房地产计划、拓展、设计、成本标准汇编.doc

目 录第一章 计划标准和手册01第二章 拓展标准和手册03第三章 设计标准和手册53第四章 成本标准和手册207第一章 计划标准和手册第一节 标准项目计划标准编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 文件概述文件目的明确项目重要节点的工作时间要求，确保项目的顺利开展。文件主导部门（岗位）地产集团企划部各职能部门的主要职责地产集团企划部负责项目计划标准的制定，并监督计划的实施。项目计划标准1、付清土地款后15天取得土地使用证，并且售楼处正式开工建设；2、45 天内获得用地规划许可证，同时将中级阶段的规划方案报送规划局；3、60 天内要将最终的规划设计方案报规划局；4、75 天内施工队要正式进驻现场，并做好一些辅助性的开工准备； 5、90 天获得工程规划许可证，同时破土动工；6、110 天内获得施工许可证，并开始正式基础施工；7、多层、小高层项目150 天内获得一期预售许可证，并实现开盘销售，高层建筑项目180 天内获得一期预售许可证并实现开盘销售。第二章 拓展标准和手册第一节 标准项目发展工作标准编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 文件概述文件目的明确项目发展工作要求，确保相关工作顺利开展。文件主导部门（岗位）市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心负责市场开发标准的制定，并组织实施。项目发展工作标准序号标准事项具体要求1区域选择标准根据优势地区优先发展的策略，追求有质量的增长，加快二三线城市的区域布局，降低某些区域市场波动造成的投资风险；加快重点区域和已形成优势区域的发展，追求在二、三线重点城市的领跑者地位。1、在未来的版图规划中，经营重点仍以沪宁沿线、海南地区、山东半岛地区内的二、三线城市为主，加快完善这些区域内的布点，特别是加快向区域内的全国百强县前50位的县级城市渗透，并积极关注中西部地区有发展潜力的二、三线城市。2、已进入的重点城市和区域以调整、巩固、延伸扩张策略为主，力争做到区域领先。发展要保持一定速度，更要保证质量与速度的协调性，发展要与完善布局统筹考虑，市场巩固也是今后数年都要坚持的一项重要的策略。3、进入城市的选择标准：兼备资源禀赋与政策支持是目标城市选择的核心标准： 资源禀赋：着重开发有一定经济基础（GDP超过300亿）、人口规模（80万以上）、房地产市场处于快速成长期的地级市、部分房价指数（房价收入比）不高、城市拆迁投资大的县级市、以及有自身特色如丰富旅游资源的中小城市。政策支持：充分考虑当地政府的政策支持力度和办事效益，致力于寻找政府办事效率高、大力支持房地产建设的市场。2基础信息收集标准详见土地信息采集表（模板）。3可行性研究报告内容标准详见可行性研究报告（模板）。第二节 手册一、信息筛选工作指引信息筛选工作指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 流程概述流程目的规范项目可研前期的信息获取要求，确保相关工作顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心。各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心l 负责土地信息的收集。 项目信息筛选指引 市场开发中心利用一切可利用的信息渠道收集市场信息。信息渠道可包括：电视、报纸等新闻媒体，各地方政府推介会或招商引资会等，市场中介机构、以及集团的资源关系等。市场信息不仅局限于土地出让信息，也包括项目合作信息、政府“BT”合作项目信息等各类相关信息。 市场开发中心收集信息后，有针对性的进行分类汇总，以公司发展战略规划为依据，结合公司的实际情况甄别相对可行的有效信息，并根据该信息土地的储备计划特点，筛选出部分地块组织现场踏勘工作。现场踏勘应包括该宗土地的自然性状、具体坐落、周边环境、配套设施、交通状况、周边有无污染源和危险源等。出具踏勘报告递交集团经理层会议讨论评审，评审通过后可着手针对地块市场进行市场调研工作。地块踏勘记录表土地方全称 项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民 户人涉及单位或生产队 个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套：周边环境（含污染源等不利因素）：地价情况：其他说明：二、市场研究工作指引市场研究工作指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 流程概述流程目的规范项目前期的市场调研工作，确保相关工作的顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心l 组织项目拓展阶段的市场研究工作，形成研究成果。市场调研工作指引项目市场调研的目的是判断项目的真实性及合作方的意愿，分析目标市场的基本环境；对调查结果进行定性分析，得出相关结论；为编制项目建议书（立项报告）、项目可行性研究报告提供准确可靠的依据。