项目财务分析报告

白马山项目财务分析报告 深圳市皇庭酒店管理有限公司 2010年11月7日目录第一章 酒店各部分经营情况预测与分析 -第2页-1.1财务指标取定原则及说明1.2酒店客房部分未来十年收入情况预测1.3酒店餐饮部分未来十年收入情况预测1.4酒店会议部分未来十年收入情况预测1.5酒店其他部分未来十年收入情况预测第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析 -第12页-2.1各部门营业成本支出占各部门收入比例2.2各部门营业成本支出预测2.3对本酒店总建造投资额的估测2.4酒店未来十年经营成本预测2.5酒店未来十年经营成果预测第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析 -第18页-3.1假设说明3.2盈亏平衡点的分析3.3对于盈亏平衡管理的认识第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析 -第21页-4.1假设前提4.2 在50%银行贷款的情况下的投资回报分析4.3自有全投资的情况下的投资回报分析第一章 酒店各部分经营情况预测与分析1.1 财务指标取定原则及说明 * 本章数据预测如客房数，出租率，平均房价，餐位数，上座率等根据对周边三家以上同类型酒店进行实地考察与对比后加权平均得来，具体取定准则会在每张表格的前面做出详细阐述。* 依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按部门收入比例计算，未分配经营开支按占总经营收入比例计算，并综合以下情况： 本酒店竞争市场状况的实际调查结果。中国饭店业务统计2008，2009：中国星级酒店部门收入、支出比例标准。* 根据本项目周边竞争市场状况，结合对项目所在地整体酒店业经营状况及市场发展前景的预测，采取稳健原则取定各项指标。* 按照酒店业惯例，本报告的预测期限为10年。1.2 酒店客房部分未来十年收入情况预测 基础数据说明：房间数建议不超过250间，第一年ADR平均房价1000，随着酒店的经营以10%增长到1300左右稳定下来，OCC.（%）入住率第一年50%，之后随着酒店的经营以15%增长至85%左右，考虑到重装修的影响，会有所下降，之后再回升。客房部分营业变动成本率取为8%。参考酒店ADR（平均房价）客房数入住率惠州洲际度假酒店130022040%惠州金海湾喜来登度假酒店140029365%康帝国际酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375 无汤泉春天高尔夫酒店450（目前开放）37650%罗浮山宝田国际度假会议酒店50031255%本酒店的平均房价的预测充分考虑到本项目的实际情况和当地的市场情况，可以看到本酒店的平均房价低于洲际，喜来登等国际品牌，但要明显高于嘉宝田，汤泉等当地地产商所开发的酒店。我们的定位就是品质要明显高于当地品牌，但是价格相对于国际品牌有一定的优势。为了预测本酒店在经营期间的平均房价，我们假设本酒店将在运营三年后进入稳定经营年份。这是因为，酒店通常需要在开业头几年提供折扣以吸引客源。因此，为了计算本酒店在开业年份的平均房价，我们以稳定年份的平均房价为基础，在开业头一、两年应用了一定的房价折扣。此外，应注意，我们所预测的平均房价当中已包括15%的服务费收入，或是相当于会议团队报价中的净价。如下表所示年份ADR平均房价RevPAR每房平均收益第一年1000 500第二年1100 660第三年1200 840第四年1300 1040第五年1400 1190酒店未来十年客房收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年房间数（间）250250250250250250250250250250ADR1000110012001300140014001300120012001200总天数（天）365365365365365365365365336565365OCC.（%）50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%客房收入（万元）4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 毛利率（%）92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%客房毛利润（万元）4,198 5,541 7,052 8,731 9,990 5,877 8,731 8,563 8,563 8,563 1.3 餐饮收入预测基础数据说明：餐饮部分共分四个区域，为迎合当地市场建议开设日本餐厅。各功能区域第一年基本数据假设如下表所示，参考同级别酒店经营状况而设定。受物价指数等影响，人均消费变动以8%计算。重装修对于上座率和人均消费的影响也已经考虑在内。（餐饮区域各个部分的规模假设参考当地同类别酒店的设置以及对市场需求的合理预测），各个餐饮区域的营业变动成本率的测算取值如下表所示。餐饮收入包括来自所有餐饮场所、大堂吧、送餐服务和宴会经营的收入。参考酒店餐位数人均消费上座率惠州洲际度假酒店30050040%惠州金海湾喜来登度假酒店24040050%康帝国际酒店90048070%汤泉春天高尔夫酒店50028050%罗浮山宝田国际度假会议酒店20010050%类别数值单位全日餐厅 （200餐位） 早餐人均消费100元 早餐上座率50% 午餐人均消费150元 午餐上座率30% 晚餐人均消费200元 晚餐上座率50% 营业变动成本率45%日本餐厅（60餐位）每人消费300元 上座率45% 营业变动成本率40%大堂吧（60餐位） 午餐人均消费80元 上座率30% 晚餐人均消费100元 上座率40% 营业变动成本率25%中餐（250餐位） 午餐每人消费200元 上座率50% 晚餐每人消费300元 上座率50% 营业变动成本率45%酒店未来十年餐饮收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年全日餐厅（容纳约200人）早餐人均消费100108117126145157170184199217总人数125 150 175 200 213 125 200 213 213 213 总天数365365365365365365365365365365上座率50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%总收入228 