工程维修中心管理方案

住宅物业工程维修中心管理方案xxxx物业管理有限公司 日期：2015年4月1日目录1、 目的2、 组织架构3、 人员配置四、招聘标准及薪资标准五、维保修量化考核六、 安全管理七、维修操作指引八、采购与材料管理九、职责划分十、2014年维修工作计划、人员编制、费用预算；住宅物业工程维修中心管理方案一、 目的随着住宅物业承接管理项目的递增，实现工程维修专业化管理，通过理顺地产开发地块合理布局，便于集中管理，减少人力资源浪费，提高管理效率；根据简化、高效、协调的工作等原则，即强化维修中心职能，实现工程维修扁平垂直化管理；提高维修效率，节约成本的目的，使住宅工程整体运行机构的管理更科学化、标准化，不断提升设备设施的管理品质；不断满足业主日益提高的服务需求。从另一角度出发，成立工程维修中心可以集中优势兵力对地产公司遗留难点问题进行快速处理，规避责任不清相互扯皮现象的出现以及维修缓慢造成业主大量投诉的被动局面，结合目前住宅物业现状，我司计划成立专业工程维修中心，实现有效整合人力资源、资产资源和信息资源，的目的。二、组织架构物业公司总经理物业公司工程经理自有维修队主管项目四工程主管项目三工程主管项目二工程主管项目一工程主管 空调1名根据需要增加工种前台2名瓦工2名可调整木工2名可调整大白4名可调整前台2名前台2名房管员300户/名维修工程师1名前台2名房管员300户/名维修工程师1名维修工程师1名房管员300户/名维修工程师1名房管员300户/名水暖2名电工强弱各1名水暖2名水暖2名电工强弱各1名电工强弱各1名水暖2名电工强弱各1名设班长1名三、人员配置1.原则维修中心设立经理一人，经理负责维修中心运行管理工作；2.下设项目工程主管一人（每个项目一名），自有维修队主管一人3.项目工程主管下设维修工程师一人，房管员若干（暂定300户/人），前台二人4.每个项目水暖工2人，强、弱电工各1人驻场；自有维修队瓦工2人，木工2人，大白工4人，空调工1人机动维修（自有维修队工种，人数可调）5.项目工程主管要求5年以上相关工作经历，大专以上学历，年龄50岁以下，由工程部经理，总经理面试合格后上岗；6.相关专业工程师，要求3年以上相关工作经历，年龄45岁以下，大专以上学历，由项目工程主管、工程部经理面试合格后上岗；7.房管员，前台要求大专以上学历，1年以上相关工作经历，40岁以下；由项目工程主管，工程师面试。四、招聘标准及薪资标准1.根据维修队伍编制要求，按维修队需求制定用工计划，经总经理及工程经理审批后，方可进行人员招聘。2.维修队维修技工招聘由维修队主管面试，工程经理进行复试 。3.应聘人员面试合格后可按照公司要求办理入职手续，与公司签订劳务合同。办理入职手续时，须提供身份证明，健康证明材料及上岗证。4.根据维修队技工工资标准（特殊工种及阶段性用工根据市场价格确定工资），结合复试合格人员技术水平及能力，维修队主管确定其工资等级，经工程维修中心审核后，报公司领导批准。薪资标准1.项目工程主管薪资起点为元/月（该岗位任职期不满一年的其薪资不得超过薪资起点的120%）；2.维修队主管薪资起点为元/月（该岗位任职期不满一年的其薪资不得超过薪资起点的120%）；3.工程维修工程师：元/月；4.项目房管员：元/月；5.项目前台：元/月6.维修队维修技工：单位：（元/月）工资等级工种1级2级3级空调工450043004000瓦 工600055005000大白工450043004000木 工500045004000电 工450043004000水暖工450043004000力 工400035003000说明 :(1)特殊工种及阶段性用工根据市场价格另行确定工资。(2)维修队工程技工的人数不得超过定编人数的30%。五、维修量化考核1.维修大队每月依据维修人员的维修工作量及质量、返修率等进行量化评比、考核，并对排名靠后的人员进行考核，对连续排名靠后的员工予以降薪、降职、撤换或者淘汰。2.每月初维修中心根据上月维保修平均完成率及项目实际情况制定当月维保修完成率计划目标。3.维修中心维保修大队严格按照公司制定的维保修计划，充分利用各种资源和方法，坚决超额完成公司制定的维保修工作计划。4.