房地产开发企业会计及纳税问题解答

某房地产开发企业会计科目设置 （电算化设帐用）类型 级次 科目编码 科目名称 辅助账类型资产 1 1001 现金 资产 1 1002 银行存款 资产 2 100201 工商银行 资产 2 100202 农业银行 资产 3 10020201 XX分理处 资产 3 10020202 XX支行营业部 资产 2 100203 中国银行 资产 3 10020301 XX分理处 资产 2 100204 建设银行 资产 2 100205 交通银行 资产 3 10020501 XX支行 资产 2 100206 商业银行 资产 2 100207 深圳发展银行 资产 3 10020701 XX支行 资产 3 10020702 XX支行（91） 资产 2 100208 民生银行 资产 3 10020801 分行营业部12 资产 2 100209 华夏银行 资产 2 100210 兴业银行 资产 3 10021001 XX分行 资产 2 100211 招商银行 资产 2 100212 上海浦东发展银行 资产 2 100213 中信实业银行 资产 3 10021301 分行XX支行 资产 2 100214 光大银行 资产 2 100215 中国信合 资产 1 1009 其他货币资金 资产 2 100901 外埠存款 资产 2 100902 银行本票 资产 2 100903 银行汇票 资产 2 100904 信用卡 资产 2 100905 按揭保证金 资产 3 10090501 农行XX支行 资产 3 10090502 深发行（02） 资产 2 100906 银行承兑汇票保证金 资产 2 100907 定期存款 资产 2 100997 其他 资产 1 1101 短期投资 客户往来资产 2 110101 股票 客户往来资产 2 110102 债券 客户往来资产 2 110103 基金 客户往来资产 2 110197 其他 客户往来资产 1 1102 短期投资跌价准备 客户往来资产 2 110201 股票 客户往来资产 2 110202 债券 客户往来资产 2 110203 基金 客户往来资产 2 110297 其他 客户往来资产 1 1111 应收票据 客户往来资产 2 111101 银行承兑汇票 客户往来资产 2 111102 商业承兑汇票 客户往来资产 1 1121 应收股利 资产 1 1122 应收利息 资产 1 1131 应收账款 资产 2 113101 应收购房款 项目客户资产 2 113102 应收工程款 项目客户资产 2 113103 应收劳务费 项目客户资产 2 113104 应收租金 项目客户资产 2 113197 其他 资产 1 1133 其他应收款 资产 2 113301 关联单位往来 客户往来资产 2 113302 其他单位往来 客户往来资产 2 113303 内部员工往来 个人往来资产 2 113304 代垫代付款项 资产 3 11330401 代垫购房户按揭本息 客户往来资产 4 1133040101 高新区支行 客户往来资产 4 1133040102 深发行 客户往来资产 2 113397 其他 资产 1 1141 坏账准备 资产 2 114101 应收账款计提 资产 2 114102 其他应收款计提 资产 1 1151 预付账款 资产 2 115101 预付工程款 项目供应商资产 2 115102 预付购货款 项目供应商资产 2 115197 其他预付款 资产 1 1211 库存材料 资产 2 121101 土建工程材料 资产 2 121102 安装工程材料 资产 2 121103 装饰工程材料 资产 2 121104 库存设备 资产 2 121105 物业管理材料 资产 2 121197 其他 资产 1 1231 低值易耗品 资产 1 1233 开发产品 项目核算资产 2 123301 出售开发产品 项目核算资产 2 123302 出租开发产品 项目核算资产 1 1243 库存商品 资产 1 1281 存货跌价准备 资产 1 1301 待摊费用 资产 2 130101 广告费 资产 2 130102 保险费 资产 2 130103 报刊杂志费 资产 2 130104 装修费 资产 2 130105 油费 资产 2 130197 其他 资产 1 1401 长期股权投资 资产 2 140101 股票投资 资产 2 140102 其他股权投资 资产 1 1402 长期债权投资 资产 2 140201 债券投资 资产 2 140202 其他债权投资 资产 1 1403 其它长期投资 资产 1 1421 长期投资减值准备 资产 1 1501 固定资产 资产 1 1502 累计折旧 资产 1 1505 固定资产减值准备 资产 1 1603 在建工程 资产 1 1605 在建工程减值准备 资产 1 1701 固定资产清理 资产 1 1801 无形资产 资产 2 180101 专利权 资产 2 180102 非专利技术 资产 2 180103 土地使用权 资产 2 180197 其他 资产 1 1805 无形资产减值准备 资产 1 1815 未确认融资费用 资产 1 1901 长期待摊费用 资产 2 190101 固资定产修理支出 资产 2 190102 租入固资定产改良支出 资产 2 190103 筹费备用 资产 2 190104 利息支出 资产 2 190197 其他长期待摊费用 资产 1 1911 待处理财产损溢 资产 2 191101 待处理流动资产损溢 资产 2 191102 待处理固定资产损溢 负债 1 2101 短期借款 负债 2 210101 银行短期借款 负债 3 21010101 中信银行 负债 2 210197 其他短期借款 负债 1 2111 应付票据 供应商往来负债 2 211101 应付银行承兑汇票 供应商往来负债 2 211102 应付商业承兑汇票 供应商往来负债 1 2121 应付账款 供应商往来负债 2 212101 应付工程款 项目供应商负债 2 212102 应付购货款 项目供应商负债 2 212197 其他应付账款 供应商往来负债 1 2131 预收账款 负债 2 213101 预收购房款 项目客户负债 2 213102 预收工程款 项目客户负债 2 213103 预收劳务费 项目客户负债 2 213104 预收租金 项目客户负债 2 213197 其他预收款 负债 2 213199 预收账款结转 负债 3 21319901 预收购房款结转 负债 4 2131990101 在水一方二期 负债 1 2151 应付工资 负债 2 215101 工资 负债 3 21510101 岗位工资 部门核算负债 3 21510102 