373 486 598 337 466 807 928 1,003 1,094 午餐人均消费150 162 175 189 217 250 270 292 315 340 总人数200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 总天数365365365365365365365365365365上座率30%43%45%45%20%45%45%45%45%45%总收入329 509 575 621 317 821 887 959 1,035 1,117 晚餐人均消费200216233252290313338365394426总人数200 200200200200200200200200200总天数365365365365365365365365365365上座率50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%总收入730 915 1021 1104 635 1371 1480 1599 1726 1866 收入小计1,287 1,796 2,081 2,322 1,289 2,658 3,174 3,486 3,764 4,077 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润708 988 1,145 1,277 709 1,462 1,746 1,917 2,070 2,242 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年日式餐厅（60位）每人消费300324350378408441476514555599总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率45%45%50%50%50%50%50%50%50%50%总收入296 319 383 414 447 483 521 563 608 656 毛利率60%60%60%60%60%60%60%60%60%60%毛利润177 192 230 248 268 290 313 338 365 394 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年大堂吧（容纳约60人）午餐人均消费80 86 93 100 108 117 126 136 147 159 总人数60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 总天数365365365365365365365365365365上座率30%33%35%35%35%35%35%35%35%35%总收入53 62 71 77 83 90 97 104 113 122 晚餐人均消费100107114122131140150161172184总人数60606060606060606060总天数365365365365365365365365365365上座率40%43%45%45%45%45%45%45%45%45%总收入88 101 112 120 129 138 148 159 170 181 收入小计140 163 184 197 212 228 244 263 282 303 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润105 122 138 148 159 171 183 197 212 227 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年中餐（共250餐位）午餐每人消费200 216 233 252 272 313 338 365 394 426 餐位数250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 总天数365365365365365365365365365365上座率50%55%60%60%60%25%60%60%60%60%总收入913 1,084 1,276 1,380 1,489 714 1,851 1,998 2,157 2,332 晚餐人均消费300324350378408469507548592639餐位数250250250250250250250250250250总天数365365365365365365365365365365上座率50%55%65%65%65%25%65%65%65%65%总收入1369 1626 2076 2242 2420 1070 3007 3250 3511 3790 收入小计2,281 2,710 3,352 3,622 3,909 1,784 4,858 5,249 5,668 6,122 毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利润1,483 1,762 2,179 2,354 2,541 1,160 3,157 3,412 3,684 3,980 餐饮总收入4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158 餐饮总毛利润2,473 3,063 3,691 4,027 3,677 3,082 5,399 5,864 6,331 6,843 1.4会议收入预测基础数据说明：会议区域建议共有6个会议室，共可容纳1200人左右。受物价指数等影响，人均消费和会议室收费变动以8%计算。重装修对于会议室使用率的影响已经考虑在内。会议部分营业变动成本率以15%和20%计算。多功能厅实际收费暂定为15000半天，这是因为市场上的会议报价多数在实际经营中会有一定降幅。