工程维修管理手册

中体奥林匹克花园物业管理有限公司上海中体奥林匹克花园物业管理有限公司物业服务标准体系总目录第一卷1、公司综合管理手册.2、行政人事管理手册3、质量管理手册4、财务管理手册第二卷1、礼貌礼仪管理手册2、员工入职管理手册3、品质控制管理手册4、对外拓展管理手册5、顾问服务管理手册6、经济合同管理手册第三卷1、护卫管理手册2、楼吧管理手册3、商业写字楼管理手册4、员工餐厅管理手册 5、运动会所管理手册第四卷1、工程维修管理手册2、保洁服务管理手册3、园林绿化管理手册第五卷1、公共事物管理手册2、客户服务管理手册3、物业接管验收管理手册4、业主装修管理手册5、业主入住管理手册6、白蚁防治管理手册7、物业上墙制度手册第六卷1、物业管理法律法规手册2、物业管理案例分析手册3、物业公司VI体系手册4、物业基础知识培训手册一、工程维修管理手册二、保洁服务管理手册三、园林绿化管理手册上海中体奥林匹克花园物业管理有限公司物业服务标准体系工程维修管理手册文件编码： HAWY/GC 版 本 号： A 编 制： 批 准： 生效日期: 年 月 日二00七年三月目 录一、工程部职能二、人员配置三、岗位职责（一）、主管岗位职责（二）、领班岗位职责（三）、电梯工岗位职责（四）、强电工岗位职责（五）、水电工岗位职责（六）、综合工岗位职责（七）、空调维修工岗位职责四、管理制度（一）、员工培训管理规定（二）、工程部档案的建立及管理规定（三）、工（器）具管理规定（四）、设备机房防火规定（五）、机房卫生管理规定（六）、停电、限电管理规定（七）、电脑网络管理规定（八）、程控交换机管理规定（九）、保安监视系统运行管理规定（十）、消防设备运行规定（十一）、污水吉管理规定（十二）、化粪池管理规定（十三）、房屋维修管理规定（十四）、电气维修规定（十五）、用水、供水管理规定（十六）、电梯机房管理规定（十七）、应急灯、疏散指示灯检查保养制度（十八）、安全用水、供水管理制度（十九）、维修保养部停水、限水管理制度（二十）、设备保修期管理制度（二十一）、物资管理制度（二十二）、技术培训及考核制度（二十三）、配电房管理制度（二十四）、发电机房管理制度（二十五）、水泵房管理制度（二十六）、空调制冷设备管理制度（二十七）、安全工作制度（二十八）、发外工程管理制度（二十九）、设备/设施管理制度（三十）、给排水系统故障排除措施（三十一）、给排水系统应急处理方案（三十二）、中央空调系统检查巡视内容（三十三）、中央空调系统应急处理方案五、设备设施操作规程（一）、高压配电柜操作规程（二）、低压配电柜操作规程（三）、电梯安全操作规程（四）、电梯救人操作规程（五）、电梯保养规程（六）、电梯运行管理规程（七）、电气维修规程（八）、供配电系统运行管理规程（九）、供配电系统维修保养规程（十）、给排水设备(设施)运行管理规程（十一）、给排水设备维修保养规程（十二）、给排水设备（设施）操作规程（十三）、空调系统操作规程（十四）、紧急广播系统维修保养规程（十五）、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程（十六）、防火卷闸维修保养规程（十七）、水池水箱管理规程（十八）、电梯管理规程（十九）、用户室内设备维修规程（二十）、公共建筑设施的保养规程（二十一）、维修工作流程（二十二）、房屋维修标准（二十三）、维修服务标准（二十四）、维修过程的检验标准（二十五）、设备管理标准（二十六）、柴油发电机组保养标准（二十七）、蓄电池的保养标准（二十八）、干色变压器保养标准（二十九）、低压配电柜保养标准（三十）、水泵保养标准（三十一）、启动用铅酸蓄电池保养标准（三十二）、变频控制柜保养标准（三十三）、火灾报警联动控制系统保养标准（三十四）、公共广播系统保养标准（三十五）、对讲报警系统保养标准（三十六）、风机/消防泵控制柜保养标准（三十七）、停车场管理系统保养标准（三十八）、防盗监视系统保养标准（三十九）、疏散出口指示灯保养标准（四十）、风机保养标准（四十一）、机电设备维修保养检验标准与方法六、工作流程及信息反馈渠道（一）、设备设施节能管理流程图（二）、设施设备验收流程图（三）、消防设备保养流程图（四）、监控设备保养流程图（五）、中央空调操作流程图（六）、配电房作业流程图（七）、值班工作流程图（八）、配电房突发事故处理流程图（九）、停电处理流程图（十）、电气火灾应急处理流程图（十一）、二次供水流程图（十二）、公共设备维修流程（十三）、工作流程图（十四）、维修语言流程图（十五）、防火安全检查流程图（十六）、保安监视系统故障检修流程图（十七）、生活水泵故障处理流程图（十八）、排水系统故障处理流程图（十九）、进入用户单元维修工作流程图（二十）、用户直线电话迁入开通工作流程图（二十一）、公共部分设施维修流程图（二十二）、工程维修监督回访工作流程图七、表格汇编（一）、周检表（二）、配电房巡查记录（三）、设备维修保养计划表（四）、油漆使用记录表（五）、工具借条（六）、大修记录表（七）、发电机维修保养记录表（八）、设备对外委托维修申请单（九）、污水处理巡查记录表（十）、机电设备台帐（十一）、倒闸操作票（十二）、干式变压器维修保养记录表（十三）、配电柜、控制柜维修保养记录（十四）、配电柜检修工作票（十五）、水池/水箱清洗、消毒工作时间计划表（十六）、水池/水箱清洗、加药记录表（十七）、工程部员工培训计划（十八）、工程部人员考核细则工程维修管理手册一、工程维修管理设备设施的管理目标1、通过专业管理预防设备老化延长使用寿命保证设备正常运行；2、通过规范基础管理比较设备运行经济指标节能降耗高效运作；3、重点设备完好率 99%以上；4、设备设施维修及时率 100%；5、设备设施维修合格率 100%。二、工程维修管理思路用好、修好、管好设备设施，提高设备的利用率，保证设备完好率99%以上，是设备管理的根本目的，这就要求我们在设备的使用、维护保养及检修等各个环节进行严格的技术管理和有效的经济管理。