化内涵，丰 富具有特色的旅游产品。注重规划的可操作性，完善亚洲春城国际康体休闲乐园适 应市场经济的开发运营机制和管理体制，以及完善旅游基础设施和配套服务设施， 完备旅游产业体系，形成完整的旅游产业链，使亚洲春城国际康体休闲乐园实现旅 游运作市场化、旅游产业集团化、综合效益最大化。 （3）项目建设内容及规模 为体现项目主题，考虑到项目功能设置能够形成循环的产业链条和适当的配套， 本项目由六大功能板块组成：康体休闲板块、旅游度假板块、休闲体育板块、生态 购物板块、绿色居住板块、会议及会展板块。建设内容： A、康体休闲板块（约占总占地规模的 20，约为 1000 亩） 世界 SPA 文化博览园（占地约 400 亩） 生态温泉水上游乐大世界（占地约 200 亩） 国际康体美疗中心（占地约 100 亩） 东方传统养生传习馆（占地约 100 亩） 顶级私人保健医院（占地约 200 亩） B、旅游度假板块（约占总占地规模的 12，约为 600 亩） 时尚度假酒店（占地约 500 亩） 明星商业（占地约 100 亩） C、休闲体育公园板块：休闲体育公园（约占总占地规模的 10，约为 500 亩） D、生态购物板块（约占总占地规模的 12，约为 600 亩） 艺术公园大道（占地约 300 亩） 文化艺术长廊（占地约 300 亩） E、绿色居住板块（约占总占地规模的 40，约为 2000 亩） 度假公寓、生态别墅（占地约 1800 亩） 国际私立学校（占地约 200 亩） F、会议会展板块（约占总占地规模的 6，约为 300 亩） 4 4、项目建设单位概况项目建设单位概况 云南睿和鑫投资有限公司是一家致力于整合旅游产业、文化产业和房地产业， 立足于资本市场与行业投资相结合的大型综合性投资公司。公司注册资本人民币 1 亿元。 公司成立后资金积累迅速，发展成为以房地产业、旅游业、酒店投资为主，建 筑工程、物业管理、国内外商贸投资、旅游投资为辅业的多元化集团公司，并朝着 国际化公司的目标迈进。 公司实施专业风险控管，体现管理方式的专业标准分权、分责、分工。在 股权结构上，为确保股权的长期稳定，经营管理层始终专注于长期经营成果， 坚持 价值投资的原则。公司擅于整合资源，用系统化的投资决策流程和风险控管流程， 以及注重道德诚信的标准化经营来保证投资决策运作过程的专业性、科学性和规范 性，公司在风险投资的实践中总结出一套科学的项目评估、方案设计以及投资管理、 资本运作的管理方法与操作标准。在合规合法的前提下为投资人积累更多阳光下的 财富。在公司的投资运作中，重视以国际化的视野审视市场，发掘新的投资机会， 为国内的投资者提供更多国际化的专业服务。 公司具有丰富投资管理经验的经理人团队，他们将国际化的投资理念，深入的 国际市场洞察能力，引入投资管理决策过程。在从事产业投资与风险的实践中，建 立了大量的社会关系网络，与国内项目市场的众多企业建立战略合作联盟。力求为 投资者带来持续优秀的投资环境和长期稳健的收益。 在信息时代高速发展的现今，云南睿和鑫投资秉承“差异、精致、速度”的价 值观，以“逢山开路，遇水架桥”的豪迈气魄，聚四方英才，联天下有识，卓越资 本运作，成就投资伟业！ 5 5、编制依据编制依据 A、相关法律法规 (1)中华人民共和国森林法 (2)中华人民共和国土地管理法 (3)中华人民共和国环境保护法 (4)中华人民共和国水污染防治法 (5)中华人民共和国城乡规划法 (6)风景名胜区管理暂行条例 (7)旅游发展规划管理办法 (8)云南省旅游管理条例 B、相关规范、规程及标准 (1)旅游规划通则 （GB/189712003） (2)旅游区（点）质量等级划分与评定 （GB/T 177752003） (3)风景名胜区规划规范 （GB502981999） (4)公路工程技术标准 （JTG BOl-2003） (5)国家有关项目建议书编制规定、标准 C、相关规划、计划 (1)昆明市旅游发展总体规划 (2)昆明市国民经济和发展五年计划纲要 (3)昆明市环境保护“十五”计划及 2015 年长远规划 (4)昆明市土地利用总体规划 二、项目市场分析 1 1、云南省和昆明市旅游、度假市场现状及发展趋势分析、云南省和昆明市旅游、度假市场现状及发展趋势分析 （1）旅游市场、度假市场概念及异质化分析 旅游市场的定义：从经济学角度讲，就是旅游产品供求双方交换关系的总和， 即在旅游产品交换过程中所产生各种经济现象和经济联系。