三线城市思茅市场调查报告.doc

思思茅茅市市场场调调查查报报告告 思茅市场调查报告思茅市场调查报告 重庆永联地产资洵有限公司 -永结同心 共赢天下 目目 录录 第一部分 报告说明.2 第二部分 研究结论.2 第三部分 住宅消费者需求行为及态度研究.4 一、消费行为研究.4 二、住房消费者产品需求研究.8 三、消费者购买力研究.13 四、被访者背景资料.18 第一部分第一部分 报告说明报告说明 1、多选题的百分比我们以“中选率”进行称呼，此外多选题的累计百分比将超过 100%。 2、在报告中，对于部分存在多项目统计的指标，在本报告中该指标数据我们一般 只引用了加权平均值。 3、本报告在分析时，为了便于对同一问题进行解释，方便阅读，我们将定性与定 量研究两个部份进行了合并。 4、在定性研究资料分析时，由于报告撰写人的理解，可能对问题的看法会得出不 同的结果，我们在处理不同意见时，做加法处理，不做对比。 5、本次数据达到 30 份的最小统计单位，所以在本次研究中数据能够代表总体状况。 6、接触过滤情况 所有接触的被访者有 1671 人，最终完成合格样本 260260 份，问卷合格率 15.6%， 其中用作数据的有效样本 213 份。其中拒访 813 人，拒访率 48.7%；中途拒访 13 人，中途拒访率 0.6%；S1 题终止（预计购房在三年以后或更久）的有 546 人，甄 别率 36.2%； S2 题终止（恩格尔系数在 50%以上）的有 36 人，甄别率 2.4%。 7、根据永联进入思茅市场调查和现场客户问题，购房客户的人群资料分析。 第二部分第二部分 研究结论研究结论 1、69.3%的被访者认为 3 年后会购房或不会购房，30.7%的被访者在 3 年内有意向 购买住房，其中，打算在 2010 年购房的有 4.1%，打算在 2011 年购房的有 4.9%， 打算在 2012 年购房的为 7.2%，近期内会购买，具体时间说不清楚的有 9.9%。 2、有 55%的消费者购房的原因是为了改善居住环境，因此改善居住环境是当地消 费者购房的主要驱动因素。有接近四成的消费者是为了结婚而考虑购买房产的。 其次，有 11%的消费者是做投资的。 3、交通便利性、地段位置是被访者认为现在既满意又重要的，生活方便性是消费 者 觉得满意但不重要的，价格、物业管理是消费者觉得重要但不满意的，内部景 观绿化、户型设计、外部景观环境、开发商品牌及实力是消费者觉得不满意但 也在重视 4、25%的被访者考虑会接受幸福广场、萌苑三期的住房，购买者对环境好、花园 设计挺安静、空气好、离医院近，医疗方便、家人在这边和买房送父母；31.3%的 被访者说不清会不会在幸福广场、萌苑三期购房，主要表现在房价高，不知自 己能不能承受、太靠近高速公路，交通不知是否方便、接近老街，人太多太吵、 太远了；有 44%的被访者表示不会考虑，具体原因为生活不方便，偏僻、工作 地点离得远、不热闹，不适合做生意、上坡地段位置不好。 5、11.3%的被访者表示会考虑购买幸福广场、萌苑三期商铺，7.5%的被访者会考 虑租用幸福广场、萌苑三期的商铺，28.8%的被访者会视情况而定，52.4%的被 访者不会考虑幸福广场、萌苑三期的商铺。 6、本次调查多数消费者认为未来思茅的房价会呈小幅下跌趋势，占 28%的比例， 而 25%的消费者认为会小幅上涨，21%的消费者则认为会保持平稳。 7、在选择的物业类型调查中，小高层居家型中选率为 40%，花园洋房和多层住宅 中选率分别为 22.5%和 21.3%。别墅也有一定的市场需求；小高层公寓的需求 不高，只有 6.3%的提及率。其中选择小高层居家型的多为外地户口及 20 岁-30 岁之间的消费群体，这类消费者对小高层居家型抗性不明显。 8、受访者选择房型，选择复式的占 26.3%、选择平层的占 22.5%，选择跃层和错 层的分别占 10%。 9、21%的被访者会考虑购买顶层住宅，14%的被访者说不清是否会考虑顶层，还 有 64%的被访者认为不会考虑顶层住房。通过对 14%选择说不清的被访者和 64%不 会考虑顶层的被访者进行询问，40%的被访者会因为赠送屋顶花园、赠送阁楼、 改善工程质量等而选择考虑购买顶层住房。 