绩效工资 部门核算负债 3 21510103 加班工资 部门核算负债 2 215102 奖金 部门核算负债 2 215103 津贴 负债 2 215104 补贴 负债 2 215197 其他 负债 1 2153 应付福利费 负债 2 215301 提取福利费 负债 2 215302 职工医费药 负债 2 215303 独子学杂费 负债 2 215304 职工困难补助费 负债 2 215305 福利人员工资 负债 2 215397 其他福利费 负债 1 2161 应付股利 负债 1 2171 应交税金 负债 2 217101 应交增值税 负债 2 217102 未交增值税 负债 2 217103 应交消费税 负债 2 217104 应交营业税 负债 3 21710401 XX区 负债 2 217105 应交所得税 负债 3 21710501 应交所得税 负债 3 21710502 预交所得税 负债 2 217106 应交土地增值税 负债 2 217107 应交城市维护建设税 负债 3 21710701 XX区 负债 2 217108 应交房产税 负债 2 217109 应交土地使用税 负债 2 217110 应交车船使用税 负债 2 217111 应交个人所得税 负债 2 217112 代扣代缴税金 供应商往来负债 3 21711201 XX区 供应商往来负债 1 2176 其他应交款 负债 2 217601 应交教育附加 负债 3 21760101 XX区 负债 2 217602 应交交通建设附加费 负债 2 217697 其他 负债 1 2181 其他应付款 负债 2 218101 其它单位往来 客户往来负债 2 218102 代收代付款项 负债 3 21810201 代收大修基金 项目客户负债 3 21810202 代收交易手续费 项目客户负债 2 218103 保证金 负债 2 218197 其它 负债 3 21819701 工会经费 负债 3 21819702 职工教育经费 负债 3 21819703 职工保险费 负债 3 21819704 住房公积金 负债 3 21819705 购房俱乐部 负债 1 2191 预提费用 负债 2 219101 银行借款利息 负债 2 219102 其他借款利息 负债 2 219103 票据贴现利息 负债 2 219197 其他 负债 1 2211 预计负债 负债 2 221101 对外提供担保 负债 2 221102 未决诉讼 负债 2 221103 产品质量保证 负债 2 221104 商业承兑票据贴现 负债 2 221197 其他 负债 1 2301 长期借款 负债 2 230101 银行长期借款 负债 2 230197 其他长期借款 负债 1 2311 应付债券 负债 2 231101 债券面值 负债 2 231102 债券溢价 负债 2 231103 债券折价 负债 2 231104 应计利息 负债 1 2321 长期应付款 负债 2 232101 代管基金 负债 2 232197 其他 负债 1 2341 递延税款 权益 1 3101 实收资本 权益 2 310101 国家资本 权益 2 310102 法人资本 权益 2 310103 个人资本 权益 2 310104 外资资本 权益 2 310105 其它资本 权益 1 3111 资本公积 权益 2 311101 资本溢价 权益 2 311102 接受捐赠非现金资产准备 权益 2 311103 接受现金捐赠 权益 2 311104 股权投资准备 权益 2 311105 拨款转入 权益 2 311106 外币资本折算差额 权益 2 311107 其他资本公积 权益 1 3121 盈余公积 权益 2 312101 法定盈余公积 权益 2 312102 任意盈余公积 权益 2 312103 法定公益金 权益 2 312104 储备基金 权益 2 312105 企业发展基金 权益 2 312106 利润归还投资 权益 1 3131 本年利润 权益 1 3141 利润分配 权益 2 314101 其他转入 权益 2 314102 提取法定盈余公积 权益 2 314103 提取法定公益金 权益 2 314104 提取储备基金 权益 2 314105 提取企业发展基金 权益 2 314106 提取职工奖励及福利基金 权益 2 314107 利润归还投资 权益 2 314108 提取任意盈余公积 权益 2 314115 未分配利润 成本 1 4101 开发成本 成本 2 410101 项目一 成本 3 41010101 土地征用及拆迁费 供应商往来成本 3 41010102 前期工程费 供应商往来成本 3 41010103 基础设施费 供应商往来成本 3 41010104 建安工程费 供应商往来成本 3 41010105 园林环境费 供应商往来成本 3 41010106 公共配套费 供应商往来成本 3 41010107 开发间接费 成本 3 41010108 资金成本 成本 3 41010109 成本结转 成本 2 410102 项目二 成本 3 41010201 土地征用及拆迁费 供应商往来成本 3 41010202 前期工程费 供应商往来成本 3 41010203 基础设施费 供应商往来成本 3 41010204 建安工程费 供应商往来成本 3 41010205 园林环境费 供应商往来成本 3 41010206 公共配套费 供应商往来成本 3 41010207 开发间接费 成本 3 41010208 资金成本 成本 3 41010209 成本结转 成本 2 410103 项目三 成本 3 41010301 土地征用及拆迁费 供应商往来成本 3 41010302 前期工程费 供应商往来成本 3 41010303 基础设施费 供应商往来成本 3 41010304 建安工程费 供应商往来成本 3 41010305 园林环境费 供应商往来成本 3 41010306 公共配套费 供应商往来成本 3 41010307 开发间接费 成本 3 41010308 资金成本 成本 3 41010309 成本结转 成本 2 410104 项目四 成本 3 41010401 土地征用及拆迁费 供应商往来成本 3 41010402 前期工程费 供应商往来成本 3 41010403 基础设施费 供应商往来成本 3 41010404 建安工程费 供应商往来成本 3 41010405 园林环境费 供应商往来成本 3 41010406 公共配套费 供应商往来成本 3 41010407 开发间接费 成本 3 41010408 资金成本 成本 3 41010409 成本结转 成本 1 4105 开发间接费 成本 2 410501 项目部 