蝶湖湾市场调查报告终极版

蝶湖湾未来域房地产市场调查报告学 校：河南城建学院系 别：工商管理系专 业：市场营销 小组成员 ： 肖彬043408206 范景芝043408219 翟会蝶043408220 陈胜男043408223 王世顺043408228指导老师 ： 祖 立 厂目 录第一部分 平顶山市住宅市场概况2第二部分 平顶山市经济发展概况3一、经济发展速度3二、金融业与房地产消费市场3三、居民生活水平与住宅消费4四、平顶山市住宅市场特点4五、平顶山市住宅市场的发展趋势5第三部分 蝶湖湾未来域地产概况7一、 整体供应与成交分析7二、多层、高层市场特点8三、成交价格主要特点10第四部分 蝶湖湾未来域区位特性分析12一、项目地块在城市发展中的地位12二、项目地块所属区域的特征13三、蝶湖湾未来域的地点特征14四、蝶湖湾未来域地块的用地特征14第五部分 项目附近楼盘开发供应情况15一、西湖印象楼盘15二、供应状况15三、周边地块的未来供应量分析16四、西湖印象楼盘开发状况16五、售价与销售率分析16六、 销售与卖点17七、楼盘户型面积分析17八、项目规划设计及建筑设计特点17九、小结18一、 市场调研结论18二、 蝶湖湾未来域发展建议21第一部分 平顶山市住宅市场概况 一、平顶山市基本状况（一）平顶山市区域概况 平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原。应国玉鹰鹰城之鹰东经113.29度，北纬33.75度。北临省会郑州，东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与洛阳市接壤。海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882 平方公里，总人口520万。平顶山市区截至2011年07月01日，平顶山市辖4个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有34个街道、31个镇、47个乡。（二）平顶山市经济发展状况： 财政稳定增收，城乡居民收入加快 经济增长整体好于去年同期，一季度全市实现生产总值291.74亿元，同比增长14%，比上年同期提高6个百分点。其中，第一产业增加值21.9亿元，增长4.7%；第二产业增加值193.9亿元，增长15%，其中工业增加值186.1亿元，增长15.1%；第三产业增加值75.89亿元，增长13.8%。三次产业对全市经济增长的贡献率分别为2.0%、66.9%和31.1%。（三）平顶山市住宅市场的发展特点： 1）、商品房开发投资稳步回升，经济适用房建设迅速扩张2）、商品住宅销售形势良好，销售额大幅度上升3）、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断上升4）、住房公积金制度不断完善，个人住房消费贷款迅猛发展5）、平顶山作为三线城市，住房市场渐趋活跃，具有巨大的发展潜力第二部分 平顶山市经济发展概况 一、经济发展速度 市区工业增加值占市区地区生产总值的比重一直都在50%以上，近两年高达三分之二左右。从理论和实践上来看，工业相对于第一、第三产业，是一个投入多、附加值率低的产业。所以，市区生产总值占全市比重的下降有其内在的必然性，与其产业结构特点密不可分。目前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现象很有可能会持续一段时间。二、金融业与房地产消费市场 从去年年末以来,在宏观调控的作用下,平顶山市房地产市场形势发生了变化,消费者持币观望,住房市场成交量持续下降,部分城市房价开始下跌,房地产市场结束了快速增长的势头,进入了调整期。房地产业是资金密集型产业,与金融业有紧密的联系,尤其是我国房地产业比较年轻,实力不强,现有的开发模式对金融的依赖性更强,房地产市场调整将对金融业产生什么样的影响,会不会出现类似美国次贷的风险,存在着什么样的潜在风险,社会各界都在关注。 个人住房按揭贷款不会出现美国次贷风险,但存在一定违规操作的风险越演越烈的美国次贷风波,已经升级为金融风险,并向全球扩散。我国个人住房贷款首付比例较高,大部分房贷是30%的首付比例。