估价报告正文

浙江众诚房地产评估事务所有限公司目 录1、 致委托方函-22、 注册房地产估价师声明-33、 估价的假设和限制条件-4四、估价结果报告-5五、估价技术报告-9六、附件-14一、致委托方函中国农业银行股份有限公司乐清市支行客户周桂芬、陈红胜：浙江众诚房地产评估事务所有限公司接受贵方的委托，对委托方权属位于乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢住宅房地产价值进行评估，估价对象建筑面积361.80，土地法定用途为住宅。估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2012年9月7日。遵照国家有关房地产评估的规范，本公司估价人员对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着独立、客观、公正、合法的原则，采用市场法及成本法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的抵押价值为人民币18245574元，大写金额为人民币壹仟八佰贰拾肆万伍仟伍佰柒拾肆元整（单价人民币50430元/平方米），详见评估结果报告。报告使用期限2012年9月7日至2013年9月6日。特函告贵方。备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租赁限制状况，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0。 浙江众诚房地产评估事务所有限公司（盖章） 二一二年九月七日二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，以及相关法律法规的约束。（3）我公司是受中国农业银行股份有限公司乐清市支行客户周桂芬、陈红胜委托，对位于乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢房地产进行评估。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）我们依照中华人民共和国房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。（5）按照房地产估价规范的要求，我公司专业估价人员对估价对象进行了现场勘查 ，我们已对估价对象进行了实地查勘，我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况、内部装潢，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分不承担查勘责任。（6）委托方对提供的估价资料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担法律责任，如因该资料失实造成评估结果有误，影响本次估价报告的完整使用，评估机构和评估人员不承担责任。（7）本次估价范围以估价对象的房地产权属证明中所记载的数据为准，并假设房屋建筑面积准确无误，我们未对本事项进行调查确认。（8）本估价报告系我公司对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员独立撰写，未邀请其它专家提供重要专业帮助。注册房地产估价师:马 骏 注册号：xxxxxxxxxx （盖章）注册房地产估价师:邱涛明 注册号：xxxxxxxxxx （盖章）三、估价的假设和限制条件（一）估价假设条件：本次抵押估价的价值标准为公开市场价值，不考虑租赁、拆迁、查封等因素的影响，假设条件为：1、房屋抵押评估的估价时点为房屋抵押许可证颁发之日。2、对于委托方提供的权属资料及有关数据，我公司以权属资料准确无误，并以产权资料上记载的合法用途为假设前提。3、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到正常的使用功能为假设前提。4、估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。5、本次评估未考虑特殊交易行为对估价对象房地产价值的影响。（二）估价限制条件：1、本报告之估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于抵押作价补偿提供价格参考，不得做其他用途。2、本估价报告仅对估价对象在上述已有假设条件下的抵押价格进行估测，不作为权属确认的依据。3、本估价报告有效期内如估价对象的实物形态或价格标准发生重大变化，并对估价对象的价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。（三）特别说明：1、本报告仅为委托方按本次特定的用途以确认房地产价值作参考依据或附件。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向抵押当事人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托方使用评估报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。2、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合符规范要求负责。3、本评估报告的报告解释权为本评估机构所有，未经本评估机构书面同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件、通告或声明中引用，亦不得以任何公开方式公开发表。 4、本房地产评估报告书包含“估价结果报告”和“估价技术报告”，“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”存档备查。四、估价结果报告（1） 委 托 方 委 托 人：周桂芬、陈红胜 地 址：乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢 （2） 估 价 方 单 位：浙江众诚房地产评估事务所有限公司 法定代表人：朱建荣 地址及电话：杭州市钱江新城市民街200号22楼证 书 编 号：建房估证字（2009）052号 资 质 等 级：国家壹级（3） 估价项目概况 1、估价对象 评估对象为位于乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢房地产，建筑面积为361.80m2,土地面积为472.78m2，所有权人为周桂芬、陈红胜。 2、估价对象区位状况估价对象位置乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢交通便捷程度道路旭阳路道路等级较好是否临路不是基本评价较好配套设施娱乐功能桌球室;标准英式运动健身中心足疗、水疗、健身房运动功能室外泳池,室内恒温泳池,网球场:典型贵族运动.篮球场商业功能便利店、干洗、美容美发等社区商业餐饮功能餐饮综合区：整个区域由西餐厅、酒吧等功能区域综合而成 供水配有专用供水设备供电配有自备发电机基本评价好周边环境人文环境好自然环境良好繁华程度较繁华基本评价较好3、评估对象权益状况根据委托方提供的资料，评估对象所有权人为周桂芬、陈红胜，已取得乐房权证乐成镇字第51434、51435号房屋所有权证，房屋用途为住宅；乐政国用（2009）第1-8839号土地使用证，土地使用权类型为国有出让。4、评估对象实物状况评估对象建于2004年，钢混结构。评估对象正门向南，共三层，本次根据委托方提供的委托书以及房屋产权情况资料，其用途为住宅。评估对象实际维护较好，水、电、通讯配套配套齐全，现房屋使用正常。（四）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二一二年九月七日（六）价值定义：房屋抵押评估的价值定义是被抵押房屋无权利负担的房地产公开市场价值。房屋抵押评估不考虑租赁、拆迁等权利限制的影响。（七）估价依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产交易管理办法、城市房地产抵押管理办法、城市房地产产权产籍管理办法。2、国家标准GB/T50291-1999房地产估价技术规范。3、商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）。4、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务有关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房20068号文件。5、委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证等资料。6、估价人员现场勘察的结果及对现行房地产市场价格所掌握的资料。（八）估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循： 1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。 