成本 3 41050101 工资 成本 3 41050102 职工保险费 成本 3 41050103 福利费 成本 3 41050104 教育培训费 成本 3 41050105 工作餐 成本 3 41050106 办公费 成本 3 41050107 差旅费 成本 3 41050108 通讯费 成本 3 41050109 邮电费 成本 3 41050110 业务招待费 成本 3 41050111 车辆费用 成本 3 41050112 会务费 成本 3 41050113 租赁费 成本 3 41050114 维修费 成本 3 41050115 保险费 成本 3 41050116 折旧费 成本 3 41050117 低值易耗品摊销 成本 3 41050118 资产摊销 成本 3 41050119 水电物管费 成本 3 41050130 资金利息 成本 3 41050197 其他 成本 2 410502 项目部二 成本 3 41050201 工资 成本 3 41050202 职工保险费 成本 3 41050203 福利费 成本 3 41050204 教育培训费 成本 3 41050205 工作餐 成本 3 41050206 办公费 成本 3 41050207 差旅费 成本 3 41050208 通讯费 成本 3 41050209 邮电费 成本 3 41050210 业务招待费 成本 3 41050211 车辆费用 成本 3 41050212 会务费 成本 3 41050213 租赁费 成本 3 41050214 维修费 成本 3 41050215 保险费 成本 3 41050216 折旧费 成本 3 41050217 低值易耗品摊销 成本 3 41050218 资产摊销 成本 3 41050219 水电物管费 成本 3 41050230 资金利息 成本 3 41050297 其他 成本 2 410503 项目三 成本 3 41050301 工资 成本 3 41050302 职工保险费 成本 3 41050303 福利费 成本 3 41050304 教育培训费 成本 3 41050305 工作餐 成本 3 41050306 办公费 成本 3 41050307 差旅费 成本 3 41050308 通讯费 成本 3 41050309 邮电费 成本 3 41050310 业务招待费 成本 3 41050311 车辆费用 成本 3 41050312 会务费 成本 3 41050313 租赁费 成本 3 41050314 维修费 成本 3 41050315 保险费 成本 3 41050316 折旧费 成本 3 41050317 低值易耗品摊销 成本 3 41050318 资产摊销 成本 3 41050319 水电物管费 成本 3 41050330 资金利息 成本 3 41050397 其他 成本 2 410599 结转开发间接费用 成本 1 4107 劳务成本 成本 2 410701 工程监理成本 成本 2 410702 工程施工成本 成本 2 410703 代理开发成本 成本 2 410797 其他 成本 2 410799 劳务成本结转 损益 1 5101 主营业务收入 损益 2 510101 不动产销售收入 损益 2 510102 不动产租赁收入 损益 2 510103 物业收入 项目核算损益 2 510104 培训咨询收入 损益 2 510105 劳务收入 损益 2 510197 其他经营收入 损益 1 5102 其他业务收入 损益 1 5201 投资收益 损益 2 520101 长期股权投资收益 损益 2 520102 长期债权投资收益 损益 2 520103 短期投资收益 损益 2 520104 计提的长期投资跌价准备 损益 2 520105 计提的短期投资跌价准备 损益 2 520197 其他投资收益 损益 1 5203 补贴收入 损益 1 5301 营业外收入 损益 2 530101 罚款收入 损益 2 530102 固资定产盘盈 损益 2 530103 处置固资定产净收益 损益 2 530104 非货币性交易收益 损益 2 530105 出售无形资产收益 损益 2 530197 其他收入 损益 1 5401 主营业务成本 损益 2 540101 不动产销售成本 损益 2 540102 不动产租赁成本 损益 2 540103 物业成本 项目核算损益 2 540104 培训咨询成本 损益 2 540105 劳务成本 损益 2 540197 其他经营成本 损益 1 5402 主营业务税金及附加 损益 1 5405 其他业务支出 损益 1 5501 营业费用 损益 2 550101 工资 损益 2 550102 职工保险费 损益 2 550103 福利费 损益 2 550104 教育培训费 损益 2 550105 工作餐 损益 2 550106 办公费 损益 2 550107 差旅费 损益 2 550108 通讯费 损益 2 550109 邮电费 损益 2 550110 业务经费 损益 2 550111 销售服务费 损益 2 550112 车辆费用 损益 2 550113 会务费 损益 2 550114 租赁费 损益 2 550115 修理费 损益 2 550116 保险费 损益 2 550117 折旧费 损益 2 550118 低值易耗品摊销 损益 2 550119 资产摊销 损益 2 550120 水电物管费 损益 2 550121 广告费 损益 2 550122 宣传展览费 损益 2 550123 产权交易税费 损益 2 550124 卖场装修费 损益 2 550125 包装费 损益 2 550126 运输费 损益 2 550127 装卸费 损益 2 550128 仓储保管费 损益 2 550129 委托代销手续费 损益 2 550130 样品及产品损耗 损益 2 550197 其他 损益 1 5502 管理费用 损益 2 550201 工资 损益 2 550202 福利费 损益 2 550203 养老保险 损益 2 550204 失业保险 损益 2 550205 医疗保险 损益 2 550206 住房公积金 损益 2 550207 工会经费 损益 2 550208 职工教育经费 损益 2 550209 劳动保护费 损益 2 550210 教育培训费 损益 2 550211 工作餐 损益 2 550212 办公费 部门核算损益 2 550213 差旅费 部门核算损益 2 550214 水电费 损益 2 550215 通讯费 部门核算损益 2 550216 邮电费 损益 2 550217 业务招待费 部门核算损益 2 550218 车辆费用 损益 2 550219 会务费 部门核算损益 2 