旅游市场与一般商品 市场的区别在于它所出售的不是具体的物质产品，而是以劳务为特征的包价路线。 同时，旅游供给与消费过程同步进行，具有很强的季节性。 在整个旅游产业当中，观光旅游、休闲旅游、度假旅游的区分开始成为新的 行业划分标准。 所谓观光旅游观光旅游，主要指在旅游消费活动中，以自然风光和人文景观为主要消 费目的的消费活动。在旅游活动组织上，一般体现为团队游、多景点、非重复性 特征。目前，中国的观光旅游正在从低层次国内观光旅游阶段向高层次世界观光 旅游阶段过渡。除了具备世界级和国家级的一流观光资源外，其他的普通观光旅 游资源都不同程度地开始向休闲度假旅游转型。 所谓休闲旅游，我们定义为在一个地方同时满足所谓休闲旅游，我们定义为在一个地方同时满足“吃、住、行、玩、购、娱吃、住、行、玩、购、娱” 其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以“吃、购、玩、娱吃、购、玩、娱”为主。与观为主。与观 光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。 所谓度假旅游度假旅游，我们定义为在一个地方同时满足我们定义为在一个地方同时满足“吃、住、行、玩（含运动）吃、住、行、玩（含运动） ”要素的重复性旅游消费。其中，又以要素的重复性旅游消费。其中，又以“吃、住、玩吃、住、玩”为主。度假旅游需要优质为主。度假旅游需要优质 的观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是的观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是“观光观光” ，而是，而是“吃、住、玩吃、住、玩” 。与。与 休闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品；滞留时间更休闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品；滞留时间更 长，但可重复性更强。长，但可重复性更强。 按照国际通行的测算标准，一个国家人均 GDP 达到或超过 3000 美元后，旅 游消费就进入度假旅游为主的阶段。目前，我国人均 GDP 已经接近 2000 美元， 一般中心城市人均 GDP 已经超过 3000 美元。在中心城市旅游市场上，休闲度假 旅游不仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业、文化、城市建设等其 他相关行业。 旅游市场新概念：旅游市场新概念：“小时旅游圈小时旅游圈”浮出水面浮出水面 除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日 常生活的一部分。 “小时旅游圈”浮出水面。所谓“小时旅游圈小时旅游圈” ，就是以一个城 市为中心，结合周边的一系列旅游度假目的地组合成一个旅游产品，而且出发地 到目的地的车程只需 1 小时到 3 小时不等，让游客在一个周末甚至平时就可进行 一次完整的旅游。小时旅游圈的兴起也反映了以都市客源群体为主体的“都市休 闲度假旅游”正在成为旅游开发的重点和热点。 “小时旅游圈小时旅游圈”正在成为中心城正在成为中心城 市旅游市场的基本特征。市旅游市场的基本特征。 （2）云南省旅游、度假市场发展现状及趋势 云南作为全国旅游大省，旅游资源的主要特色在于两点，即丰富多样的自然 风光和浓郁的民族风情。经过 20 多年的发展，云南旅游市场呈现出以下二个方 面的趋势特点： 第一、云南旅游市场目前已经达到相当的规模第一、云南旅游市场目前已经达到相当的规模 从 20022006 年云南旅游市场发展相关指标来看，云南省 20022006 年度 共接待国内游客 30870 万人次，国外游客 671.75 万人次，创造旅游收入 1895.75 亿元，是云南省当之无愧的支柱产业之一。 