中国房地产主要政策.ppt

回顧:中國房地產主要政策(2005-2007),“關於加大住房信貸投入，支援住房建設與消費的通知”（1998.04）自2002年下半年以來，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。2003年6月中國人民銀行出臺了“關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知(121號文件)”。2004年房地產開發投資額持續增長的同時，地價和商品房價格也雙雙走高；2004年被認為“沒有不好賣的樓盤，沒有不賺錢的開發商開始出現”，與此同時“房地產市場泡沫論”爭論廣泛展開。,2005年前主要政策與背景,2004年11月,2004.10開始從降低利率轉變為提高利率。我國央行自1996年以來，進行了八次降低利率。2002年2月21日，央行宣佈第八次降息，一年期定期存款利率下調0.27個百分點，為1.98%。2004年提高利率：一年期存款利率由1.98%提到2.25%，一年期的貸款利率由5.31%上調到5.58%。個人住房貸款5年以上的貸款利息由以往的5.04%增加到5.31%；公積金貸款年以上的利率由4.05%調整到4.23%。,2005年前主要政策與背景,2005年3月17日，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水準，實行下限管理，下限利率水準為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水準和內部定價規則。對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。2005年3月26日，國務院辦公廳下發關於切實穩定住房價格的通知，針對房價上漲過快的現象明確提出八點要求，即“國八點”。2005年4月27日，國務院關於進一步加強房地產市場宏觀調控問題，八條措施“新八條”2005年4月30日，國務院辦公廳轉發七部門聯發關於做好穩定住房價格工作意見的通知,2005年主要政策,2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。2005年9月30日，房地產開發企業項目資本金比例必須達到35%以上。,2005年主要政策,2006.5.18，國務院“國六條”2006.6.1，國務院辦公廳轉發關於調整住房供應結構、穩定住房價格的意見（國辦發200637號）2006.6.1，關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知國稅發200674號,2006年主要政策,2006.07.18國家稅務總局關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知國稅發2006108號2006.12.1,國家稅務總局關於個人轉讓二手房徵收土地增值稅問題的通知2006.12.12,關於發佈實施限制用地專案目錄（2006年本）和禁止用地專案目錄（2006年本）的通知,2006年主要政策,2006.05.17國務院促進房地產業健康發展（“國六條”）,明確,2006年05月29日九部委關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見“國十五條”,細化,2006.05.31國稅總局住房營業稅徵收二手房營業稅5年2006.07.06建設部、發改委、工商局整頓規範房地產交易秩序商品房預售2006.07.11建設部聯合其他5部委規範房地產市場外資准入和管理外資受限2006.07.12建設部新建住房結構比例90m2，雙70%標準2006.07.24國務院建立國家土地督察制度土地利用審批2006.07.26國稅局住房轉讓所得徵收個人所得稅2006.08.01國土資源部招、拍、掛、協定出讓國有土地使用權規範土地範圍2006.09.05建設部、外匯局規範房地產市場外匯管理外資備案2006.09.05國務院加強土地調控保護耕地2006.09.14國稅局房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理2006.11.20國土資源部、財政局、央行調整新增建設用地土地有償使用費2006.12.12發改委、國土資源部限、禁土地目錄2007.01.24國稅局房地產開發企業土地增值稅清算四級超率累進稅率,2007.01,關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知2007年,央行六次加息2006年7月6日，關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知2007.08.01國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發200724號,2007年主要政策,2007.09.27關於加強商業性房地產信貸管理的通知（銀髮2007359號）2007.12.11關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知（銀髮2007452號),2007年主要政策,2007.05.23商務部、外匯局外商直接投資房地產業審批和監管2007.08.07國務院解決城市低收入家庭住房困難廉租房、住房保障體系2007.09.27央行、銀監會加強商業性房地產信貸管理首付比例區別對待2007.09.30國土資源部進一步加強土地供應調控解決低收入家庭住房困難2007.10.01物權法實施2007.10.31發改委、商務部外商投資產業指導目錄（2007年修訂）外資受限2007.11.14財政部廉租住房保障資金管理辦法資金來源的八大管道2007.11.19國土資源部、財政部、央行土地儲備管理辦法2007.11.27九部門聯合廉租住房保障辦法保障物件、保障方式2007.11.30建設部、發改委等七部門經濟適用住房管理辦法2007年，央行六次加息貨幣政策從緊傳出強烈政策信號,2007年3月5日，溫家寶指出：必須促進房地產業持續健康發展，改善低收入居民住房問題。,房價“拐點”？,2008,2006年房價上漲依然過快，低收入家庭住房難。,2005-2007年房地產土地政策盤點,嚴禁囤、炒土地：對出讓土地的合同條件及違約責任進行了明確約定。限目、禁目開發：禁止別墅類、高爾夫球場、賽馬場、等，限低密度、大套型住宅項目等。土地收益用於民：新增建設用地有償使用費標準提高一倍，相關收入專項用於農業建設。城市建設用地土地出讓金一定比例用於經濟適用房、廉租房建設。,用地供應結構：增加普通商品房和經濟住房土地供應，並督促建設。建立土地監察制：全國省（區、市）及計畫單列市土地審批利用納入九大土地督察局監管。土地出讓規範化：明確六大類招牌掛土地，建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。,房地產土地政策,央行八次調息,個人住房貸款利率調整,房地產稅收政策盤點,兩次調整期房轉讓營業稅,強征二手房轉讓個人所得稅,加強個人無償贈與不動產稅收,調整房地產企業所得稅,房地產開發企業土地增值稅清算,調整城鎮土地使用稅,房地產市場政策,二房首付40%對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於央行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。,房屋預售房地產開發企業取得預售許可證後，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發佈管理，未取得商品房預售許可證的房地產專案，不得發佈商品房預售廣告。,90平方米、雙70%城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低於70。,外資准入受限加強對外商投資房地產業的審批和監管；限制投資高檔賓館、別墅、寫字樓、國際會展中心、土地成片開發、房地產二級市場交易及房地產仲介或經紀公司等；將“普通住宅用地開發建設”從鼓勵投資類中刪除。