550220 租赁费 损益 2 550221 修理费 损益 2 550222 保险费 损益 2 550223 折旧费 损益 2 550224 低值易耗品摊销 损益 2 550225 无形资产摊销 损益 2 550226 长期待摊费用摊销 损益 2 550227 存货盘亏及毁损 损益 2 550228 物管费 损益 2 550229 税金 损益 3 55022901 车船使用税 损益 3 55022902 土地使用税 损益 3 55022903 印花税 损益 3 55022904 房产税 损益 2 550230 诉讼仲裁费 损益 2 550231 聘请中价机构费用 损益 2 550232 咨询费 损益 2 550233 研究开发费 损益 2 550234 技术转让费 损益 2 550235 董事会会费 损益 2 550236 排污费 损益 2 550237 企业宣传费 损益 2 550238 坏账准备 损益 2 550239 存货跌价准备 损益 2 550297 其他 损益 1 5503 财务费用 损益 2 550301 利息支出 损益 2 550302 票据贴现利息 损益 2 550303 利息收入 损益 2 550304 手续费 损益 2 550397 其他财务费用 损益 1 5601 营业外支出 损益 2 560101 捐赠资出 损益 2 560102 罚款支出 损益 2 560103 固资定产盘亏 损益 2 560104 处置固定产资净损失 损益 2 560105 非常损失 损益 2 560106 债务重组损失 损益 2 560107 计提的固定资产减值准备 损益 2 560108 计提的无形资产减值准备 损益 2 560109 计提的在建工程减值准备 损益 2 560197 其他支出 损益 1 5701 所得税 损益 1 5801 以前年度损益调整 房地产企业费用核算明细项目设置房地产开发企业的成本费用不外乎两大部分。其一是房地产企业的开发成本，其二是房地产企业的开发费用房地产开发企业的费用大致可以分为两大类：1、计入开发成本的费用：包括全部计入开发成本的开发间接费用以及部分计入开发成本的应付职工薪酬、职工福利费等。它们与开发成本密切相关，是开发成本的重要组成部分。2、计入当期损益的费用：包括管理费用、财务费用、销售费用。它们与开发成本没有直接联系，但是同样对企业的损益有较大影响。正是由于费用的性质、分类的差异，我们在会计核算上必须分清各种费用的界限，否则会影响会计核算的质量，可能导致产生涉税风险，形成严重的涉税损失。1、分清开发成本与开发费用的界限；2、分清管理费用与开发间接费用、管理费用与销售费用的界限3、分清财务费用的利息支出与开发间接费用利息支出的界限；4、分清职工福利费与管理费用、开发间接费用的界限；5、分清本期费用与上期费用、下期费用的界限。（二）费用核算的主要内容房地产开发企业的费用一般说来有管理费用、销售费用、财务费用、开发间接费用、应付职工薪酬、职工福利费等，每一个费用均有不同的核算内容。1、 管理费用房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营活动所发生的各种共同性费用。包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括以下几方面：（1）企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等；（2）用于企业直接管理之外的费用。包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼费等。（3）提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、长期待摊费用（含开办费）摊销等。（4）合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售部门、项目管理部等）。（5）其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。2、 销售费用房地产开发企业的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用，主要包括四个方面：（1）销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、租赁费、水电费等。（2）销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。（3）合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。（4）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。3、 财务费用房地产开发企业的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。但是房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为“财务费用”，应该属于“开发间接费用”。4、 开发间接费用房地产开发企业的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位（如：开发项目管理部、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项共同性费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。主要包括三个方面：（1）内部核算单位为组织管理开发产品所发生的费用。包括管理服务人员开支的职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等。（2）与开发产品有直接联系支付外部单位（含政府部门）的费用。主要包括开发过程中的利息支出、土地使用税、工程监理费、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等。（3）其他开发间接费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入开发间接费用的其他开支。5、 应付职工薪酬新会计准则引入了“应付职工薪酬”的新概念，它与原制度的“应付工资”“应付福利费”类似，但是它的内涵更为广泛。房地产开发企业的“应付职工薪酬”，是指为职工个人开支的所有费用，主要包括：工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付等。