大型商住楼建设项目可行性研究报告(含财务分析)

0 目录目录 第一章总论 1 第二章项目建设的必要性8 第三章建设条件 16 第四章建设方案 22 第五章资源利用与节能 42 第六章生态环境保护 53 第七章项目管理与工期安排 65 第八章投资估算与资金筹措 77 第九章经济和社会效果分析 81 附件 项目分期建设示意图 。 1 第一章总论第一章总论 1.1 项目概况1.1 项目概况 1.1.1 项目提要1.1.1 项目提要 项目名称：*房地产开发建设项目（一期） ； 项目性质：项目性质：新 建； 建设单位：建设单位：*房地产开发有限公司； 项目负责人：项目负责人：*法定代表人； 项目联系人：项目联系人：*； 建设地点：建设地点：*； 项目建设时间：项目建设时间：2 年 6 个月（2011 年元月- 2013 年 6 月） 。 项目建设规模项目建设规模 *“*”房地产开发建设项目实用地面积 117792.46 平方米 （折 176.69 亩） ，拟建主体工程 27 幢商住房及配套设施，总建筑面 积 327862.75 平方米，入住户数 1402 户、4487 人。项目分两期建设。 第一期实用地面积 58004.31 平方米（折 87 亩） ，拟建主体工程 10 幢住宅楼，会所及公寓 1 幢，开闭所、变电房 1 座及配套设施， 总建筑面积 195677.36 平方米，入住户数 1002 户、3206 人。 第一期建设内容第一期建设内容 项目实用地面积 58004.31 （折 87 亩） ， 拟建高层建筑 8 幢 （其 中：18 层以上 5 幢，18 层及以下 3 幢） 、多层花园式洋房 2 幢，会所 及酒店式公寓 1 幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区 安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等 配套设施。 计建筑物总占地面积 10074.94 ， 总建筑面积 195677.36 ；其中：计容积率面积 158685 ，不计容积率面积 36992.36 。 2 机动停车位 1190 位 （地上 260 位、 地下 930 位） ， 道路面积 11600 ， 绿地面积 17450 。 第一期投资规模第一期投资规模项目项目 第一期投资 124885 万元。其中：土建装饰工程 53347 万元，设 备安装 7985 万元，工程建设其他费用 48720 万元（其中建设用地费 42067 万元） ，预备费 5503 万元，银行贷款利息 9330 万元。 第一期资金筹措第一期资金筹措 工程建设投资 124885 万元，由*房地产开发有限公司自筹。 建设单位使用自筹资金 59885 万元作为项目资本金（含建设用地费 42067 万元） ；拟向银行贷款 50000 万元；不足资金部分 15000 万元， 按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款中解决，实行滚动开 发。 1.1.2 项目（一期）技术经济指标1.1.2 项目（一期）技术经济指标 详见： 一期综 合 技 术 经 济 指 标表表 1-1 一 期 综 合 技 术 经 济 指 标 表一 期 综 合 技 术 经 济 指 标 表表 1-1 序号项目单位数值备注 1建设用地面积58004.31折 87 亩 其中建筑物基地面积 10074.94 折 15.11 亩 2总建筑面积195677.3611 幢+人防+配套 2.1计容建筑面积 158685.0 计容积率 158685 2.1.1住宅建筑面积 150600.67 11 幢 其 中 高层建筑面积143015.928 幢 其18 层以上建筑面积116877.65 幢 3 中 18 层及以下建筑面积26138.323 幢 花园洋房建筑面积7584.762 幢 2.1.2会所及公寓建筑面积 4537.78 1 幢 2.1.3小区配套商业 1436.62 2.1.4 配套公建（物业、社区、 卫生服务用房）不出售 2109.92 计容积率 （通风空调） 其 中 可出售建筑面积 156075.08 计容积率 其 中 住宅建筑面积 152062.21 含酒店式公寓 商业建筑面积 4012.87 （通风空调） 2.2人防、架空层及配套 36992.36 不计容积率 2.2.1地下车库、设备用房面积22059.01（通风空调） 2.2.2人防工程建筑面积11306.26 平时作车库 （通风空调） 2.2.3架空层建筑面积3207.09 2.2.4 开闭所、变电房、消控和 弱电中心 420 （通风空调） 3容积率2.736 4建筑密度%17.37 5.1小区道路 11600 占用地面积 20% 5.2绿地 17450 5.3绿地率%30.08 6.1总户数户1002 6.2户均人口人/户3.2 4 6.3居住人数人3206 7停车位位1190 7.1地上停车位位260 7.2地下机动停车位位930可出售 600 位 7.3地下非机动车位位 8年耗能吨4345标准煤 8.1年耗电万 KWH2792折标煤3431吨 8.2年用燃气万 m375.31折标煤 914 吨 9年用水万吨20.73 10建设强度万元/亩1435.46 11财务指标 11.1销售收入万元204472.08 11.2利润总额万元51983.35 11.3税收总额万元22491.93 11.4投资利润率%41.62 11.5投资利税率%59.63 11.6销售利润率%25.42 12全部投资税后指标 12.1内部收益率 IRR%14.34 12.2净现值 NPV（i=12%）万元6583.77 12.3投资回收期（含建设期）年3.94 12.4盈亏平衡点（BEP）%70.61 5 1.2 建设单位基本情况1.2 建设单位基本情况 *房地产开发有限公司系*地产开发有限公司在*投资的 子公司， 于 2010 年 1 月 19 日注册成立。 公司性质为有限责任公司 （法 人独资） ，营业期限至 2020 年 1 月 18 日。注册号 350*， 注册资本 1000 万元，实收资本 1000 万元。