参考酒店会议室可容纳人数多功能厅报价（半天）占用率惠州洲际度假酒店9002500015%惠州金海湾喜来登度假酒店8502500025%康帝国际酒惠州皇冠假日酒店150045000 无罗浮山宝田国际度假会议酒店2501000015%酒店未来十年会议室收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年多功能厅（600人）作为会议使用间数1111111111总天数365365365365365365365365365365会议收费15,000 16,200 17,496 18,896 20,408 22,041 23,804 25,708 27,765 29,986 会议使用率15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%收入82 118 140 152 37 177 191 206 223 241 毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利润66 95 112 121 30 142 153 165 178 193 作为宴会使用人数600600600600600600600600600600总天数365365365365365365365365365365晚餐收费250268287307328351376402430460晚餐使用率13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%收入949 1,174 1,508 1,614 575 1,845 1,976 2,113 2,260 2,418 毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利润475 587 754 807 287 922 988 1,056 1,130 1,209 小会议室间数5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 总天数365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 会议收费18001,926 2,061 2,205 2,359 2,524 2,701 2,890 3,092 3,308 会议使用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收入164 186 207 221 237 92 271 290 310 332 毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利润140 158 176 188 201 78 230 247 264 282 会议总收入1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991 会议总毛利润680 840 1,042 1,116 518 1,142 1,371 1,468 1,572 1,684 1.5其他收入预测基础数据说明：KTV包房数和SPA包房数参考当地同类酒店设置，分别建议设置20个包房和10个包房，最低消费受物价指数等影响会有所变动。温泉设置6个小池和一个大池，布局和消费参考北部的龙门温泉大观园。农家乐包括梅园和茶园。各个营业区域的营业变动成本率如下表所示。对于本项目酒店的康体娱乐消费及出租率水平的预测主要依据酒店康体娱乐功能定位以及同类度假会议酒店客人对于康体、娱乐项目的消费习惯和使用频率。同时，我们也参考借鉴惠州市高星级酒店和当地社会娱乐经营情况预测相应的平均消费。对于农家乐，参考如青青世界等典型农家乐项目的收入情况。基础数据：服务项目容量平均消费上座率SPA 200人 13020%KTV包房20间68820%农家乐400人20020%酒店未来十年其他收入预测表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年KTV包房数量20202020202020202020平均最低消费688688688788788788828828828828出租率20%25%25%25%25%30%30%30%30%30%收入100 126 126 144 144 173 181 181 181 181 毛利率75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%毛利润75 94 94 108 108 129 136 136 136 136 温泉SPA可容纳人数200200200200200200200200200200上座率20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%平均最低消费130 130 130 150 150 150 180 180 180 180 收入190 190 190 219 274 274 394 394 394 394 毛利率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%毛利润171 171 171 197 246 246 355 355 355 355 农家乐可容纳人数400400400400400400400400400400上座率20%20%20%25%25%25%30%30%30%30%门票200 200 200 280 280 280 320 320 320 320 收入584 584 584 1022 1022 1022 1402 1402 1402 1402 毛利率65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%毛利润380 380 380 664 664 664 911 911 911 911 总收入874 899 899 1385 1440 1468 1977 1977 1977 1977 毛利润626 645 645 969 1019 1040 1402 1402 1402 1402 第二章 酒店开业后综合经营情况预测与分析2.1 各部门营业成本支出占各部门收入比例如下（假定酒店经营稳定） 部门测算取值客房20%餐饮65%会议25%康体娱乐25% 2.2 各部门营业成本支出项目包括： *客房开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资成本和相关福利支出。，客房部其他费用包括客人和纸张供给、佣金、洗衣、布草、干洗及其他维护客房和公共区域所需的成本等。 *餐饮开支：包括餐饮直接成本、员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 餐饮部分的营业变动成本包括食品成本和饮品成本等，参考周边同类酒店的情况并结合本酒店的定位。餐饮部相关开支包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。 *会议开支：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 *康体娱乐：包括员工工资及相关开支，即固定部分与变动部分。 2.3 对本酒店总建造投资额的估测是基于威灵谢公司（Davis Langdon & Seah International -DLS）公布的酒店行业标准造价统计信息（2008 年中国和香港酒店行业造价信息统计手册）。该手册提供了在广东部分城市开发4 星和5 星级酒店的造价预测（包括装修、设备成本、家具、固定装置、开办费等）。 2.4经营成本预测基础数据说明：工资第一年取值为营业收入的20%，之后以一定比例适当增长。能源消耗第一年取值8%，之后随着酒店年限增长而有所增长至12%。行政费用取值3%，营销推广取值2%，维护保养取值2%，财物保险为总投资的0.2%，房产税为总投资七成的1.2%，营业税费为营业收入的5.55%。各部分的具体说明如下：折旧及摊销：本报告的固定资产折旧按照直线法计提，主体折旧年限为20年，装修折旧年限为5年，机电折旧为10年，充分考虑到不同资产部分的不同属性。税金：营业税金及附加按照营业收入的5.55%核算，所得税按25%核算。维护及保养费用：包括维修建筑物、机电设备及装置、地板铺设、家具、园艺设施、机械品等费用和排污费用等。营销推广：包括广告、市场推广活动、公共关系及相关交通、应酬费用、销售佣金等。行政费用：包括行政部门员工工资及相关开支、管理和财务费用等（如现金超额或缺额、追收费、行政办事处开支、法律开支、行业会费、差旅费用、会计师及顾问费等）。能源消耗：包括电力、燃料、蒸汽、用水等费用。 酒店未来十年经营成本预测表科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年营业收入总额10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,703 23,454 24,400 25,434 营业收入毛利润7,976 10,088 12,430 14,844 15,204 11,141 16,903 17,296 17,868 18,491 营业成本2,660 3,300 3,990 4,573 3,800 3,981 5,800 6,158 6,532 6,942 其他大项经营开支4,833 5,505 6,240 6,973 7,085 6,802 8,742 9,004 9,313 9,645 工资福利2,127 2,234 2,345 2,462 2,659 2,872 3,102 3,195 3,291 3,390 递增率5%5%5%8%8%8%3%3%3%能源消耗851 1,071 1,314 1,553 1,520 1,512 2,270 2,345 2,440 2,543 行政费用319 402 493 582 570 454 681 704 732 763 营销推广213 268 328 388 380 302 454 469 488 509 维护保养213 268 328 388 380 302 454 469 488 509 财物保险100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 房产税420 420 420 420 420 420 420 420 420 420 营业税费590 743 911 1,078 1,055 839 1,260 1,302 1,354 1,412 经营成本(万元)7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587 酒店经营利润(万元)3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846 2.5经营成果预测基础数据说明：基于DLS公司2008 年第4 季度公布的造价信息（包括项目装修费用、各种意外支出、以及固定装置、设施设备成本）,在广州和深圳开发高档酒店的标准造价为每平方米1785美元，根据本项目定位参考周边同类项目，每平方米投资取值为1685美元，结合本酒店目前建筑面积，本酒店总体投资约为56000万元，其中主体28000万元，装修15000万元，机电7000万元。开办费1000万元，二次装修5000万元。各项数据都要高出钦州项目，这也和本项目的定位是吻合的。为了更好地测算项目造价及费用，一般来说，初步设计图纸确定后，还要对拟建酒店的开发成本进行精确计算。本报告的经营成果预测基于两种假设：即采用50%银行贷款和全部自有投资情况下。酒店未来10年经营估算汇总表(50%贷款条件下)单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入10636 13388 16420 19416 19004 15122 22703 23454 24400 25434 客房收入4563 6023 7665 9490 10859 6388 9490 9308 9308 9308 餐饮收入4004 4988 6000 6555 5857 5152 8797 9560 10322 11158 会议收入1195 1478 1856 1987 849 2114 2439 2609 2793 2991 其他收入874 899 899 1385 1440 1468 1977 1977 1977 1977 经营成本7493 8805 10230 11545 10885 10784 14541 15162 15846 16587 酒店经营利润3143 4583 6190 7871 8119 4338 8162 8293 8555 8846 非经营性开支7050 6875 6700 6525 6350 3975 3800 3625 3450 3275 开办费分摊（5年）200 200 200 200 200 资产折旧5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100 主体折旧（20年）1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 机电折旧（10年）700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 装修折旧（5年）3000 3000 3000 3000 3000 二次装修摊销(5年）1000 1000 