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项目经营策划书 项目经营策划书篇一：项目运营方案 LED项目运营方案 一、指导思想 开源节流，积极进取；整合资源，用活机制；脚踏实地，稳步发 展。LED项目是公司顺应时代走多元化发展之路的探索，通过合理利用社会资源，全面促进企业快速发展。 二、运营架构 1、公司成立LED项目领导小组 组长：赵胜龙 副组长：汤瑞涛、俞炉森、胡淑萍、郑胜红、雷平、楼小健 2、组建项目营销团队 营销负责：综合办 营销人员：公司全体人员及合作人员 三、运营要求 1、客户要大：选择大品牌客户，大企业客户；针对该项目投资建设成本高，广告效果好的特点，营销人员在选择客户时应注重品牌客户，移动、电信大企业客户单位。 2、品味要高：广告内容有品位，广告制作要高档；鉴于本项目是在政府清理户外广告的大环境下审批建设的，对其外观和播放内容有很高的要求。因此，在承接业务时要注意广告的内容和制作，必须高档有品味，严禁承接内容低级庸俗，粗制滥造的广告。 3、营销要活：把握市场，分层次、多方位立体销售。 4、服务要好：努力做到让合作方满意，客户满意，自己满意的三满 意；以佳绩回报公司，回馈社会。 5、自我宣传：适时插播项目宣传片，扩大知名度，提升影响力。 6、加强监管：根据上级要求，科学合理安排播放公益广告，商业广 告。 四、任务目标 采取合作和公司员工同时展开营销模式，年内争取实现净利润50万元。 五、奖励分配 1、营销人员提取业务费标准：合作单位业务提成按业务总额的25%提取，公司员工业务提成按业务总额的20%提取，业务提成包括所有业务开支及税金；公司不再支付任何费用。 2、营销人员奖金：全年完成利润额50万元，超过部分按40%提取作为年终效益奖金。按介绍业务比例分配给员工，没有介绍的不参与分配。 六、本运营方案自二0一三年五月一日起实行。 金华蓝盾消防检测服务有限公司 二0一三年四月十九日 1项目经营策划书篇二：项目经营策划书编制模版 实施日期：2012/0X/XX项目经营策划书编制指引 前言 项目经济指标一览表（注：将性成果清晰地展示在篇首） 包括（但不限于）：规划设计技术指标、销售收入、经营性物业租金收益、总投资（土地成本、建造成本、管理费用、财务费用、营销费用、营业税金及附加）、利润总额、所得税、净利润、毛利润率、成本净利润率、投资净利润率等。 背景资料清单一览表 可行性研究报告及初期决策资料 土地出让合同、规划条件 与政府签订的其它一切协议和相关文件 与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议 项目各项经济技术边界条件、技术资料 项目土地实测报告 影响经营的核心事项摘要： 土地权属是否清晰、是否存在经营风险的隐患 红线外市政配套设施能否及时到位、是否需承担相关费用 拆迁是否能按推进并按期交地 方案及指标是否满足政府规划设计条件、是否存在经营风险的隐患 税收优惠政策能否落实 正文 1 土地和项目解读 1.1 土地和项目环境调查 地块基本情况（现状、环境、交通、配套等，附照片进行说明，不超过1000字）。项目前期开发政策环境调查、项目工程配套技术情况调查、房地产（包括实施日期：2012/0X/XX各功能业态）政策环境调查、报建程序调查。 1.2 土地和项目解读 从项目土地的属性、未来发展趋势进行深度分析土地的附加值，深度解读土地。结合土地获取条件、土地技术条件、市场条件，按“项目效益最大化”、“现金投资最小化”的原则，提出项目定位、规划设计应重点考虑的因素和项目总体开发经营思路。 本节内容可参考项目前期可研部分内容。 2 市场研究、产品策划及定位、营销策划 2.1 市场研究 包括各有关物业类型的市场调查和分析，分析推导销售类物业目标消费群定位、市场定位、销售价格及市场动态分析等。也包括分析大小主力店等业态的需求和期望，业态组合、租金价格等 2.2 产品定位 对包括住宅、写字楼、商业、酒店等各有关物业提出规划和建筑的设计设想、针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位分析，对户型面积、层高、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）建议。 2.3 营销策划 主要包括项目概念策划、营销体系建立、销售价格策略、推广促销策略、营销费用估算、以及整体销售计划方案，并列出销售收入计划及方案。特别提示：对综合体项目而言，尤其需要提出城市综合体独有特征优势的营销策划，营销推广须结合商务商业的配合工作。 2.4 卖场策划 主要包括销售展示区范围选择，售楼处、样板房、示范区的规划和建设计划，项目包装方案和及早建立项目视觉识别系统和主推语。特别提示：对综合体项目而言，尤其需要在总规时结合商业、广场等设施进行城市综合体独有特征优势的卖场策划。实施日期：2012/0X/XX 3 成本控制与规划设计策划3.1 成本控制策划 3.1.1 建筑市场调查和成本测算 调查办理建设手续的有关职能部门、单位清单，建设程序中的收费、办理时限等有关文件，形成各种前后期行政、配套事业收费一览表。 调查当地主要材料价格信息，类似工程的造价信息（含实例）；对材料设备价格及当地供应商进行考察。 根据拟定的项目设计技术指标和建造标准，测算项目的目标控制成本。 