旅游接待人次及旅游总收入情况 项目2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 国内旅游者（万人次）51105168601068617721 其中： 过夜游客（万人次）30123266370641074748 一日游游客（万人次）20971902230427542972 海外旅游者（人次）13035501000101110099415028171810017 其中：外国人（人次）7813056571017322279965571111744 香港同胞（人次）157181123605156648193423307306 澳门同胞（人次）2603920329289143486442519 台湾同胞（人次）339025199066183205277973248488 海外旅游者人天数20298031603080191197626160713241139 国内旅游收入（万元）25500022783060334078438615294471017 旅游外汇收入人民币（万元） 349278283337351902439836526749 旅游总收入（万元）28992803066398369268643013654997766 （数据来源于云南省统计年鉴 。2007 年数据暂缺。下同。 ） 表 1-1.云南省旅游接待人次及收入对比 全省分国别接待旅游人次 国家和地区2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 日本人137423683137773585448108503 菲律宾30924188392940218929 新加坡6747344520506146315066125 泰国6163135663443808117272047 印度尼西亚1325311505124031626114594 美国4868830279507666298175234 加拿大106309315123711547916474 英国1335512440141411728922007 法国2147113570285774376845368 德国1583814547185742854329521 意大利5226924085891473018079 俄罗斯13385696453653656270 澳大利亚120669787142102550131381 新西兰25925645420943017035 其他国家367229382393387193528548590177 华侨- 港澳同胞183220143934185562228287349825 台湾同胞339025199066183205277973348448 共计13035501000101110099415028171810017 （数据来源于云南省统计年鉴 ） 星级住宿业客房收入/床位数 项目2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 客房收入（万元） -139918152496 旅游饭店 客房床位（个）-10070997886 客房收入（万元） -827612251 一般旅店 客房床位（个）-934310287 客房收入（万元） -13811946 其他住宿服务 客房床位（个）-13021767 （数据来源于云南省统计年鉴 ） 第二、云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光、休闲、度假第二、云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光、休闲、度假 旅游转型。旅游转型。 表 1-3.云南省星级住宿业客房收入及床位数对比 表 1-2.云南省分国别接待人次对比 2005 年，云南省委、省政府明确提出“云南旅游二次创业”的旅游发展战略。 二次创业的核心任务是“旅游产业结构调整、转型升级和提质增效旅游产业结构调整、转型升级和提质增效” 。从低层 次的观光旅游向多层次的观光、休闲、度假旅游转型，是云南旅游二次创业的基 本路径。 云南旅游发展倍增计划（云南旅游发展倍增计划（2004200420102010 年）年） 提出了提出了“滇中大昆明国际旅游滇中大昆明国际旅游 区区”的规划构想。按照该计划提出的的规划构想。按照该计划提出的“云南省旅游发展总体规划云南省旅游发展总体规划” ， “滇中大昆明滇中大昆明 国际旅游区国际旅游区”主要是发展主要是发展“高原观光度假会展精品旅游线高原观光度假会展精品旅游线” 。具体内容是：。