商业地产策划书

1 / 37 商业地产策划书 【篇一：商业地产策划书】 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目 SWOT 分析 三、项目定位及 USP 导向 四、推广思路 五、项目建议 ：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 2 / 37 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、 SP 活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 3 / 37 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、 SWOT 分析、项目定位及“ USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 4 / 37 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程 中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口 ，地理优势明显，其总占地面积 17093m2，由两栋 18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目 SWOT 分析： 5 / 37 优势分析： 1)区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2)配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3)交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1)消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键； 机会分析： 6 / 37 1)市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新 闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2)稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3)隐性机会 (引导消费 ) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些 (采用跟进战术，对于自己而言降低了成本 )； 威胁分析： 1)潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存7 / 37 观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。 2)消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径 (可以通过新闻媒介、广告宣传推广 )。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 【篇二：商业地产策划书】 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房 地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 8 / 37 目前，对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑，莫过于 XX 年 4 月份，由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为宏观调控：重点调整过剩流动性的流向的专题报告，文中建议政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此 呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程中过度发展 (或过度依赖 )房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。 自 1999 年中国房地产市场进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展 会最热时，一年期间，大大小小开了七八次。 9 / 37 目录 第一部分摘要 一、公司概况描述 二、公司的宗旨和目标 三、公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、公司优势说明 10 / 37 十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案） 十二、财务分析 1财务历史数据 2财务预计 3资产负债情况 第二部分综述 第一章公司介绍 一、公司的宗旨 二、公司简介资料 三、各部门职能和经营目标 11 / 37 四、公司管理 1董事会 2经营团队 3外部支持 第二章技术与产品 一、技术描述及技术持有 二、产品状况 1主要产品目录 2产品特性 3正在开发 /待开发产品简介 4研发计划及时间表 12 / 37 5知识产权策略 6无形资产 三、产品生产 1资源及原材料供应 2现有生产条件和生产能力 3扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4原有主要设备及需添置设备 5产品标准、质检和生产成本控制 6包装与储运 第三章市场分析 一、市场规模、市场结构与划分 13 / 37 二、目标市场的设定 三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白 /新开发 /高成长 /成熟 /饱和）产品排名及品牌状况 五、市场趋势预测和市场机会 六、行业政策 第四章竞争分析 一、有无行业垄断 二、从市场细分看竞争者市场份额 三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况 四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 14 / 37 五、公司产品竞争优势 第五章市场营销 一、概述营销计划 二、销售政策的制定 三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四、主要业务关系状况 五、销售队伍情况及销售福利分配政策 六、促销和市场渗透 1主要促销方式 2广告 /公关策略、媒体评估 七、产品价格方案 15 / 37 1定价依据和价格结构 2影响价格变化的因素和对策 八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 九、市场开发规划，销售目标 第六章投资说明 一、资金需求说明（用量 /期限） 二、资金使用计划及进度 三、投资形式（贷款 /利率 /利率支付条件 /转股 -普通股、优先股、任股权 /对应价格等） 四、资本结构 五、回报 /偿还计划 16 / 37 六、资本原负债结构说明 七、投资抵押 八、投资担保 九、吸纳投资后股权结构 十、股权成本 十一、投资者介入公司管理之程度说明 十二、报告 十三、杂费支付 第七章投资报酬与退出 一、股票上市 二、股权转让 17 / 37 三、股权回购 四、股利 第八章风险分析 一、资源风险 二、市场不确定性风险 三、研发风险 四、生产不确定性风险 五、成本控制风险 六、竞争风险 七、政策风险 八、财务风险 18 / 37 九、管理风险 十、破产风险 第九章管理 一、公司组织结构 二、管理制度及劳动合同 三、人事计划 四、薪资、福利方案 五、 股权分配和认股计划 第十章财务分析 一、财务分析说明 二、财务数据预测 19 / 37 1销售收入明细表 2成本费用明细表 3薪金水平明细表 4固定资产明细表 5资产负债表 6利润及利润分配明细表 7现金流量表 8财务指标分析 【篇三：商业地产策划书】 项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西 )A 出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，20 / 37 西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百 新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长 520 米，建筑面积约为二万多平方米；二期为 330 米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高 7 米，共有 200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有 13 个出入口直达地面，过百个停车位。 u 项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场， 并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的 25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，21 / 37 并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域 距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 经营成绩 自从广州江南新地 2016 年 4 月 29 日开业以来，其日流量最少 2 万人次，最高峰甚至达到 8 万人次；月租金也由最初的每平方米 300 元涨到现在的 800 元以上，最高的租金达1200 元 /平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。 项目成功的原因 江南新地之所以取得 巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。 22 / 37 针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。 除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。 u 活动方案 一、开业盛典 活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。活动主题：开业盛典 活动时间： 2016 年 4 月 29 日 活动地点： 江南新地露天广场 活动形式：启动仪式和舞台表演 活动亮点：邀请海珠区区领导、 TVB 当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持 23 / 37 活动内容： 1，启动仪式（上午） 1)迎宾 2)领导致辞 3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和 黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透 明江南新地 Logo 中。 