房地产限购政策对房价的影响分析.doc

房地产限购政策对房价的影响分析摘 要：我国房地产市场是当今世界最大的房地产市场。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国房地产业持续高涨，近几年国内各大城市房地产市场异常活跃，房价和成交量逐年递增，房地产产业呈现一派欣欣向荣的情景。然而如今我国房地产市场价格出现了非理性膨胀,已经发展到单纯依靠市场力量无法持续健康发展的地步。为打击投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生。总的来讲，房地产市场出现了积极的变化，但是，任何政策都不可能是完美无瑕的。本文通过限购政策对房地产价格的影响分析，指出了限购令在控制房价和抑制房地产投机投资等方面的必要作用，研究限购令的利弊，以及它如何作用于房地产价格，并且预测限购政策下今后房价的走势又是如何。关键词：限购令 房地产市场 投资投机性购房 房地产价1 “限购令”的出台1.1 “限购令”出台的背景2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17日国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，（简称新“国十条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。 随后几个月，各地对新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令也纷纷出台。1.2 “限购令”出台的原因 限购令的出台原因是多方面的,主要可以归结为三点：第一，住房是人们生活的必需品，其最主要的功能满足人民最基本的居住需求，而不是投资，一旦人民的生活得不到很好的保障，社会的安定团结会受到很大影响。表1.1是2001年2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表，可以看出从2001年2007年之间房价涨势明显，受全球金融危机的影响，在2008年，房价有所回落，但2009年危机稳定后，房价又迅速反弹。期间虽然人均可支配收入也在不断的增加，可是收入的上涨速度远远无法跟上房价增长的步子。以100的房价来看，人们的年可支配收入占房价比例为3%-4%。具体而言，近9年来收入和住宅价格比例的平均值仅为3.77%。这意味着，人们在不吃不喝的情况下，要努力近30年才能买一套100房子。如果政府还不及时采取措施控制房价上涨，房产泡沫会越积越大，最终楼市的崩盘将对我国经济带来严重的后果。表1.1 2001年2009年全国商品房销售平均价格及人均可支配收入表2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位平 米价格（元）201720922197260829372937364535764474100住宅价格（元）年可支配收入（元）收入/住宅价 格2017006859.63.40%2092007702.83.68%2197008472.23.86%2608009421.63.61%293700104933.57%311900117593.77%364500137853.78%357600157804.41%447400171753.84%注：数据来源于国土资源部和国家统计局第二，土地资源是人类赖以生存和发展的物质基础，但它具有不可再生性和有限性。在城镇化发展日益加快的今天，土地资源更是显得尤为稀缺，土地价格自然会有所上涨。土地价格的上涨一定程度上带来了房地产价格的上涨，再加之有钱人的投机投资行为，给居民带来的住房压力不容小觑。“限购令”的出台，体现了政府对民生政策的重视。 第三，市场经济不是万能的，供需不能完全的调节好市场的运作，房地产行业的非理性膨胀可以看出房地产的发展已经出现了少量泡沫，在国家出台的温柔型宏观调控不起任何作用的情况下，“限购令”的出台是毋庸置疑的。1.3 “限购令”出台的目的上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升，城市双富(负) 现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款，即所谓负者更负。在国际上， 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标，一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查，2005年2月，我国最具有影响力的25座大中城市市区每平方米商品房平均房价为4523.12元、人均可支配收入为12575.44元。以三口之家购买建筑面积为80平方米的商品房为例,计算出相应房价收入比的平均值为 9.55，远远高出国际比值。经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着泡沫。”2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。 国家计委经济研究所2003年发布了“年度中国行业景气分析报告”，认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策，对房地产贷款的违规情况进行清查，防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面，房地产是企业和个人的一种投资方式，另一方面，投资房地产又离不开融资，这中间就涉及金融机构和融资环境的问题，是资本运作的重要方面，也是广大企业十分关心的一个问题。 综上所述，2001年以来，中国房地产市场一直存在泡沫，从2004年开始，房地产市场的泡沫度急剧增加；2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%，房地产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。1当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求，抑制不合理购房需求，从而有望让房地产市场回归正常的需求，使得房价保持在一定合理水平。限购令的出炉，是国家开始对通货膨胀的焦虑的体现和对经济结构调整的决心。1.4 限购政策的演变过程限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。 2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。 “929新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。 中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。 