具体内容是： “滇中大昆明国际旅游区”滇中的昆明、玉溪和楚雄三州市，以巩固发 展生态游、民族风情游、乡村游为基础，大力开发休闲度假、康体娱乐、会展商 务等旅游产品为重点，进一步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球、 自驾车、体育娱乐运动为主的康体娱乐设施建设，不断提高和完善会展基础设施， 提升节会赛事的组织水平和服务质量，把“滇中大昆明国际旅游区”建设成为高 水平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场、面向东南亚和南亚的国际旅游集 散中心。如下图： 图 11、云南省旅游发展总体规划布局图 但是，到目前为止，昆明除了以春城湖畔度假村为代表的高尔夫类项目、以 昆明国际会展中心为代表的会展项目外，昆明还缺乏代表昆明还缺乏代表“春城形象春城形象”和国际旅和国际旅 游区形象水平的康体休闲、养生度假、休闲体育类项目。游区形象水平的康体休闲、养生度假、休闲体育类项目。但是，高尔夫类项目和 国际会展中心项目毕竟客源市场有限，属于旅游市场中的小众群体。没有龙头性没有龙头性 的、国际化水平的康体休闲、养生度假、休闲体育类项目，昆明要的、国际化水平的康体休闲、养生度假、休闲体育类项目，昆明要“建设成为高水 平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场、面向东南亚和南亚的国际旅游集散中心”就缺就缺 乏项目支撑，更缺乏面向广大海内外客源的真正大众性休闲度假旅游项目！乏项目支撑，更缺乏面向广大海内外客源的真正大众性休闲度假旅游项目！ 所以，云南省要实现旅游二次创业，昆明市要实现旅游二次创业并真正成为 全省的旅游中心而不仅仅是“过境地” ，最能够填补市场空白、最需要建设的旅最能够填补市场空白、最需要建设的旅 游项目，就是康体休闲、养生度假类项目。游项目，就是康体休闲、养生度假类项目。 2 2、云南省和昆明市康体休闲市场、休闲体育公园市场、生态购物市场、养、云南省和昆明市康体休闲市场、休闲体育公园市场、生态购物市场、养 生保健市场、私人保健医院、会议会展等市场现状与发展趋势分析生保健市场、私人保健医院、会议会展等市场现状与发展趋势分析 （1）康体休闲市场发展现状和趋势 随着物质生活水平的提高，人们对“休闲、健康”的需求愈来愈强烈，这种 要求与迅猛发展的休闲旅游相结合，使得康体休闲市场已经开始在全国休闲产业 范围内成为一种趋势。进入 2000 年以后，以温泉旅游为代表的康体休闲产业逐 渐被国民认同并接受，愈来愈多的人愿意利用假日享受康体休闲带来的身体及精 神方面的放松，提高生活品质。 中国是中低温泉地热大国，大部分温泉的温度都在 40-60 度，约占全球的 7.9%。 温泉地热资源丰富的省、市依次是：西藏、云南、广东、河北、天津、福建、辽 宁、湖北、湖南、北京、海南等。全国已探明的有 4000 多处，其中广东、四川、 云南、湖南、福建、西藏的温泉占全国温泉总数的 70%。 目前云南境内已开发利用的温泉达到目前云南境内已开发利用的温泉达到 400 多处。多处。其中，昆明及其周边地区也 是地热资源主要分布带。最著名的有安宁“天下第一汤”温泉、宜良汤池温泉等。 但是，云南和昆明目前在温泉资源开发方面还处于初级阶段。温泉旅游还主 要停留在温泉洗浴和休闲层面，温泉文化中特有的养生文化、度假文化还没有真 正体现出来。 昆明及其周边的温泉项目，主要有三种形式：市区温泉浴场（如橄榄树温泉 酒店、日新温泉浴场等） ；郊区环境温泉（如安宁日式金方温泉、滇池春天温泉酒 店） ；郊区温泉 SPA 和温泉主题酒店（如柏联 SPA、安宁温泉心景等） 。 根据田野咨询机构调查数据显示，温泉洗浴已经成为昆明城市居民仅次于在 外就餐和 KTV 之后的第三大休闲消费活动。其中，18-64 岁昆明城市居民中，每 个月到浴场消费的人数比例为 29.8%。由此可以推算出，昆明市每月约有 85 万人 到浴场消费，以平均 130 元/人的消费金额来看，整个昆明市浴场每月将产生 1.1 亿元的消费额。 但是，尽管目前昆明的各类温泉项目经营状况良好，它们都有三个共同的缺 陷： 一是规模相对不大，没有一个能够同时吸纳上千人以上的游客量； 二是配套缺乏，没有一个场所能够同时包含了洗浴、养生、餐饮、娱乐、运 图 1-2、昆明主城区居民消费活动调查统计（2008-2） 动、住宿等诸多功能，没有一个具备温泉主题公园的功能和规模的场所； 三是过分集中于洗浴和按摩，养生度假功能没有得到应有的体现没有一 个具备温泉度假社区的功能。 