公司 住所在*市*。公司暂定资质证书：可承担建筑面积 20 万平方米的 开发建设项目。公司经营范围：房地产开发、销售；建筑材料销售。 公司内设办公室、财务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发 部、投资发展部等部门；公司员工 45 人，其中：工程管理、技术人 员 29 人。 1.3 可研报告编制依据和范围1.3 可研报告编制依据和范围 1.3.1 编制依据1.3.1 编制依据 报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开， 其原始数据均以 2009 年 12 月底截止为准，测算币种均为人民币。 主要依据： 城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002 修订版） ； 住宅建筑规范GB 50368-2005； 建设部： 房地产开发项目经济评价方法 ； *省人民政府办公厅转发省政府节能办关于*省固定资产投 资项目节能评估和审查暂行办法的通知 闽政办2009204 号； *市城市总体规划（2005-2020） ； *市城市规划管理技术规定 （暂行）2002.2.26 实施； *市规划、建设局： 平规建函200980 号 ； 国有土地使用权出让合同 合同编号： 35090120091026P010； 6 国家发改委建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 其它有关的标准和规范； 业主提供的有关资料。 1.3.2 编制范围1.3.2 编制范围 本可行性研究的主要范围包括： 对*经济开发区房地产业情况的 考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案 及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会 效益评价等方面。 1.4 项目建设背景1.4 项目建设背景 *经济开发区作为海峡西岸东北翼*地级市中心城市新城区 的重要组成部分，具有海西建设、 “环*澳区域经济圈”战略部署的 明显区位优势。根据*省人民政府批准的总体规划，至 2020 年*经 济开发区规划面积为 36 平方公里，人口达到 30 万人。在未来的 9 年 内，*平均每年需新增 70 万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量 巨大。 2000年以来， *经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以 上，地区生产总值年平均增长30%左右。*已成为*市极具活力和潜 力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的 增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。 *为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。 立足“商贸旺市” ，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽 车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大 力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服 务设施和中国银行、 海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立 营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流； 7 也为房地产业的发展提供了无限商机。 早在2007年，*市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近 两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居 要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综 合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。基础 设施的不断完善，使*越来越成为*市最受青睐的人居环境。 随着*市城市居民收入的日益增加， 物质文化生活水平不断提 高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、 品质、 科技含量等方面上来； 不仅要求规划合理， 建筑容积率低， 而且要求绿地率高、低碳生活。根据*市城市经济社会发展，以及商 品房今后发展趋势预测， “精品住宅”将有不小的市场消费需求，并 将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。 “*”*大型法式高档住宅小区。项目立足于从*社 会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本、可持续发展的 原则，以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生态”住宅， 将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区；创造属于时代同时也属 于地方的人文住区，并以古典的法式建筑造型成为*市区建筑亮点。 1.5 研究结论及建议1.5 研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。 项目建设资金完 全自筹，现场建设条件具备。本项目针对*市商品房升级换代，住宅 建设由低档走向高档的发展趋势和*市已有一部分收入较高的住房 消费群体，户型规划为高档住宅。