三、居民生活水平与住宅消费 1、城镇居民生活消费水平明显提高 在收入稳步增长和国家各项鼓励消费政策的推动下，平顶山市城镇居民的消费能力和消费水平明显提升，消费结构更加优化，新的消费热点、亮点不断涌现，生活质量显著提高。2010年，平顶山市城镇居民人均消费性支出为11502.39元，比上年增长11.24%，高出可支配收入增幅1.14个百分点。八大类消费支出中除家庭设备及用品支出下降外，其他均有不同幅度增长。从消费支出分配结构上看，食品、衣着仍稳居一、二位，交通和通讯由上年的第四位前移至第三位，教育文化娱乐服务支出由上年的第三位退居至第四位，具体情况见下表： 2010年平顶山市城镇居民人均消费性支出及构成消费项目金额（元/人）/同比增长%构成%上年构成%消费性支出11502.3911.241、食品3694.3611.9532.1131.912、衣着1785.0915.1315.5214.993、居住1020.4616.098.878.504、家庭设备用品及服务859.87-8.297.489.075、医疗保健929.0716.68.087.716、交通和通讯1392.6316.2812.1111.587、教育文化娱乐服务1327.356.1111.5412.108、其它商品和服务493.5515.294.294.14 虽然国际金融危机对城镇居民的消费心理和消费行为产生的影响尤在，但总体上老百姓追求生活品质不断提高的基本心态逐步回归，边际消费倾向回升较快，由上年的65.94上升为78.15，2010年平顶山市城镇居民消费热点突出，住房、汽车、旅游、网络消费等保持旺盛增长势头，发展型、享受型消费比重大幅上升，反映出城镇居民消费结构升级特征更加明显。住宅是城镇居民消费焦点：“小康不小康，关键看住房”。 居住水平是反映人民生活质量的一个重要方面。楼市价格一路飚升的刺激和国家进一步加大保障性安居工程建设力度的带动，以及城市住房改革制度的深化，平顶山市城镇居民居住消费迅速增加，居住条件日渐改善。2010年，城镇居民人均购房支出670.02元，比上年增长1.89倍；在消费性支出中，居民用于居住支出人均为1020.46元，同比增长16.09，占消费性支出的比重比上年提高0.37个百分点。四、平顶山市住宅市场特点 1、新建商品住宅销售价格继续上涨，但涨幅缩小前三季度，平顶山市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格同比分别上涨5.2%。分月看，平顶山市同比涨幅呈逐月回落态势，其在9月份新建商品住宅销售价格同比涨幅为4.7%，涨幅比1月份分别缩小1.2个百分点。2、新涨价势头得到初步遏制，环比涨幅趋小前三季度，平顶山市新建商品住宅销售价格累计（2011年9月份价格与上年12月份价格之比）上涨1.9%。受国家“新国八条”严厉的房地产市场调控政策的影响，房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制。一季度三市房价环比涨幅明显回落，到二季度5月份，房价涨幅基本趋稳，呈小幅微涨态势。9月份，新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为0.2%，涨幅比1月份分别回落1.0个百分点。3、二手住宅价格继续上涨前三季度，平顶山市二手住宅价格同比上涨5.5%，平顶山市涨幅扩大。9月份，平顶山市二手住宅价格同比上涨6.8%，涨幅比1月份扩大4.3个百分点。从环比来看，前三季度平顶山市二手住宅价格环比累计上涨6.9%。4、三市新建商品住宅价格涨幅在全国70个城市中处于中上水平前三季度，平顶山市新建商品住宅价格平均同比涨幅为75.2，在全国70个大中城市中位列第32位，处于中上水平。五、平顶山市住宅市场的发展趋势 （一）政府政策 平顶山市是河南省经济发展较快的城市，城市常住人口91.2万，随着平顶山市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。自2006年来平顶山市楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。在市政府加快城市化进程系列政策的推动下，房地产发展迅猛，市场投放强劲，消费者需求旺盛，平顶山市房地产市场供销两旺，开发量适当，总体上房地产市场潜力比较大。