北京 业主大会、业主委员会成立和运作指导规则.doc

业主大会、业主委员会成立和运作指导规则一、为加强我市和谐村镇和谐社区建设，规范物业管理，促进和保障业主大会依法成立及规范运作，维护业主的合法权益，根据物业管理条例有关规定，制定本规则。二、本市行政区域内实施物业管理的物业项目，成立业主大会、选举业主委员会及开展相关活动，均适用本规则。三、本规则所称的业主是指房屋所有权人，即房屋所有权证书上记载的权利人。 购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人可以视为业主，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应的义务。房屋所有权证书记载的权利人或商品房买卖合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。 四、物业管理条例明确，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为全体业主服务，接受全体业主的监督。五、北京市建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，依法对物业管理活动进行指导监督。 各区县房屋行政主管部门(以下简称“区县主管部门”)依法对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行行业政策的指导、监督。各区县政府对辖区内物业管理重大矛盾纠纷事件，负责综合协调、监督。六、街道办事处、乡镇人民政府负责依法组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作。社区居民委员会负责具体参与指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系，协助业主委员会依法开展工作，维护其合法权益。 住宅物业召开业主大会会议过程中，如出现违反法律、法规或业主大会和业主委员会议事规则、业主公约约定情形的，社区居民委员会应当制止、纠正。 七、各物业管理区域内，可以建立由各区政府、区县主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业和其他驻区单位参加的社区民主协商议事制度，召开联席会议，协调处理各社区内物业管理纠纷等问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议： （一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的； （二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的； （三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的； （四）发生其他影响物业管理区域及社区稳定的情况。 街道办事处、乡镇人民政府负责整理并保管联席会议的记录。 八、业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。 九、业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区居民委员会应当建议其改正，并将相关情况书面告知区县主管部门。拒绝改正的，区县主管部门应当根据社区居民委员会的意见和建议，依法责令限期改正，或撤销其决定，并通告全体业主。 业主委员会有下列情形之一的，区县主管部门应当根据社区居民委员会的意见和建议，依法责令中止其职能，由街道办事处、乡镇人民政府依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会： （一）业主委员会有超越职责范围、不履行其法定职责、违反法律法规规定等行为，侵害广大业主合法权益，情节严重的； （二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定，扰乱行政管理秩序的。十、业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开会议之日成立。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 十一、新建物业所在地的区县主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，负责协调物业管理区域划分工作。 新建物业的建设单位应当在选聘物业管理企业之前，将物业管理区域划分方案（包括建设项目规划设计方案、物业管理区域四至、房屋总建筑面积、共用设施设备、共用部位和相关场地等内容）、首户业主入住及房屋销售数据等资料报物业所在地区、县建委备案。区、县建委应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。物业管理区域的划分方案按照下列情况进行确定： （一）新建物业项目，分期开发建设或两个以上单位开发建设的，其配置的设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但该物业区域内已按规划分割成多个自然院落或封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。新建物业的建设单位在销售时，应当在业主临时公约中明示物业管理区域划分方案的内容。（二）已建成物业，其管理区域已经形成的，可不再调整。确需调整的，由区、县建委会同街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会确定，并在相关物业管理区域内公告。十二、业主提出召开首次业主大会的，应当书面告知社区居民委员会和街道办事处、乡镇人民政府，街道办事处、乡镇人民政府应在核实物业管理区域划分方案等情况后，在收到业主书面告知后15日内，回复业主是否具备召开首次业主大会条件。社区居民委员会负责具体组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组），完成首次业主大会召开工作；街道办事处、区县主管部门负责指导筹备组的筹备工作。开发建设单位、物业管理企业应当配合街道办事处、社区居委会开展工作。 物业项目中已经成立社区居民委员会的，社区居民委员会应当依法履行维护社区居民合法权益、办理公共事务的职责，指派工作人员担任筹备组组长，负责组织、协调筹备组具体工作。未成立社区居民委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当指派工作人员担任筹备组组长，完成筹备组工作。筹备组人数为5-9人单数。筹备组中的业主代表由社区居民委员会或街道办事处、乡镇人民政府组织推荐产生，应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，为人公道、正派、不极端、不偏激、光明磊落，无刑事犯罪或涉嫌经济犯罪记录，具有一定的组织能力和必要的工作时间，能够模范履行业主义务，不得欠缴物业管理费。