根据对*市住宅市场分析预测，项 目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。项目开 发对合理利用土地等资源，促进生态环境保护，有着明显的社会、经 济效益。综合评价：项目可行。 8 第二章项目建设的必要性第二章项目建设的必要性 2.1*在海西建设中的区位优势2.1*在海西建设中的区位优势 *市陆地面积 1.34 万平方公里， 直接相邻的海域面积 4.46 万平方 公里，地处海峡西岸东北翼重要地带。*市辖*区，*市，*市， ， 并设有*、*、*、*四个经济开发区。全市现有人口 336 万人。 为推进*港口城市的发展战略布局，*市委、市政府提出了*建设中 心港口城市的六大功能定位。一是对接的“桥头堡”功能：就是要积 极承接长江三角洲经济区产业、资金、技术、人才转移，重点加强与 浙南地区的互动对接， 使*成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济 区的重要桥梁。二是承接的“主阵地”功能：抓住机遇，加快发展和 引进一批大型临海工业项目，带动其他海洋产业全面发展，逐步把* 的环*澳地区建设成为重要的临海重化产业基地。三是连接的“出海 口”功能：按照“大港口、大交通、大腹地、大循环、大发展”的要 求，加快交通网络建设，使*成为海峡西岸经济区连接内陆与 沿海乃至国际经济联系的重要港口枢纽。 四是绿色的 “菜篮子” 功能： 让*成为面向国内外市场的绿色食品生产供应基地。五是休闲的“后 花园”功能：让*成为东南沿海重要的生态旅游休闲度假胜地。六是 融入的“大平台”功能：进一步拓宽宁台之间经济、文化、科技 等领域的交流与合作，使*成为密切海峡两岸交流与合作的重要平 台。2009 年抽样人口调查，全市城镇人口 123.42 人，城镇化水平 40.5%； *区人口 42.50 万人， 城镇人口 22.10 万人， 城镇化水平 52%。 *开发区是*市区的几何中心，随着城镇化水平的不断提高，将带动 9 房地产业的发展。 国务院关于支持*省加快建设海峡西岸经济区的若干意见 将*省区域经济战略部署提升为国家经济战略部署， 具有重大的社会 经济战略意义。闽东正处在发展腾飞阶段的海西经济区中心，属于潜 力无限的*澳港口区范围内，*市委、市府紧紧抓住当前难得的发展 机遇，围绕海西建设，展开了前所未有的“环*澳经济圈”区域经济 战略部署，加快海西东北翼新的经济增长极建设。2009 年地区生产 总值 6036362 万元，比增 13.3%,高出全省平均增长水平 1.3%；其中： 房地产业 201508 万元,比增 24%；高出全省平均增长水平 5.4%。 2.2*经济开发区房地产业的强劲势头2.2*经济开发区房地产业的强劲势头 住宅市场容量巨大住宅市场容量巨大 由于*市现有*城区三面环山，一面临海，城市的扩展只有向海 边原*塘华侨农场垦区即*经济开发区发展。 根据*省人民政府批准 的*开发区总体规划，近期（2010 年）总体规划面积 16.7 平方公里， 远期（2020 年）规划面积为 36 平方公里，规划人口 2020 年达到 30 万人。作为海峡西岸东北翼*地级市中心城市新城区的重要组成部 分， 截止 2009 年底， *开发区累计出让房地产项目建设用地突破 4000 亩，累计完成房地产建筑面积 140 万平方米，在建房地产项目建筑规 模达 200 多万平方米。2009 年房地产市场已走出金融危机的低迷状 态，呈现出“量价齐升”的局面，全年完成房地产投资 8.2 亿元，比 增 15.5%；全年销售商品房面积 44.04 万平方米，比增 226%，交易金 额 18.34 亿元，比增 266%。商品房销售量及销售额、二手房交易量 及交易额等多项指标均创下历史新高。 但按小康社会人均住房面积达 10 到 35 平方米的目标计算， 开发区需要的商品房面积 2010 年为 525 万 平方米， 尚差约 200 万平方米。 至 2020 年需要的商品房面积达到 1050 万平方米；因此，在未来的 9 年内，* 开发区需新增商品房建筑面积 600 万平方米， 即平均每年需新增 70 万平方米，故*开发区发展的近、远期潜在的住宅市场容量巨大。 经济总量迅速提升经济总量迅速提升 截止 2009 年底，*经济开发区创建 12 年来，共批准各类项目总 投资 105 亿元，完成全社会固定投资 80 多亿元。特别是 2000 年以 来，主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年均增长 30%左右。2009 年达到 24.56 亿元，比 2 增 18.32%；全社会固定资产 投资 19.22 亿元，占全市第三位，比增 39.63%，增幅位居全市第二； 工业总值年 24.47 亿元；比增 20.77%，其中规模以上工业产值 24.03 亿元, 比增 20.75%，工业增加值 4.11 亿元，比增 19.49%；实际利用 外资 1940 万美元；外贸出口总额 5097 万美元，比增 48.08%；财政 总收入 3.05 亿元，比增 36.08%，增幅位居全市首位，其中地方级财 政收入 2.20 亿元，比增 36.95%。*经济开发区已成为*市极具活力 和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人 口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。 商贸流通强劲活力商贸流通强劲活力 *城区是典型的商贸城市， 发展商贸一直是*城区经济发展的重 点之一。*为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通 服务业。 2009年新增商贸服务类企业个体149户， 注册资本99335万元， 新增个体工商户528户。限额以上批发零售业实现销售额11596万元， 11 比增54.57%； 限额以上住宿餐饮业实现营业额5850万元， 比增43.98%。 *立足“商贸旺市” ，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、 汽车等专业市场，目前已建成冠宏星建材一条街、天安经典电子城、 中国红专业建材市场等，购物环境显著优化，服务功能明显增强；已 签约或达成意向的项目还有台湾商品经贸城、彤新汽车专业市场、* 水产品交易批发市场等。随着流通领域不断拓展，借助便捷的交通条 件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，盛辉物 流、名成实业、金叶物流等省内外现代物流企业入驻*。随着大型连 锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施的投入使用，中国银行、海峡 银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务， 有 力地激活了人流、物流、信息流和资金流。也为房地产业发展提供了 无限商机。 基础设施日臻完善基础设施日臻完善 截止2007年底，*经济开发区已累计完成路网投资6.5亿元，建 成高标准市政道路24公里，在建27.5公里，形成建筑面积215万平方 米，建成新区6平方公里。市政公用配套水平居全省平均水平以上， 城市路网密度每平方公里3.17公里，排水管密度每平方公里4.83公 里；公共绿地172.2公顷，绿地率达32%；绿化覆盖面积197.8公顷， 绿化覆盖率为36.6%；用水普及率、燃气普及率、生活垃圾处理率均 达100%； 电力、 通信以及教育、 卫生、 文化等公共设施得到不断完善； 交通管理不断规范，物业管理水平有了提升，城市功能日益健全。近 两年，又借助我市承办第三届海峡两岸茶博会的良好契机，围绕宜居 要素，扎实推进城市基础设施建设，强化城市环境卫生和公共秩序综 12 合整治，初步形成道路畅通、景观优美、街道整洁的新区形象。城市 路网不断完善，闽东路蒋澳段、国宝路等项目取得重大进展，福宁南 路、塔山路、兰田西路等基本完工。完善工业集中区服务配套设施建 设，设立工业园区塔南办事处，组建漳湾园区后勤服务中心，启动污 水处理厂及配套管网工程建设，完善工业集中区通讯、广电等服务设 施，加强路灯、雨污排水管网建设，发展环境进一步优化。基础设施 的不断完善，使*越来越成为*市最受青睐的人居环境。 2.3“精品住宅”的市场需求及发展2.3“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤， 也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。 随着*市城市居民收入的 日益增加，物质文化生活水平不断提高.居住条件也从只要求户内宽 敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面上来；不仅 要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高、低碳生活。根据 *市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品 住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住 房的重要选择条件。 “精品住宅”主要有下列表现。 2.3.1 住宅市场趋向细分化2.3.1 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主 流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引 消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今 后住宅市场的发展趋势。近几年，*市住宅市场针对一些消费群体， 推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售 价合理，刚刚推出就卖掉 80以上，销售火爆。 13 2.3.2 商品房市场进入品牌角逐时代2.3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈， 住宅市场品牌商品 房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于 商品房的关注将越来越具体全面， 不仅要求住宅居住舒适、 环境优美、 配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这 些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识 到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄 准高品质商品住宅这一诱人的市场。 在这几年*市房地产及相关产业 展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品 牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因有： 先富者的市场潜力。*市改革开放 30 年来.经济快速发展，城 市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占 3； 今后富裕家庭的比例还会进一步提高。 这部分富裕家庭对中高档商品 住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 *老城区如*新村、锦福城、莱茵城一带，是*城区较早开发 的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，随着 商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供 方便， 并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为 现实需求。 