70物业税的概念及内涵

华中农业大学本科毕业论文 I 目录目录 摘要 .II 关键词 .II ABSTRACT .II KEY WORDS .II 引言 .1 一、物业税的概念及内涵 .1 （一）物业税的概念 .1 （二）物业税和物业费的区别 .1 二、国际上物业税征收的经验借鉴 .2 （一）国际上物业税的征收情况 .2 （二）经验借鉴 .4 三、物业税的征收方案及可行性分析 .5 （一）我国物业税征收的初步设想 .5 （二）关于税基的分析 .5 （三）关于税率的分析 .6 （四）关于纳税对象的分析 .8 四、展望 .9 参考文献 .11 致 谢 .12 华中农业大学本科毕业论文 II 摘 要 我国房地产税收改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税 以及上地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税，但对于物业税的 具体征收方案长久以来没有达成一致的观点。本文在界定物业税与物业费等概念的基 础上，借鉴国际上物业税征收的经验，从理论上和实践上着重分析了我国物业税的税 率、税基、纳税对象的可行性。 关键词 物业税；纳税对象；税基；税率 property tax scheme and feasibility analysis Abstract The basic framework of domestic estate tax reform is to integrate“four taxes and one fee” ,which are property tax, city real estate tax, land added tax(LAT) and land- transferring fee, to form uniform tax on the hold of real property.However, the government and the academic community have not achieved a definite appellation for this real estate possession tax. Based on defining several concepts such as property tax and property fee, this thesis draws on the experience of international property taxation system and analyzes the feasibility of tax rate, tax base and tax targets in theoretical and pratical way. Key Words Property Tax ；Tax targets ；Tax base ；Tax rate 华中农业大学本科毕业论文 1 引言 目前,我国国内房地产税的征收情况比较混乱。内、外两套税制,有失公平合理， 而且城乡税制不统一。不仅有税,同时有费,主要是房地产管理部门在房地产登记、使 用、经营、交易、过户及日常管理环节收取的多种费用。征税项目繁多且负担偏重， 涉及的税种较多，包括直接以房地产为课税对象的7 种和与房地产密切相关税种6种。 我国现行税制“重交易轻保有”， 使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土 地和房产以等待价格上涨,从而导致房地产闲置。据统计,目前我国房地产平均闲置率 达20% ,远远高出国际警戒线8%。近年来我国房地产市场出现的严重投机炒作和房价泡 沫,是与这一不合理的房地产税制结构有着密切关系。这一系列的问题严重影响房地产 市场的有效运行，亟待改革。 关于物业税的征收，早在2003年十六届三中全会就提出“实施城镇建设税费改革， 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2007年3月18日 物权法的通过，进一步明确了不动产等财产的归属，为物业税的开征提供了有力 的法律支持。而且现阶段，已有首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等1 0 省市开始物业税“空转”运行。我国房地产税收的改革逐步浮出水面,其基本框架是将 现行的房产税、城市房地产税、上地增值税以及上地出让金等收费合并转化为房产保 有阶段统一收取的物业税。但是对于物业税的具体征收方案，国内学者展开了激烈的 讨论,见仁见智，长久以来仍然没有达成一致的观点, 存在较大的分歧，因此对该问题 的探究具有一定的现实意义。 一、一、物业税的概念及内涵 （一）（一）物业税的概念 物业税又称“财产税”或“地产税”,只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税 （Property Tax）”的另一种叫法。物业税并不是一个税种的名称，而是按税基对税 收进行分类中的一个类别。税基可以分为三类：产品或劳务的交易收入、生产要素的 交易收入和“财产”。（吴俊培，2004）前两者我国习惯称为“流转税”和“所得税” ，是对再生产的收入流量征税；后者是对再生产的“存量”征税。“存量”的种类很 多，有动产和不动产，从征收便利的角度出发，通常是对不动产征税。 物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或 所有者每年都要按其价值缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升 高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物 业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的 一种税收。 (吴厚德,2005)实际上物业税是对房产的“静态”征税, 属于产权静态税 集合。即定位于对不动产占有阶段课税,虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基 本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并， 转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。换句话说也就是，把现在买房之前已经交 的税，放到买房之后，按年缴交。 （二）（二）物业税和物业费的区别 上面论述了物业税的性质，而物业费是一种经济活动，它与业主是一种服务与补 华中农业大学本科毕业论文 2 偿的关系。物业公司为业主服务，如清洁卫生、公共设施的维护、保安和绿化等等方 面的服务，业主向物业公司交纳一定的服务费用。这种费用不是无偿的，也不是固定 的，如果物业公司不给居民提供服务，居民就可以不交物业费，当然服务了就得交， 物业公司与业主是一种服务与补偿的关系，不具备强制性，这是与税收的本质区别。 二、二、国际上物业税征收的经验借鉴 （一）国际上物业税的征收情况 由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异, 各国(或地区) 在房地产税制(税种、 税率、征管方式等) 方面有许多不同之处。但是对房地产开发、经营、持有、使用和 转让等活动进行课税, 构成了当今世界各国税收制度的主要内容。发达国家和地区的 政府皆重视房地产税制的建立和完善, 并以此作为调控经济运行的重要手段和财政收 入的重要来源。综合来看, 房地产税种的设置主要涉及房地产保有、转移和取得这三 个方面。以下表1是关于财产税的开征情况： 表表1 1 财产税开征情况表财产税开征情况表 税种开征国家（个）开征率（） 不动产税类 7071.43 财产转让税类 3131.63 继承与遗产税类 5657.14 一般财产税类 2525.51 资料来源：根据世界税收概览1990整理 以下将对各国的不动产税制作一个具体的对比介绍，从现有的成熟的税制政策中， 我们可以从他们的先进经验中有所启示，并寻求适合我国现实情况的税制策略。 1. 美国物业税的征收情况 美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税） 。财产税 是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为 不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。 财产价值的估算是美国财产税征收的核心,美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部 门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。税基是房地产评估值的一定比例， 具体由各州自行规定。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方 的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。(王素昭,李静华,2008) 一直以来，财产税都是地方政府财政收入的主要来源,通常占到50 %以上,同时也是平 衡地方财政预算的重要手段。 美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。 一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免； 对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受 一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠 近发达地区的农场主可享受税收递延。 华中农业大学本科毕业论文 3 2. 英国房产税的征收情况 英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的 地方税，由城市、郡、片区三级分享,是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁 的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客） ，包括永久地契居住人、租 约居住人、特许居住人、业主等几类。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住 房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年 重估一次，按房产的价值分为AH共8个级别，分别征收不同的税额。(王素昭,李静华, 2008)该税实行累退税制,对较贵的物业征收的税额虽然增加,但税率却是降低的。 英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中， 优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、 储蓄和个人境况，最高可达100%。 （财政部税收制度国际比较课题组， 英国税制 ， 中国财政经济出版社，2000）伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低 其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。 