所谓严格的技术管理，就是针对上海中大九里德住宅小区而设立的技术保证框架（质量保证体系），如对设备房的状态进行技术监控等，而有效的经济管理则是运用技术手段对设备的能耗物耗进行设计测定，比较优秀数据，实行优化降耗运行。如对变压器经济运行等，路灯分时段控制等。为此我们在针对小区的物业管理的机电设备设施方面提出“一、二、三、四”的整体管理构思。即，一个品质指标（设备设施完好率99%以上）；二项保证（技术保证和经济保证）；三种手段（规范化、专业化、高效化）；四个环节（计划、实施、评定、提高）。如下图：技术保证经济分析设备设施管理设备设施完好率100%整体管理构思1、具体做法规范化我公司将全面导入ISO9001质量保证系统，有标准的机电设备类体系文件作管理基础，一系列的机电设备管理制度、机电作业指导书、机电手册、消防手册、中央空调手册等为范本，这些集聚多年物业管理机电类专业管理的规范文件是我们作为机电管理的指导性文件。专业化我公司目前拥有机械、电气、机电一体化等各类人才近八十六人、中高级专业技术职称的工程师二十三人，这些专业工程技术人员大多数在公司的发展进程中组织、参与了从物业验收接管、工程改造、设备管理和维修等各个环节，特别是通过整理编辑上述一系列的机电管理文件资料，体现出我公司在机电设备管理的丰富的经验。预防为主机电设备管理，除了日常运行管理之外。加强设备预期性维护保养是我们进行机电设备管理的重要一环。在以往见识过的物业管理机电管理中，通常都是实行例行保养工作制，这是常规惯用模式。我们在稳固例行保养的基础上更进一步提出预防性保养，既实行设备运行的动态测试，掌握设备的运行规律，有计划的提出预防性维护方案，按方案进行预防性维护保养，真正达到“用心服务”的目的，保证了设备的完好率达到99%以上。14物业管理标准体系工程部职能园区公共区域设备设施的维护保养园区公共园建木制品、金属制品、路面、雨水沙井、路灯、健身器材、楼道墙面、天花、外墙及给排水管网等等设备设施定期巡检及按计划维修保养率100%物业工程部职能园区紧急突发事件的处理园区公共区域水电费的分摊及催缴园区公共区域水电维修工作机电设备设施的维护及保养工程项目的验收及接管土建工程、装修工程、水电工程及机电设备安装调试等等相关工程的竣工验收及接管保修范围内及已过保修期相关工程的维修跟进园区配电房、水泵房、消防泵房、污水处理站、发电机房、消防监控机房、电梯等相关设备设施的维护保养园区相关工程及相关设备设施（机电设备、房屋设备）等等的维修跟进办公室通讯设备、监控系统、道闸系统、电梯系统、公共用电设备设施、绿化清洁用水阀门管件、水表、智能化水表、路灯等等设备设施的定期巡查公共区域（清洁、绿化及园竟）水电分摊，施工用水用电分摊、商业用水用电分摊、变电损耗及管损分摊 园区紧急停水停电的处理、机电设备紧急故障的处理、设备房紧急火灾的处理及园火警的紧急处理等等工程部人员配置图分公司（管理处）经理客户服务中心园林部保安部公共事务部保洁部财务部维修部行政部工程部主管机电设备运行组组长（1人）市政综合组组长（1人）水电维修组组长（1人）机电设备运行组人员（5人）市政综合组人员 （3人、后备人员3人）水电维修组人员（4人）班次安排：（机电设备运行班）早班： 8：3016：00 ；中班：16：0024：00；晚班：0：008：30（市政综合班）早班： 9：0017：00（水电维修班）早班：9：0012：00；中班14：0020：00维修保养部工作手册 编号：FP-ESC-01 三、岗位职责（一）、主管岗位职责1、忠于公司，自觉维护公司的利益，形象、声誉。2、切实执行经理指令，认真落实岗位责任制，督导部门员工严格遵守公司各项规章制度，认真执行物业管理法规。3、及时传达公司各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。4、针对部门员工技术状态和思想动态，编制培训计划，对员工进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。5、负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定，并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。6、负责指导编制设施/设备保养维修计划，并落实执行，确保按计划保养率100，设备完好率95以上。7、负责物业公司接管物业项目的供配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。8、负责对园区内的工程改造、设备更新、重要维修工程的方案及进行技术审核并上报公司领导批准后，现场督导工程施工，控制工程质量、进度。9、按照IS9002质量保证体系健全部门各项规章制度、操作规程，以及各种记录表格，并每月检查、审核。10、协调施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保障业主利益。11、督导部门员工按服务规范为业主/住户提供及时、优质、高效的上门服务工作，要做到业主/住户满意率100，到位及时率98。12、负责紧急情况的处理工作。13、积极协助支持其它部门工作，把公司整体利益放到第一位。14、完成领导交办的其它工作。15、对部门员工工作质量、工作效率进行考核，发现问题及时纠正。（二）、领班岗位职责1、忠于公司、自觉维护公司的利益、形象、声誉。2、协助部门主管完成各项强电日常管理工作，制定设施/设备保养、检修计划，完成对园区各设施/设备维护、保养工作，确保设施/设备安全完好率达到95%。3、负责小区、会所高低压系统、中央空调系统、二次生活给水系统、电梯系统、泳池循环系统的维护、保养和制定保养计划和检查保养计划实施。4、督查各项设施/设备运行状态，检查各种设备的记录表格，准确、完整、规范与否，发现问题及时解决并向部门主管汇报。5、负责小区紧急停水、停电和在建设施/设备工程跟进。