2011年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2 “限购令”对房地产价格的影响2.1 “限购令”政策下房地产市场的反应2.1.1 各大城市在实施限购后成交量有明显跌落截至2011年3月7日，在实施限购政策的32个城市中，住宅总成交量出现明显下滑。据数据统计住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%。（数据来自：搜房网）2.1.2 限购城市的房地产市场呈现降价潮在“限购令”的高压下，不少一线城市房价“应声而降”，开发商定价回归理性，部分开发商在对外报价时，采取加大促销力度和范围的措施，双管齐下，房源价格出现松动。下面我们将以北京、上海和广州三个一线城市为例，分析这三个城市在落实调控政策后，房地产市场的变化。表2.1 上海主要年份住宅销售情况表 年份 指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格 （元/平方米）20053158.872161.306842.0120063025.402177.087196.0120073694.963089.358360.9820082296.121895.458255.0120093372.454330.2212839.98 20102055.532959.9414399.8920111771.302382.1013448.34表2.2 广州主要年份住宅销售情况表 年份 指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格 （元/平方米）2005112.08 59.935347.032006131.6986.206545.302007147.40121.828266.892008103.2095.599262.572009137.54 128.629350.96 2010-9836.232011-9657.42表2.3 北京主要年份住宅销售情况表 年份 指标销售面积（万平方米）销售额（亿）单位面积价格 （元/平方米）20053213.432120.186597.8720062607.602158.988279.5720072176.572514.6511553.2720081335.371658.3112418.3620092362.253259.6613798.96 2010-13871.412011-12694.79注：数据来源于国家统计局由表2.1,表2.2，表2.3均可以看出在2008年金融危机之前，房价的涨势是何其之猛，特别是北京，在2005年2007年两年内，房价竟然涨了75.06%之多。虽然在2008年金融危机的影响下，房价有所下降，但是随着危机阴霾的消散，国家又提出放松政策，刺激内需，大量购房者抓住机会，满足自身住房或换房需求，但其中也包括了不少炒房者的肆意哄抬，投机性购房者的趁机囤房等行为，2009年至2010年初，住房价格已存在泡沫，真正需要买方的人们在如此之高的房价下不得不望而却步。在这样的热市下，国家及时收紧政策，出台了“限购令”，给如火如荼发展着的房地产市场打了针“镇定剂”。由表3.1，表3.2，表3.3可得，在实施“限购令”后，市场中的投资、投机行为得到有效地遏制，房价有所下降，调控成果进一步显现。 通过对以上三个一线城市的分析可以看出，限购令抑制投资、投机型需求的作用是显而易见的，限购令的出台使大多数城市均出现了量跌现象，并且其影响还在逐步扩大，这足以证明限购令对楼市的杀伤力，我国仍处于房价调控的关键时期，实行限购令是很有必要的。2从需求上看，投机性需求将得到遏制，改善型需求得到合理，保障型需求得到缓解，流动性需求，外来人口购买，也能得到合理满足。在供给上，政府住房供地将不断增加，中小户型将成为主力，开发商的开发行为、定价行为等也将趋于理性3。2.1.3 房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响国家统计局发布的数据显示，2011年110月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显，全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较19月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。限购城市的房价跌幅超过非限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞，到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市。数据对比说明，限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是一二线城市的房地产价格。（数据来自：凤凰网） 2.2 对“限购令”政策的分析2.2.1 抑制需求为后市反弹埋下伏笔“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但该政策的限购过于严厉，似乎计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强4。此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长效配套政策提出了考验。2.2.2 调控政策须完善并严格执行楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。如“假离婚”、“结婚登记隐秘、混淆、造假以及涉外婚姻等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。52.2.3 “限购令”何时退出成为难题“限购令”的出台有一定的突发性。然而，“限购令”的大旗树起容易退出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。 可见，“限购令”无疑能在短期内见效，即迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下调幅度多大？如果房价下调超过20%，则可能出现房地产市场金融风险，二成首付的购房者会出现断供的局面。因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的又一次重大考验。62.3 中国楼市面临的深层次问题2.3.1 房地产市场的刚性需求供求关系是影响房价最重要的因素7。统计数据显示，2010年110月份，商品房供需指标呈失衡状况。全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。另据上海中原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市当月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少幅度，供求比亦失衡高达2.7。目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。