商业消费潜力。*城区是典型的商贸城市，发展商贸一直是* 城区经济发展的重点之一。由于撤地设市，特别是海西建设、 “环三” 区域经济战略部署，大大提高了*市在沿海一带的知名度，为*市城 市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构 14 众多，私营企业越来越多，私营企业主的住房需求趋旺。随着多种所 有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公、可居住两用，因此高 档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“*”商住小区环境 优美、档次高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 交通便捷带来的销售潜力。温福铁路是*省首条高速铁路，亦 是我省第五条通往省外铁路。*站是温福铁路最大车站，为现代化综 合交通枢纽和城市标志性建筑，日客流量 4000 人。*火车站就座落 在*经济开发区，大大缩短了与沿海城市的距离，尤其是福州、温州 这两地改革开放后先富起来的城市，吸引了其中许多有识、有钱者到 *兴业购房。 项目区位市场潜力。 “*”项目环境得天独厚，是开发高 品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越， 开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势.并蕴藏着巨大的区位市 场潜力。 2.3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点2.3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题， 它包含新型居 室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排。 智能住宅的优势 不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步， 更在于其高附加 值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的 发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的 意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品 牌和价值。 2.3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注2.3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注 15 消费者购房是个人的投资置业行为， 因此质量是购房者首要关注 的问题。住宅质量的全面考虑：一是安全性方面，主要是结构安全和 设备安全；二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，高价格的 住宅应是最好的住宅；三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室 外环境等；四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结 构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以， 住宅设计要超前并考虑可改造。另外，物业管理也是消费者购房考虑 的重要因素；对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅 本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收 费合理，物有所值。 2.3.5 住宅开发及开发商向规模化发展2.3.5 住宅开发及开发商向规模化发展 近几年，*市城市住宅开发数量发展较快，但开发规模不大；不 但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问 题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够昀居住空间，功能设 施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低 成本开发，才能满足用户的要求。从*市近两年房地产市场上也能看 出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业将 涌现出来.并占领市场主导地位。 2.3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段2.3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着*市城镇居民收入永平的逐步提高， 住宅消费将逐步成为居 民消费热点和投资手段。目前，*市居民购房除直接居住或自用外， 有近 30是用于投资保值、增值或出租，这与*市市民近几年生活 水平的提高不无关系。最近几年，在居民消费支出中恩格尔系数又有 16 新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随 着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这 是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改 革，家庭住房消费支出的平均比重也将逐年提高。 从以上分析可以看出，未来商品房的升级换代，由低档走向高档， 高品质开发已成为新的趋势， “*”市场定位在高档住宅，是有 其市场需求为依据的。 2.4 本章小结2.4 本章小结 本项目将促进*经济开发区社会和经济持续发展，很有必要。 