10、80%的被访者在考虑购房时会选择毛坯房，仅 20%的被访者会选择带装修的住 房。 11、14%的被访者愿意租用车位，38%的被访者会购买车位，24%的被访者说不清 楚，还有 24%的被访者不会购买/租用车位。 12、分析认为幸福广场、萌苑三期适合出现的商业前 10 位分别为超市（61.3%） 、 药店（47.5%） 、小吃店（46.3%） 、康体健身（35%） 、农贸市场（33.8%） 、餐 馆（30%） 、日用品零售（28.8%） 、服装（25%） 、美容美发/游乐设施 /（22.5%） 。 13、有 27.5%的被访者接受在 2301-2500 元/的单价，25.1%的被访者接受 2101- 2300 元/，32.5 的被访者接受 1901-2100 元/。根据 56.3%有可能会接受幸 福广场、萌苑三期住宅的消费者回答，其中 28.9%的消费者能接受幸福广场、 萌苑三期的单价为 2301-2500 元/，28.9%的消费者接受单价为 2101-2300 元 /，26.7%的消费者接受单价为 1901-2100 元/。从我们现场接待客户了解的 情况看，他们 对环境好、户型好、配套好、服务好、真正的高品质住房子愿 意接受在 3000 以上每平方的住房。 14、有 28.9%的被访者接受总价为 25-30 万，30.2%的被访者接受总价为 18-25 万。 15、43.8%的被访者接受银行按揭，首付自付，30%的被访者接受一次性付款，全 额自己付，16.3%的被访者接受一次性付款，向亲戚朋友筹款，7.5%的被访者 接受银行按揭贷款，首付向家人筹款。 16、选择考虑商铺的被访者接受的单价中，3500-4000 元/的占 10%，4500 元/ 以上的占 22.8%。 第三部分第三部分 住宅消费者需求行为及态度研究住宅消费者需求行为及态度研究 一、消费行为研究一、消费行为研究 1、购房意向 2、需求总量初步估计 2007 年思茅总区户数 (万人) 2007 年思茅区人口 (万人) 购房意向比例 (%) 意向购房人数 (万人) 7.926525.623230.7%7.87 18-60 岁常住人口比例 18-60 岁意向购房人 数 (万人) 18-60 岁意向家 庭 (户) 08-10 年意向购房面积 (万) 60.0%4.72 1.46 146.01 09 年购房比例10 年购房比例11 年购房比例看情况的比例 4.1%4.9%7.2%9.9% 09 年静态意向面积10 年静态意向面积 11 年静态意向面 积 平均每年可能增加的意 向面积 5.99 7.15 10.51 4.82 09 年购房面积推算值 (不含外来人口的需求） （万） 按每户 110计算可 提供的市场套数 10.80 982 3、购房的主要目的 如上图所示，69.3%的被访者认为 3 年后会购房或不会购房，30.7%的被访者 在 3 年内有意向购买住房。 其中，打算在 2010 年购房的有 4.1%，打算在 2011 年购房的为 4.9%，打算在 2012 年购房的为 7.2%，近期内会购买，具体时间说不清楚的有 9.9%。 4、购房因素满意度与重要度比较 如上图，有 55%的消费者购房的原因是为了改善居住环境，因此改善 居住环境是当地消费者购房的主要驱动因素。有接近四成的消费者是为了 结婚而考虑购买房产的。其次，有 11%的消费者是做投资的。思茅市场需 求从发现设计到施工、配套齐全、绿化环境好的高档社区。 物业管理 （-0.6, 0.1） 地段位置 （0.5, 0.1） 交通便利性 （1.1, 1） 生活方便性 （0.7, -0.4） 户型设计 （-0.6, -0.4） 价格 (-0.1, 0.6) 开发商品牌及实力 (-0.4, -1) 外部景观环境 (-0.1, -0.2) 内部景观绿化 (-0.4, -0.1) -1.5 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 -1.5-1-0.500.511.5 重 要 度 低 满意度高满意度低 重 要 度 高 如左图所示， 交通便利性、地 段位置是被访者 认为现在既满意 又重要的，生活 方便性是消费者 觉得满意但不重 要的，价格、物 业管理是消费者 觉得重要但不满 意的，内部景观 绿化、户型设计、 外部景观环境、 开发商品牌及实 力是消费者觉得 不满意但也不重 要的。 