（二）平顶山市住宅发展趋势 随着国家房地产市场调控政策时间延长的影响，平顶山市房地产市场都受到了影响。平顶山市前三季度新建商品住宅销售面积增长16.7，增幅比上半年回落41个百分点，从指数变化看，仅前三个月环比价格指数回落，从5月份开始趋稳。 进入到第三季度，房地产市场步入了胶着状态：销量下滑，价格僵持。但是从市场情况看，部分房地产商资金链趋紧，开始给出购房优惠，而房源相对充足，在政策没有转向的情况下，四季度房价以趋稳为主。（三）阻力因素 1、居民消费增长与GDP的增长不适应。统计数字表明，长期以来平顶山市城镇居民可支配收入实际增长明显低于同期GDP的增长速度，19882009年以来的21年间，按可比价计算，平顶山市GDP以年均10.62的速度递增，同期，城镇居民可支配收入则以年均7.87的速度递增，这两个速度长期积累下来，差距越来越大；收入的相对低增长，相应带来了消费的相对低速度，城镇居民消费性支出以年均6.53的速度递增，明显落后于国内生产总值增速。国内支出总额中，投资较快增长，相对应的是低消费率，已成为居民收入增长缓慢和需求不足的基本症结。 2、服务性消费比重较低。2010年平顶山市城镇居民服务性消费占消费性支出的比重为24.6，低于全国平均占35以上的水平，更是远低于发达国家占50左右的水平。服务性消费水平的高低是反映居民生活质量的一个重要标志。与吃、穿、用等基本生活商品的刚性需求不同，服务性消费的需求弹性较大，它对居民消费预期的反映更明显。当人们预期经济形势发展良好时，会增加服务性消费支出，反之则压缩服务性消费支出。在目前城镇居民对食品、衣着等商品需求趋向刚性的情况下，拓展服务性消费不仅有利于推动居民消费层次升级，拉动消费需求的新增长，同时也是保障服务业健康发展，进一步刺激和扩大消费的关键因素 3、消费意愿不强，制约消费规模扩大。主要是对未来预期不乐观，居民储蓄意愿趋强。2010年末，平顶山市城乡居民储蓄存款余额高达730.13亿元，同比增长12.73，高于同期城镇居民可支配收入增速2.63个百分点，已达到了GDP的55以上。2005年至2010年，平顶山市城乡居民储蓄存款年底余额以17.44的速度递增，同期城镇居民人均可支配收入以13.2的速度增长，这说明增长的收入被人们以储蓄和金融资产的形式大量积聚并沉淀下来。储蓄持续快速增长，从积极的角度讲，固然表明人们从经济发展中积累了更多的财富，但在目前全球金融危机进一步激化了我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，整体经济形势还不乐观的情势下，更多地说明人们消费意愿趋弱，对未来预期不看好，不敢贸然扩大当前消费和投资，人们将钱放到银行是打算把现在的购买力放到以后实现。 4、收入差距较大导致总体消费不足。平均消费倾向指消费支出与可支配收入之比，国际上，通常将0.78左右的消费倾向作为评判居民消费是否正常的标准。2010年平顶山市城镇居民平均消费倾向为0.71，总体消费倾向偏低。主要是由于收入差距较大，使不同收入阶层实现购买程度不同,突出表现为收入高的群体实现程度低,收入低的阶层实现程度高。平顶山市城镇居民中按相对收入等距五组分组，2010年占20%的高收入户消费倾向为0.67，占20%的低收入户的消费倾向是0.83。这表明，高收入群体的生存消费、发展消费和享受消费得到较大满足，新增收入主要用于储蓄和投资，消费意愿较低，消费潜力难以释放；中低收入者与高收入者恰好相反，一般有着较为强烈的消费需求但购买力不足。目前我们的消费需求不足，主要表现为众多中低收入者，包括广大的农民的消费需求不足，尽管其消费欲望很强，消费潜力很大，但是受到不合理收入的制约而被迫压抑了这种消费冲动，特别是对远期消费预期增加的担忧，不敢增加当前消费，形成了消费断层，影响了消费需求的持续高速增长和其对经济发展的带动效应。第三部分 蝶湖湾未来域地产概况 一、 整体供应与成交分析 蝶湖湾未来域的整体供应量较大，成交次数较多。（一）项目概述蝶湖湾未来域住宅情况 蝶湖湾未来域地处平顶山市新城区经一路北段西干渠以西，总占地面积13523平方米，总建筑面积为55000平方米。小区内规划设计3栋高层住宅楼。