1000 1000 1000 贷款利息1750 1575 1400 1225 1050 875 700 525 350 175 税前利润(3907)(2292)(510)1346 1769 363 4362 4668 5105 5571 补前期亏损(510)1346 1769 所得税（按25%计算）0 0 0 0 0 91 1090 1167 1276 1393 税后利润(3907)(2292)(510)1346 1769 273 3271 3501 3828 4178 酒店未来10年经营估算汇总表（自有投资情况下）单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年经营收入10,636 13,388 16,420 19,416 19,004 15,122 22,703 23,454 24,400 25,434 客房收入4,563 6,023 7,665 9,490 10,859 6,388 9,490 9,308 9,308 9,308 餐饮收入4,004 4,988 6,000 6,555 5,857 5,152 8,797 9,560 10,322 11,158 会议收入1,195 1,478 1,856 1,987 849 2,114 2,439 2,609 2,793 2,991 其他收入874 899 899 1,385 1,440 1,468 1,977 1,977 1,977 1,977 经营成本7,493 8,805 10,230 11,545 10,885 10,784 14,541 15,162 15,846 16,587 酒店经营利润3,143 4,583 6,190 7,871 8,119 4,338 8,162 8,293 8,555 8,846 GOP率30%34%38%41%43%29%36%35%35%35%非经营性开支5300 5300 5300 5300 5300 3100 3100 3100 3100 3100 开办费分摊（5年）200 200 200 200 200 资产折旧5100 5100 5100 5100 5100 2100 2100 2100 2100 2100 主体折旧（20年）1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 机电折旧（10年）700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 装修折旧（5年）3000 3000 3000 3000 3000 二次装修摊销(5年）1000 1000 1000 1000 1000 税前利润(2157)(717)890 2571 2819 1238 5062 5193 5455 5746 补前期亏损(717)890 1983 所得税（按25%计算）0 0 0 147 705 310 1265 1298 1364 1437 税后利润(2157)(717)890 2424 2114 929 3796 3894 4091 4310 酒店终值：假定第十年末将酒店出售时的价值，以第十年的税前利润为年金，以7%为折现率进行年金现值计算，即为酒店在第十年末应该具有的实际价值。 Key point:酒店投资是一项典型的长期投资，虽然投资回报率适中，但是具有可观的现金流量。经过不断的经营和打造，在第十年末，本项目预计将成为一项具有可观的经营规模和现金流量的优质资产，但是对于酒店在第十年末的时间点上的价值判断还是要遵循资金时间价值的原则以及稳健原则。第三章 酒店盈亏平衡点预测与分析3.1 假设说明可变动成本：指随经营收入变动而变化的成本及费用，如客人租用客房时在房间内消耗的设施和服务的成本；餐饮消费时的饮食成本、及餐厅的消耗品和服务成本等。相对固定成本：指一座酒店的费用支出部分，并且不会随着客房住宿率或其他经营项目的经营情况的变化而变化，此类固定成本通常包括全职员工的工资费用等。3.2 盈亏平衡点的分析预测酒店的盈亏平衡点即是利用上述概念，因为不管收入如何变动，一个酒店的固定成本是相对固定不变的，所以，经过前面章节预测出了酒店的经营收入后，就可以大致推算出固定成本，根据酒店业的经营特点和规律，就可以推算出总成本，因为总成本不外乎是变动成本，固定成本和营业税金的组合，由此推算出收入变动情况下的盈亏平衡点。酒店未来10年盈亏平衡汇总表单位：万元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年固定成本9,330 9,794 10,300 10,807 10,950 8,761 10,127 10,333 10,571 10,825 盈亏平衡点12,440 13,059 13,733 14,409 14,600 11,681 13,503 13,778 14,095 14,433 盈亏平衡率117%98%88%74%77%77%59%59%58%57%根据酒店业的经营规律，本项目酒店客房出租率水平预计在前期相对比较低，而受摊销折旧的影响，固定成本相对较高，因此酒店盈亏平衡率在前三年的发展期都超过85%。未来随着经济的发展以及当地酒店市场需求的持续增加，以及随着本项目酒店影响力的日益扩大，本项目酒店出租率水平会相应提高。同时固定成本中酒店开办费用已于5年摊销完毕，因此固定成本于第6年出现相对大幅下降，酒店盈亏平衡率随之下降。3.3 对于盈亏平衡的认识对于新开业酒店来讲，如何在开业前三年内将平均房价和入住率做上去并稳定下来是酒店能否保持稳定增长的关键，本项目中平均房价和入住率对于酒店利润变动的影响如下所示。这是由酒店的经营特点所决定的。可以说，平均房价和入住率就在很大程度上代表了酒店的盈利水平，因为酒店的主要收入来自于客房，餐饮等其他收入的水平很大程度上也依赖于入住率的高低。平均房价尤其对于地产集团投资的酒店尤为重要，因为平均房价某种程度上反映了地块的升值潜力，不能够随意的降低房价以追求入住率的提高。适当的在平均房价和入住率之间寻找到一个合适的平衡点也是盈亏平衡管理的一个关键点。当然，最理想的就是随着酒店的经营进入良性和整个地块的升值，平均房价和入住率同时向上增长，同时带动利润的增长。这也是地产项目配套高级酒店的最佳模式，酒店的良性经营所带来的大规模客流和社会影响力对于提升整个地块内涵和价值的意义是相当大的。ADR变动10%OCC变动率10%利润率变动5.6%3.8%第四章 酒店经营期现金流量预测及投资回报分析4.1 假设前提