芙蓉锦绣定价报告

,芙蓉锦绣定价报告,谨呈：成都中亚实业有限责任公司,成都别墅市场发展迅速，已呈现出六大成熟板块。,麓山板块中国别墅“成都造”：麓山板块因其独特的区位优势和得天独厚的浅丘地貌，成为成都平原打造传世别墅的上佳之地。牧马山板块纯别墅住区：牧马山因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的区域规划，奠定了牧马山成为高端低密度的别墅“江湖地位”。青城山板块度假别墅胜地：青城山凭借其独一无二的天然资源，依托稀缺资源形成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区。城东板块不二的山水别墅：城东的龙泉，拥有成都平原不二的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了成都山水别墅的基础。城北板块别墅后发制人：城北有丰富生态资源和文化底蕴，随着交通的不断畅通，城北配套的完善，众多品牌企业的倾力打造，相信未来2-3年内，城北有望成为成都高档别墅的有力代言者。城西板块传世别墅的典范：人文城西历来有西面出贵人一说，不论从历史沉淀、地理环境，还是所拥有的人文、自然资源，城西始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。,麓山板块：中国别墅“成都造”,作为成都市和双流区重点打造的“高尚居住社区走廊”麓山板块因其独特的区位优势和得天独厚的浅丘地貌，成为成都平原打造传世别墅的上佳之地。板块内众多名盘蔚蓝卡地亚、河畔新世界、成都雅居乐花园等别墅纷纷趁势而为、开疆拓土，共同把别墅的高端品质演绎到极致，成就了成都别墅的骄傲。,2009年，麓山板块因麓山别墅的销售传奇而成为成都别墅的翘楚。尤其是麓山别墅黑钻山庄2000万级的66套顶级别墅的撼世登场，开盘数小时后便被来自北京、上海、深圳等地以及省内各地的高端奢华客群抢购一空，深深地打上了“中国别墅成都造”的烙印。,牧马山板块：纯别墅住区,作为成都别墅的先驱、牧马山板块的最大特点就是：纯别墅住区。牧马山因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的区域规划，奠定了牧马山成为高端低密度的别墅“江湖地位”。如今，聚集在牧马山上的别墅包括有龙湖长桥郡、置信牧山丽景、华新锦绣尚郡、三盛翡俪山、恒大金碧天下、中航云岭高尔夫别墅等十余个别墅楼盘，凭借其完美的天然资源优势推陈出新，继续捍卫牧马山板块纯别墅住区的美誉。,在得天独厚的自然条件下，龙湖利用10余年的别墅开发经验，依托原生态的环境，打造出最为纯粹的独栋别墅，极大地享有了珍稀的土地价值。前二后三的别墅设计使业主最大程度上享用了这一片难得的山水。,青城山板块：度假别墅胜地,“青城天下幽”，是闻名遐迩的世界文化遗产地，也是成都最早的度假别墅发源地。青城山板块主要是依托稀缺资源形成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区，其市场相对成熟，产品逐步细分，类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等，青城山凭借其独一无二的天然资源，一直吸引着有实力的别墅开发商，也吸引着成都财富人士追捧。,“香颂湖国际社区”位于世界双遗产、国家AAAAA级风景区都江堰-青城山风景区，紧临800亩国家AAA级风景区翠月湖公园、4000亩生态公园、1万亩中央公园和湿地公园。集洋房、别墅、欧洲商业街、城市级配套于一体的国际化低密度欧陆小镇。,城东板块：不二的山水别墅,城东的龙泉，拥有成都平原不二的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了成都山水别墅的基础。