第三章建设条件第三章建设条件 3.1 项目选址3.1 项目选址 项目地理坐标东经 11932、北纬 2636。项目所处的 *经济开发区位于沿海开放城市温州与福州的中间地带， 是闽东地 区的政治、经济、文化中心，是*省*市海滨港口城市发展的主体， *开发区是*经济三条战略通道的重要组成部分。 处于长江经济区与 珠江经济区及台湾省融会中心点， 地理位置独特， 自然条件优越， 海、 陆、空交通均方便。 项目选址在*开发区*北岸，四条城市次干道汇合处；即北湖 滨路东北侧，兰田路南侧，尚德路西侧，华庭路东侧。地理坐标为： 沿北湖滨路方向，X=950200.100、Y=506563.044，X=950293.082、 Y=506382.948， X=950386.246、Y=506269.094；沿华庭路方向， X=950414390 、 Y=506263.281 ， X=950493.095 、 Y=506315.178 ， 17 X=950512.726 、 Y=506322.186 ， X=950512.726 、 Y=506334.186 ， X=950718.045、Y=506334.186；沿兰田路方向，X=950738.045、 Y=506354.186，X=950738.045、Y=506555.686；沿尚德路方向， X=950718.045 、 Y=506575.686 ， X=950459.438 、 Y=506575.686 ， X=950209.745、Y=506575.686。整个项目倚山傍水，背靠 571 万平方 米的城市森林公园，北面是华庭居住小区，西北向是*市会展中心， 西向紧邻*市艺术馆和五星级酒店，西南向为新市政中心和*景观 区、市体育中心；周边有市高级中学、*实验学校；市政配套设施齐 全，交通便利，项目地理条件和生态条件非常优越，拥有不可复制、 无法取代的地脉资源。 参见： 项目地理位置图 18 项目选址交通方便。 水路交通：*开发区外有著名的港口*澳，8 公里外有 5000 吨 泊位的漳湾集装箱码头，20 公里外有对外开放口岸城澳万吨码头， 26 公里外有 3000 吨泊位的下白石码头。 陆路交通：*开发区距省会福州 98 公里，距福州长乐国际机场 100 公里，距在建中的闽东机场 80 公里；104 国道和黑龙江同江至 海南三亚的沿海高速公路从区边通过，且设有开口；福州温州铁路 也从区东边经过，并设有客、货站。 项目所处的东兰组团区市政设施有：道路工程、排水工程、供 水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。 形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 用电：*市电网已与省电网并网，省网和闽东电网使该项目用电 得到可靠保障； 110 千伏输变电站设在*开发区。 本项目用电有保障。 用水：*市*区现有供水厂两个，其淡水质好，取之便捷， 日供水能力 5.5 万吨，完全满足项目建设和经营用水需要；本项目 用水由小区东侧的尚德路及南侧的北湖滨路市政给水管引进两路 De200 进水管。 通讯：*市邮电通讯事业发展较快，已实现了传输网络数字化， 19 光缆通讯、移动通讯、邮政快递；全区信息港 SDM 高速传输网工程 已完工；项目周边的主干道邮电通讯电缆已埋设完毕，为项目提供了 良好的通讯服务。本项目通讯直接由*市市话通信网接入。 周边规划有齐全的教育，文体和生活配套设施。基地周边为正在 开发的大型居住区，2 公里范围内分布众多规模在建筑面积 10 万平 方米以上的大型居住区，所处*经济开发区是*目前城市开发的热 点。 3.2 自然条件3.2 自然条件 3.2.1 气象3.2.1 气象 项目所在地*经济开发区地处东南沿海， 属中亚热带海洋性季风 气候。具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，春夏雨热同期， 秋冬光温互利，光能充足，热量丰富，雨水充沛，四季分明，海洋性 季风气候显著，沿海和内陆温差悬殊，气候类型呈多样性。气象基本 情况如下： 年平均气温 20.6； 极端最高气温 39.8； 极端最低气温 3.3； 降水日数 160 天； 多年平均降水量：1811.1mm； 日照时数 1654.9 小时； 无霜日 354 天； 年平均相对湿度：82%。 3.2.2 水文3.2.2 水文 20 项目所在地多年平均高潮位为4.49m,其10年、20年、30年、50 年一遇的高潮位分别是4.89 m， 5.02 m， 5.12 m， 5.30 m。 3.2.3地貌地质3.2.3地貌地质 本项目场地属山前冲洪积平原。 地质尚未钻探， 需待勘探后确定。 3.2.4地质灾害影响分析3.2.4地质灾害影响分析 项目建设地位于政和大浦新华厦深大断裂带东侧，地质构 造十分发育。北西向的*松溪构造带与斜滩黛溪、福安九 都大甲新华厦断裂带交汇复合于本区中西部，奠定本区构造基本 轮廓。主要构造线方向以北北东和北西北最为发育，次之有北东东、 南北和近东西向等。它们大致控制了境内山脉水系、地形地貌及海岸 线的展布。构造形迹以断裂、断层、褶皱和节理裂隙等形式出现。第 三纪末的喜山运动，表现为继承性的断裂活动，强度规模都较小。第 四纪以来的新构造运动，仍然为继承性的垂直升降运动，直至现在依 然在活动。项目区属山前冲洪积平原，地质构造相对简单。 本项目建设场地不在地质灾害易发区，且不会诱发地质灾害。 本项目根据地区划分，设置6度抗震。 3.2.5 其他影响3.2.5 其他影响 拟建项目没有压覆矿床和文物，也不会对防洪等产生不利影响。 3.3 用地条件3.3 用地条件 3.3.1 场址占地面积、用地性质与获取方式3.3.1 场址占地面积、用地性质与获取方式 本项目场址土地权属商住用地，总用地面积 176.69 亩（折 117792.46 平方米） 。该地块使用权原属*市*塘华侨农场，土 地分类为水田、旱地亩及农田水利用地等。已由*经济开发区管委会 21 依照有关土地管理的法律、行政法规统一办理了建设用地审批手续。 