1 区域人文地理环境本节阐述目标城市的地理交通位置，人口规模及变化趋势、教育水平、居住分布情况，市区居民就业、失业状况，居民的消费心理和消费习惯，区域内的矿藏资源分布情况。以考察该城市在所属大区域的战略重要位置，确定城市的辐射影响能力。2 经济发展状况2.1 宏观经济运行情况对目标城市近几年的GDP指标和人均GDP指标的发展趋势、人均可支配收入指标或职工平均工资水平的变化趋势、商业情况等指标分析，并以图表形式表达发展变化的趋势，并配以简明扼要的说明。主要是考察地区的经济发展水平，用以分析地区的发展潜力和能够支撑的购买力水平。2.2财政情况了解该城市的工业发展情况、支柱产业及主要工业企业状况，了解第一、第二、第三产业结构的变化趋势。目的是为了进一步了解城市的经济增长点，以及潜在消费客群所在。2.3经济发展趋势区域经济状况、区域经济发展趋势。3 城市的发展分析3.1 城市的发展战略描述城市规划布局和城市化进程，了解城市的发展趋势，和整个市区的扩张方向，以及新城区建设的规划布局。3.2 城市已建立的发展优势 挖掘城市发展的亮点和特色。3.3 固定资产投资情况 分析城市近几年的固定资产投资和房地产的投资情况，充分考虑到房地产行业的自身特点决定了投资惯性效应，考察城市近几年的房地产市场的投资冷热情况， 3.4 基础设施情况、城市环境和绿化4 土地市场分析4.1近三年的供应量及地块集中位置主要收集近几年的，特别是近三年的，土地上市情况。其主要指标有：上市地块的土地性质、坐落位置、地块大小、规划指标、成交时间、成交价格（总价、单价、楼面地价）、摘牌单位、及成交附属条件等。综合衡量市区各板块的土地价格水平和土地供给结构，同时也反映土地市场价格的发展趋势。4.2 市场上的存量土地、土地供应计划 可到各地国土资源局查寻该城市近期土地收储状况，以及拟上市土地的数量、分布和大体时间计划。4.3 市场上现有土地的价格水平 收集并分析近期（本年度）招拍挂土地信息，并重点关注项目所在地附近的上市土地成交情况和正在上市公告期间的土地信息。为项目土地成本预测和项目经济效益预测提供相对可靠的依据。5 房产市场调查5.1 城市生活区现状、规模、改造进度 主要摸清城市居民的居住现状，如人均居住面积、旧城改造进度、安置小区的建设等相关指标的收集。主要分析居民现有居住条件与当地经济发展规模的匹配程度。5.2市场商品房的供给 通过收集各类政府资料、网络和媒体的二手资料以及市场调研收集目标市场上在售和即将上市的各类商品房数量、价格、结构和分布情况。以便于准确的描述现期市场的供给状况。5.3 市场的需求情况调查 考察市区内拆迁力度大小程度。通过各种媒体、网络最大可能的收集到在售楼盘的各类户型的销售情况，去化速度。以考量城市房产的消化能力和购房者的需求结构。5.4 商品房市场近几年的供求结构 仅仅考察当年的房产市场的供求情况还不够，考虑到本行业的投资建设周期较长，正常情况下，一块土地从成交到房产交付使用至少需要1年时间以上。所以需考量目标市场近几年的每年成交总量、每年开工量、每年竣工量、每年新上市量等等指标，结合近期土地市场的成交情况，综合考虑当地的开发速度（如：北方地区要考虑冻土期停工时间），才能相对准确的预测第二年市场上潜在的竞争对手，当然这是以假设顺利取地后我公司的正常开发速度为前提的。另一方面讲，分析近几年的市场供求结构也可以了解市场的适销是否对路，市场畅销户型，消费者的消费习惯等。5.5 典型楼盘个案调查 针对目标市场内有特色的楼盘，要进行有针对性的踩盘调研。对于各个楼盘的自身的特设和亮点要做系统的归纳。典型物业调查表楼盘名称开盘时间一期入住时间二期开发周期已开发面积建筑风格建筑类别多层小高层高层别墅建筑结构砖混 框架 剪力墙所占比例开发商承建商占地面积地款建筑面积已施工面积已竣工面积已销售面积项目类别普通住宅 别墅 公寓 经济适用房 商住楼待开发面积待开发物业类别预计待开发土地开发周期预测每年投入市场的供应量/价格/物业类型/档次所在城区详细地址是否现房现房 期房规模档次户型及面积100m2以下100m2120m2120m2150m2150m2以上一期%二期%主力户型所占比例容积率绿化率销售率价格情况最低价最高价开盘均价每层差价一期二期价格走势描述销售状态畅销 平销 滞销分析产生以上销售状态的原因地下室价格： 底商： ；车位： 个，（地下 个，地上 个） 租： 元，售： 元物业公司收费主力购买人群特征楼盘卖点配套设施及装修标准结构： 墙面： 窗： 卫生间： 楼梯： 单元门厅： 供水： 供气： 供电： 电梯： 通讯： 智能化：门： 单元门： 屋面造型： 阳台： 空调位：景观主题： 小区大门： 地下室： 储藏室：小区道路： 主团划分： 汽车库：交通组织： 周边环境交通状况该地块SWOT分析优势劣势机会威胁售楼热线楼盘网址楼盘外观图调研人员姓名调研时间调研人员评述开发商基本资料开发商景观设计建筑设计开发资质开发实力开发理念开发水平已建典型物业的基本描述 6 政策、成本调查6.1 规划管理条例、建筑设计规范、人防政策6.2 开发流程及各种行政性收费、单位建安成本6.3水、电、气、采暖的成本等6.4 