6、负责会所和小区设施/设备日常维修，发现问题及时汇报并发ISO单与有关单位协调整改解决。7、每月按时上报强电系统设备保养计划并组织实施。8、协助部门主管完成各项园区日常维修管理工作。9、负责指导维修技工按维修服务规范要求对业主/住户进行上门服务和特约服务,严格控制维修材料的使用和降低维修的成本,做到业主/住户满意率100%,到位及时率98%。10、负责检查维修单、保修维修记录等记录表格的准确、完整、规范与否和紧急维修情况的抢修、组织工作,发现问题及时解决并向部门主管汇报。11、每月按时上报维修材料采购计划并组织实施。12、协助主管对二次装修材料和空调的安装的检查、验收。13、完成领导交办的其他工作。（三）、电梯工岗位职责1、认真执行有关规章制度，负责园区电梯的日常运行，掌握电梯运行状态，根据乘坐客流量变化及时做好调度和管理工作。2、按规定巡视检查设备各项目，做好电梯巡视记录。3、及时排除电梯故障，确保正常运行，如遇紧急情况应保持镇定，根据应急处理程序等规定，采取必要的应急处理方法，并报领班。4、按时完成电梯设备的定期保养项目和维修任务，按报修后要立即到场检修，维修时必须有监护人在场，按规程操作，并做好维修记录。5、按照电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作，制定停电状态和消防状态的应急措施。6、配合专业公司对电梯进行的日常维修工作，负责小区电梯年审报批的工作。（四）、强电工岗位职责1、服从领导,听从指挥,按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2、熟练掌握园区各种设施/设备位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3、按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4、按计划定期对设施/设备进行检查、保养和维护，使设施/设备完好率达到95%，工作中发现问题及时处理并上报，做好记录。5、按计划及相关规程对责任区设施/设备进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏电、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、禁锢良好、调整良好）。6、对区内在建、待移交工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。7、努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加公司部门组织的各种培训。8、积极主动配合其他部门工作。（五）、水电工岗位职责1、认真执行园区有关规章制度，负责园区公共区域建筑主体内水电设施设备运行正常，随报随修和计划保养工作。2、刻苦钻研专业技术知识，熟练掌握园区各种管道（线）电器设备的性能，分布走向和操作规程。保证故障准确及时完成维修单上下达的任务。3、坚持巡检制度，有计划地对各种水电设施设备进行检查，对巡检中发现的问题要立即抢修，清除隐患，做好巡检记录。4、按照维修保养计划，执行指定设施的计划性保养并认真填写保养记录。5、负责园区节日喜庆室内外气氛布置安装，维护和检修。6、培养良好的职业道德，遵守公司各项规章制度，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在维修中与客户接触时要注意文明礼貌、尊重客人，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门维修操作规程和室内维修的各项有关制度。7、严格遵守操作规程，要妥善保管和正确使用各种机器、工具，发现问题及时调整修理。8、合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。9、完成部门安排的其他指定性任务。（六）、综合工岗位职责1、认真执行各项规章制度，负责小区区域设施建筑主体的土、木装饰装横，门窗等设施的巡检维修工作。2、制定所辖范围维修保养计划，并与业主服务中心等部门进行沟通取得协调，由设备主管审核批准后执行。3、严格按照建筑主体多项维修项目和公共区域多项维修项目进行检查维修，并每日登记工作量，认真填写工作记录4、培养良好的职业道德，保持热情、认真细致和善始善终的工作态度，在维修中与客户接触时要注意文明礼貌尊重客户，讲究办事和说话的技巧，严格执行上门维修操作程序和室内维修的各项有关制度。5、认真学习和掌握园区工程维修各方面的知识和各种维修技能，能做到独立处理维修项目范围的各种技术问题。6、严格遵守操作规程，妥善保管和正确使用各种机械和工具，发现问题及时调整修理。7、合理领用零配件和原材料，严格按规定使用零配件，注意节约原材料。（七）、空调维修工岗位职责1、服从领导指挥，忠于职守、严格遵守公司各项规章制度。2、熟悉空调设施设备的各项性能、构造和使用方法，按要求定期检查使用状态，确保空调正常运行。3、定时巡查空调保养质量，并做好相关检查记录。4、积极主动配合设施设备维修保养工作。5、积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。6、完成主管领导交办的其它任务。四、管理制度（一）、员工培训管理规定1、目的：提高员工综合素质、专业技能，培养正规化，规范化的维修队伍。2、适用范围：物业公司维修中心员工。3、职责：4、班长负责对员工的岗前培训和考核。5、主管根据员工技术特点，结合工作计划，制定月度培训计划，并组织实施。6、工作程序：A.岗前培训1、对新录用的员工在上岗前必须进行为期一周岗前培训，培训内容包括。2、公司简介。3、物业管理的基本知识，主要学习物业管理条例及其实施细则。4、公司内部的管理制度：员工手册、工作、劳动、人事管理规定。5、ISO质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。