5、对当前市场购买分析 6、考虑商铺情况 如图所示，25%的被访者考虑购买住房，主要表现在环境好、花园设计挺 安静、空气好、离医院近，医疗方便、家人在这边和买房送父母；31.3%的被 访者说不清是否购房，主要表现在房价高，不知自己能不能承受、交通不知 是否方便、接近老街，人太多太吵、太远了；有 44%的被访者表示不会考虑， 具体原因为生活不方便，偏僻、工作地点离得远、不热闹，不适合做生意等 原因。 如上图所示，11.3%的被访者表示会考虑购买幸福广场、萌苑三期商铺， 7.5%的被访者会考虑租用幸福广场、萌苑三期的商铺，28.8%的被访者会视情 况而定，52.4%的被访者不会考虑幸福广场、萌苑三期的商铺。 7费者对思茅房价的预期 二、住房消费者产品需求研究二、住房消费者产品需求研究 1、物业类型 本次调查多数消费者认为未来思茅的房价会呈小幅下跌趋势，占 28%的比 例，而 25%的消费者认为会小幅上涨，21%的消费者则认为会保持平稳。 2、房型 如图所示，小高层居家型中选率为 40%花园洋房和多层住宅中选率分别为 22.5%和 21.3%。别墅也有一定的市场需求；小高层公寓的需求不高，只有 6.3%的提及率。 其中选择小高层居家型的多为外地户口及 20 岁-30 岁之间的消费群体，这 类消费者对小高层居家型抗性不明显。 如图所示，选择复式的占 26.3%、选择平层的占 22.5%，选择跃层和 错层的分别占 10%。选择别墅的占 1.1%。 3、面积与户型的配比需求 户型户型 面积面积 三室一三室一 厅一卫厅一卫 三室一三室一 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅两卫厅两卫 两室一两室一 厅一卫厅一卫 三室两三室两 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅一卫厅一卫 四室一四室一 厅两卫厅两卫 其它其它合计合计 60及 以下 5.1%5.1%1.3%6.3% 61-801.3%1.3%1.3%3.8% 81-903.8%1.3%5.1% 91-10012.7%12.7%3.8%1.3%1.3%1.3%20.3% 101- 110 2.5%3.8%1.3%1.3%8.9% 111- 120 7.6%7.6%7.6%1.3%1.3%1.3%1.3%20.3% 121- 130 2.5%1.3%1.3%2.5%2.5%7.6% 131- 140 2.5%2.5%1.3%3.8% 141- 150 3.8%1.3%5.1% 151- 160 1.3%1.3%1.3%1.3%1.3%6.3% 161- 180 1.3%2.5%1.3%1.3%6.3% 181- 200 1.3%1.3%2.5% 201以 上 1.3%0.0%1.3%1.3%3.8% 合计 35.4%19.0%12.7%10.1%6.3%3.8%3.8%8.9%100.0% 4、顶层住宅需求情况 5、房屋装修情况 会 不会 说不清 64% 21%14% 2% 2% 2% 4% 10% 29% 40% 52% 0%10%20%30%40%50%60% 降低价格 年龄大难上楼梯 看情况 增加电梯 改善工程质量 赠送阁楼 赠送屋顶花园 不会考虑 21%的被访者 会考虑购买顶层 住宅，14%的被访 者说不清是否会 考虑顶层，还有 64%的被访者认为 不会考虑顶层住 房。 通过对 14%选 择说不清的被访 者和 64%不会考 虑顶层的被访者 进行询问，40%的 被访者会因为赠 送屋顶花园、赠 送阁楼、改善工 程质量等而选择 考虑购买顶层住 房。 6、车位需求情况 7、当前消费者认为适合出现的商业 如上图所示，80%的被访者在考虑购房时会选择毛坯房，仅 20%的被访者 会选择带装修的住房。 