在近郊板块中，龙泉的别墅产品属于起步较晚的，但由于其占据了得天独厚的自然资源条件、快速直达市中心的交通优势，后发优势十分明显，已与其他几个主要传统板块形成并驾齐驱的发展态势。随着华信大足、舜元地产、鑫通房产、中铁等大批实力开发商竞相入驻，东山国际传世家宝、桃源铭等别墅盘凭借其板块的优厚地理资源，无疑是打造成都不二的山水别墅第一居所最适合的区域之一。,项目所在片区作为成都近郊会务休闲基地，旅游业发达，是四川省五大旅游开发区之一。区域内各种度假村、农家乐上千家，年接待旅游者350万人次以上（含海外游客），已经形成博瑞花园三星级旅游酒店、锦宏自由假日酒店（五星级标准）、星光花苑、新光华大酒店等一批中高档酒店的集中区。,城北板块：别墅后发制人,城北的新都区，因其交通等城市配套的滞后性，是全域成都别墅开发中起步最晚，但发展势头最猛大有后发制人的态势。2009年，以保利蝴蝶谷、华侨城纯水岸、蓝光观岭为核心的别墅相继震撼登场，举城见证了城北板块别墅的力量和强劲发展动力，保利蝴蝶谷、华侨城纯水岸每批次产品开盘即清盘，令其他板块的别墅楼盘为之刮目相看。,以30000中央内湖和50000生态水系为主要景观。纯水岸项目项目除了有欢乐谷和商业的超大配套外，还人性化的配置了水岸会所、健身房、网球场、游泳池、学校、银杏景观大道、水岸木栈道等生活配套。华侨城的优质生活在将这里得到全新演绎。,城西板块：传世别墅的典范,人文城西历来有西面出贵人一说，不论从历史沉淀、地理环境，还是所拥有的人文、自然资源，城西始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。2009年，城西别墅的版图不断向城外扩张，随着以光华大道、羊西线两条城西快速道路向外延伸，一路开花，形成成都最为庞大的传世别墅家族群。目前，在城西别墅版图中，涌现并聚集了包括中海央墅、中海龙湾半岛、芙蓉古城、国色天乡别墅、金河谷、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园等等成都最大阵容的别墅群。,正是基于对中国古代宅院文化的传承和发扬，芙蓉古城先后推出过沿袭经典民居名园的川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园、大宅华府芝田居、大宅门紫云园、紫霄园、紫玉园陆续登场，构成一个丰富的中式住宅体系。,各大板块典型案例对比,从整个成都别墅市场情况看出，麓山板块和牧马山板块以资源优势，实现了高品质、高价格目标。,芙蓉锦绣位于以芙蓉古城为代表的别墅片区内，随着国际医学城的开发建设，区域成熟度将进步加强，价格将进一步上升。,项目周边是政府规划的高端住宅区，拥有距离成都最近、规模最大的公园聚落；拥有中国规模影响力居前的低密度中式别墅群落；拥有成都抢占现代服务业世界高地的国际医学城。,项目东侧，是青羊总部基地，按成都市城市布局规划，成都青羊工业集中发展区属成都市的21个工业集中发展区之一，也是青羊区“五区两线”战略规划中十分重要组成部分。沿河两岸以不同形式展现出人类工业文明的演进历史，形成一条厚载人文的工业文化长廊，对整个芙蓉古城片区高端别墅项目的社会人文价值，起到了积极的提升作用。,项目北边，成都国际医学城，各大专业医疗机构的加入，给成都带来了与国际接轨的高端医疗技术和先进的医疗仪器、设备，这将有助于提高成都以及西南地区的医疗服务水平.同时，也对芙蓉锦绣未来的升值有着积极作用。,芙蓉古城由成都置信集团自2001年始，至今历经8年的持续开发，1200余亩的高尚人文住宅社区，在整个片区形成了巨大的影响力和聚合力，大盘规模出现。芙蓉古城别墅区属于依托芙蓉古城国家3A级景区为依托的打造资源性别墅。采用中国传统大宅门建筑风格与现代建筑材料相结合打造的精品高档别墅区。整个芙蓉古城用经典民居名园的构成了一个丰富的中式住宅体系。