6、部门设备管理工作手册中的管理规定，基本要求。7、其他有关知识：普法知识，职业道德教育。B.岗位培训1、对在岗的员工要进行周期性常规培训，以保持提高其所掌握的基本知识、技能方法。2、详细学习设备管理工作手册内容：即职责权限、规章制度、规定、工作程序、规范、标准。3、常规培训：专业知识、专业技术的提高学习。4、物业管理知识的学习。（二）、工程部档案的建立及管理规定1、房屋的单体竣工图，管网管道图，供配电系统图，给排水系统图等等，进行分类，编号，建档及归档。2、设备、设施建立设备台帐、设备卡及相关设备使用说明书、质量合格证，进行分类，编号建档及归档。3、设备、设施维修记录、运行记录、保养记录、更换零部件记录、大，中，小维修记录、维修台帐经工程部主管确认后，方可存档及归档。4、维修台帐及维修单，日期、维修项目、完成程度、派单人、接单人、使用材料、有偿与无偿服务记录清楚及相关收费明确，经部门主管确认后方可存档归档。5、存档归档时，根据时间顺序、区域、大，中，小修、设备名称、设施系统、班次进行分类，编号并做好记录。6、投诉单写明造成投诉原因、处理方案、原因分析、派单人与接单人签名、派单时间与接单时间、完成时间、投诉类别、业主满意程度、经部门主管确认后方可存档归档。7、回访记录做好，回访时间、回访项目、业主满意程度、回访人、业主姓名及区域经部门主管确认后方可存档归档。8、所有资料严禁携带外出，如需要时经部门主管同意后方可外借出并做好记录。9、查相关资料时，经部门主管同意后方可查阅，并做好相关记录。10、归还时必须检查是否完好并做好记录，经部门主管确认后方可存档归档。（三）、工（器）具管理规定1、工（器）具属于公司公共财产，每个员工都有责任和义务保证其正常使用。2、使用人员要爱护使用工（器）具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。3、工（器）具使用完毕后应及时收回，并擦试干净后整齐摆放回原处。4、工（器）具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报经理批准。5、工（器）具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使用时须有两人在场，且做好安全保护措施。6、工（器）具出现自然损坏而无法正常使用，应在48小时内进行报废处理。7、工(器)具原则上不得外借，如有特殊情况需外借的，须报部门经理批准并进行登记。8、外借工（器）具归还时进行检查，确认完好后方可接受，在规定外借期间内未归还的，应及时催还，如有破损或丢失的，应主动向对方索赔。（四）、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟；2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品；3、需要动火作业时，由系统工程师填写机房动火作业申请表，总工程师签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种万能离开；4、部门、班组管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法；5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号；6、机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件；7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火安帘、防排烟设备、灭火器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总经理；8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其它干式灭火器扑救；9、火灾时设备操作应按各种工种的安全操作规程操作，并做好防火措施；10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。（五）、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物；2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘；3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘；4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网；5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘；6、领班负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责；7、各系统工程师定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改；8、维修保养部每月组织一次巡检，对各系统所辖区域进行卫生评比。（六）、停电、限电管理规定1、停电、限电的审批权限为总工程师以上；2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知爱影响的用户；3、总工程师应安排足够的人员处理转、停电工作；4、转、停电应填写操作票，交主管工程师签名；5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备运行情况，发现异常立刻检修；6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。