3.1.2 提出实施过程中成本控制的主要节点、方法或原则 如控制行政事业收费为代表的前期成本、控制税务成本、控制影响成本的业态商务条件和技术要求、控制各业态功能面积、控制影响成本的营销要求、控制建筑标准、优化规划建筑方案层面的内容；实行限额招商、限额设计；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段限价，控制现场签证和变更；强化竣工结算阶段审查措施等。 3.2 规划设计优化 3.2.1规划设计指引 主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等，对不销售的资产（如管理用房、设备用房、拟租赁车库、会所、餐厅等）进行合理的限制性配置，对强制性要求建设的不销售配套设施（如物业经营和社区用房、人防、幼儿园、中小学等）需提供政府的相关依据文件，并尽量核减。形成阶段性项目规划经济技术指标表。 3.2.2 景观环境设计指引 主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体等小品景观设计指引。 3.2.3 建筑设计（住宅及商业） 主要包括商家业态的空间功能设计、户型设计、装修标准、设备选型、地下工程、结构形式等，要求根据市场、技术调研结果和项目定位，进行优化论证。 3.2.4 售楼处设计实施日期：2012/0X/XX3.2.5 公建设计 主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。 分期增补更新内容：如有变化则增补或更新。 4 资金及税收策划（另册编制） 4.1 现金流分析及融资计划 编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。 依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。 此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。 4.2 税务分析及筹划 根据项目政策条件、项目开发总体思路，结合项目现金流的需求，提出详细的税收筹划方案，以实现项目效益最大化。 5 开发经营计划 5.1项目总体开发经营思路 根据规划、市场、资金等各因素，制定项目分期计划、开发节奏、开发顺序、总体开发周期等项目开发经营总体思路。 5.2 分期项目总体开发计划 主要包括项目获取五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证）的时间、开工、正负零、达预售形象条件、开盘、主体封顶、机电工程、配套及景观工程、商家进场、竣工验收、交房入伙或开业时间等关键控制节点。 5.3 分期项目各专项进度计划 主要包括项目商务对接工作计划、设计出图计划、五证办理时间计划、招投标计划（含工程类、服务及设计类、材料设备类）、工程进度总控制计划和主要节点计划表、营销工作计划、商家进场计划、项目验收办证计划等。实施日期：2012/0X/XX 6 交付、开业与经营、物管策划 主要包括落实商家进场房产技术条件、商家开业需具备哪些条件、商业及物业管理公司筹建计划、商业及物业管理需做哪些前期介入配合工作、提出商业及物业用房设计要求，进行开办费估算、收支估算和物业管理收费标准等。 此项可简明扼要阐述，在分期增补更新内容中详细解读。 7 投资收益分析 根据拟定的项目规划经济技术指标、建造标准、成本估算、税收策划，确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。附表：项目投资计划表、项目成本计划表（另册编制）、项目投入产出经济分析表。 分期增补更新内容：如有变化则增补或更新，提供本期的目标控制成本相关附表：项目投资计划表、项目成本计划表、项目投入产出经济分析表，如有突破投资估算的，则需重点陈述突破的原因、依据和必要性。 8 风险与对策 包括市场风险、政策风险、信息遗漏风险（如项目重要边界条件信息遗漏或改变等），重点说明风险出现时的应变措施。对外承诺且可能产生纠纷的要点提示（含规划、租赁和销售合同、广告、沙盘、物业服务等） 说明： 1. 项目经营在初稿阶段对前期内容应加强，对其他非急迫内容视情况可暂不详细编写。即初稿中必须包括的内容有：土地和项目解读、市场研究、成本控制策划的建筑市场调查、规划设计指引、项目总体开发经营思路（含项目前期工作主要节点完成计划表）、税务分析及筹划、投资收益估算、对项目经营有较大风险的要点提示及应对措施。 2. 按制度要求，经营策划书是项目开发计划管理的重要依据，在其编写完成时须同时编制完成项目（分期）总体开发计划及各分项业务计划书。项目经营策划书篇三：无锡滨湖万D商业广场项目经营策划书(148页) 无锡万达商业广场 项目经营策划书 2007年05月目 录 前言1-14 一、 项目经济指标一览表1-13 二、 背景资料清单一览13-14 第一部分 区域规划和项目解读15-31 一、 区域规划和项目环境调查 15-27 二、 项目解读 28-31 第二部分 市场研究、产品定位及营销策划32-148 一、 市场研究32-97 二、 项目定位97-104 三、 营销策划104-145 四、卖场策划 145-148 第三部分 成本控制与规划设计策划 一、成本控制策划 二、规划设计策划 （一）、规划与设计策划 （二）、B区设计进度计划 （三）、D区设计进度计划 - 1 -（四）、大商业建造标准 （五）、非主力店建造标准 第四部分 资金与税收策划 . 一、 第五部分 一、 二、 三、 四、 五、 第六部分 一、 一、 二、 三、 四、 第七部分 一、 现金流分析 开