因此，从国内外的市场发展趋势看，到目前为止，温泉旅游的发展有四个阶温泉旅游的发展有四个阶 段：室内温泉段：室内温泉环境温泉环境温泉温泉主题公园温泉主题公园温泉度假社区。温泉度假社区。昆明具有得天 独厚的气候优势和温泉资源优势，但还停留在温泉旅游发展的前两个阶段。未来 的发展，急需出现一个规模大、层次丰富，集温泉洗浴、温泉娱乐、温泉养生、 温泉度假为一体的温泉主题公园或温泉度假社区。 这，也是亚洲春城国际康体休闲乐园的发展目标和题中之义！ （2）休闲体育公园发展现状和趋势 休闲体育主题公园是一种以休闲娱乐为目的的运动主题公园。它的最大特点 就是赋予运动娱乐休闲形式于某种主题之上，围绕既定主题来营造主题的内容与 形式。园内所有的建筑色彩、造型、植被、运动项目、娱乐等都为主题服务，共 同构成游客容易辨认的特质和游园的线索。 休闲体育主题公园是一种人造旅游 资源，它着重于特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和 气氛的项目吸引游客。主题公园的一个最基本特征创意性，具有启示意义。 主题体育运动公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游 吸引点。 根据昆明田野消费风向标 FKCCI 调查数据显示，昆明城市居民 18-64 岁的成 年人当中，有 12.5%的人每月到体育运动场馆消费。由此可以推算出，昆明市每 个月预计有 35.6 万人到健身馆、游泳馆和体育馆消费，以平均 30 元/人的消费金 额来看，整个昆明市每月健身馆、游泳馆和体育馆消费将产生 1068 万元的消费 额。 休闲体育公园，首先它是一个“公园” ，具有环境优美、人群集聚、参与者 广泛的特点；其次它的主要功能是“体育运动” ，这区别于一般的城市公园；其 三，它的体育运动是一种休闲运动，这区别于体育竞技的训练。休闲体育公园将 景区特色与运动场所有机地融为一体，既创造出优美而内涵充实的环境，又能够 让人们在这优雅的环境之中运动，使人、自然、环境之间的关系更趋和谐。亚洲 春城国际康体休闲乐园项目的建设可以说是填补了昆明休闲体育公园的空白，也 符合休闲产业发展的趋势。 （3）生态购物市场发展现状和趋势 从改革开放以来，昆明和全国一样，商业的发展也经历了一个从业态单一向 业态丰富、从单纯购物向购物休闲化发展的历程。 休闲商业的发展历程有三条轨迹： 1）从市中心区休闲商业向郊区扩展 到 2005 年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区。这种休闲 商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。从业态看，其最大特点 是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。 图 1-5：昆明市中心区休闲商业集中区分布图 青年路 商圈 翠湖集 中区 昆都集 中区 金马集 中区 景星集 中区 昆明走廊 白塔路 集中区 祥云集 中区 三市街 商圈 祥云美食 城集中区 商圈竞争 关系 休闲业与商业 融合关系 2005 年后，这种“玩、吃、购”为一体的休闲商业集中区向郊区扩展，未来 五年内，将新增北市区、滇池路、广福路、高新区等数个休闲商业集中区。 2）从旅游商业向休闲商业演变 云南作为旅游大省，所有的旅游景点独有一定程度的旅游商业。同时，有的 旅游景区几乎全部都是旅游商业构成。如丽江古城、大理古城、香格里拉独克宗 古城、楚雄彝人古镇等。这些旅游商业集中区，与城市休闲商业集中区相比较， 相同之处在于主要业态也包括娱乐、餐饮、购物；不同点主要在于旅游商业集中 区的购物主要是旅游商品，而不是日常生活用品。同时，旅游商业集中区还多了 休闲产业 交 通 部 门 服务业旅游业娱乐业文化产业 其它相关产业 公 园 / 景 点 旅 行 社 餐 饮 业 社 会 服 务 艺 术 表 演 体 育 户 外 运 动 文 化 艺 术 公 共 娱 乐 场 所 影 视 网 络 娱 乐 业 休 闲 商 业 。 。 。 图1-6：休闲产业涉及的各领域 一大业态酒店住宿业！