小区与市政府咫尺相望，山顶公园、悠悠河水相伴两侧。整个小区建筑布局与形体时尚简约；中庭和公共景观自然天成；小区以景观道引入，植有种类繁多的绿化植物；首创平顶山人车分流社区，并配有知名品牌电梯、电子巡更、宽带入户、电子门禁、管家式物业管理，提供多种特色的专业服务，让私密性与安全性完美实现，使业主的日常生活在举手投足间从容自信。采用平面布局和建筑形体，同时追求材料质感的变化和色彩的统一，外墙材料运用涂料、玻璃、铝合金等富有质感的饰面组合。（二）市场交投状况 住宅市场交投再现僵局，商业地产表现活跃。 虽然3月底，受到若干个热销老盘带动之下，全市住宅交易量呈现向上态势，但这股势头并未很好地延续至4月份。主要由于目前货币政策不断收紧，或多或少影响楼市买卖双方心态，使得房地产市场整体交投再现僵局。 就目前房地产市场来看，由于调控效果尚未达到理想状态，因此“限购”、“限贷”政策丝毫未显现松动迹象，上述政策仍能限制实力买家进入，这将继续对于全市豪宅项目起到制约作用。（三）户型设计及类型 户型设计是根据现代人对空间划分思想和空间需求的研究，结合当地人文特点，处处体现匠心独运的艺术品位与人文关怀。整个空间通透明亮，层次分明，在追求个性化和时尚化的同时，又不失温馨与雅致，洋溢着一种不可名状的灵动感和自由感。类型：高层二、多层、高层市场特点 多层住宅市场的供应量较多，且消费者关注的居多，在市场上占有很大比例，并且有大量的潜在消费者对多层住宅的价格进行关注；高层住宅随着市场的发展，也有越来越多的消费者关注重视高层住宅的发展，并有多数的消费者进行购买，在市场上很具有发展潜力。 （一）多层住宅近年供应、成交价格特点 目前，我市有80%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅，供应量急剧上升。 从商品房供应总情况来看，2010年前三季度，平顶山市的商品房预售批准了十几个项目，新增可售面积42.06万平方米，比去年同期增加32.19万平方米，增幅320.10%，环比减少了3,53万平方米，减负为7.23%；商品住宅新增可售3110套、37.88万平方米，面积比去年同期增长360.65%，环比下降8.65%。 成交价格特点：多层商品住宅成交量（套）多层商品住宅成交均价（元/平方米）931361 2006年11月份，全市销售商品房共计186套，销售套数比上月增长162%；销售面积21996.83，比上月增长147%。从全市的预售项目看，住宅投放44075.85，非住宅投放1843.67。从各行政区分布情况来看，卫东区预售项目2个，预售面积39532.49；湛河区预售项目1个，预售面积6387.03。从物业投放类型来看，多层住宅仍占 整个销售市场的主导地位。 从走势图上看，11月份多层商品房住宅销售93套，比上月增长45%；成交均价1361元/，比上月增长8%。同上月相比套数增长幅度较大，均价走势相对平稳。（二）高层住宅的供应、成交价格特点供应大幅上涨，据有关资料统计，平顶山市商品房市场供求总量保持平衡，市场供需比较稳定。多层和高层住宅的供需比为1.11，供需平衡。并且高层的比重在加大；从成交来看，增长迅猛，份额继续增加，同时价格也开始强势上涨。并且随着土地资源的趋少、趋贵，以及消费者居住习惯的进一步转变，高层住宅将有望逐步成为开发商的首选，其市场份额也必将进一步加大；同时，如何弱化高层住宅的高成本劣势，如何进一步创新高层住宅产品、使其进一步精品化、实用化，将会成为2012年高层住宅营销的一大看点。 成交价格特点：平顶山高层均价稍显增长，随着国家对楼市调控，高层住宅多层住宅成交量均略微上升。本周成交面积环比上升1.52%；成交套数环比上升5.6%；成交金额环比上升17.36%。根据统计数据显示，平顶山市的高层住宅及铺面均价稍显增长，多层住宅直线上升3个百分点。且高层住宅成交均价环比上升1.93%。 高层商品住宅成交量（套）高层商品住宅成交均价（元/平方米）93 2768 （三）高层住宅近年供应情况 高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有着很强的替代性。市场上的高层住宅小区的投放量较少，与其经济发展和城市形象不符，并随着土地资源的日益稀缺，预计在未来的2至3年内，有较多的高层住宅入市。