贵州房地产市场综述

天重企业 论剑贵州贵州市场简析第一部份：宏观市场简述一、 区域概况：贵州省位于中国西南的东南部，省会贵阳；东毗湖南、南邻广西、西接云南、北接四川和重庆；是一个山川秀丽、气候宜人、民族众多、资源丰富、发展潜力巨大的省份；省会贵阳更有“世界避暑之都”的美称；全省主要设4个地级市（贵阳市、安顺市、六盘水市、遵义市）三个自治州（黔南自治州、黔东南自治州、黔西南自治州）两个地区（铜仁地区、毕节地区）。二、 自然资源概况：贵州省属于中国西南部高原山地，素有“八山一水一分田”之说；属于亚热带湿润季风气候，冬暖夏凉，气候宜人；自然资源十分丰富，是我国的能源大省，水、电、煤多种能源兼备，矿产资源丰富、种类繁多；且贵州是迷人的天然公园，旅游资源也十分丰富，有多处国家级自然保护区及列入世界自然遗产名录的风景区；三、 经济概况：“十一五”期间，贵州经济年增长12.6%，2010年地区生产总值达到4594亿元，比上年增长12.8%，财政总收入969.7亿元，比上年增长24.4%，年均增长21.6%，固定资产投资3186.3亿元，比上年增长30%，年均增长24.1%，社会消费品零售总额1482.1亿元，比上年增长18.8%，年均增长19.2%；贵州以支柱产业为支撑、特色优势产业为依托、高新技术产业为先导的工业体系已初步形成，并规划形成各区域工业为主导的明显特点：1、 贵阳城市经济圈及安顺市：加快打造以烟草、电子信息、装备制造及汽车零部件、磷化工、铝工业、现代中药、特色食品和现代服务业为重点的都市型经济中心区和产业聚集区；统筹规划、科学定位，推动特色工业园区建设，加强工业园区资源能源的综合利用、环境综合整治和污染集中处理，环保设施与园区其他设施同步规划、同步实施，建设发展总部经济，促进金阳新区开发开放。2、 毕节地区、六盘水市、黔西南自治州：围绕矿产资源开发，加快发展能源、以煤化工为主导的优势原材料等优势产业，重点建设一批电力、煤及煤化工、黄金等工业项目和循环经济生态型工业示范基地。3、 遵义市：加强与成渝经济圈、贵阳城市经济圈的联合与合作，重点做大做强名优白酒及特色食品、能源、原材料、机械电子、家用电器和竹纸一体化等优势产业。4、 黔东南自治州、黔南自治州及铜仁地区：围绕生态环境保护和资源开发，加快发展特色食品、民族药业、林纸一体化、特色农产品加工等绿色产业和水电、特色矿产资源加工。5、 重点打造形成黔中经济区：包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南、黔南部份地区，划分为贵阳环城高速公路以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，约100公里的辐射圈。处于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴交汇地带，国家规划的多条高速公路穿区而过，加之高速公路的建设，整个区域将形成较完善的交通路网。经济区内矿产资源相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居得要的战略地位。四、 人口概况：1、 全省常住人口3474.6468万人：2、 人口比例：男性人口占51.66%，女性人口占48.34%，总人口性别比为106：89。3、 年龄结构：14岁以下占25.22%，15至64岁占66.21%，65岁及以上占8.57%；4、 文化程度：大学（指大专以上）文化程度为1838781人；高中（含中专）文化程度为2530196人；初中文化程度为10350718人；小学文化程度为13680651人；5、 城乡比例：居住在城镇人口占33.81；居住在农村的人口占66.19%；6、 民族比例：汉族人口占63.89%，各少数民族人口占36.11%（另附：主要城市及地区人口数据）五、 行业概况：贵州房地产市场近几年来受西部大开发、拉动内需、城市化进程加快等政策影响，从全面复苏进入快速发展期，总体看来，整体房地产市场呈现出以下特征：1、 房地产开发投资快速增长，投资规模持续放大；2、 新开工项目集中，在售房源较为充足；峻工项目陆续增加，可供房源的销售方式开始增多；3、 总体销售面积较为稳定，城镇居民可支配收入的增加与销售价格的稳步上涨基本同步；4、 由于总体处于房地产市场的初期阶段，土地成本相对较低，项目规模相对都较大，整体开发周期较长；5、 由于城市化进程力度不一，出现局部区域投资较热的局面，各区域发展较为不均衡；6、 消费市场较不成熟，跟风购买成为消费主流，形成较多的市场空白点及机会点；第二部份：各主要城市房地产市场简述一、 