整个小区户型面积以400500左右的大户型为主，满足高端客户需求。芙蓉古城是由成都本土实力发展商置信集团开发，物业服务企业也是旗下物业公司，对成都的客户有一定的吸引力。,项目总占地：1200亩住宅建筑密度：21.92住宅容积率：约0.54绿地率：38.4发展商：置信地产物业服务企业：成都和达物业服务有限责任公司（置信和达）,置信芙蓉古城从2001年开始总共开发8期，从规模和园林景观上都是整个区域的标杆。,建筑风格,园林景观,项目占地：336亩建筑面积约：15.8万平方米绿地率：38.3%容积率：0.52开发商：成都新联线房地产开放有限公司物业公司：宏鹏物业,清溪玫瑰园以北美园林建筑风格塑造属于项目特色而又区别于同区强大竞争对手，在市场占领一席之地。,清溪玫瑰园的容积率为0.52，跟同区域的项目比较有一定的优势，符合自己的整体定位。从整个项目来看，产品细节比较细致，对项目品质有一定提升作用。整个园林景观打造以北美风情呈现，同时体现出时尚感。项目户型以230平米的户型为主打，可以看出其以中断客户群体为主，锁定市场目标。园区内设有全功能会所和康体健身场所，满足多方面的健康养生需求。项目产品以双拼为主，少量三联排、四联排、叠拼别墅。从产品结构来看，产品丰富，可以扩大市场客户面，利于后期销售。,建筑风格,温泉水景,芙蓉锦绣与芙蓉古城处在同一区内，可以借助芙蓉古城的影响力，发展自身优势，避开与芙蓉古城正面竞争，以增加自己市场占有率。,项目名称：芙蓉锦绣发展商：成都中亚实业有限责任公司地址：芙蓉古城对面项目占地面积：50000平方米容积率：0.74园林建筑形态：简欧建筑风格物业服务企业：自持管理,水景观,建筑外立面,芙蓉锦绣依托整个芙蓉古城的强大资源配置力，形成自己的错位发展道路，塑造自身优势。0.74左右的容积率对于独栋别墅来说，相对来说偏高，要适当避开此种劣势。整个一期园林景观和建筑细节处理不是太细致，对小区整个形象不利。300平米左右的两种户型，也避开了与芙蓉古城的500平米大户型展开正面竞争。物业管理做的不细致，后期会对业主的心理会造成一定压力。,别墅项目定价体系,容积率,产品细节,户型,客群属性,项目属性,自然资源,软环境,园林景观,开发商号召力,物业服务品牌,格致认为，别墅项目客群对价格的认同或者接受，更多来源于客户对于项目价值预期与风险预期的综合评估。即同样的项目、同样的价格，因为市场形象的不同，客户的价格接受程度存在较大的区别。因此，我司在研究别墅项目的价格定位时，主要参照以上因数对项目进行定价。因各因数对价格影响的幅度各不相同，我司根据多年的别墅操盘经验，在充分的市场调研的基础上，确定了别墅项目的定价模型。依据项目间价格之比等于得分之比的原理，求出本项针对各竞品项目的相对价格，将若干相对价格进行加权平均，得出本案的市场价格。,根据格致在别墅领域的多年操盘经验，发现别墅项目拥有的自然资源、软环境和产品细节是影响别墅项目定价最主要的因数。,项目名称：芙蓉古城8期（大宅门紫薇园）地址：温江永宁镇（外环线外700米）项目占地面积：97571平方米容积率：0.57发展商：置信地产物业服务企业：成都和达物业服务有限责任公司（置信和达）,外立面效果图,项目简析：芙蓉古城8期容积率在0.57左右，对于非独栋别墅来说，此比较适中。芙蓉古城8期没有太多自然资源配置，属于打造优势资源，形成项目特色。芙蓉古城的产品细节处处都是与中国古典式园林风格为呼应，把建筑细节做到了极致。项目的景观和户型设计针对优质高端客户设计，占领市场高地。,芙蓉古城8期大宅门紫薇园，纯粹中国风，市场吸引力较高，所以均价在12000左右。,园林风格,建筑风格,项目名称：清溪玫瑰园发展商：成都新联线房地产开放有限公司地址：温江区永宁镇开金路999号（芙蓉古城大宅门对面）项目占地面积：224001.12平方米容积率：0.52物业服务企业：成都宏鹏物业管理有限公司,清溪玫瑰园，项目园林景观丰富，水景打造好，产品细节相对到位，所以别墅产品均价在11000。