（七）、电脑网络管理规定（一）运行管理规定1、所有网络设备保持24小时运行；2、每天有相应工具整理主、备服务器磁盘碎片；3、保持设备表面清洁；4、严禁于网络设备上运行自带软件及游戏；5、严禁私自接驳互联网系统；6、机房空调应保持开启；7、根据保养计划做设备保养；8、各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改；9、防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4小时内修复；接入交接机及网络线故障应于8小时内修复。（二）维修保养规程1、接用户投诉故障后，须利用相应设备确认故障范围；2、留意后备电源电池充放电情况；3、保养时注意检查各插件情况，并填写网络设备检查表；4、维修保养时主、备服务器不可同时退出；5、服务器硬盘故障可于带电情况下更换，但只限于规格型号相同的情况下；6、扫描硬盘时若发现坏区，应尝试用软件修复，修复失败则将之隔离；7、DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。（八）、程控交换机管理规定（一）运行管理规定1、保证交换机工作电源的正常供应及机房中央空调的开启；2、当班技工注意运行情况，如发现有异声、异味、电压不稳现象马上检查维修；3、交换机机柜顶禁止摆放任何物件；4、未经主管工程师同意，禁止修改机器参数；5、配线架的配线改动后必须修改配线资料；6、维修终端平时应关闭，使用时再开启；7、机器参数如有改动，必须记录在当值日志和保养表格上；8、涉及影响机器运行故障应于8小时内解决，一般的用户卡、中继卡的故障应于2个工作日内解决，并将有关维修情况记录在当值日志上；（二）维修保养规程1、机器的有关维修保养由弱电技工负责；2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划；3、接触功能卡前必须先戴上防静电带，作业过程须关闭交换机电源；4、清洁功能卡、机架、镇流器、散热栅的灰尘，紧固各接线端子，清洁功能卡和PAG卡上的接口；5、当功能卡发生故障时应先用备用卡更换，坏卡送厂家维修；6、当中央处理器发生故障又不能马上解决时，应立即通知厂家到场维修；7、所有的维修保养工作结束后，应测试系统是否正常，并填写电话总机房设备检查表。（九）、保安监视系统运行管理规定1、保证系统不间断电源的开启；2、系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载；3、楼层摄像头的电源插座严禁使用其它负载；4、未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数；5、系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员；6、每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上；7、系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上；8、摄像头和红外线报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复，有关的维修情况记录在当值日志上。（十）、消防设备运行规定1、监控中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备；2、如有设备故障，监控中心值班人员及时通知维修保养部进行维修处理；3、当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍；4、维修保养部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养；5、维修保养部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态；6、消防系统如因维护或其它原因要暂时改变消防系统的状态（如手动/自动等），应由维修保养部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保大厦消防安全。（十一）、污水吉管理规定1、污水井口盖板盖好，污水泵放在自动位置；2、严禁向污水井内抛杂物、小便；3、维修保养部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日志上；4、发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措施降低水位；5、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物；6、污水泵每季度检查的保养一次。（十二）、化粪池管理规定1、化粪池每年由指定的专业公司清洁一次；2、化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好，未经主管工程师批准不得开启化粪池盖；3、清理化粪池工作应马上追查原因并采取相应措施降低水位；4、污水井每年清洁一次，清除井底沉积物；5、污水泵每季度检查和保养一次。（十三）、房屋维修管理规定为了认真解决住户入伙后房屋维修问题，在本着“实事求是，划清责任，合理收费，服务住户”的精神，特制订本规定。1、住户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系项目公司组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由项目公司负责。2、住户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到住户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修部自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。