三、成交价格主要特点 平顶山作为三线城市，受国际金融危机冲击较小，加上国家一系列刺激性政策作用，2008年以来，尽管经历了短暂的观望和收缩，但房地产市场总体上并没有出现大的调整，平稳发展的趋势没有改变。回首我市2009年房地产市场走势，呈现出以下几个特点：1商品房市场供应不足。全年城区新建商品房上市34.34万平方米，其中商品住房27.31万平方米，商业用房7.03万平方米。尽管商品房上市量短暂回落后迅速攀升，但商品房累计可供销售量逐月下降，1月末累计可售面积为60.95万平方米，12月末下降至23.60万平方米，下降幅度达61.3%。其中商品住房由57.75万平方米下降至17.01万平方米，下降幅度达71%，商品房市场供应不足。在供应结构上，90120平方米中等套型新上市1145套，占41%；90平方米以下中小套型1095套，占39%；120平方米以上大套型535套，占20%；另外，经济适用住房上市826套，占14%，市场权重有所增长。1500元/平方米以下低价位住房806套，占29%；15002500元/平方米新上市530套，占19%；25003000元/平方米中等价位住房875套，占32%；30004000元/平方米住房426套，占15%；4000元/平方米以上高价位住房138套，占5%。中等套型、中等价位商品住房供应占市场主流。2商品房成交增长明显。全年城区商品房销售18.68亿元、72.53万平方米，其中商品住房15.43亿元、5921套69.11万平方米。以一季度为基期，商品房成交面积季度增长率分别为-37%、30%和102%，其中商品住房分别为-44%、25%和101%。在消费结构上，改善型需求和低价位住房需求占主导。从消费主体看，外地人购房59套，仅占1%。3商品住房价格相对平稳。前10个月，城区商品住房成交均价在23503150元/平方米区间运行，6月份达到全年最高点3154元/平方米。11、12月份，受经济适用住房销售和布局偏远项目备案的影响，商品住房成交均价下降至1666元/平方米，11月份出现全年最低点1636元/平方米。（一）成交价格密集区域 城区商品住房成交均价3121元/平方米，同比上涨39.8%。其中：经济适用住房均价1566元/平方米，同比上涨3.3%。商品住房季度成交均价分别为3148元/平方米、3589元/平方米、3012元/平方米、2969元/平方米，同比分别增长24.7%、28.4%、22.9%、68.8%。（二）买家分析从商品住房购买对象分布看，平顶山市属中部地区三线城市，住房消费主体以本市居民为主，外来投资和投机炒作迹象不明显。其中居民购房5767套，占91%，其中：城区居民购房5139套，占81%，仍占主流；郊县居民购房628套，占10%，较上年上升1个百分点。外地人购房549套，占9%，上升8个百分点。从图表可以看出：第四部分 蝶湖湾未来域区位特性分析 一、项目地块在城市发展中的地位 平顶山市是河南省经济发展较快的城市，城市常住人口91.2万，随着平顶山市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。自2006年来平顶山市楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。在市政府加快城市化进程系列政策的推动下，房地产发展迅猛，市场投放强劲，消费者需求旺盛，平顶山市房地产市场供销两旺，开发量适当，总体上房地产市场潜力比较大。随着社会的发展、文明的进步、产品的提升、政府的支持、人口规模的增加，人们对生活品质、商业消费行为和形态有了越来越高的要求，对高品质商品房的需求量越来越大。本住宅小区的建设在一定程度上能够缓解平顶山市的居住压力。（一）项目地块于城市中的区位分析 在位于新城区福佑路南侧、规划支路西侧，新城区市政府旁边，交通便利，有28、29、66路公交车通过。（二）未来城市的主要发展方向 蝶湖湾二期未来域引领小户型第四代的时尚潮流。 户型设计是根据现代人对空间划分思想和空间需求的研究，结合当地人文特点，处处体现匠心独运的艺术品位与人文关怀。整个空间通透明亮，层次分明，在追求个性化和时尚化的同时，又不失温馨与雅致，洋溢着一种不可名状的灵动感和自由感。 