,房屋權屬登記公示房屋自然狀況、權利狀況等記載資訊，單位和個人可公開查詢，發揮房屋權屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護房屋交易秩序。,嚴把經濟適用房只有城市低收入住房困難家庭可以購買經濟適用房，並且只能擁有有限產權，轉讓時政府可以優先回購，單套經濟適用住房的建築面積也被限定在60平方米左右。,相關關聯,關於切實穩定住房價格的通知“國八點”這八條意見為：一、高度重視穩定住房價格；二、切實負起穩定住房價格的責任：三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，並督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監測房地產市場運行；七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。,返回,2005年“國八條”,一、強化規劃調控，改善商品房結構。二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六、加強金融監管。七、切實整頓和規範市場秩序。八、加強市場監測，完善市場訊息披露制度。,返回,一、強化規劃調控，改善住房供應結構二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理三、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管四、加強房地產信貸管理，防範金融風險五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費六、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度七、切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為八、加強市場監測，完善市場訊息披露制度,關於做好穩定住房價格工作意見：,返回,2006年“國六條”,一、切實調整住房供應結構。二、重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。三、各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。四、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。五、嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。六、科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。,返回,關於調整住房供應結構、穩定住房價格的意見（國辦發200637號）,要求新開工專案中套型建築面積小於90平方米的房屋比重不得少於70%等；從2006年月日起，對購買住房不足年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過年（含年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過年（含年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；建築面積90平方米以下仍執行首付20%，而90平方米以上執行30%；項目資本金比例達不到35等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款等等。,返回,2006年二手房營業稅二次調整,2006年5月31日，國稅總局下發關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知，對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整後的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業稅。,返回,關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知國稅發2006108號,地稅局將在全國範圍內統一強制性徵收二手房轉讓個人所得稅。個人所得稅應納稅所得額轉讓收入房屋原值轉讓住房過程中繳納的稅金有關合理費用。,返回,關於個人轉讓二手房徵收土地增值稅問題的通知,二手房個人售房者必須提供土地增值稅完稅證明或相關的涉稅證明，才能辦理過戶手續；對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建築物價格評估報告的，稅務機關可採取核定徵收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率計征土地增值稅。,返回,2007年土地增值稅的清算,按照新的計稅辦法，專案開發的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業就會支付更多的稅款。為減少開發商的囤地現象，2007年1月24日關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知出臺後，土地增值稅將執行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小，採取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。,返回,2007年低收入家庭住房解決,意見指出要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施。明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能意見有5個要點：新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內；經濟適用住房套型建築面積控制在60平方米左右；購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全國廉租住房制度保障範圍覆蓋低收入住房困難家庭；城市新審批、新開工的住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。,返回,2007年嚴格住房消費貸款管理,通知規定，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低於20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水準應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。,返回,關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知（銀髮2007452號),1、央行明確對“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”的說法。2、已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業銀行申請住房貸款時，也應按照通知有關規定執行。3、充分保障民生，向中低收入自住型購房群體傾斜；4、凡發現填報虛假資訊、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。這使得在執行層面“927”政策的“透明度”更高，“精准度”更強，“殺傷力”更大；公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌；央行嚴防購房信貸風險，政策出現“罰則”制度。,返回,2007年土地管理,2007年10月10日，國土資源部發佈招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(被業內稱為“39號令”)。該規定自2007年11月1日起施行。新規定明確，土地受讓方未繳清全部土地出讓價款，不得