3、住户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于住户在使用和改建或装修中发生的问题，由住户自行负责。4、如住户需要进行一般性的维修，可直接向维修部提出维修申请，由管理处维修部进行维修，维修后由业主签名验收，维修部按成本价合理收费。5、如住户提出大的维修申请，维修部应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由住户验收并在工程维修单上签字。6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。（十四）、电气维修规定为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化。规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，制定以下规定：1、必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。2、维修保养部对于小区内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由管理处把关审查关派专人参加。3、维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，维修保养部对作业人员必须进行安全生产交底的技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、在电源干线。低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5、对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。6、维修后的电气设备及线路，要经专职人员检验无误并拆除所有安全措施后方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。7、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。（十五）、用水、供水管理规定为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。4、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向维修保养部报告，由维修保养部组织人员进行抢修，杜绝浪费。5、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。6、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。（十六）、电梯机房管理规定1、每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得住人，堆放杂物。2、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。3、保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。4、做好机房防水、防潮工作，风口要有防雨措施。5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，6、防止小动物进入。7、电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。8、按规定定期对机房内各种设备和设施进行维修保养。9、按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。（十七）、应急灯、疏散指示灯检查保养制度1、各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位和取用；2、巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报维修保养部维修。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮；3、应急灯具应保持清洁；4、发现灯具有破损或缺失应马上由维修保养部补充并报保安部追查。（十八）、安全用水、供水管理制度根据市安全用水管理的有关规定，结合本大厦的具体情况，对大厦供水管理规定如下：（一）风属大厦范围内的供水系统（即自来水公司向本大厦供水总表以内的）一律由管理公司管理；（二）用户出门前应将水闸关闭，避免发生事故；（三）用户不可随意更改大厦供水管道；有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：1、私自装表接水或绕表接水管者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外还要赔偿大厦损失；2、私自启用水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失；3、私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失；（四）用户违反安全用水规定，拒绝管理公司机电维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其它用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。