从表1可知，如果2010年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2005年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。而2005年末我国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9平方米，按2005年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。截止2005年末我国城市存量住宅为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。由此可以计算出20062010年我国住宅总需求为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。按此类推，2011-2020年的住宅总需求为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。城市住宅的巨大需求将带来巨额的房地产开发投资，给房地产业带来了巨大的发展空间。 表2.4 中国潜在居住性需求面积 单位：亿平方平2006年-2010年总需求 年需求2011年-2020年总需求 年需求新增城市人口需求面积40.50 8.1067.90 6.79原有城市人口需求面积21.92 4.3834.85 3.49住宅自然折旧面积合计9.17 1.8371.59 14.3226.14 2.61128.99 12.89 注：资料来源于中国统计年鉴2005、中国统计摘要2006计算方法：城市潜在居住性需求面积=新增城市人口考察期城市人均居住面积十原有城市人口（考察期城市人均居住面积基期城市人均居住面积）+原有城市人口基期城市人均居住面积年折旧率年数。此表中年折旧率取1.25%。2.3.2 货币流动性过剩众多资料显示，自2009年下半年以来，房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及投资性需求过强。中国人民银行统计报告显示，2010年9月份人民币贷款增加55955亿元，截至目前累计贷款额达到人民币6.3万亿元，导致国内货币市场流动性一直比较宽松。虽然中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，货币政策的走向有可能从宽松变为稳健。但是近一段时间，中国“双顺差”现象进一步增大，并且在未来一段时间这种趋势将一直维持。经常项目和资本项目的顺差进一步扩大，一方面导致央行被迫投放更多货币对冲流动性；另一方面，也使市场对人民币升值预期浓厚，增加“热钱”涌入的可能性。82.3.3 负利率和通胀压力增加官方数据显示，我国2010年11月的CPI指数同比上升了5.1%，高于市场预期值4%，出现了明显的反弹。另根据商务部数据，11月上旬，全国36个大中城市18种主要蔬菜平均批发价格每公斤3.9元，比年初上涨了11.3%，比去年同期上涨了62.4%，这意味着我国银行利率实际上是负利率。在居民投资意识逐渐增强的背景下，房地产作为保值增值的理性产品，必然仍将成为主要投资对象。2.3.4 政策的动态不一致性针对房地产投资过热、房价上升过快，国家自2003年开始采取了一系列宏观调控措施，从“收紧地根”、“加息”，到“国八条”、“新八条”及七部委新政，再到2010年被称为史上最严厉的宏观调控组合重拳。但是，不管政府如何调控房地产市场，房地产业的支柱地位，对经济增长的拉动作用一直都没有动摇过。从政策执行力度看。国家宏观调控政策的重要执行主体是地方政府和银行。然而，在房地产调控上，地方和中央利益不一致，中央政府决策的出发点是追求民生与社会和谐稳定，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入主要靠土地出让实现。因此地方政府遏制房地产行业的动力不足。尤其是现在，地方政府的投融资，很大程度来源土地的收入。为了尽可能获得高收入，地方政府推高土地价格实际上助推了房地产价格上升。从商业银行的态度来看，出于利润最大化的考虑，银行对执行中央政策积极性也并不高。2.3.5 预期因素房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。与一般商品的价格不同，资产价格可以背离资产本身价值成倍地暴涨暴跌。也就是说，一般商品的价格涨落，通常意味着该种商品的供求出现了短缺或过剩。但资产价格的市场纵横暴涨暴跌，却并不仅仅由该资产本身的供求失衡造成的，更多的是人为炒作的结果。当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市已蜕变成投资功能的市场8。国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，楼市调控要取得较好的效果，至少要改变过去形成的两个预期：一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。正因如此，以往房价才会越调越高。 作为房地产调控速效政策的“限购令”，似乎已经让楼市调控政策走向极致，接下来应当考虑的是，该项政策如何退出，长效政策又如何延续。具体而言：第一，商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障“民生”。为此，我认为，第一，应该将“限购令”由暂时变为长期，尤其是在城市可供土地面积和房产供应不可能大幅增加的城市，可考虑限购令政策长期执行。第二，加快开征房产税。房产税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用，能延续限购令对降低投资的效用。第三，加强住房保障。房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来的保障房供应面将大为改观，这对商品房市场会形成挤出作用。综上所述，对于这个被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”，全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2013年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了很大的调节作用。我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状。 （1）房价上涨的速度得到遏制。据数据显示，2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况，整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%。整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。 （2）房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书中国房地产发展报告No.8。房地产投资增长,但增速放缓蓝皮书指出,十一五时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。十一五期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比十五增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。十一五、十五、九五后三年房地产投资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。93 “限购令”的利弊分析3.1 经济分析中的“限购令”3.1.1 “限购令”是政府的行政手段“限购”政策是行政因素在发挥调节房地产价格的作用。“限购令”的实施,已经说明楼市新政已经转向经济与行政调控并行的局面,已经不能完全由“看不见的手”来调控了。限购令是通过行政手段控制住房市场上投资投机型住房需求和刚性需求比例。供给和需求决定房价，限购令作为行政命令抑制投机和部分投资性住房需求，新的供需关系将建立，市场这只“看不见的手”将拉着房价回归理性。3.1.2 “限购”的本质是数量控制“限购”指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的数量控制。3.1.3 “限购令”是政府的最高限价政策最高限价即限制价格，指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平，“限购令”政策在一定程度上也是最高限价政策。“限购令”通过调整供需关系来调控房价，抑制了一部分需求，使得住房价格低于房地产在自由市场时的价格。房地产市场实行最高限价的目的是为了保证房地产市场价格的基本稳定，保持人民生活的基本安定。3.2 “限购令”的利弊分析3.2.1 优势分析随着城市化脚步的加快，住房需求也随之增加，当市场的自我调节不能起到明显的作用时，“限购令”的出台着实给房地产市场降了下温，当前房价调控的关键时期实行限购令是很有必要的，它的积极影响也是显而易见的。 （1）限购令打压了过多的投资投机性购房，引导房价回归到正常的发展轨道中去。限购令规定，“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”此项具有可操作性。为了打击外地炒房团在当地投机性购房需求，差异化信贷政策针能够有效的抑制边际投机购房需求。因为炒房客就是利用银行的贷款，在仅付首付的情况下，大量的进行借贷买房，而房价的上涨远远的高于借贷的利率，这样就可以从中获利。很多的炒房客即便手中有足够的现金，也不愿意一次性付清房款，而是把钱用来交付更多房子的首付，这样就形成了大量的投资性的购房。此次，国家大幅提高买房的首付比例和贷款利率，甚至对于买三套房的购房者不能取得贷款。这些都极大的提高了炒房客的成本，有效地克制过渡投资需求。 （2）“限购令”为保障房建设争取时间和空间，让人们的住房需求有了一定保障。限购只是暂时性政策，要解决高房价问题，需要从根本上解决供需问题，而保障房的大量建设可以有效增加楼市的供给。优先保障纳入保障性住房年度建设计划项目的实施。2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。严格住房建设用地出让管理，对土地竞买人的准入资格以及资金来源进行严格审查，加大闲置土地处置力度。“限购令”政策的实施可以看出政府对于社会的资源分配问题开始“有作为”，是我们迈向社会公平分配的一大步。 （3）“限购令”发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 。“限购令”中规定税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。税收是政府的一个非常有效的财政调控政策，通过对房产税和物业税的征收与调整，会增加投机者的成本，进而减少投机性需求，以此来减少房地产市场上的投机行为，有效地调节了房价。（4）整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据财经杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。3.2.2 劣势分析限购令的出台给发展得如火如荼的房地产市场打了针“镇定剂”。它抑制投机性购房方面起到了明显的抵制作用，对房地产市场起到了良好的导向作用，但这一政策尚有不完善之处。（1）有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。10所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口“意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。 从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信心。（2）实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点7。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业11。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4% 。，GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。（3）金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商，顶多是房地产创意策划和住房销售者12。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的名称，应该是资金的合法输血管道。房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低，而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰退。与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。134 结论在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者，房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等，理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。15 限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。 限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制