房地产相关法律知识讲座培训笔记

房地产相关法律知识讲座培训笔记第一讲：合同法1 合同法的概念本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本法自年月日起施行，中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国涉外经济合同法、中华人民共和国技术合同法同时废止。2 合同法适用范围民事权利义务关系适用本法。劳动关系、婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。不平等主体间不适用于合同法。3 合同订立的基本原则(1) 当事人双方地位平等原则(2) 自愿原则，胁迫、欺诈合同无效(3) 公平原则，显失公平合同无效(4) 诚信原则，欺诈、重大误解合同无效(5) 守法、不损害公共利益和社会公德，恶意串通、损害公共利益、违反法律、行政法规的合同无效4 合同订立的形式(1) 口头形式：发生合同纠纷案时效难取证(2) 书面形式：是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。格式条款合同发生合同纠纷案时，当对格式条款理解发生争议时，作出不利用于合同提供方的理解。5 常用合同及其要点(1) 买卖合同：是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物所有权要做有利于我方约定样品买卖合同，要封存样品(2) 供用电、水、气、热力合同：供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。(3) 赠与合同：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与公益性捐赠不能撤销(4) 供款合同：A金融机构借款合同：合法B企业借款合同：非法，本金返还，利息没收C民间借贷：合法，利率不能高于同期银行利息的4倍(5) 租赁合同：A租期不能超过20年，超过二十年的，超过部分无效。B拖欠租金的诉讼时效为1年。C合同没有特别约定时，转租无效。D出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。E租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。F出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。6 订立合同时存在的普遍性问题(1) 合同不完整，缺少主要条款：没有违约责任条款时，违约时按实际损失赔偿。(2) 合同文字不严谨，不准确。(3) 合同管理混乱。(4) 履行合同中漏没多。7 签订合同时应注意的问题(1) 对合同对方资信的了解，主体资格的确认(2) 对合同条款的完整性，文字的准确性加以审核(3) 充分运用定金、抵押、保证人担保条款，为顺利履行合同提供保证(国家机关、学校、公益事业单位不能作担保人，定金不能超过合同价款的20%)连带担保：绝对责任一般担保：附加责任(4) 签订合同时，要注意审核印章的前后一致，双方不同时盖章时则要尽量要求对方先盖章，我方后盖，以防对方篡改文字8 履行合同中应注意的问题(1) 对合同条款的修改要履行审批程序并以书面形式确认(2) 注意保管好相关的证据材料9 在业务活动中应加强对公章、委托书、介绍信的管理10充分运用合同法最大限度地维护我方的利益(1)货物所有权的约定(2)保守商业秘密的约定(3)不安抗辩权(4)行使撤销权(5)附条件的生效合同(6)对纠纷方式和管辖地约定11发生合同纠纷诉讼时应注意的问题(1)管辖权异议(2)诉讼时效：2年(3)举证期限：30天(4)证据保全(5)申请强制执行期限：单位6个月，个人1年第二讲：房地产开发步骤及有关法律规定一、房地产开发的基本含义定义：指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。注：只有城市国有土地才能进行房地产开发，集体所有制土地所建房屋不能作为商品房出售。二、房地产开发的一般过程和环节房地产开发同期长，程序复杂，主要有以下14个环节：1、确定开发项目，签订合作意向及相关协议房地产项目的获得方式：国有土地出让、股权转让、合作建房等。房地产开发项目主体投资超过总投资额的25%以上（不包含土地使用费）才能转让，严禁转让炒卖地皮。2、向发改委申请项目备案3、申请建设用地规划许可证4、办理土地使用权证5、报审规划设计方案6、办理建设工程规划许可证7、办招投标手续，与中标单位签订中标工程承包合同8、向建委申领施工许可证9、工程项目建设10、商品房预售11、工程项目竣工验收备案制：建设主管部门备案12、房屋交付13、办理房屋产权证14、物业管理工作移交三、房地产项目开发中应注意的问题、土地使用权转让(二级市场)中作为买受方应注意的问题1、卖方是否取得土地使用权证，土地管理部门是否充许该土地转让过户，投资额是否超过总投资额的25%。2、对取得土地证的还应到土地管理部门了解该土地出让金是否缴清，该土地是否存在查封、抵押等情形，以及土地是否存有纠纷。3、核实地上建筑物、构筑物的产权和使用情况，避免过户过程中和过户后的开发中与第三方的纠纷。4、核实地下管线状况，并在土地转让合同中约定卖方有如实告知义务和责任。5、划拨土地现已难以转让和合建或以其他变通方式等运作和开发。、房地产项目转让(指在建工程转让)中应注意的问题1、核实项目是否有第三方投资情况风险控制：A、 在支付转让费上加以控制(分期支付)B、 在合同中加大相关损失责任C、 公开登报告示项目转让信息2、查明该项目是否有预售或卖受方收取预订款的真实情况3、了解项目是否有查封、抵押情形4、向建设主管部门、施工单位、材料供应商了解卖受方在该项目是否有欠费、欠税、欠款及债务的实际情况5、建议在项目转让合同生效前或付款前，先采取公告形式公示第三讲、商品房买卖合同纠纷的处理和防范一、 商品房买卖合同条款的讲解商品房买卖合同为格式条款合同，2000年开始试用。1、 如果对合同条款理解出现分歧，作出有利于买受方的解释。2、 商品房买卖合同不适用于消费者权益保护法。3、 合同当事人双方姓名、地址、电话等必须真实。注：违规（指部门规章）但不违法的合同仍然有效。二、商品房买卖合同纠纷的处理和防范商品房买卖合同司法解释不适用于集资房、自建房、经济适用房。1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第四讲：建设工程施工合同纠纷的处理和防范一、 建设工程施工合同条款简介中标通知书发出后30天内签订建设工程施工合同，并报建设主管部门备案。1、 通用条款不能修改2、 协议条款3、 补充条款不能违背招投标文件规定二、签订建设工程合同应该注意的问题1、主体资格问题独立法人，与中标单位名称、企业资质相对应2、合同条款中应注意的问题(1)计价方式及价格：工程内容要祥细，工程变更价格确定方法(2)签证：严格签证程序(3)违约条款：详细全面，施工资料违约条款(4)履约担保：尽量采用现金担保，如为保函担保要查验真实性(5)鉴订机构选定：质量鉴订机构、造价鉴订机构3、垫资问题：违规不违法，不能在合同中言明当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。4、阴阳合同问题：补充合同与备案合同条款不能相抵触、相矛盾，如相矛盾发生纠纷时已备案合同为准5、指定分包、指定用材、甲购材料问题：因发包方指定分包、指定用材、甲购材料原因工程出现质量问题及工期纠纷时责任由发包方承担责任三、合同履行中有关问题的处理1、工程质量纠纷的处理因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：（1）提供的设计有缺陷；（2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（3）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。2、发包人、承包人有权解除合同的法定条件承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（1）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；（2）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（3）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；（4）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（1）未按约定支付工程价款的；（2）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；（3）不履行合同约定的协助义务的。3、竣工结算纠纷的处理当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。(1)设计变更: 因设计变更导致建设工程的工程量或