十三、建设单位应当向筹备组提供物业管理区域内购房人名称、物业总建筑面积、分户房屋建筑面积、共用设施设备、共用部位和相关场地等资料；业主应当协助筹备组核对房屋权属证明，提供联系方式，并配合筹备组开展工作；经筹备组同意，物业管理企业可以协助承担选票发送等辅助性工作。十四、筹备组应当制定筹备组工作规则，一般须明确以下原则：（一）少数服从多数；（二）筹备组成员因故辞职或不能履行职责而出现缺额，按原组成方式及时补足；（三）筹备组成员中的业主代表，不得再被推荐为业主委员会委员候选人，也不得担任业主委员会选举过程中的唱票、监票和计票工作；（四）筹备组成员因故不能完成筹备工作时，社区居民委员会或街道办事处、乡镇人民政府根据物业项目的实际情况，暂由社区居民委员会作为业主与物业管理服务需求的决策人，代为完成业主大会的法定职责。十五、筹备组负责业主大会筹备工作，主要职责包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（二）自公告成立之日起15日内，按照行政主管部门推荐使用的示范文本，拟定业主公约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）； （三）确认业主身份，依据以下原则确定业主在首次业主大会会议上的投票权数：业主大会业主的投票权，按业主拥有的房屋建筑面积计算，每一平方米计为一票，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的会所、人防、车库的产权归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有计算投票权。（四）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，确定业主委员会候选人产生办法及名单，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人若干人；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当制定相应的业主大会成立工作方案，并在物业管理区域内公告。（相关的示范文本详见附件1）十六、筹备组应在成立并公告之日起，30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。因故无法按时完成筹备工作确需延长筹备时间的，应当按照业主大会成立工作方案规定的时间，在物业管理区域内予以公告并说明相关情况及确定的解决办法。十七、业主委员会由5至9人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。十八、业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。 十九、业主委员会委员候选人产生方式，由筹备组在业主大会成立工作方案中作明确规定。筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。 二十、筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为15日： （一）、业主大会成立工作方案；（二）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）、业主及投票权数明细表；（四）、业主委员会委员候选人产生办法；（五）、业主委员会委员会候选人名单及简历。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式具名向筹备组提出。筹备组应当在接到书面要求5日内予以答复。 二十一、首次业主大会会议的内容包括：（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。 二十二、方案一 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、业主公约和选举业主委员会等事项进行表决。其中，选举业主委员会应当经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会议事规则、业主公约应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。方案二 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、业主公约和选举业主委员会等事项进行表决。其中，选举业主委员会应当经业主占物业总建筑面积二分之一以上的业主且占总业主人数二分之一以上的业主同意；业主大会议事规则、业主公约应当经业主占物业总建筑面积三分之二以上的业主且占总业主人数三分之二以上的业主同意。 二十三、业主可以自行投票，也可以委托代理人参加业主大会会议，并书面委托他人投票，但一名代理人不得接受同一物业管理区域内两名以上业主的委托。书面委托书应载明委托事项和投票权数。业主为有房屋共有权人的，可以自行确定投票人。二十四、业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。 业主委员会委员一般为5-9人单数。业主大会和业主委员会议事规则可以约定业主委员会委员候补人制度，在业主委员会任期内，业主委员会委员因故不能履行职责时，按序自动补足，并履行必要的备案手续。候补人数额不超过业主委员会委员的二分之一。二十五、采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收书面征求意见表决书，并做好签收与登记工作。 二十六、首次业主大会会议回收时限届满后，如一项或数项决议事项依法未获得表决通过，筹备组可根据已公告的业主大会成立工作方案的规定，由筹备组告知全体业主延长投票时间和相关情况，组织继续回收书面征求意见表决书，直至延长期届满。延长投票的次数仅为一次。二十七、筹备组应当自业主大会作出决议之日起3日内，公开表决的统计结果，并将表决结果在物业管理区域内公告。 二十八、筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，推选业主委员会主任、副主任，建立业主委员会主任定期轮流任职制度，安排工作分工，业主委员会会议由主任作为牵头人，负责召集、组织和主持会议召开。业主委员会依法备案后，将备案情况在物业管理区域内公告，筹备组自行解散。二十九、包括首次在内的业主大会会议，可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式。采用集体讨论形式的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选代表参加会议的，业主代表作为业主意见征集人，应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表负责收集，并在业主大会会议投票时如实送达。业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。 三十、业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。 