,项目简析：本项目0.52的容积率在同区域是有一定的优势的，也是价格支撑的一部分。项目比没有很多自然资源配置，通过打造精致的北美风情园林和建筑，吸引客户。项目产品细节和园林景观打造都比较细致，这些在价格支持重占有重要比例。户型设计与芙蓉古城错位设计，避免正面竞争。,园林景观,建筑外立面,项目名称：银诚归墅发展商：四川银诚房地产开发有限公司地址：温江光华大道三段柳城街道燎原村九组项目占地面积：110亩容积率：0.70园林建筑形态：双拼、叠拼物业服务企业：,立面效果图,银诚归墅，项目地理位置优越，地处温江城区。独享江安河景观，自然水景资源丰富，均价在10000，还有更大升值空间。,项目简析：项目容积率为0.7，基本符合别墅对于容积率的要求。江安河流经项目北边，拥有独一无二的自然河景，可以是价格高走的重要因子。产品细节和园林景观比较细致，西式风格体现出完美的时尚感。,项目总平图,建筑风格,项目名称：月映长滩发展商：成都市盈庭置业有限公司地址：成都市温江区金马镇项目占地面积：占地面积65602平方米容积率：0.73建筑形态：户型面积141-360平方米物业服务企业：成都中铁瑞城物业管理有限公司温江分公司,外立面图,月映长滩，地处金马体育城边，拥有体育城的一切资源配置，目前9000均价还有更大提升空间。,项目简析：0.73的容积率能满足容积率要求，但是相对偏高。项目拥有周边金马体育城和河滨的强大资源配置，未来在价格上有更大上升趋势。产品细节和园林景观是相对细致，采用欧式风格，与金马体育城融为一体。项目户型设计业比较细致，无论是从挑高还是视野景观的处理上都是细致的。,售楼部,建筑风格,项目名称：美泉纪发展商：四川美丽家园房产有限公司地址：温江鱼凫国都温泉大酒店向金马镇方向100米项目占地面积：约一百亩容积率：0.46物业服务企业：成都仁和春天物业管理有限公司价格：均价8000元/平方米,项目简析：美泉纪的容积率是比较适合的，也是市场上比较流行的容积率区间，可以很好的产品对容积率的需求。项目有成都近郊温泉的独特优势，但是项目的产品细节很差，所以不能在价格上作出强力支撑。项目园林和建筑设计都是相对较差的，没有与自然资源形成呼应。,美泉纪拥有独一无二的温泉资源，但是产品打造出问题，8000均价与实际情况不是很符合。,温泉水景,建筑风格,项目名称：芙蓉锦绣发展商：成都中亚实业有限责任公司地址：芙蓉古城对面项目占地面积：50000平方米容积率：0.74园林建筑形态：简欧建筑风格物业服务企业：成都仁和春天物业管理有限公司,简欧建筑风格,芙蓉锦绣，项目规模相对较小，园林景观特色不明显，一期均价7400，二期在价值点创造上深入研究可以实现价格提升。,项目简析：项目0.74的容积率是基本符合别墅产品要求。项目属性为度假养生型别墅，针对中端客户群体。从项目一期呈现来看，产品细节和整个项目运作管理都不细致，没有创造价值点。两种中端户型，可以与芙蓉古城错位发展，这是相对合理的。,类比产品各项指标所占比例（打分情况）,依据本项目跟其他四个比对项目的权重系数测算出本项目的均价。,通过产品细节的提升，营造“新时代别墅科技标准”为核心的竞争主题，区别于其他项目，实现差异化营销。,首期建筑形象、物业管理、建筑细节、园林效果总体欠佳，距离真正的高端别墅尚有相当距离；项目2期虽为“独栋”，从容积率表现出来的更趋近于“类联排”别墅。从细节处提升项目价值，营造独特、鲜明的市场形象，在不断提升客群的价值预期的同时，从激烈的市场竞争中脱颖而出。除电梯、空调外，建议加强数字化生活元素，如远程信息化处理系统；加强低碳建筑材料的运用，提倡“生态、环保、节能”的生活方式并采用地暖系统；在项目缺乏别墅物业所依赖的传统资源（山、海、湖及人造高尔夫等）条件，创新性