6、 职工福利费根据新会计准则的规定，“职工福利费”属于“应付职工薪酬”的组成内容之一。根据新的企业财务通则的规定，从2007年1月1日开始，所有企业不再计提14%的职工福利费，而改为据实列支。因此有必要对职工福利费的内容搞清楚。一般说来，职工福利费主要用于职工的医药费(指尚未参加职工医疗保险的企业)，医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。（三）费用明细项目的设置从前述我们基本清楚了房地产开发企业费用核算的内容，那么在组织费用核算过程中，如何设置明细项目？现从会计核算角度，结合财务、税收政策，就费用的明细项目的设置作如下探讨：1、管理费用房地产开发企业在设置“管理费用”的明细项目时，必须分清楚管理费用与开发间接费用、销售费用的界限。一般说来管理费用应设置以下明细项目：1)职工薪酬 ：企业管理服务人员的职工薪酬。2)修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 3)物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。4)低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。5)办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 6)会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 7)招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。 8)差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。 9)车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。 10)固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。11)房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。12)劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。13)董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。14)聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。15)咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。16)诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。17)业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。 18)税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。 19)技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。20)研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。 21)无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。 22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。23)排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。24)开办费 ：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。25)其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。2、销售费用房地产开发企业在设置“销售费用”明细项目时，应该分清楚销售费用与管理费用、开发间接费用的界限。一般说来销售费用应设置以下明细项目：1)职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。2)修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。3)物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。4)低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。5)办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。6)差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。 7)车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。 8)固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。9)房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。10)劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。11)展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。12)广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； b、已实际支付费用，并已取得相应发票； c、通过一定的媒体传播。 13) 业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。14) 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用： a 有合法真实凭证； b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)； c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5。