项目介入可享受的当地各项招商引资的优惠政策常用报批报建收费表序号费用名称计费基础计费单位单价（元/m2）收费单位收费依据1大市政配套费2人防易地建设费防空m23公共消防设施配套费建筑面积m24建设项目综合开发费5城市生活垃圾服务费6白蚁防治费建筑面积m27卫生防疫审查费8建设项目资金审计费9新墙体材料费建筑面积m210工程图纸审查费及其他11合同管理费12建设项目环境影响评价费13噪音防治费14排污水费m215城市综合开发行业管理费建筑面积m216电表押金17散装水泥专项资金建筑面积m218教育费附加建筑面积m219住宅建筑面积m220其他建筑面积m221房屋交易手续费可售面积m222防震装置竣工验收23防震装置设计审核24地震设防要求审查25地震安全性评估报告审定7 目标地块情况调查7.1地块自然性状调查在现场踏勘记录基础上详细考察地块的四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面七通一平现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。3000米范围内，可能影响到目标地块的不利因素，如：坟地、污染源、机场等7.2 目标地块的公共配套设施（1）绿化系统、空气环境等（2）周边居住生活氛围描述（3）学校、医院、交通、购物等（4）水、电、气、采暖的现状能否满足项目建设需要3.7.3 目标地块的经济技术指标 常见的经济指标记录格式如下表。8目标地块的SWOT分析SWOT分析是指竞争分析: S是指strength（优势）即相对于某个竞争对手的优势；W是指weakness（劣势）即相对于某个竞争对手的劣势；O、T分别指opportunity(机会)、threat（威胁）即相对于某个竞争对手的机遇、和挑战。 SWOT分析类似与中国传统的“权衡”辩证思想。 运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象，也是比较常见的初步分析方法，一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析；辩证法分析就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁，从表象入手，探讨解决问题的方向；程度（概率）分析在实践运用中更为复杂，它需要对不同的因素进行影响程度的分析，也会运用到因子分析、聚类分析等统计方法。这一步骤是要描述产生问题各因素之间的关系，确定解决方案。经济技术指标登记表 经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注三、项目建议书编制指引项目建议书编制指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 流程概述流程目的规范拓展阶段项目建议书编制要求，确保相关工作的顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心l 负责项目建议书的编制。项目建议书（立项报告）编制指引1 编制目的在深入细致的市场调研的基础上，对项目的市场环境做出初步判断，对项目运作的可行性做出定性分析，对项目经济合理性做出估算并为项目立项并是否做出下一阶段论证提供决策依据。2 编制内容2.1 项目概况描述项目名称、项目区位、项目资料等各项基础资料，可结合现场他看资料和市场调研报告针对项目的描述进行汇总提炼，并按照项目建议书的格式编写。2.2 企业概况（1）企业及企业财务证明资料通常包括企业基本情况说明、相关证照的复印件等，以及主要反映公司的经营状况的一系列财务基础材料。（见资料需求清单）资料需求清单客户名称序 号资 料 内 容要求份数备注1营业执照副本 公章22 组织机构代码证副本公章23 税务登记证(国税和地税) 公章24 验资报告 公章25 公司章程 公章26公司简介及融资用途说明公章27 股东会或董事会同意融资的决议 公章28 企业法人简历 公章29 主要股东简历公章210 企业下属经济实体、机构及关联企业情况公章211 贷款卡号 公章212企业开发资质证书公章213 银行对帐单 （近三个月） 财务章214 增值税完税凭证 （去年全年和近三个月） 财务章215营业税城建税教育附加税等完税凭证财务章216 土地已交款发票单据 公章217 近期1-3年的财务审计报表财务章218 近期三个月的财务报表财务章219固定资产清单财务章220企业开发项目主要产品技术专利证书、获奖证书等公章221企业现有项目开发状况（项目名称、项目开发程度）公章222在建工程及以往工程业绩证明材料公章223项目已投入情况文字说明（资金来源：企业自有银行贷款其他资金缺口等）公章2备注（2）拟合作（融资）企业的意愿。2.3 市场调研报告按批准的调研方案和市场调研报告规范执行。2.4 项目建设经济技术指标、物业类别、标准（1）项目经济技术指标：1）项目建筑密度（覆盖率）；2）项目用地面积；3）项目容积率；4）项目绿化率；5）人防建筑面积；6）地面建筑面积；7）公共配套及其面积；8）机动车、非机动车执行标准等。（2）项目物业类别（3）项目建设标准按项目交付标准填制。