土地储备讲义.ppt

,土地储备讲义,主要内容,土地储备机构目的和职责,1,土地储备相关概念解释,2,土地储备机构工作规范,3,土地储备机构工作要点,4,主要内容,土地储备机构部门职责,5,土地储备工作机制,6,土地储备工作流程,7,土地储备风险规避,8,1.土地储备机构目的和职责,1.1土地收购储备的重要性和必要性1.2土地储备制度的目的1.3土地储备机构的职责,5,垄断城市存量土地供应,土地市场规范化,盘活存量土地产业结构升级,改善投资环境,1.1土地收购储备的重要性和必要性,生地熟地,6,城市土地管理,土地一级市场规范化,公开、公平公正,房地产市场调控,1.2土地储备制度的目的,限地令地价王,1.3土地储备机构的职责,收购、储备收回、收购、置换和征收土地储备库,服务于政府非盈利,土地市场管理出让：招拍挂融资,2土地储备相关基本概念,市场交易级别,划拨改制,土地储备,土地储备范围,国有土地使用形式,市场交易形式,出让范围及年限,征收补偿费用,2.1土地储备的内涵,简而言之：,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为,2.1土地储备的内涵,二级市场转让,出让、出租,未有偿使用不可出让,其他相关概念,补偿费用,3土地储备机构的工作规范,土地储备管理办法,国务院关于促进节约集约用地的通知,中心日常管理制度土地储备资金管理暂行办法地方土地储备办法,国家地方,4土地储备机构的工作重点,4.1理论研究专项课题4.2市场调研分析土地市场4.3土地储备品牌更有助于城市土地经营4.4廉政建设,5土地储备机构的部门及职责,5.1土地储备机构一般设置专门负责储备、交易、开发和财务等方面的部门,5.2部门职责,（1）财务管理部财务管理部为财务管理及资金运作部门。（2）储备管理部储备管理部为土地储备综合管理部门,5.2部门职责,（3）开发管理部开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。（4）市场交易部市场交易部为全市土地入市交易管理部门,5.2部门职责,（5）项目开发部项目开发部为具体承担储备开发项目的运作部门。（6）综合办公室综合办公室为行政综合部门。,6土地储备机构的工作机制,储备,内部运行,出让,土地储备中心部门职责及工作机制,土地储备中心部门职责及工作机制,土地储备中心部门职责及工作机制,7土地储备工作程序及流程,1、单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因，拟将原用地性质调整为商业、住宅等的土地，由用地单位向土地储备机构提出土地收购或预购申报意见，并告知规划部门。2、实施城镇建设规划和土地整治项目政府指令收购的土地，由市规划、建设、农业等部门向土地储备机构提出收购或预购意见,7土地储备工作程序及流程,3、土地储备机构根据汇总的土地储备申报情况和土地市场供求状况，以及区域产业结构调整和城市建设的需要，制定阶段性的土地储备计划4、土地收购储备过程中，建设局负责拆迁审批工作,7.1.1土地收购的一般程序,（1）申请收购（2）权属核查（3）征询意见（4）费用测算（5）方案报批,（6）签订合同（7）收购补偿（8）权属变更（9）交付土地,7.1.2征地提交的文件,（1）征地拆迁成本核算报告（2）附件,7.1.3土地收购需原土地使用者提供的资料,土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）；房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）;填写收购申请表；1：500或1：1000地形图（定线、做权属）二张；集体土地提供勘测定界图一张；近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情况，如果无上述情况请注明“无”）等等,7.1.4需要进行储备的土地类型,（1）因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；（2）为政府带征的土地；（3）依法没收的土地；（4）依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土地；（5）因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；（6）使用期限届满的土地；（7）土地使用权人申请收购的土地；,7.2土地拍卖、挂牌竞价工作流程,（1）根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请规划选址、指标设计工作；（2）规划局出具建设项目选址意见书、规划控制指标、红线图；（3）地籍调查、宗地测绘；（4）委托具有资质的评估机构进行地价评估；（5）根据评估价确定土地出让起报价；（6）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报市政府审批；,7.2土地拍卖、挂牌竞价工作流程,（7）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告；（8）制作土地拍卖、挂牌竞价文件；（9）组织地块现场踏勘；（10）办理报名登记申请，审核竞买资格；（11）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证；（12）签订拍卖、挂牌成交确认书；（13）15日内凭成交确认书签订正式土地出让合同。,7.3储备资金运作,储备土地资金运作实行收支两条线，并接受财政、审计部门的监督。土地储备资本金来源：（1）财政拨款；（2）储备土地增值部分资金；（3）土地使用权出让金垫支；（4）储备土地的经营收入。,7.3储备资金运作,土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用：（1）土地使用权收购补偿费用；（2）地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；（3）储备土地的前期开发费用；（4）储备土地的管理、招商等其他费用。,8.1城市土地储备风险类型,8.1.1政策性风险,国家政策如：限地令、审批权限回收房地产建设规模和土地拍卖进程影响贷款的按期收回,8.1.2规划风险,土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。,8.1.3效益风险,兼顾环境治理、提升投资环境、解决群众困难、促进地方发展等多方利益必须重视其经济效益与社会效益的平衡与协调，如果各种效益间的平衡与协调被打破，就意味着产生了土地储备效益风险。,8.1.4社会风险,开发商囤积土地的行为限制作用农民安置补偿、地价上升引起的房价上升等问题政府管理职能的“越位”风险较低成本获得大量土地的高新技术工业园区、大学城内的企业来说，两者不具备平等的竞争条件公平,8.1.5可持续发展风险,如果不对土地储备数量与规模做合理预测与管理，城市规模将无序扩大，导致城市建设规模失控风险征收了近期土地使用费，而且把土地未来收益也收入囊中，储备出让的规模失衡，则会使政府丧失对城市土地资产的使用权与收益权,8.1.6资金风险,大部分资金都来源于商业银行贷款，造成借贷资金比例太大，增加了实现经济目标的不确定性及风险水平政府部门资金风险土地储备机构资金风险银行资金操作风险,8.1.7政府信用风险,政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况;对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现,8.1.8法律风险,当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。,8.2城市土地储备风险规避措施建议,8.2.1土地储备资金筹集的措施建议8.2.2土地储备效益保障的措施建议8.2.3土地储备组织职能的措施建议8.2.4土地储备管理监督的措施建议8.2.5土地储备指导思想的建议,8.2城市土地储备风险规避措施建议,8.2.1土地储备资金筹集的措施建议提高土地储备机构的自有资金大力推行土地证券化建立土地基金,8.2城市土地储备风险规避措施建议,8.2.2土地储备效益保障的措施建议要改革土地收益评估体制，做好收支平衡分析要提高资金运转效率,8.2城市土地储备风险规避措施建议,8.2.3土地储备组织职能的措施建议提高土地储备机构的政府职能，加强与其他政府部门的联系要做好土地储备规划与年度计