4)舞台表演 A、明星演唱 B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 24 / 37 D、女子 LED 鼓乐表演 E、街舞 双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀 I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 【篇四：商业地产策划书】 在做商业地产策划方案前，我们一定要明确自己策划项目方案的目标，那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢？ 商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上25 / 37 回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题，要在项目进行市场调研和完成 SWOT 分析后，在商业规划时进行项目定位，对项目以下这些方面进行定位： 业态定位、业种定 位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位（也称项目辐射区域定位、消费商圈定位）、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位 包括消费客户群（终端客户群）定位、投资客户群（购买商铺客户群）定位、经营商家客户群（租赁商铺客户群）定位。 更多详细课程内容可参与商业地产系统实战培训课程！ 培训方式与优惠价格 该课程采用网络远程培训，只要你有 QQ 就能听课。 特别优惠好消息：为庆祝公司成立 7 周年，本周前 5 名报名学员学费仅 388 元！本课程面授价格 3880 元，余源鹏全程网络授课学费原价 1680 元。 26 / 37 该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅 30 元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。 课程对象 商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。 涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。 涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。 27 / 37 全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 其他涉及购物中心、 城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。 政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。 【篇五：商业地产策划书】 一、确立目标 招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢？策划程序的第一步是确立目标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面： 28 / 37 第一，要达到的目标是什么； 第二，围绕目标进行随后的一切工作； 第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外 的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么？我们要达到一个什么目的？通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的优惠政策，提高我们的知名度；或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最后检查目标是否得到了实现。 二、广泛搜集各方面资料 招商策划程序的第二步是广泛地、大量地收集信息，获取情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从一定程度上来说，招商过程就是一个收集信息、寻找机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的 信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成绩。如果信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不可想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获取信息是非常重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点： 29 / 37 第一，既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先理所当然要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是偶尔从报刊上获得 的一则消息而因此引进的。 第二，要注意改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。我们要尝试采用各种先进的手段来收集信息。 第三，要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力。信息是有时效性的，一定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。 三、制订各类招商方案 制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣直30 / 37 接影响招商策划后几个程序 的进行，直接关系到招商效果的大小。因此，必须极为重视招商方案的制订这一环节。 招商方案的制订要考虑两个因素：一是方案的可行性，二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案？这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的变化而使整 个招商环境发生改变，从而使原先制订的招商方案无法实施。如果我们同时制订几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本举行等几类方案，以利比较选择。 四、比较选择各类方案 各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最理想的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。如果方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成31 / 37 绩；如果方案选择不当，就会影响效果。 那么，如何比较选择各类招商方案呢？ 第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一致。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行准确的目标定位，在组织一项具体的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一致。 第二，要选择成功率较高的一种方案。成功率的大小与方案的科学性和创造性有关，也与外方的政治、经济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。 第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是 指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们决定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。 32 / 37 五、方案的实施 方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和可靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才改变会议的有关事项。方案的实施一般是一段较 为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参加招商会的有关人员最好一天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。这样做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。 六、 方案实施后的跟踪和反馈 招商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全33 / 37 部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不可少的程序方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果；跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。 跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。 第一，主动征询和收集外方 (他方 )对整个招商方案 (如招商会 )的意见。在外商或他人眼里看来，本次招商活动成功的地方在哪里？需要改进和注意的地方在哪里 ？通过收集这些反馈意见，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。 第二，对在招商活动中所捕捉到的信息要继续跟踪，对新接触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创造条件促其尽快签约。 第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。 34 / 37 第四，对如何做好方案实施后的跟踪反馈工作也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈 工作的成效。 【篇六：商业地产策划书】 商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”！ 商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工 作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。 对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势35 / 37 体现在哪些方面；最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有