15) 合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。16) 商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。 17) 其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。3、财务费用房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用利息支出”与“开发间接费用利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：1)利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。2)汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。3)金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。4)现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。5)股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。6)票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出7)其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。4、开发间接费用房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：1)职工薪酬 ：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。2)修理费 ：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。 3)物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。4)低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）5)办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。 6)差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。 7)车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。 8)固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。9)房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。10)劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。11) 周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。12)利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。14)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。15) 房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。16)工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。17)前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。18)其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。5、应付职工薪酬“应付职工薪酬”是新会计准则新设置的会计科目，根据新准则的要求，一般说来应设置以下明细项目：1) 职工工资：是指支付给职工个人的劳动报酬，根据国家统计局的规定，包括计时工资、计件工资、各种津贴、补贴、加班工资等。2) 职工福利：是指根据国家规定开支的各项福利费用，具体项目详见（应付福利费的明细项目设置）。3) 社会保险费：根据国家规定，企业为职工个人支付的各种社会保险费。包括：基本医疗保险、基本养老保险、失业保险、工伤保险和生育保险。4) 住房公积金：是指企业按照国务院住房公积金管理条例规定的基准和比例计算，向住房公积金为个人缴存的住房公积金。5) 工会经费：企业按照规定支付给工会组织的工会经费，现行政策明确在职工工资总额2(含)内的，准在所得税前扣除予以扣除。6) 职工教育经费：是指企业用于职工个人的教育培训费用，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额25(含)以内的，准予在所得税前据实扣除。7) 非货币性福利：是指企业以非货币性形式（发放实物或提供资产免费使用等）为职工提供的福利支出。8) 辞退福利：因解除与职工的劳动合同关系而给予的补偿。9）其他与获得职工提供的服务的相关支出，如股票期权等。6、应付福利费根据新会计准则关于“应付职工薪酬”核算内容的明确，应付福利费仅仅是其内容之一。根据新企业财务通则的要求，福利费不再按照工资总额的14%计提，采取据实列支方式。因此，本人建议房地产开发企业应该在“应付职工薪酬”的明细科目“应付福利费”下设置以下明细项目：1)职工医疗费（指尚未参加职工医疗保险的企业）2)医护人员职工薪酬3)医务经费4)职工因公负伤赴外地就医费5)职工困难补助6)职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的职工薪酬7) 独生子女费8) 计划生育奖励9) 节日礼金10)住院慰问费11) 以及按照国家规定开支的其他职工福利支出上述对房地产开发企业费用核算明细项目设立的探讨，仅仅是供同仁们参考而也。1、新企业所得税法第四十九条明确：“企业所得税的征收管理除本法规定外，依照中华人民共和国税收征收管理法的规定执行。”2、中华人民共和国税收征收管理法实施细则第二十四条明确：“从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。” 3、新企业财务通则第十三条明确：“经营者的财务管理职责主要包括：（一）拟订企业内部财务管理制度、财务战略、财务规划