3. 日本房产税的征收情况 日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地， 由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、 房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财 源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村固定财产登记册 中所列示的应税财产评估价值。 （财政部税收制度国际比较课题组，2000）在评估房屋 和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免，此外对公路、墓地或 用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、 都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。 固定财产登记册中所列的 房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化， 每三年修订一次。 4. 加拿大房产税的征收情况 加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个 部分：一部分是土地，另一部分是建筑物_和其他不动产。税基由政府来评估，政府估 价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专 门的集中评估机构，每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分 省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资 料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方 政府的收支状况自行规定。 （熊波，2002）加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要 也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。 5. 新加坡房产税的征收情况 新加坡的财产税属一般财产税,但主要对土地、房屋及其他建筑物等不动产征收。 财产税的纳税人是土地、房屋及其他建筑物等财产的所有人,包括居民纳税人和非居民 纳税人,计税基础是估定价值,一般是按租金收入估算。财产税按13 %的税率征收。(王 素昭,李静华,2008)新加坡规定,对于宗教、教育、慈善和有利于社会发展的建筑物免 税,对于居民自住用房屋则采取低税率待遇,减按4 %的税率征收。非居民纳税人还需另 外缴纳10 %的附加税,拥有套房或6 层以上公寓者可免缴附加税,非居民、公司纳税人 华中农业大学本科毕业论文 4 的营业用不动产免缴附加税。 6. 香港房产税的征收情况 香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入 征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项： 一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年 度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际 开支数目大小而规定的划一的扣除额。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报 在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴 纳税款。 （二）经验借鉴 针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结 合我国的实际情况，对我国开征物业税有以下几点启示： 1. 物业税应该划归为地方主体税种 凡是实行中央与地方分享税的国家,物业税基本划归地方,成为地方税收中的主体税 种。如美国主要对房地产征收的财产税从一开始就是州和地方政府的税收,而且是地方 税收的主要来源，房地产税由各市、镇征收, 收入归地方政府用于各项基础设施建设。 一般房地产税要占到地方财政收入的50 80%。在英国,来自物业税性质的税收占总税 收的30 %左右。日本的固定资产税、城市规划税基本上划归地方。这样做,将地方政府 的事权和财权有效地结合起来,既有利于激发地方政府征收房地产税的积极性,又有利于 扩大地方基础设施和公用事业的投资规模,从而形成税收收入增长的良性循环。 2. 建立完善的评估制度 以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和 评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和 制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培 训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，评估主要采用三种方法： 一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本 法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的 净收入现值来估算财产的价值。 3. 