（见项目基本建设情况表）项目基本建设情况表土地面积(亩/平方米)土地出让价格(万元)拆迁安置费(万元)容积率建 筑面 积其中多层住宅高层住宅商业办公地下室会所物业建安费(元/m2)售价(元/m2)分 期规 模一二三规费(元/m2)公共配套人防费墙改费教附费散装水泥白蚁防治规划设计费施工图设计费监理费园林绿化费地质勘探费智能保安设施费小区道路及配套设施费备注2.5 项目开发进度估算（1） 前期工作时间（2） 开工时间（3） 竣工时间（4） 验收交付时间（5） 开始销售时间及销售完成90%以上时间2.6 项目投资估算项目投资估算：（见简表） 估算项目总 投 资 金 额1、土地费用2、前期工程费3、基础设施建设费4、建筑、安装总费用5、公共配套设施建设费6、开发间接费7、管理费用8、销售费用9、相关税费10、其他费用11、不可预见费合计：2.7 房地产项目评价指标体系（1）定性分析指标1）是否符合国家经济长远发展规划和国家产业政策；2）建设（开发）单位经营管理层是否有能力保证项目实施与竣工销售或经营；3）项目市场需求前景是否乐观，预定销售价格是否合理，拟经营项目市场定位是否可行；4）建设（开发）条件是否优越，外部配套条件是否具备；5）所采用的技术（工艺）是否先进、经济、实用。（2）定量分析指标1）盈利能力分析指标a）项目总开发价值=（总销售额-销售税费）+形成固定资产原值涉及分项指标包括：项目总建筑面积、项目总销售收入、项目总销售税费、形成固定资产原值等。b） 项目总开发成本（总投资）c） 项目税后利润d） 投资回报率=项目税后利润/项目总成本*100%e） 资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期涉及到的分项指标包括项目起始至具备销售条件时的最大资金投入量（资金投入计划表）、项目起始至具备销售条件时的时间序列（工程进度表）、具备销售条件后的销售速率（销售进度表）。2）风险分析指标a）盈亏平衡点（销售保本点）单位销售价格=单位开发成本+单位销售税费b）盈亏平衡比率=（预定销售价格+销售税费-项目总成本）/预定销售价格+销售税费*100%c） 敏感性分析分析出对利润影响最关键的因素。项目敏感性分析售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)营业收入项目利润税后利润销售毛利率%销售净利率%总投资回报率%土地成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(元/m2)总投资项目利润税后利润销售毛利率%销售净利率%总投资回报率%2.8 结论与建议（1）项目建议书编制人（组）对项目是否可行做出结论意见。（2）对如何运作项目提出建议。3 项目建议书编制程序3.1 拟合作（融资）企业意愿表达明确：与我公司达成技术服务的协议或意向，并同意支付相关费用。3.2 相关资料（要素）的收集。3.3明确项目建议书编制责任人。3.4项目建议书编制责任人提交调研及编制报告的方式（工作内容、人员配置、物质配置、时间安排），并报批准。3.5项目建议书评审程序。四、项目可行性研究报告编制指引项目可行性研究报告编制指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 流程概述流程目的规范项目可行性研究报告的编制要求，确保相关工作的顺利开展。流程主导部门（岗位）地产集团市场开发中心各职能部门的主要职责地产集团市场开发中心l 组织项目可行性研究报告的编制。项目可行性研究报告编制指引1 项目决策背景及摘要 1.1外部环境 （1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。（2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 （3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。5.1.2 内部因素 （1）项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）。 （2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 （3）从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 2 项目概况 2.1 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、车站机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。2.2 宗地现状 根据该地块快市场调查报告和现场踏勘报告的记录，详尽表述地块的各项现状，包括自然性状和规划状态。并附平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；和地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 2.3 项目周边的社区配套 （1）周边3公里范围内的社区配套 1）交通状况 包括公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；项目地块区域出行主要依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。如果可行状况下附上交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。