如上图所示，14%的被访者愿意租用车位，38%的被访者会购买车位， 24%的被访者说不清楚，还有 24%的被访者不会购买/租用车位。 如上图所示，被访者认为适合出现的商业前 10 位分别为超市（61.3%） 、 药店（47.5%） 、小吃店（46.3%） 、康体健身（35%） 、农贸市场（33.8%） 、餐 馆（30%） 、日用品零售（28.8%） 、服装（25%） 、美容美发/游乐设施 /（22.5%） 。 三、消费者购买力研究三、消费者购买力研究 1、消费者心理预期住宅单价 消费者平均承受单价为 2400 元 2、消费者预期住宅单价 如上图所示，有 27.5%的被访者接受在 2301-2500 元/的单价，25.1%的 被访者接受 2101-2300 元/，32.5 的被访者接受 1901-2100 元/。 3、消费者预期住宅总价 如上图所示，有 28.9%的被访者接受总价为 23-28 万，30.2%的被访者接受 总价为 18-22 万。 消费者平均承受总价为24.35万元 根据 56.3%有可能的消费者回答， 28.9%的消费者接受单价为 2301-2500 元/，26.7%的消费者接受单价为 1901-2100 元/。 4、住宅单价与户型配比情况 户型户型 单价单价 三室一三室一 厅一卫厅一卫 三室一三室一 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅两卫厅两卫 两室一两室一 厅一卫厅一卫 三室两三室两 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅一卫厅一卫 四室一四室一 厅两卫厅两卫 其它其它合计合计 1700 元及以下 1.3%1.3%1.3%3.8% 1700-1900 元 1.3%1.3% 1900-2100 元 16.5%6.3%5.1%1.3%1.3%1.3%1.3%32.9% 2100-2300 元 11.4%5.1%1.3%5.1%1.3%1.3%25.3% 2300-2500 元 3.8%6.3%3.8%2.5%3.8%2.5%2.5%2.5%27.8% 2500-2900 元 1.3%1.3%1.3%3.8% 2900 元以上 1.3%1.3%2.5%5.1% 合计 35.4%19.0%11.4%10.1%7.6%3.8%3.8%8.9%100.0% 5、住宅总价与户型配比情况 户型户型 总价总价 两室一厅两室一厅 一卫一卫 三室一三室一 厅一卫厅一卫 三室一三室一 厅两卫厅两卫 三室两三室两 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅两卫厅两卫 四室两四室两 厅一卫厅一卫 四室一四室一 厅两卫厅两卫 其它其它合计合计 12 万 及以下 3.8%1.3%1.3% 6.3% 13-17 万 1.3%5.1%1.3% 1.3%8.9% 18-23 万 2.5%13.9%7.6%1.3%1.3%1.3%1.3%1.3%30.4% 23-26 万 1.3%10.1%7.6%3.8%3.8%2.5% 29.1% 26-29 万 1.3%2.5% 1.3% 1.3%1.3%7.6% 29-35 万 1.3%1.3%1.3% 1.3%1.3%6.3% 36-41 万 1.3% 1.3%2.5% 41-46 万 1.3%1.3% 46-52 万 1.3% 1.3% 2.5% 52 万 以上 1.3%2.5% 1.3%5.1% 合计 10.1%34.2%19.0%7.6%12.7%3.8%3.8%8.9%100.0% 6、住宅面积与单价配比情况 面积 单价 60 及 以 下 61 至 80 81 至 90 91 至 100 101 至 110 111 至 120 121 至 130 131 至 140 141 至 150 151 至 160 161 至 180 181 至 200 201 以 上 合计 1700 元 及以下 1.3%1.3%1.3%3.8% 1701 至 1900 元 1.3%1.3% 1901 至 2100 元 1.3%1.3%2.6%5.1%2.6%11.5%1.3%1.3%1.3%