二、项目地块所属区域的特征 （一） 蝶湖湾未来域区域城市发展概况 财政稳定增收，城乡居民收入加快，经济增长整体好于去年同期，一季度全市实现生产总值291.74亿元，同比增长14%，比上年同期提高6个百分点。其中，第一产业增加值21.9亿元，增长4.7%；第二产业增加值193.9亿元，增长15%，其中工业增加值186.1亿元，增长15.1%；第三产业增加值75.89亿元，增长13.8%。三次产业对全市经济增长的贡献率分别为2.0%、66.9%和31.1%。（二）区域内竞争性地区的发展条件比较 蝶湖湾未来域与西湖印象相比，： 1.地理位置上比较优越，且蝶湖湾未来域规划发展目标是引领小户型第四代的时尚潮流，而西湖印象的规划发展目标是应与很好的区位和环境条件，多种物业形态交相辉映，一应俱全，强调人与人、人与自然和谐统一，让地位与荣耀共同升级。 2.交通条件：蝶湖湾未来域交通比较便利，且有28、29、66路公交车通过；而西湖印象交通 有66、28、68路过。 3.建筑类别：蝶湖湾未来域是高层住宅楼，而西湖印象是多层、小高层、高层、商住楼。 4.主要技术经济指标：蝶湖湾未来域，红线以内用地面积为5438.6平方米（合8.16亩），容积率：5.29，绿地率：35%，建筑密度：25%，商业面积占地上总建筑面积的比例：6.5%，主体建筑女儿墙高度：74.7米；西湖印象红线以内用地面积66628.1平方米（合99.9亩），容积率1.29，建筑密度为18.1%，绿地率41.2%。 三、蝶湖湾未来域的地点特征 1.区位： 位于新城区福佑路南侧、规划支路西侧。 2.设计内容及设施： 规划地块呈方形，规划1栋24层底商住宅楼，沿路一层及部分二层为商业，东侧设主入口，北部设次入口，立面以白色为基调，点缀蓝灰色调，采用现代风格，注重各方向的立面景观和与周边环境的协调。建筑采用点式连拼的布局方式,设置地下车库，电梯位于中部。建筑不考虑自身因素满足规范规定的日照要求。 3.交通情况 交通便利，有28、29、66路公交车通过 4.道路规划情况 道路规划合理，处于平顶山市新城区福佑路南侧，清风路东侧，位置较好四、蝶湖湾未来域地块的用地特征 （一）蝶湖湾未来域地块规模 规划用地面积为总建筑面积33087.31平方米（其中地上住宅面积26876.7平方米，地上商业面积1872.9平方米，地下建筑面积4337.71平方米）。（二）项目地块用地形状分析 规划地块呈方形，规划1栋24层底商住宅楼，沿路一层及部分二层为商业，东侧设主入口，北部设次入口，立面以白色为基调。（三）项目地块绿化基础 蝶湖湾未来域，绿地面积占总体面积较大，且周边环境较好，绿化面积较大，且绿地率为35%，环境优美。 （四）项目地块道路、用水、用电基础 小区内设有地下停车场，业主可乘电梯直接入户，每单元均设有对讲系统、水、电、暖、燃气、宽带等生活配套设施齐全，嘉禾物业管理有限公司对该项目进行全程物业管理服务，精心的管理为业主提供高品质的生活社区。第五部分 项目附近楼盘开发供应情况 一、西湖印象楼盘 调查范围：平顶山新城区 西湖印象 楼盘规模： 100亩 调查时间： 2011年12月01日至2011年12月06日二、供应状况 主要以多层为主，整体去化速度较慢，基本月均去化都在个位数，个别价格较低楼盘。以多出售两房主要在80100平米；三房主要在120140平米；四房主要在160180平米；销售120140平米三房，80100平米两房为主要的供求。 三、周边地块的未来供应量分析 未来供应大幅提高，明年的市场竞争将更加炙热化。 1.房价微幅上扬。从整体市场上判断，在售存量呈不断扩大趋势。并逐步回升，整体价格缓步上行，但二次调控政策的突然而至又直接阻碍价格上涨势头，因此价格略呈微幅上扬态势，也有以此姿态继续试探二次调控后市场的意味。 2.供应量 市场未来供应大幅提高，同比2009年市场未来供应大幅提高，明年的市场竞争将更加炙热化 3.户型，三室产品成供应主力。相比较，刚需客户和改善需求客户仍主导市场且以三室住宅供应为主，占比达到50%，比以往增长了28个百分点。四室户型成为了第二个主导市场的户型，占比达到27%，刷新以往以两室明显为主导地位的纪录。四、西湖印象楼盘开发状况 西湖印象楼盘已开发，楼盘已经可以出售，需求者较多，潜在的购房者占据大部分，刚性需求较强，成交量较好，潜在需求较大。