物业公司维修中心每月一总结，对未完成计划的项目说明原因，因个人原因未完成计划六、 安全管理1、维修队伍由工程经理、项目主管、维修主管、维修工程师、房管员、前台、维修技工组成。 2、维修队技工入职后，维修中心应组织开展入职培训，主要以理论和实践为主。3、维修技工上门维修须严格按照户内维修工作规范执行，违者按相关制度处理。4、维修中心须在综合考虑各维修项目维修工作量、维修难度等因素的基础上对各项目维修人员进行调配，确保维修人员工作量饱和。5.维修班技工在上岗前进行安全培训，包括安全常识及案例讲解等。6.维修队主管利用班前班后会进行作业安全教育，提高维修技工人员安全意识。7.维修技工作业前做好劳动防护，特殊作业必须要有安全措施及安全监护。工装由公司统一制作配发，夏装、秋装各一套。8.电工、焊工等特殊工种必须持证上岗。七、维修操作流程业主报修（电话，来访，现场报修）业主维修现场报修于工程师物业前台接报修（填写报修单）每天16：00报于各区域物业维修工程师紧急维修，如漏水，停电，门，窗开关失灵等人身、财务安全受到威胁，前台安抚业主，并立即报于工程师及客服人员工程师接单后24小时内联系业主，确定现场查看问题时间查验现场，确定问题原因，明确维修问题涉及的一个或若干个责任单位，按照合同，协议，会议约定，以录音电话、EMS、电子邮件等之一渠道通知责任单位到场确责。工程师及客服人员接报修后，第一时间赶赴现场，采取抢救措施，防止损失扩大，做好问题图像采集，抢险图像采集，以便与责任单位落责责任单位不确责，或确责但无能力维修，可按照合同、协议约定委托第三方单位维修，费用从责任单位质保金中扣除责任单位确责且具备维修能力，则与责任单位和业主确定维修方案，维修时间，进场维修维修单位，物业客服，业主共同进行验收,业主签字确认业主不满意，查明原因，是标准问题，是工艺问题，是材料问题，合理要求予以返工业主满意，问题关闭物业前台回访八、采购与材料管理1.各项目维修班长和房管员应根据维修计划、维修材料使用量,材料供货周期提前由维修班长向维修主管提交材料申请报告，避免出现因缺少材料导致维修无法进行的情况。2.维修中心在各项目设材料库房，存放维修材料，材料库由维修班长负责管理，库房对需求量大的维修材料充分备货；使用频率低、保存有较低风险的材料少量备货；对特别定制材料，保存有较高风险的材料不备货。 3.需要无备货材料维修时，房管员要及时跟项目维修班长联系，班长提报主管，主管及时购买，房管员跟踪进度。4.对于维修中心无法完成的维修，采取特事特办，寻求外委资源，1万元以下的工作由维修主管负责寻找资源，报于工程经理审批；1-5万元维修主管主导，三方比价，报于工程经理审批，报于公司经理审批；5万元以上工程经理主导，招投标，报于公司经理审批，报于集团审批。5.项目的维修班长依据材料领用单，入库记录每月15日进行一次维保修材料盘点，核对上月度材料使用情况，报于项目主管；项目主管安排房管员根据维修进度，提报材料需求，报于维修班长，维修班长报于维修队主管采购，维修队主管报于工程经理审批。 6.维修中心须严格维修材料的领用管理，建立维保修材料进出库台账，材料领用由负责维修房管员填写材料领用单，单上填写房号，维修部位，材料种类，材料使用量，交予维修班长。九、职责划分（一）维修中心部门职责1、根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业修缮的总体方案，编制维修计划报工程维修总监及总经理审批后组织贯彻实施。2、全面负责房屋及附属设施的维修，保证物业的正常使用。3、全面负责园区内公共区域各种机电设备的维修工作保证各种设备系统正常运转。4、全面负责设备设施的更新、改造计划与完善原设计和施工造成的缺陷，并负责工程监督，以做到“安全可靠，经济合理”的工作目标。5、全面负责对房屋和设备设施的大、中修计划的审批并组织施工。6、全面负责洽谈、评估、监督外委项目，组织对外委工程的质量验收。7、全面负责工程维修项目的方案、价格、工期、合同的送审、会签工作。8、根据春备夏、秋备冬的原则每年搞好春秋中间期和夏冬制冷期送暖期的设备检查维修，提前制定维修和检查方案，安排人力和物力保证工作需要。9、定期检查各项目楼宇各种设备设施的技术状况，分析存在的问题，及时提出维修组织办法和制定维修方案，方案审批确定后，组织实施。