业主已经有关部门同意以出让方式按 8.25 亿元一次性缴清土地使用 费及报批税费。项目第一期建设用地 87 亩（折 58004.31 平方米） 。 因此，本项目不再有征地拆迁安置、占用耕地复耕等诸多问题。 3.3.2 土地利用合理性分析3.3.2 土地利用合理性分析 由于场地东侧为尚德路, 南侧为北湖滨路，西侧为华庭路，北 侧为兰田路；根据城市道路规划退足后，项目第一期实用地面积为 58004.31m（折 87 亩） 。总建筑面积 195677.4 （其中计容积率建 筑面积 158685 ） ； 建筑物占地面积 10074.94 ， 建筑密度 17.37%， 容积率 2.736；绿化面积 17450 ，绿地率 30.08。 整个小区规划将根据用地特点，分成南、北两部，规划主体结 构为“一横、一纵”从而形成鲜明的规划骨架组织空间特征。主体结 构由高层，多层花园洋房、会所、商业及配套设施合理分布，形成鲜 明的多物业类型特征。重在营造内外景观最大化、步移景移的四度空 间生态社区。结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，一起形成一系 列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中又富于变化。巧妙地安 排建筑物，组织人流、车流。 详见： 项目平面布置图 。 建设项目用地符合*市城市总体规划（2005-2020） ；每亩 建设用地投资达1435.46万元，从*市目前的社会经济发展情况看， 占地规模是合理的。 3.4 建材供应条件3.4 建材供应条件 *市区建材资源丰富， 各类建材厂家众多， 项目建设所需的砂子、 22 石料、水泥、砖、钢材、木材等均由当地建材厂商提供，项目的建筑 材料来源充足。 3.5 本章小结3.5 本章小结 本项目选址和用地方案可充分利用优越的项目区位条件、 建设条 件。 第四章建设方案第四章建设方案 本建筑方案设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、 给排水、燃气、电气、智能化等各种专业，设计时采用新工艺、新材 料、新技术、新设备，执行国家关于消防、环保、安全、节能减排等 标准及规范。单体设计应符合国家现行有关强制性标准的规定。 4.1 设计理念4.1 设计理念 4.1.1 外部场所构思4.1.1 外部场所构思 本地块的规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环 境特点出发，根据以人为本、可持续发展的原则，创造属于时代同时 也属于地方的人文住区。本项目建设应对*的房地产开发、城市景观 有着积极的推动作用， 并以古典的建筑造型成为未来新城市中心的建 筑亮点。 4.1.2 设计依据4.1.2 设计依据 民用建筑设计通则 （GB503582-2005） ； 住宅建筑设计规范 （GB50368-2005） ； 住宅设计规范GB 50196-99（2003 版） ； 23 建筑设计防火规范GB 50016-2006； 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005 版） ； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97； 城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002 版） ；等。 4.2 建设规模和内容4.2 建设规模和内容 “*”以高档楼盘标准设计，打造“豪华、科技、节能、生 态”住宅，将成为海西东北翼地区首屈一指的品质社区。 4.2.1 项目建设规模4.2.1 项目建设规模 第一期实用地面积 58004.31 平方米（折 87 亩） ，拟建主体工程 10 幢住宅楼，会所及公寓 1 幢，开闭所、变电房 1 座及配套设施， 总建筑面积 195677.36 平方米，入住户数 1002 户、3206 人。 第一期建设内容第一期建设内容 项目实用地面积 58004.31 （折 87 亩） ， 拟建高层建筑 8 幢 （其 中：18 层以上 5 幢，18 层及以下 3 幢） 、多层花园式洋房 2 幢，会所 及酒店式公寓 1 幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区 安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等 配套设施。 计建筑物总占地面积 10074.94 ， 总建筑面积 195677.36 ；其中：计容积率面积 158685 ，不计容积率面积 36992.36 。 机动停车位 1190 位 （地上 260 位、 地下 930 位） ， 道路面积 11600 ， 绿地面积 17450 。 4.3 建设方案4.3 建设方案 本工程为高层，多层花园式洋房，会所、商业及配套设施和地下 人防工程、车库等组成。计建筑物总占地面积 10074.94 ，总建筑 24 面积 195677.36 。 4.3.1 规划结构4.3.1 规划结构 规划主体结构由高层，小高层，多层洋房及配套设施合理分布， 形成鲜明的多物业类型特征。重在营造内外景观最大化、步移景移的 四度空间生态社区。结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，一起形 成一系列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中又富于变化。 4.3.2 道路与交通系统构架清晰、分级明确4.3.2 道路与交通系统构架清晰、分级明确 道路系统划分道路系统划分 小区内设置景观环道，构成社区主要交通干线，宽度为 4.0 米， 路边设置不小于 2 米的景观草坪，满足消防登高扑救。结合入口设置 地下机动车出入口。