2）教育、医疗配套设施项目地块周边地区分布的大、中、小学校区，以及涉及学校的教育质量情况、招生规模、在城市内的重要程度等；考察周边分布的医院和各类医疗设施情况，以及相应的医疗水平和医院等级。 3）商业娱乐设施项目地块周边的大型购物中心、主要商业和农贸菜市场的分布情况；周边各类公园、文化娱乐场所、体育休闲场所的分布情况。4）其他配套设施 地块周边银行等金融服务设施的配套情况，邮局等物流设施的配套分布，以及其他的生活设施和特色配套的分布描述。附生活设施分布图，并具体表明位置、距离。 2.4项目周边环境根据项目的特性描述，没有的可以不写。主要针对显著的特征或者劣势。比如周边治安情况、空气状况、噪音情况、有无污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、周边有无危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、坟地、周边独特景观、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等等。 2.5 市政配套情况主要针对道路、通水、通讯、各类市政管线（电、气、热等管线）是否在已接到项目地块周边，是否预留接口以及说明接口距地块的距离、接入成本、接入的可能性等。（1）道路现状及规划发展 包括地块周边现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与项目地块的关系（影响）。 （2）通水现状包括地块内的供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间；污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 （3）通讯状况包括有线电视、电话、网络等：现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等。 （4）供电、供气、供热地块内永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等；燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置； 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 （5）附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 2.6 规划控制要点 项目的总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；项目的住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；以及其他相关控规要点。2.7 土地价格 项目地块的土地价格计算的方法（土地出让金，城市建设配套费，征地、拆迁安置补偿费等的标准及额度），若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算出单位地价、楼面地价。3法律及政策性风险分析 3.1 合作方式及条件 （1）合作方基本情况项目合作的企业的名称，其主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等等。（2）合作方式项目拟合作的方式，比如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 （3）付款进度及与拿地程序的配合 项目拟合作方的分工设定，以及各方的出资到账进度，和各项工作的节点要求。（4）其他合作的主要条件 项目合作方的其他合作相关要求和条件。（5）与合作方式相关的其它法律规定 项目合作方的责任和义务，违约责任等等。3.2 土地法律性质评估 （1）现状 1）土地所有权归属 2）土地使用权归属 3）土地的用途 （2）规划 1）规划所有权归属 2）规划使用权归属 3）规划的用途 3.3 取得土地使用权程序评估 （1）取得土地使用权的程序 阐述取得项目地块的国有土地使用权证的各项工作的流程。（2）取得土地使用权需要的工作日 取得国有土地使用权证的各项工作的时间节点。（3）取得商品房用地土地使用权所需条件 取得权证的各项资料的清单挤硬性指标条件。（4） 取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的各种不确定风险及相应的解决补救方案。3.4 土地性状主要针对土地性质是农林用地、工业用地、农村建设用地等非商品房用地的项目。这其中牵涉到土地性质的转变，国家现行对土地变性指标把控比较严格。若项目本身不涉及土地变性，则不需要编写此段。 （1）土地性质变更的程序和理由 了解整个土地变性的流程和相关申报手续，注明操作土地变性流程的责任方。并详细阐明土地变性的必要性和可行性。（2）土地性质变更的政策支持或障碍 地块本身在变性过程中的缺陷和可能会遇到的困难和问题，另一方面地块本身在变性过程中的优势和地方政策支持等。并针对问题和困难提出解决的方案。 （3）土地性质变更需要的工作日 土地变性过程中的各个时间节点的控制。3.5 政策性风险评估 对于项目的开发过程中，有可能涉及道德各项政策性风险的评估。