其一期工程已完成，而二期工程在建设。五、售价与销售率分析 1.售价。平顶山作为二三线城市，房价应该会稳中有升，升幅不会超过1000元，甚至不会超过500元，所以11年房价应该在4500元/平方米以内。所以蝶湖湾未来域售价和西湖印象售价可在这个数字之内或者略高于这个数字。 2.销售率。平顶山作为二三线城市价格上涨势头明显，同比仍没降，销售率仍有大幅度的的上涨。同比2009年，销售率上涨了2,01%.虽然二、三线城市即将限购的消息早已在7月上旬传出，并且一些城市开始提前打折促销，但仍然有楼盘价格在6月环比上涨的基础上继续上扬。所以蝶湖湾未来域的售价率也会比2009年略高些。六、 销售与卖点 销售的是商业住宅楼，卖点是高层、多层、小高层、及中高层住宅 卖点主要是蝶湖湾未来域小区内设有地下停车场，业主可乘电梯直接入户，每单元均设有对讲系统、水、电、暖、燃气、宽带等生活配套设施齐全，嘉禾物业管理有限公司对该项目进行全程物业管理服务，精心的管理为业主提供高品质的生活社区。西湖印象小区充分遵循了以人为本的设计理念，采用了人车分流制，车辆从小区外围直接通往车位出入口，而行人可以在小区内部自行穿梭，互不干扰。临近蜀岗西峰生态公园，周边环境优美，基础配套设施齐全，交通便利。 七、楼盘户型面积分析 户型： 一室 二室 三室 四室 五室 西湖印象华府一期面积87-126平方米，均价7200元/平；二期实用面积108平米仅需71万，5栋、9栋、10栋景观房源现已公开。 西湖印象华府2、3、6、7、8栋，面积87-126平方米，均价7200元/平，房交会期间购房可优惠150元/平米且总价优惠10000元。八、项目规划设计及建筑设计特点 西湖印象住宅小区平顶山市新城区中心区，纬一路以北、纬二路以南、白龟山水库以北地段。东侧为市级行政中心，西侧规划为大型居住社区，南面紧邻白龟山水库以及湖边公园，环境优美，纬一路北侧规划20米绿化带，是城市居民游憩休闲的理想佳地。小区地段交通方便，出行便捷。小区南侧的纬一路和东侧的经五路是城市主干道路，现已建成投入使用。小区周围的公共设施及基础设施较为完善。北面为文教区，西侧的大型居住社区可为小区居民提供良好的社区服务。小区北侧经二路上有齐全的市政设施管线。 多层、小高层、高层、商住 项目拥有很好的区位和环境条件，多种物业形态交相辉映，一应俱全，人与人、人与自然和谐统一，让地位与荣耀共同升级。九、小结 1.从上述可以看出蝶湖湾未来域未来供应将会提高，需求量较大，且明年的市场竞争将会更较激烈。 2.蝶湖湾未来域同比西湖印象，在住宅楼上多采用高层住宅楼，面对的顾客群比西湖印象的群体范围更高一些。 3，在与西湖印象相比中，蝶湖湾未来域的户型更加呵护消费者的心理需求，更强调人性化合理需求。 4.与周围楼盘开发情况相比，蝶湖湾未来域有大量的潜在市场和潜在的消费需求，且以高层住宅为主成为现代市场的主流，所以蝶湖湾未来域在以后的消费市场上会有很大的竞争力。第六部分 市场调研结论及发展建议 一、 市场调研结论 （一）、住宅市场环境： 1.房地产开发投资继续保持快速增长势头。平顶山市房地产开发完成投资54.28亿元，同比增长31.4%，其中商品住宅完成投资38.63亿元，同比增长40.6%。房地产开发企业资金到位68.10亿元，同比增长7.6%。从房地产开发资金来源构成来看，国内贷款4.97亿元，同比增长3.3%，其中银行贷款4.69亿元，同比增长22.6%；企业自筹资金17.63亿元，同比减少33.6%，其中自有资金9.79亿元，同比增长98.3%；其他来源资金45.50亿元，同比增长42.4%，其中个人按揭贷款4.98亿元，同比增长78.8%。 2.保障性住房建设再创历史新高。经济适用住房完成投资3.19亿元，开工建设市区山水华庭一期、蓝欣家园一期、宝丰西苑小区、宝丰博诚和谐园、舞钢安居苑二期、舞钢田园新居小区、郏县东方家园小区等7个项目79.05万平方米，同比增长38.9%，可供房源9191套；竣工30.27万平方米，为城市低收入住房困难家庭提供住房3620套。廉租住房建设完成投资1.07亿元，新开工7.21万平方米，竣工15.51万平方米3310套。