建立与不动产登记、评估有关的信息数据库 物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建 议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评 估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、 处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。在这一点上可以学习美国资料 卡片的做法，卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情 况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等，并且使 用计算机加以管理，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财 产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。 华中农业大学本科毕业论文 5 三、物业税的征收方案及可行性分析 （一）我国物业税征收的初步设想 国家税务总局地方税司副司长高世星向财经作了具体的阐述：“改革现有的 城市房地产税、房产税、城镇土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现 简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。”财政部税政司 地方税处一位负责人也认为：物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地 产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法， 转化为房产保有阶段统一收取的物业税，改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方 法，而是按照一定年限的评估价值对房地产征税。 物业税的税收方案设计就是物业税的组成要素设计。税收要素是指构成税种、税 收制度的基本元素，也是进行税收理论分析和税制设计的基本工具。税收要素一般包 括课税对象、税目、纳税人、税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点和减 税免税。其中，课税对象、税目、计税依据是税基不同层次的表现。税基、纳税人和 税率是税收的三个基本要素，解决税收中的三个基本问题:即对什么征税，由谁纳税， 以及征多少税的问题。 新的物业税将统一内外税制, 避免重复征税, 改变流转环节畸重保有环节畸轻的 现状, 并满足宽税基、少税种、低税率的国际通行趋势。综上所述, “正税、清费、 明租”是我国物业税最好的定位。 （二）关于税基的分析 1. 关于课税对象的分析 对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税 对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本 市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、 印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住 宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供 居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财 产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税 种合并征收固定资产税。 按照国际惯例，在物业税税制设计方面，有两种做法：传统做法以及新做法。传 统做法是对土地和房屋设置统一税率；新做法是对土地和房屋设置不同税率，即“双 轨制”税率。在“双轨制”税率体系下，一般土地适用较高税率，房屋适用较低税率。 理论上讲，“双轨制”税率比单一制税率更具优越性。从我国的实际情况来看，运用 “双轨制”税率也有一定的积极意义，但是涉及到要把土地价值从房地产的价值中剥 离出来再进行评估，有一定的难度，且成本大，所以采用传统做法比较简单易行。所 以可以考虑对闲置的土地和闲置经营性的房地产收取较高的保有成本，这样就可以减 少资源的浪费，有利于实现效益最大化。 1. 关于课税依据的分析 从我国现行税收体系来看, 房地产相关税种主要由取得、转让、保有三个环节的 华中农业大学本科毕业论文 6 12 种税收组成, 其计税依据分为房地产转让价格、租金、转让增值和单位定额四类( 见表2) 。 表表2 2 现行各环节房地产税的计税依据现行各环节房地产税的计税依据 计税依据取得转让保有 价格（账面 原价或市场 现价) 营业税、契税、城市维护建设税和教育 费附加 房产税、房地产税、 印花税 租金个人所得税、企业所得税、外商投资企 业和外国企业所得税、土地增值税 房产税、房地产税、 印花税 增值 单位定额 （面积） 耕地占用税城镇土地使用税 我国现行房地产相关税种税基，基本上都是源于房地产价值。转让价格是房地产 价值的最直接表现；租金是房地产价格的分期支付；转让增值是新旧价格差额；单位 定额是根据房地产价值区域差异大体确定的。 课税依据的选择很关键, 它既关系到税收征管的简便与否, 也关系到税收负担的 公平与否。鉴于一般情况下房地产都具有升值的特点, 比较好的方法就是选择房产和 土地的评税值作为计税依据。所谓的评税值就是当地公认的市场价格, 即当地的专门 从事房地产价值评估部门所确定的房地产的市场价格。以评税价值作为计税依据, 具 有科学性, 能较准确反映当地房地产的实际价值水平, 充分体现公平税负原则。 （三）关于税率的分析 美国供给学派经济学家亚瑟.拉弗(Arthur Laffer)在20世纪70 年代中期运用数学 方法建立了一个反映税率和税收之间函数关系的模型，即著名的“拉弗曲线”(Laffer Curve)。该理论指出在一定范围内,提高税率可以提高一个国家税收的数额,但是税率 一旦超过了某一个临界点,就会进入所谓的禁区,这时进一步提高税率反而会使税收数 额减少。从另一个角度来看，“ 拉弗曲线”其实也表明,单个税种的税率水平不能脱 离整个税收体系的总体税负水平。设计某个具体新税种的税率大小,必须综合考虑该税 种在整体税制结构中所处的地位,以及国家经济、社会体制和政策变量等因素的影响。 华中农业大学本科毕业论文 7 就形式而言，税率按其特征可以分为累进税率、比例税率和定额税率三种。税率 形式的选择关系到税制的公平和效率的权衡和取舍。(黄樟友,2006) 物业税税率形式 的设计实质就是对三种税率的比较、分析,选择一个适合我国国情的税率形式。三者的 区别见表3： 表表3 3 三种税率的对比分析三种税率的对比分析 名 称 定义优点缺点 累 进 税 率 按课税对象数额的大小划分 为若干等级,课税对象数额 越大,税率越高。一般适用 于对所得和财产的课税 量能负税,能力越大,税率 越高,税收负担比较公平； 对纳税人的收入调节作用 明显；收入的弹性较大 累进级距不容易正确、科学 把握；计算比较复杂；征管 费用较多, 征收方面不如比 例税及时、方便、稳定 比 例 税 率 对同一课税对象,不论数额 大小,按同一比例征税,一般 用于流转额方面的征税 税负比较平衡,计算简便, 易懂易管,征收费用较低 同一比例征税, 不能体现量 能负税, 与纳税人的纳税能 力不相适应, 具有累退性； 收入的弹性较小 定 额 税 率 采用固定税定额征收而不规 定征收比例的税收。一般适 用于从量征收的税种 计税征收手续比较简便,一 目了然；组织收入比较及 时、稳定、可靠；税收负 担相对稳定；征收费用较 小 弹性较小, 不能满足财政收 入增加的需要；不符合量能 负担的原则 资料来源:根据中国税制教程(北京:中国人民大学出版社,1999) 整理 对三种税率形式的比较分析后,由于定额税率的弹性小，不能满足财政收入增加的 需要，也不符合量能负担的原则，所以首先可将定额税率排除在外，物业税收实质决 定了物业税必须能够与物业增值收益建立起动态相关,税收收入具有弹性。分别从经济 效益、社会效益、制度效益、纵向公平以及水平公平等几个原则对这两种税率形式的 比较分析。以下表4就是从这几个方面比较分析得到的： 表表4 4 税率形式选择表税率形式选择表 税收原则基于原则推荐税率形式 经济效益原则比例税率 社会效益原则累进税率 制度效益原则比例税率 纵向公平原则累进税率 水平公平原则比例或累进税率 综合以上五方面税率形式选择的分析，比例税率公平性较弱,不能体现量能赋税, 在调节贫富差距方面有局限,但执行效率较高,征税成本低,对经济不会产生效率影响。 累进税率公平性较强,但计算比较复杂,征税成本较高,且累进级距过高过猛容易打击生 产经营积极性,所以执行结果不会理想。从国际范围来看, 财产税税率设计时使用最广 华中农业大学本科毕业论文 8 泛的是比例税率，在所抽取的研究样本中，有85%的国家（地区）采用的是比例税率 （见表5）。 表表5 5 各国税率形式各国税率形式 国家（地区）税率形式国家地区税率形式 阿根廷比例税率新加坡比例税率 美国比例税率塞浦路斯超额累进税率 加拿大比例税率丹麦比例税率 新西兰定额税率英国定额税率和比例税率 澳大利亚比例税率西班牙比例税率 南非比例税率芬兰比例税率 香港比例税率卢森堡比例税率 马来西亚比例税率德国比例税率 菲律宾比例税率奥地利比例税率 韩国超额累进税率、比例税率荷兰定额税率 资料来源：国际财政文献局上述国家税制部分 考虑到我国的国情（国土资源稀缺，现行房地产市场现状）以及不同地区经济发展 的不平衡状态,综合混合分离制的物业税模式，应该选择幅度比例税率。一种税率的确 定, 其理论依据必须科学测算税负总体规模有多大, 它对财政收入影响、居民承受能 力以及对调节经济功能如何为根据的。在原则上应借鉴国外的宽税基、低税率、税种 少、免税范围小的做法。应结合本地区的实际情况, 由地方自主决定。世界上许多国 家对物业税都采取了低税率的政策，一般控制在0.5%3%左右。具体物业税税率可以 按照“现行房地产税、房地产开发建设环节收费的总体规模与物业税的总体规模基本 相当”的原则来确定。 （四）关于纳税对象的分析 从理论上说,物业税的纳税人应该是财产的所有人。但是,我国的居民不享有土地 所有权,同时,我国目前的房屋产权不清,许多房产只有使用权而无所有权,这给物业税 的征收带来困难。根据我国目前的实际情况,物业税的纳税人应该是我国境内国有土地 使用权的拥有者及房产的所有者或实际占用者(或承租人) ,包括自然人和法人。主要 分为我国单位和个人在我国境内拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况;外国 企业和个人在我国拥有土地使用权及建筑物所有权或使用权的情况;我国单位和个人在 国外拥有土地所有权(使用权)及建筑物所有权的情况。(曹建宇,张艳梅,2007)对于后 两种情况,为了避免重复征税,应比照所得税采取税收抵免方法,如果是自然人则比照个 人所得税的居民概念判断,如果是法人则以总机构所在地判断。 针对特殊的人群实行一定的减免征额制度。具体来看，可以借鉴国外经验，应考 虑以下情况：一是对弱势群体实施减免；二是对公共或公益事业实施减免；三是对本 税税基当中已经为其他税项所用的实施减免；四是对本地区急需发展的事业单位占用 的土地、房屋等物业实施减免，以鼓励这些行业的发展。对于我国现阶段的具体情况， 有一下几个问题需要注意： 1. 