如城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断等等。 3.6 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 4 市场分析 4.1 区域住宅市场成长状况 （1）住宅市场简述 区域内居民的居住格局的形成时间，区域内各个物业板块的分布情况。如城市内新老城区的分割和联系纽带，各自形成的时间；市区的高教区、金融区、商业中心、居住密集地等区域的分布；城区内的高、中、低档住宅区的分布情况等。以及城市的其他典型的居住特征。从各个板块的分布和变化趋势中，考量购买客群的变化趋势。可以参考项目的市场调研报告的市场部分。（2）区域住宅市场各项指标成长状况 区域内近三到五年的各种物业形态的开工量、竣工量、销售量、供需比、平均售价等指标的收集分析。以归纳出该区域的住宅市场的发展趋势和成长状况，并分析区域市场内项指标的排名情况。可以参考市场调研报告的相应内容编制。 4.2 区域内供应产品特征 （1）区域市场内的各个档次物业供应状况、及各个档次物业的典型特征。以及供应量，开发规模。产品形式、分布特征等。（2）与本案类似档次物业的特征 对项目周边的产品和与本案属于同档次的或者相似形态的产品的状况进行分析。包括此类物业的平均售价、开发规模、产品形式、平均去化率、容积率情况、物业在区域内分布特征，以及个案的销售亮点等。并附项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 （3）区域内表现最好个案状况 对于区域内销售比较抢眼的的楼盘进行分析，以及典型楼盘的资料分析。可从项目市场调研报告中（4）未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。 可参照各地区的国土资源局或者土地管理中心的公布资料，产品的预期供应量可以参考市场调研报告中近期拍卖的土地情况，产品类型也可根据各地的适销产品的特征和消费习惯和消费倾向的变化趋势来预测。（5）分析本项目在区域市场内的机会点和亮点，以及劣势。可参照项目市场调研报告相关优劣势分析内容编写。（6）结论： 一般包括区域市场在整体市场的地位及发展态势的定性分析，本项目所在位置的价位区间和项目开发产品的价位区间及产品形式的预设，项目在区域内开发市场潜力，项目在开发中的各类经营节点问题。4.3 区域市场目标客层研究 （1）各类产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上。可参照相应城市价值评估报告。（2）结论本项目目标客群和潜在客群的区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式和主要的关注点。 4.4 目标市场定位及产品定位 （1）市场定位 项目的综合定位，主打区域内的高中低端的哪个市场，以及项目产品的品质定位，产品的形态分布。并阐述采用此种定位的市场支撑和可行性。（2）目标客群阐述项目的产品的针对性，针对哪种潜在客群，这种消费者的典型特征、行业来源、区域来源等。 （3）产品建议 针对项目的定位和针对的客群的特征，对项目的设计等各方面提出合理化的建议。5 规划设计和产品设计分析 5.1 初步规划设计思路 （1）设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 （2）主要产品类型项目物业形态机构和户型结构。即多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 （3）节能和环保型建筑材料选用的考虑。 目前对环保节能的管控非常严格，项目内的各个建筑物从设计上必须达到国家规定节能要求。（4）在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 针对设计的创新的可行性的说明。（5）整体的规划主要针对大型或超大型项目，对营造大社区整体概念的考虑。5.2 规划设计的可行性分析 （1）在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 （2）容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。（3）土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 （4）周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源等因素对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 （5）周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 （6）周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。（7）市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 6 项目开发 6.1 土地升值潜力初步评估根据宗地的地理位置、周边土地供应、周边环境及配套、所在市场的