贵阳：贵州的省会城市，贵阳在房地产开发进程中无疑是排头兵的角色，目前总体市场趋于稳定，大部份项目集中在金阳开发区及一环以外，个案竞争较为激烈，作为主要城市，受国家宏观调控政策的影响较大，经过几年的快速集中爆发后，现整体消费市场进入调整期，目前住宅销售均价约为50005500元/平米；二、 遵义：遵义由于地缘、历史的原因，一直是贵州在非常重要的城市之一，随着城市化进程的不断展开，“南北延伸、东西贯通“的大遵义城市规划构想的提出，房地产市场近来来也进入快速发展与增长的阶段，各大开发集团竞相进入市场，也形成了市场的火热局面，项目规模较大，数量却不是很多，形成了各大盘之间的竞争局面，目前住宅销售均价约为35004000元/平米；三、 安顺： 全国的旅游热点城市，安顺城市体量较小，近年来房地产开发进入初期发展的阶段，各类型的商住项目陆续增加，市场成熟度相对较低，目前住宅销售均价为3500元/平米左右；（备注：限于目前资料渠道不多，各主要城市的详细资料待进一步完善及补充）第三部份：制胜贵州一、市场整体走势预测城市及地区的发展都有一定的规律及发展线性可寻，都会经历初期、发展、成熟的几个阶段，市场也会经历由非理性至理性的过渡，贵州的市场走势同样或将出现以下的发展特点：关键词一：热点区域转移，新区崛起初识贵州地产市场，还是在2009年，与所有地区的发展基本一致，市场还在经历以点带面的发展过程，只是因为贵州地理的特殊性，“点”的形成还不是很多，主要热点开发地区还是在省会贵阳与成渝经济带的重点城市遵义，也还遵循着城市价值决定房地产价值这一理论，从另一层面也体现出外部与内部对于贵州各城市价值的认同感，总的来说，个人认为这样的认同感是：外地人高估了50%，本地人低估了50%，这虽然仅仅是个人的观点，但也有一些依据，一方面：本地人认为，多了这么多房子，卖给谁？却又不能不真实面对房价步步上涨的现实，另一方面：在外地人的眼里，贵州好比一座金山银矿，外地人大量的涌入，包括房地产开发商；其实对于城市及地区价值的认同也会随着对当地市场的了解有所转变，这也是预测的依据之一，当主要热点城市区域的刚性需求有一定程度的满足、局部竞争较为激烈、准入门槛提高，产品价格达到一定阶段，热点区域就会发生一定程度的转移，主要的上升通道就会发生转移，因此，热点投资区域的转换就理所当然了！那些目前城市进程较慢的地区将会成为新一轮的房地产投资热点！且由于每个城市的旧城改造之难，各类型新区的开发建设也成为一种必然！关键词二：开发模式转换，创新复合地产，竞争形式改变城市规划的超前构想，成就了一大批理念超前的成功地区，也成了众多城市争相模仿的发展思路，每个区域都出现了“大XX”的区域发展构想，使得房地产开发模式也有了质的转变，从单一的“住”到“住商”再至“住商工”成就了一些所谓的“城市运营商”而不是普通的房地产开发商，在贵州，这样的趋势也成为一种必然，在新的热点地区，新区规划，各类型工业园区、创业园区的的规划提出，也将导致开发模式的转变，创新型复合地产也是理所当然了！在这样的大背景下，竞争形势也会悄然发生变化，不再是个案之间的竞争，形成了区域与区域之前的竞争！ 贵州总体还处于房地产发展的初期阶段，这是业内人的初步同识，只要打开网上信息，就可以发现还停留在位置、户型、景观和产品物质层面，邻里关系，物管水平、社区文化等精神层面还很少提及，尽量有些开发商做了一些尝试却也收效甚微，这从一定层面也反应总体市场还在解决“住”的问题，还没有达到怎么从质的方面提高“生活品质”的境界，但是大量外地开发商的涌入，他们都来自较发达地区，带来的新的开发理念与模式，必然会影响市场对于产品价值的认同，使得贵州地产业的产业升级成为可能或必然，主题地产、复合地产：如旅游地产、文化地产；数字型社区、文化型社区。等等，贵州地产业的新局面也将由此产生！（开发模式的转换也必将带来产品形式的创新，这是产品层面的预测了，在此就不再做深入探讨了！）关键词三：成交量回稳，房价理性上涨这应该是对全国形式的一种认识，也算是对贵州市场的大胆的预测吧，这里所说的成交量回稳，是相对快速发展期的成交量而言的，当刚性需求被短时间急速消化掉大部份后，这时的成交量应该才是比较真实和稳定的，所以才会出现目前很多地区所谓的“金九银十“变成”铜九铁十“的现象，相对非正常的成交量而言，也许目前的成交量应该叫做回稳，而不能叫做回落！