新旧房产的衔接问题 华中农业大学本科毕业论文 9 物业税开征后，对于新房产当然是按照物业税的相关规定进行征税，但是对旧房 产如何征收呢？比较被认可的主要有三种方案：方案一，老房老办法，新房新办法， 即对所购房地产价款中已含有原有的房地产开发、取得等环节的各种税费的业主采取 免税政策；方案二，对旧房适用低税率，比如可以减半征收；方案三，按照旧房实际 缴纳的税费，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完毕之后，再按物业税制度的规定，正常 缴税。 从本质看来，方案二较不合理，因为对旧有房产来说，购房者在买房初期就已经 将相关税费一次性缴清了，如果再以某些理由继续征收，不管其形式如何，很明显都 是重复征收，是有违税负公平原则的。所以，物业税政策正式实施以后，对老房子惟 一正确的做法就是免征物业税，或者将购房人已经交付的税费退回以后再按物业税的 标准进行征收，但是这涉及到的工作量是可想而知的，所以是不切实际的。 2. 起征点的问题 由于要考虑对低收入家庭的减免，所以对于低收入家庭的如何界定也是一个问题， 即对多大的房产开征物业税，这就需要与我国现行的廉租房或者经济适用房政策联系 起来，而且各地的标准也不尽相同，所以在这个问题上个地方政府还得根据当地的情 况酌情考虑，并且严格有效的控制个别投机行为。 3. 对差别不动产的征税问题 根据物业税的定义，物业税是对占有资源所必须上缴的税种。而且土地的总量是 有限的，由此看来，占有优质资源或占有多种资源的所有人是否应该为他所占有的相 对质优量多的资源交付更多的物业税呢？很明显答案适肯定的，所以物业税是应该依 据对资源的占用程度来征收的。因此需要开征差别税率的物业税，一方面可以通过税 收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多 的资源，通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善 住房条件。 4. 对农村土地是否征税问题 我国现行城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等都对农村地区免税。随着城 市化、城镇化进程的推进，农村与城镇的界限将很难准确界定，容易形成征税的真空 地带。因此在征收范围上可以采用循序渐进的原则，刚开始时，不对农村地区征收， 等到时机成熟后，再将征收范围扩大到农村地区。同时按经营性和非经营性房屋及其 他进行分类，对经营性房产的课税要重于非经营性房产。而对于政府机关、学校、医 疗、农民住房等用地，可以通过免征额来解决。 四、展望 在论文的进行中，本人曾试图通过设计调查问卷调查纳税对象对物业税征收的态 度，然后通过对收集到的数据做进一步的分析，可是我做完调查问卷出去做问卷的时 候，却发现了一个很严重的问题。虽然物业税在学术界已经成为一个家喻户晓的热门 问题，但是对于街头的民众来说，物业税仍然还是一个新概念，对于他们，听到物业 税这个词的第一反映就是与物业有关，当然这里的物业是指与物业费相关的物业，因 为他们对物业费更加了解。由此看得出，对于一个即将要付诸实施的政策来说，还没 有被大众所知晓，这无疑是一个很荒唐的事情。所以当务之急就是要让公众参与到这 华中农业大学本科毕业论文 10 项政策的制定中来，而不是几个专家在家里闭门造车的要发起一个不被人知晓的方案， 要让大众对物业税有一个正确的认知，对为什么要开征物业税有一个清楚的认识，这 样的话，我们每一个公民都会对物业税如何开征的问题积极关注，也才会真实的反映 出自己的切实需要，在经过民众谈论协商以后制定出来的政策才能真正的得到人民的 支持和理解，进而在政策的实施过程中也就会更加顺利，也才会得到更多的配合。 本文的研究是远未达到完善的，仅仅是一个开始，物业税作为我国将来房地产税 系中的最重要税种，其涉及的层面非常广泛和复杂,比如物业税对地方财政收入、政府 短期行为以及土地集约利用等方面的影响，因此其税收方案的研究也并非本人的一篇 学士论文能够解决。 华中农业大学本科毕业论文 11 参考文献 1 王利红. 我国开征物业税的必要性分析 .山东纺织经济，2008,143(1):21-24. 2 吴厚德. 开征物业税的背景及其对策选择 .南方经济，2005，10(9):61-63. 3 财政部税收制度国际比较课题组. 美国税制.中国财政经济出版社，2000. 4 中国社会科学院财政与贸易经济研究所. 中国：启动新一轮税制改革：理念转变、 政策分析和相关安排.中国财政经济出版社，2003. 5 熊波. 加拿大的财产税及对我国的借鉴.涉外税务.2002. 6 肖亮亮. 国际物业税征收的经验及借鉴 .商业时代理论,2005,(12):57-58. 7 王素昭,李静华. 国外物业税的经验及启示. 山西建筑,2008,34(1):238-239. 8 俞文源. 对我国开征物业税的难点分析及政策建议. 经济研究导刊,2008,20(1):31-32. 9 吴俊培. 关于物业税.涉外税务,2004,5-8. 10 陈玉清,应洁芳. 我国开征物业税的必要性分析及试点“空转”发展情况.黑龙江科 技信息.2007,89-90. 11 沈宏超. 开征物业税的难点与对策.时经论蘅.2008,34-36. 12 李旭红，孙力强. 物业税税基评估方法及其相关问题的解决.涉外税务.2008,23-26. 13 任超群. 物业税征收设计浅析.城市开发,2007,71-72. 14 曹建宇,张艳梅. 物业税立法研究. 河南财政税务高等专科学校学报.2007,21(3):5-7. 15 郝源. 我国开征物业税需要考虑的环境条件.财会研究,2004,(8)10-11. 16 李琳. 推行物业税改革之我见.财会月刊,2007,44-45. 17 黄樟友. 物业税税收方案设计及其测算分析.J.2