设置地下景观会所及车库：通透的下沉式会所结 合室外泳池、绿化景观系统和半开放的地下车库形成下沉景观庭院， 不仅节省了地下车库所需的大量通风、 照明设备成本， 降低车库层高， 有效节约工程造价， 而且极大地改善了从业主车位到各个建筑入口之 间的观景环境品质， 使业主停车回家之路能享受一路的风景而不是幽 暗漆黑的狭长通道。 环境景观系统设计富有人文特质的生态人居环境环境景观系统设计富有人文特质的生态人居环境 住区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能， 以达到情景交融，又有使用价值、健康舒适的高品质人居环境。 设计以浪漫风格为主题，以点、环、轴为特点旨在创造高尚住宅 的景观面貌。水景与步行道相交错，孱孱流动的溪水，空间时而开敞 时而封闭，时静时动，多样的空间演绎着“时”与“空”的更替，蕴 涵着“步移换景”的 意味。 25 中心绿地将小区内各建筑联系在一起， 并以下沉式庭院为主题创 造出一个人与自然和谐共生的绿色空间， 真正达到了人文与自然景观 相互交融互为补充的设计宗旨。 绿化系统采取水面与植物相结合的手法， 其间点缀以自然人文小 品。在平面布置上，采取点、线、面相互穿插的构图方式。 采用各具特色的植物树种，如在水旁种植亲水植物，并配以各具 特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居 民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有 领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为 道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。 4.3.3 建筑设计4.3.3 建筑设计 4.3.3.1 户型设计以现代使用者行为为核心4.3.3.1 户型设计以现代使用者行为为核心 住宅设计结合现代居住行为以及住房市场的需求， 户型设计从居 住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时具有一定的超 前性和使用弹性。 户型设计户户朝南， 厅堂方正， 户内以厅堂为中心， 厅和主要卧室全部朝南，采光充足。设计以空中花园为主题，强调住 宅个性化设计，使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力” ，强调 住宅细节的感染力。一梯两户的设计，电梯直接入户，采用全新“先 进花园，后进客厅”的设计理念，门厅与绿化园林融为一体，使住户 在享受别墅住宅级别的高品质居住空间的同时， 又提升了住宅的价值 感。180全景卫生间配备下沉式浴缸及全景客厅的设计，小区景观 尽收眼底。卧室 270的八角形凸窗，增强了里面的线条感，室内视 觉空间集采光更通透、明亮，同时使住宅内部景观与外部景观相得益 26 彰。房型布置着重考虑到居住在其中的人们的生活需要，做到动静分 离、内外分离，各使用空间的有机结合，形成合理的居住空间，彰显 小区的高品质特征。 4.3.3.2 造型设计只有具有与价值感相关联的美感才是永4.3.3.2 造型设计只有具有与价值感相关联的美感才是永 恒的、有品位的美感，这也是一些建筑永不过时的原因恒的、有品位的美感，这也是一些建筑永不过时的原因 设计依照“以人为本”的建筑设计理念，设计以法式风格为主， 并加入特有的经典元素，将古典建筑和现代材料完美融合，延承经典 的建筑比例和精致的细节，使得建筑立面效果历久弥新，不时透出古 典建筑的韵味。同时在细节上突出石材、金属、玻璃等材料的配合， 讲求技术上、形式上的精准。 4.3.4 设计重点表达以下主题4.3.4 设计重点表达以下主题 古典 高雅，卓尔不凡的品质，外墙采用沉稳的面砖和类似质感的仿古 涂料来彰显其贵族般的庄重典雅。严谨、反复推敲形体比例，门窗尺 寸、竖向、水平划分、石材拼缝、收头都使建筑无论从远观（城市区 域性）到近在咫尺的品位都具有丰富的美感。 现代 运用现代的功能与外观、现代的材料及技术来实现建筑的美感。 竖向采用玻璃筒，使卧室形成 270 度全方位观景视线。 价值 采用具有质感的材料， 使具有美感的形式在价值上得到保证与体 现，是建筑超脱于一切而持久具有魅力的灵魂所在。 细部 27 恰到好处的细部，使立面整体大气，又使建筑富有表现力。 功能性 对功能性的尊重，每种手法的运用和局部的处理，都兼顾了可行 性和功能上的均好性，以最大化完善功能，协调处理造型和功能间的 关系。 价值感 采用四玻屋面来显示尊贵的品位和成熟的气质。 材料 基座部分考虑采用干挂石材，墙体采用真石漆，配以深灰色坡屋 顶、 以纯正的法式风格为建筑外观， 外形特点是构图规整， 追求庄重、 经典。以古典柱式和各种组合形式为建筑，注重细部装饰。使建筑整 体庄重雄伟具有皇家宫廷般的雍容华贵，礼仪天下的气势。 4.3.5 无障碍设计4.3.5 无障碍设计 小区的人行道等，均设盲道，住宅底层入口均设坡道及电梯间。 4.3.6 结构设计4.3.6 结构设计 4.3.6.1 设计依据为现行国家规范及行业标准4.3.6.1 设计依据为现行国家规范及行业标准 工程建设标准强制性条文 （房屋建筑部分）2009 版； 建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001） ； 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006 版； 混凝土结构设计规范（GB50010-2002） ； 建筑抗震设计规范（GB50011-2001）2008 版； 高层建筑混凝土结构技术规程 （JGJ3-2002） ； 人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)； 28 建筑地基基础设计规范（GB50007-2008） ； 建筑桩基技术规范 （JGJ94-2008） ； 砌体结构设计规范（GB50003-2001） 。 4.3.6.2 工程概况4.3.6.2 工程概况 项目第一期由 5 幢 33F 平层住宅楼（高 99 m） 、1 幢 18F 复式 住宅楼（