（十九）、维修保养部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为总工程师以上；2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户；3、主管工程师应安排足够人员处理停、限水工作；4、停水前将地下水池注满；5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通过紧急广播通知受影响用户；6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。（二十）、设备保修期管理制度1、国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。2、保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3、物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。4、保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。5、设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。6、保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报管理处审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。（二十一）、物资管理制度1、物资的计划管理2、维修保养部的物资管理实行由班组计划申请，维修保养部集中审批的制度。3、年度物资计划编制4、根据维修保养部纳入次年度工程计划的项目，由班组根据项目要求编制物资计划。在每年十二月由维修保养部集中审查后，汇编上报总经理批准后下达执行。5、月度物资计划编制6、班组物资月度计划，分常用和专项使用两种：（1）常用物资材料要制订储备定额,经工程经理批准后,按额储备,班组每月15日前填报补充定额计划,经维修保养部集中报人事行政部采购；（2）专项使用物资材料,根据项目要求,班组每月15日前上报次月度计划,经工程经理审批并报总经理批准后，交人事行政部采购；7、紧急情况下，急需的抢修物资（指影响水、电、空调的抢修），由班组提出临时申请报告，经工程经理或工程主任审批后，交人事行政部立即执行或由班组执行后补办手续；8、当人事行政部采购人员对一些技术性规格材料不熟悉时，班组可派人配合采购，配合人员不得随意改变规格品种，如确需改变，采购后应作说明备案；9、班组人员工作领料，要办理班组领料手续，由工程主任或工程经理批准发料；10、工作完毕，对余料进行退库（退还维修保养部小仓库），做到节约用料；11、月底要对库存材料、备件按储备定额盘点，按公司统一规定的表格填写。（二十二）、技术培训及考核制度（一）维修、保养质量的好坏，与维修人员的业务技术及素质的高低有密切的关系。培训是提高维修人员技术水平的重要途径。（二）维修员工进场培训内容：1、本公司有关规章制度的培训；2、本公司设备结构、电气原理的培训；3、本公司安全管理的培训；4、本公司安全技术的培训；5、安全操作的培训；（三）特殊工种的，委托市劳动局全面培训（并取得上岗操作证书）。（四）维修人员必要时参加市职业中专的中级电工、高级电工培训。（五）电焊工、钳工必要时参加市职业中专培训。（六）特殊工种人员进场前，必须持上岗证并考核有关专业知识和安全操作知识，合格后方可进场。（七）每年举行两次维修员工的维修保养、安全管理、安全操作等知识的考核。对不合格者，要求重新培训；对成绩优良者，加以奖励。（二十三）、配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行，特制定配电房管理制度。1、负责供电运作和巡视的人员必须持证上岗。配电房的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。2、配送电建立小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报上级主管处理。3、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。5、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。6、配电房内设备及线路变更，要经工程经理同意；重大变更，要上报公司领导批准。7、配电房消防设施完好，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经工程经理或总经理许可方可进入。8、加强日常维护、检修，保证配电房内公共照明、指示、显示灯具等设施的完好。（二十四）、发电机房管理制度1、非公司领导或维修班人员须经维修保养部办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2、机房内禁止存放易燃、易爆物品。3、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态。4、配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。5、每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。6、发电机油箱内储备小时满负荷用油量。7、发电机实行定人定机维修保养和每月周期运转检查。开关及按钮非值班或维修人员不得操作。8、机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。9、机房内消防设施完好。（二十五）、水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和楼宇消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修班负责监