城市和工矿棚户区改造完成投资5.6亿元，完成拆迁33.98万平方米，新开工建设江河厂棚户区、汇金广场、中建七局一公司棚户区、联盟鑫城、酿造总厂棚户区等9个项目35.39万平方米，可供房源3301套；竣工13.80万平方米，解决了1358户棚户区居民的住房困难。探索推进公共租赁住房建设，新开工建设2.8万平方米，可供房源675套。全市15348户申请廉租住房保障的低收入家庭已全部纳入保障范围，发放廉租住房补贴资金2361万元。实施农村危房改造，保障家庭4510户。3.住房一级市场供应量快速增长。城区（含新华区、卫东区、湛河区、新城区）新建商品房上市面积99.85万平方米，同比增长1.91倍，其中：商品住房上市8103套、88.81万平方米，上市面积同比增长2.25倍，商业营业用房上市11.04万平方米，同比增长57.0%。新建商品住房季度上市量分别为10.58万平方米、30.58万平方米、24.26万平方米、23.39万平方米，同比分别增长2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增长迅猛，销售量增幅较小，商品房市场可供销售房源大幅攀升。2010年末，商品房累计可售面积61.98万平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累计可售面积52.47万平方米，同比增加2.08倍，住房一级市场供应充足。 4.商品住房消费由弱转强。全年城区商品房销售73.66万平方米，同比增长3.16%；销售金额24.37亿元，同比增长31.1%。其中：商品住房销售6316套，同比增长10.3%；销售面积68.56万平方米，同比增长2.7%；成交金额21.39亿元，同比增长44.7%。商业营业用房成交5.1万平方米，同比增长9.51%。商品住房季度销售面积分别为12.42万平方米、11.69万平方米、21.21万平方米、23.24万平方米，同比分别增长-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%，环比分别增长-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年，国务院相继出台“国十一条”、“国十条”等房地产市场调控政策，我市住房一级市场观望情绪浓厚，销售量在一季度环比大幅下降、二季度减幅略有萎缩；下半年受全国一、二线城市房价快速上涨因素影响以及住建部等三部门联合出台“新国五条”等调控措施，销售量在三季度环比大幅增长，四季度增幅趋缓。 5.住房一级市场供求结构亟待改善。从全年新上市商品住房供应套型结构分析，我市城区90平方米以上住房新上市5525套，占68%；90平方米以下中小套型住房新上市2578套，占32%，中小套型住房供应不足。其中：90120平方米中等套型住房新上市2731套，占34%；6090平方米较小套型住房新上市1885套，占23%；120144平方米较大套型住房新上市1860套，占23%；144平方米以上大套型住房和60平方米以下小套型住房分别上市934套、693套，分别占11%和9%。6.住房成交价格呈现震荡攀升格局。城区商品住房成交均价3121元/平方米，同比上涨39.8%。其中：经济适用住房均价1566元/平方米，同比上涨3.3%。商品住房季度成交均价分别为3148元/平方米、3589元/平方米、3012元/平方米、2969元/平方米，同比分别增长24.7%、28.4%、22.9%、68.8%。 7.住房市场规模整体偏小。城区商品住房上市面积88.81万平方米、成交面积68.56万平方米，我市住房一级市场上市量、成交量仅占一线城市北京的6.27%、5.59%；占二线城市郑州的10.1%、7.06%；占三线城市洛阳的15.9%、9.63%，南阳的76.3%、52.5%。我市住房一级市场供应量和交易量整体偏小，难以满足强劲的住房消费和投资需求，对本地房价也起到了一定程度上的助涨作用。 8.物业服务市场仍处于培育发展阶段。城区强力推进物业管理进社区，基本实现社区物业管理全覆盖，切实改善了社区居住环境。市区29个街道（镇）、94个社区的1155个楼院中，物业企业管理176个，占15%；单位后勤式管理482个，占42%；业主自治管理118个，占10%；旧小散楼院社区代管379个，占33%。全年城区归