10、房屋及设施、设备如发生突发事件，工程维修中心必须全力以赴投入抢修工作直至恢复运行和正常使用。11、负责组织调查分析设备设施出现的事故原因，提出处理意见及整改措施并组织实施以防同类事故的发生。12、负责编写工程培训内容，对员工进行培训，努力造就一支高水平的员工队伍。13、参加新接管项目工程的验收，提出其中有关设施新增补改造方案。14、负责项目工程技术档案，图纸资料的审核工作。15、负责审核工程费用计划及物料采购计划。16、负责承揽工程施工及工程的招、投标工作。17、负责组织策划工程经营分析及工程部的全年工作计划。18、完成领导安排的其它工作。（二）工程维修经理岗位职责1、在总经理的直接领导下，贯彻执行有关设备、能源在管理方面的工作方针、政策、规章和制度。2、负责组织房屋、设备设施的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的运行状况。3、在安全可靠经济合理的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电、气、暖）做好节能工作。4、组织人力、物力及完成生产提出的报修要求，为生产提供很好的工作，生活条件。5、组织编写各种设备保养、检修计划及材料采购计划的审核，审批并组织实施。6、组织收集、编制各种设备的技术资料 ，图纸做好设备的技术管理。7、组织控制设备管理、操作，维护的各种规章制度技术标准，并监督执行。8、组织开展员工技术业务学习，并提高员工的业务技术水平。9、组织工程设备的调拨、转移的审核管理，并报批准后方可实施。10、负责工程部各种指标的审批与管理。11、组织工程预算的编制和实施。12、组织工程报表的编制和报送。13、负责定期检查、监督维修中心的工作情况，查处违章并采取纠正措施。14、组织洽谈、评估、监督、工程维修项目，对维修工程的工程质量组织验收。15、负责工程经营管理的组织实施。16、完成领导交办的其它工作。（三） 项目主管岗位职责1、负责园区内日常工作安排，负责所管辖园区的房屋及设施维修工作及其它物业日常工作。2、主导设备设施的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的运行状况。3、主导安全、节能工作。4、对各种设备保养、检修计划及材料采购计划的审核。5、对接投诉升级的业主，初步商谈赔偿事宜。 6、组织工程师和房管员对园区内公共区域，设施设备及房屋的维修和管理。7、组织培训工程师和房管员的日常管理，安全教育，技术指导。8、组织维修班长对工人进行安全教育，工作规范，技术指导。（四）工程师的岗位职责1、在维修现场项目主管的直接领导下，贯彻执行公司下达的有关职责范围内的决策和指令。2、协助项目主管做好工程维修中心的日常管理工作。3、负责提供专业技术支持及相关规范依据并负责工程技术管理工作。4、参与工程维修中心合同的审阅并提出合理化建议。5、参与会审工程项目的房屋、设施设备的保养计划。6、负责房屋维修技术指导，责任认定，引导房管员进行维修工作。7、参与工程各种设施设备的更新改造及各种技术方案的审核审查。8、参与组织相关人员对质量系统进行检查和验收。9、参与工程各种培训内容的审核和实施。10、完成领导交办的其它工作。（五）房管员岗位职责1、在项目主管直接领导下，负责所管辖园区的房屋及设施维修工作及其它物业日常工作。2、负责检查房屋及设施的使用、维护和保养情况，以保证房屋经常处于良好的运行状况。3、负责空置房源的定期查验，记录问题，跟踪维修。4、负责接前台报修，联系业主，查验现场，沟通业主维修时间。5、负责联系施工单位查验现场，初步定责，确定维修方案。6、负责工程维修队伍的现场维修管理工作，监督成品保护，跟踪维修进度，协调相关资源，维修完毕后的联合验收及业主签字确认。7、负责维修材料的申请，跟踪；维修领料时的材料单填写。8、完成领导交办的其它工作。（六）前台岗位职责1、接报修，登记维修单，交与房管员，工程师2，出现紧急维修电话联系房管员，工程师3、维修台账的录入和管理4、回访业主5、业主档案、工程资料、工程档案的管理6、空置房钥匙管理（七）维修队主管岗位职责1、调配各项目维修工人，保证现场维修工人充分且工作饱和。2、维修工人的安全培训，工作规范培训，工作技术指导。3、维修工人的招聘面试。4、现场库存材