经持有占物业总建筑面积20%以上且占总业主人数20%以上的业主的提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房屋所在地址、投票权数。 业主委员会可在社区居民委员会的监督下，核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。 三十一、业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区县主管部门根据社区居民委员会的建议，依法责令其限期召集；逾期仍不召集的，由提议业主提请社区居民委员会组织召集，社区居委会可依照首次业主大会的指导原则，组织提议业主重新召开业主大会。 三十二、业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。 业主大会定期会议和临时会议应当邀请社区居民委员会参加，并听取其意见和建议。 三十三、业主委员会应当依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;（二）组织业主委员会的换届选举；（三）经业主大会决议授权委托，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;（四）监督业主公约的实施;（五）配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作； （六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同； （七）业主大会赋予的其他职责。 三十四、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，书面报送首次业主大会成立情况，向街道办事处、区县主管部门备案。备案时，须提交业主委员会备案单及以下材料：1业主大会和业主委员会议事规则；2业主公约；3业主大会决议(附业主及投票权数明细表)；4法律法规规定的其它材料。街道办事处、区县主管部门应当在收到上述材料后15日内将有关情况书面通报当地公安部门。 三十五、前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区县主管部门备案。（成立、换届、变更、注销备案表及备案通知书详见附件2） 三十六、业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵纪守法，无刑事犯罪或涉嫌经济犯罪记录； （三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费； （四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力； （五）具有必要的工作时间和一定组织能力； （六）未在本物业管理区域的物业管理企业及相关利益关系企业内任职。 提倡小区内的政协委员、人大代表、党员业主资格居委会成员积极参加业主委员会。三十七、业主委员会应在业主大会和业主委员会议事规则中明确其委员职责，具体包括下列职责内容： （一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费； （二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议； （三）向业主委员会报告业主的意见和建议。 三十八、业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容： （一）各类会议记录、纪要； （二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料； （三）各届业主委员会选举产生、备案的材料； （四）业主名册； （五）物业管理服务合同； （六）有关法律、法规和业务往来文件； （七）业主和使用人的书面意见、建议书； （八）维修资金收支情况； （九）其他书面和实物资料。 三十九、业主委员会会议由当期轮职主任召集和主持。 经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。 业主委员会召开会议时，应当邀请社区居民委员会派员参加会议，并听取其意见和建议。四十、业主委员会的任期一般为2-3年。业主委员会任期届满前2个月，应当进行换届选举工作。 四十一、业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，区县主管部门根据所在地社区居民委员会的建议，依法责令业主委员会组织换届；逾期仍不组织的，在街道办事处、区县主管部门的指导监督下，由社区居民委员会按照首次业主大会选举业主委员会的规定，组织换届选举工作。四十二、新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将业主委员会印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。 四十三、业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或社区居民委员会建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格中止，并予以公告： （一）不再是本物业区域业主的； （二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的； （三）拒不履行业主义务的； （四）连续三次缺席业主委员会会议的； （五）因疾病或其他原因丧失工作能力的； （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （七）在本物业管理区域的物业管理企业及相关利益关系企业内任职的；（八）在本物业管理区域的物业管理企业获取工资的。 其中（一）、（二）项情况委员资格自动中止，其他情况需报下次业主大会决议后，到原备案机关办理变更备案。 业主委员会委员资格中止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会或社区居民委员会可以请求辖区民警协助移交。 四十四、业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主： （一）关于维修资金的使用的建议； （二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议； （三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议； （四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议； （五）关于决定召开临时业主大会会议的决议； （六）关于罢免委员的建议； （七）关于业主大会及业主委员会日常经费来源于业主共同分摊的决议；（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。 四十五、业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。 四十六、业主委员会备案后15日内应当依法刻制业主