2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。 3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。4、替代原则:根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。 5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、谨慎原则：在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（九）估价方法： 估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。根据估价对象房屋产权资料记载，该房产使用性质为住宅，因此，采用以下估价技术路线：本次估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据委托方所提供的资料及对估价对象进行实地查勘和对周边区域的调查、收集的价格信息资料、估价对象的特点及本身的实际情况，根据房地产估价规范，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。（十）估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，采用市场法及成本法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，假设估价对象于估价时点无抵押情况、且无租赁限制状况，确定估价对象的抵押价值为人民币1900万元，大写金额为人民币壹仟玖佰万元整（单价人民币52520元/平方米）。备注：1、房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。2、本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已经注销，且无租赁限制状况，估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为0。（十一）估价人员： 姓名 估价资格或职称 证书号码 签章马 骏 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx 邱涛明 注册房地产估价师 xxxxxxxxxx （十二）估价作业日期：2012年09月07日（十三）估价报告应用的有效期：自估价报告完成之日起壹年内有效。（十四）快速变现分析及风险提示：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。根据相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行评估。经过分析，如果确认抵押房地产本身及市场因素造成变现能力较好，风险较低。五、估价技术报告（1） 个别因素及区域因素分析1、交通便捷度 该物业坐落于乐成镇旭阳路上海花园兰花苑-35幢，13、16路公交车线路经过，交通较为便捷。 2、基础设施保证度 该物业的供水、供电的保证度较高。配有专用供水设备和自备发电机；总户数:320。 3、公用设施完备度 该物业附近地区学校、医院及超市配置基本齐全，公用设施完备度高。 4、环境质量优劣度 主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量。 该物业所处地区人口密度一般，商业服务对象较多，单位面积收益高。该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。 5、城市规划限制 该物业建筑高度、建筑密度、容积率（0.476）、绿化率（50.20%）、消防间距等未使土地使用达到最高最佳使用要求。（二）市场背景分析 近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观。这一切都表明我国房地产业从九十年代以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以后，进入理性稳定发展时期，按照价值规律作用，它必维持持续快速的发展势头。 随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为城市居民生活消费的主流；城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出；乐清作为温州市人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在乐清市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。 据资料分析,温州市房地产市场呈现平稳发展的态势，市场供需较大，发展基本上是健康的，但商品住宅价格上涨过快，低价位住房供不应求。浙江省第十一次党代会决定未来三五年将全面推进全省现代化建设，国民经济将继续保持快速增长，浙江经济将支撑房地产市场的稳步发展。全省城市化进程将继续推进，根据浙江省城市化发展纲要规定，城市化水平每年提高11.5个百分点，预计每年将增加50万非农业人口，这必将会增加房地产市场的投资和消费需求。民营经济的发展带动了地区收入水平的整体提高，人民富裕，购买力强，城镇居民的消费结构基本达到了小康型，开始向富裕型迈进，呈现住房消费升级的态势，加上遍布全国各地的浙江外出经商人员，住房消费需求还会不断扩大。住房货币补贴将逐步推开，职工购房能力将有所提高，二手房市场日趋活跃，住房梯级消费显现。（三）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求和委托方根据估价对象实际使用情况对估价机构提供的委托书及相关权证资料要求，其估价对象按高端住宅为其最高最佳使用用途。（四）估价方法选用本次估价的目的是房地产抵押价值评估，根据委托方所提供的资料及估价方实地查勘和对周边区域的调查收集的信息资料，鉴于该地段同类性质的房地产交易实例较多，故拟用市场法进行评估。（五）估价测算过程市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，再结合评估人员现场勘查的资料，进行交易情况、交易日期、个别因素及区域因素调整，加权取值，求出委估对象的比准价格。本次市场法估价的具体情况见表1至表3。表1 比较因素条件说明表比较因素实例A实例B实例C估价对象项目位置荷花苑-27幢兰花苑-31幢中驰湖滨花园13幢兰花苑-35幢交易日期2011.11.092012.04.142012.07.29土地用途住宅住宅住宅住宅建筑面积（平方米）340338268361.80交易情况正常正常正常正常交易总价（万元）（人民币：万元）168018001299待估区域因素基础设施完备完备完备完备交通便捷度较便捷较便捷便捷较便捷商业繁华度较高较高一般较高公用配套设施完备完备较完备完备环境条件好好较好好个别因素临街状况较好较好好较好建筑结构钢混钢混钢混钢混竣工年份2004200420072004朝向 南南东南室内装修好好较差好表2比较因素条件指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易价格（人民币 元/）待估494115325448470交易日期2011.11.092012.04.142012.07.29交易情况000区域因素因素权重正常100100100.1交通便捷度0.3100100100101商业繁华度0.3100100100101公用配套设施0.310010010099环境条件0.110010010098个别因素因素权重10099.8100.499.9临街状况0.3100100101101建筑结构0.1100100100100新旧程度0.3100100100101朝向0.210010010098室内装修0.11009810197 1.所用公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 2.交易情况修正系数 可比实例A的交易情况修正系数=100/（100-0）=1.00 可比实例B的交易情况修正系数=100/（100-0）=1.00 可比实例C的交易情况修正系数=100/（100-0）=1.00 3.区域因素修正系数 可比实例A的交易情况修正系数=100/（0.3100+0.3100+0.3100+0.1100）=100/100 可比实例B的交易情况修正系数=100/（0.3100+0.3100+0.3100+0.1100）=100/100 可比实例C的交易情况修正系数=100/（0.3101+0.3101+0.399+0.198）=100/100.1 4.个别因素修正系数 可比实例A的交易情况修正系数=100/（0.3100+0.1100+0.3100+0.2100+0.198）=100/99.8 可比实例B