这种以娱乐业、餐饮业、零售业、住宿业为一体的旅 游商业集中区，实质上已经成为一种独特的休闲旅游目的地！ 需要强调指出的是：在昆明，目前还缺乏一个专门针对旅游市场的旅游商业 集中区。这使得昆明的旅游商业地位与昆明作为全省旅游唯一聚散地的地位很不 相称，也使得昆明 2500 多万人次（2007 年统计数据）的海内外游客需求市场白 白流失。 正因为零售商业越来越向休闲商业发展，所以国内也出现很多生态购物中心、 购物公园、零售娱乐中心等休闲商业的新型业态。对于昆明来讲，如果在城市成 熟商圈范围内，休闲商业的主要发展方向就是零售娱乐中心；但对于郊区非成熟 商圈来讲，休闲商业面对的最大市场就是旅游商业市场。亚洲春城国际康体休闲 乐园项目当中需要一定比例的商业配套。这种商业配套，要实现商业与休闲的最 佳结合，就是“艺术购物公园” 。 （4）养生保健市场发展现状和趋势 中国休闲保健产业涵盖六大类：综合类休闲保健、专业类休闲保健、运动类 休闲保健、养生类休闲保健、产品类休闲保健、服务类休闲保健。其经营层面主 要为穴位针灸、按摩推拿、刮痧等中医理疗手段，并吸收国外先进的桑拿、健身 操、SPA，以及融合酒吧、休闲度假等形式的经营终端。以上休闲形式不仅为市 民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈的场所，也是消 费经济的新的发现点、着陆点和生长点。 云南在发展养生类休闲保健市场方面有得天独厚的优势。 首先，云南温泉地热资源丰富，中国温泉文化的最大特点就是养生文化，这 区别于日本的温泉娱乐文化和欧洲的温泉美容文化。通过开发利用温泉资源发展 养生保健市场，既有温泉资源优势，又有生态环境和气候资源优势。 其次、云南作为一个旅游大省，游客市场巨大，开发养生保健市场，有明显 的市场优势。云南旅游总规模已经达到约 8000 万人次，其中过夜游客达到约 5000 万人次。目前云南旅游市场当中最有开发价值的除了旅游商业市场之外，就 是夜晚消费市场和度假市场。养生保健项目对于游客的夜晚消费和度假消费，不 仅填补了市场空白，而且提升了消费档次，丰富了旅游文化。 其三、云南在发展养生保健市场方面还具有中医药保健疗养的资源和技术优 势。 云南是著名的植物王国，中药材原料来源广泛、种类丰富、质量上乘。除了 可以作为中药材的三七、天麻、枸杞等原料之外，还有大量的野生菌、淡水鱼、 水果、新鲜蔬菜、生态家禽等“食疗”原料。在中国中医历史上，云南还涌现出 一批在全国有影响力的中医专家和少数民族名药名医。云南的滇南本草甚至 可以和李时珍的本草纲目相媲美。中药材、食疗原料、中医技术三者结合， 使得云南在养生保健方面的优势更加突出。 但是，从现状看，云南目前还没有成熟的市场运作的养生保健项目，只有一 些传统的计划经济体制下延续下来的“干部疗养院” 。从国内市场看，一些以温 泉疗养为主配套体检、保健、食疗的“养生馆”正在蓬勃发展起来。这种养生馆， 可以理解为是目前市场上盛行的“温泉浴场”和“温泉 SPS”的升级版，也可以 理解为是“体检中心”和成人保健院的综合版。 如果能够充分发挥云南在养生保健方面的资源优势和市场优势，在亚洲春城 康体休闲乐园中设置一个养生保健板块，作为康体休闲度假的子项目，通过综合 温泉 SPS、身体体检、食疗餐饮、心理治疗、健身保健等设施、技术和服务，不 仅可以建设成为省内颇具规模的、专业性较强的养生保健标杆示范项目，带动云 南省、昆明市的养生保健市场，而且可以丰富整个康体休闲乐园项目的休闲度假 文化内涵，使得整个项目更有竞争力和吸引力。 （5）私人保健医院发展现状和趋势 近几年来，随着人们收入水平的提高和对亚健康保健的重视，一批私人保健 医院陆续出现。如昆明北市区的瑞奇德国际医院，正在建设的昆明同仁医院养生 保健中心等。但是，无论是已经开业的瑞奇德国际医院，还是正在建设的同仁医 院养生中心，他们都有两个缺陷：一是缺乏优美的生态环境；二是休闲、度假、 生活配套严重缺乏。 从国人目前的收入水平和消费水平看，养生保健市场还属于休闲度假市场的 一个分支，还无法成为一个独立的门类。因为，国人还不可能每个月拿出 3000 元以上的人民币去“住院”来达到养生保健的目的，更多情况下是在周末、假期 当中，在休闲度假当中去定期或不定期地体验和感受养生保健的好处。