房价也是一样，房价主要关联的两个主要方面是开发成本与市场购买力的问题，贵州做为新的房地产投资热点地区，大量投资者的涌入，开发成本的增加是必然的，大部份地区的市场购买力没有被充分的发掘也造成了之前局部热点地区的房价一涨再涨；随着政策面的影响，市场的日渐成熟，市场购买力的释放力度略有放慢，却因为市场起点低，整体经济发展、个人可支配收入增加等原因，贵州地产市场的房价应该出会现理性上涨的局面，局部地区仍然会出现快速上涨的局面，这不是调控或者政策主观意志所能主导的；二、制胜贵州市场先机在目前的市场经济及政策层面下，本应该说掌握政策导向就把把握了市场先机，本谈不上能不能真正的占据市场先机，只能在方向和方式上做一些建议，让方向性和目的性能更加明确一些：区域选择，战略先机：还是回到城市价值决定房地产价值这一观点，其实战略先机的取得往往取决于对于城市价值的认识，从一定程度上，决策者对于城市价值的认同决定了企业战略区域的选择；就价值而言，个人认为应该分为三个层面：可见层面，预见层面和发掘层面，对这三个层面的价值理解也决定了对城市价值的理解，我们在区域选择上应该不仅仅局限于第一层面的可见价值，立足于长时长效的发掘其潜在的价值，在一定时间内能保持效益的稳定增长，从而实现企业的利益最大化，选择具有发展潜力的地区，市场购买力尚未完全爆发的地区，将是抢占先机极为重要的一步！组合创新，模式先机： 这应该是主要项目模式的选择层面，复合型、主题型地产开发模式必将成为房地产开发模式的主流，在项目选择过程中的实效利益及长效利益的取舍也就成了决策的关键，当然，在主导战略基调认定的前提下，我们也不排除两者能同时实现的情况；这样，项目选择的多样性及开发模式思路的转变，也将是我们在市场中能不能占据主动地位的重要条件之一；选择多种物业形态，具备主题型地产开发先决条件的项目，将是我们必然的优先选择！效益共享，赢利先机： 企业的发展与强大总是与企业效益有非常直接的关系，开发企业也是如此，但随着政策面的深入，主动暴利的年代已经成为过去了，被动暴利的神话却在一个又一个地方上演，其实开发企业的效益是所开发项目所能带来的社会效益决定的，有了合理的利润认同之后，在发掘与等待市场购买力的爆发中，不可见的利润实在是更为可观！我们不期待项目的直接利润率能有多少？我们会选择在项目开发过程更多实现项目的社会效益，理性的期待与引导市场购买力的释放，从而实现项目的利益最大化！第四部份：结论基于以上分析，主要战略意图及战术思路已经比较清晰：一、主要区域选择：毕节地区、黔西南、黔东南、铜仁地区（投入成本相对较低、市场购买力未全面发掘，上升通道初开的地区）二、主要项目类型选择：大中型、复合式的开发项目，立足于能体现长效开发理念，持续增长效益的项目；（工业园区、BT区域运营等）附：各主要城市人口分布表：一、贵阳市：全市常住人口的地区分布如下地区人口数比重（%）人口密度（人）2000年2010年（人/平方公里）全市合计4324561100.00100.00538南明区82994818.519.193966云岩区95753518.822.1410233花溪区3600549.078.32402乌当区3769208.598.72427白云区2645435.056.121019小河区2481593.845.743933开阳县35813010.478.28177息烽县2128795.964.92205修文县2489557.055.76231清镇市46743812.6710.81313根据贵阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全市常住人口为4324561人。其中，男性人口为2226730人，占51.49%；女性人口为2097831人，占48.51%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为106.14；0-14岁人口为742747人，占17.17%；汉族人口为3603040人，占83.32%；各少数民族人口为721521人，占16.68%；15-64岁人口为3239483人，占74.91 %；65岁及以上人口为342331人，占7.92 %；具有大学（指大专以上）文化程度的人口为660054人；具有高中（含中专）文化程度的人口为598094人；具有初中文化程度的人口为1430248人；具有小学文化程度的人口为1161722人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）；居住在城镇的人口为2946323人，占68.13 %；居住在乡村的人口为1378238人，占31.87%。二、遵义市：全市常住人口的地区分布如下地 区人口数 比重（%） 人口密度（人）2000年2010年（人/平方公里）遵义市 6127009 100.00 100.00 199.2 红花岗区 656725 8.18 10.72 1055.8 汇川区 438464 4.88 7.16 631.8 遵义县 944326 16.50 15.41 230.8 桐梓县 521567 8.80 8.51 16