因此，亚 洲春城康体休闲乐园项目当中的养生保健项目，一是要以优美的生态环境为基础 和背景；二是主要当作本地休闲游客和外地旅游游客夜晚消费和度假消费的分支 项目来考虑。这样才能符合市场消费水平，获得最大的市场份额。 亚洲春城国际康体休闲乐园中的私人保健医院可以说是将健康管理定义为一 个终身的概念，为宾客创建一个健康管理平台，由专业的私人医生跟踪、整合宾 客的所有健康信息，建立终身的健康档案，再由专科医生为宾客制订个性化健康 检查方案，由营养专家、运动专家、中医专家、临床专家、心理专家共同为宾客 制订个性化健康促进及维养计划，而且绝对保证宾客的隐私权。根据需求，医院 还可提供应约上门服务，并定期进行健康随访，随时跟踪宾客的健康状况，随时 解决其健康隐患。不仅如此，亚洲春城康体休闲乐园的私人保健医院，有着其它 医院不可比拟的优越的配套条件和环境条件，可以让宾客在休闲度假之中得到保 健和治疗，反过来，也在保健和治疗过程中得到休闲和身心的放松，甚至还不耽 误商务洽谈。这是其他单一性项目无可比拟的优势。 （6）会议会展市场发展现状和趋势 据初步调查统计，近几年来，每年在昆明地区举办的 100 人以上的中型会 议近千个，几乎每天都有三个以上的省级、全国性乃至国际性的会议，或者是不 同层次和规模、不同地区和风格的展览举办；在国际、国内有一定影响和知名度 的节、会、展、演、赛每年都有 5 8 个，昆明的会展业已初具规模。按照国 家商业部行业标准专业性展览会等级划分及评定中关于主体企业的界定 意见，目前昆明地区会展主体企业，即从事会展主（承）办、会展场馆、装修和 搭建以及展览运输的企业，已达 500 余家；若加上会展相关企业，如广告、文 化传媒、节庆礼仪、旅行社、一般性宾馆饭店等，总数达 1000 余家。 随着“中国 99 昆明世界园艺博览会” 、 “中国昆明国际文化旅游节” 、 “中国 昆明进出口商品交易会”等一系列国际、国内会议、会展盛事的成功举办，昆明 以得天独厚的气候条件，神秘多样的自然与人文旅游资源，优美舒适的城市环境 建设，不断完善的对外交通条件等优势，正逐步显示出成为我国西南地区的重要 会议会展中心的发展态势。与此同时，会议会展的类型也发展得更专业、更细化， 发展趋势呈现出一定的层次。 亚洲春城国际康体休闲乐园项目选址于郊区风景优美、交通便捷之地。既适 合建设“头脑风暴”性质的休闲性会议中心，也适合举办休闲性质的时尚商品展 览。二者结合，亚洲春城康体休闲乐园可以通过创办一个以时装发布会为主的时时 尚会展中心尚会展中心，和一系列可以举行从公司董事会、研讨会到员工大会、产品发布会 的高级商务会议中心高级商务会议中心，结合休闲乐园中的综合休闲配套和优美环境，不仅可以满 足全年近千个 100 人以上的中型会议、5 8 个知名节、会、展、演、赛项目 的会议会展需求市场，填补云南缺乏时尚会展中心和高级商务会议中心的空白， 而且可以丰富康体休闲乐园的内涵，吸引更多的宾客，满足更多层次的休闲度假 需求。 3 3、云南省和昆明市旅游、休闲地产市场及度假公寓、别墅市场现状及发展、云南省和昆明市旅游、休闲地产市场及度假公寓、别墅市场现状及发展 趋势分析趋势分析 （1）昆明度假物业供求状况及价格走势 到目前为止，昆明度假物业有三种形态： 1）高尔夫度假物业。这是目前最成熟和销售状况最好的一种度假物业； 2）第二居所型度假物业。目前这类物业由于缺乏休闲度假配套，市场销售严 重萎缩； 3）度假酒店型物业。以大朝公司开发的温泉心景为代表。 供求特点：根据田野咨询机构调查数据，2005 年成为昆明度假物业的开发高 峰期：2005 年后，受土地限制和市场销售的影响，昆明度假物业开发有所停滞， 同时销量也显著减少。 0 500 1000 1500 2000 2500 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 供应量（套）194560540202415041019 销售量（套）14334175881765440 销售率73.71% 60.89% 13.89% 43.53% 50.86% 43.18% 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 整体来看，度假物业的核心是“度假” ，而不是物业。所以，高尔夫度假物业 由于有高尔夫度假配套，温泉心景有温泉度假配套，所以度假物业销售良好。但 其他昆