房地产公司财务现状分析及改进措施

学校代码： 10128学 号：2 0 0 8 3 0 7 1 2 0 4 6 本科毕业论文题 目：A房地产公司财务现状分析及改进措施学生姓名：卓娜学 院：管理学院系 别：会计系专 业：财务管理班 级：财管08-2班指导教师：张建 讲师二一二年六月摘 要财务分析就是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动的偿债能力、盈利能力和营运能力状况进行分析与评价，为企业的投资者、债权者、经营者及其他关心企业的组织和个人了解企业过去，评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。本文在A房地产公司2009年-2011年的财务数据基础上，运用比率分析法对A房地产公司的经营现状进行具体的财务分析，包括短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、获利能力、综合财务分析、财务报表的对比以及趋势分析等方面。进而得出针对该房地产公司的财务评价。本论文包括四个部分，第一部分是A房地产公司的概况及会计政策，财务政策，介绍A房地产企业基本的情况，在此基础上对A房地产公司进行财务分析。第二部分是财务分析的理论知识，包括财务分析的概念，财务分析的目的，财务分析的内容，财务分析的方法等。第三部分是本论文的核心内容，是对A房地产公司具体的财务分析，短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、获利能力，综合财务分析（杜邦分析）、财务报表的对比以及趋势分析等方面。最后一部分是在财务分析的基础上针对A房地产公司得出的结论及其改进措施及建议。关键字：房地产企业；财务分析；财务评价 AbstractFinancial analysis is based on accounting and reporting data and other relevant information, using a range of specialized analysis techniques and methods, to enterprises and other economic organizations in the past and present financing activities, investment activities, business activities, solvency, and evaluation, and operating conditions for corporate investors, creditors, business and other organizations concerned about companies and individuals to understand the business in the past, the evaluation of enterprise status, forecast the companys future, make the right decisions to provide accurate information or pursuant . This artile is based on 2009 to 2011 financial specific data of A real estate company, A real estate company, operating conditions, the specific financial analysis the use of ratio analysis, including short-term solvency and long-term solvency, operating capabilities, profitability, consolidated financial analysis (DuPont analysis), comparison and trend analysis and other aspects of the financial statements. This artile consists of four parts, the first is an overview of the real estate company and accounting policies, financial policies, introducing A real estate companies, . The second part is the theoretical knowledge of financial analysis, including the concept of financial analysis, the purpose of financial analysis, financial analysis, financial analysis methods. The third part is the core content of this paper, A real estate company specific financial analysis, short-term solvency and long-term solvency, operating capacity, profitability, consolidated financial analysis (DuPont analysis), comparison of the financial statements and trend analysis. The last section is the conclusion on the basis of financial analysis for A real estate company and its improvements and suggestions.Keywords: Real estate enterprises ；Financial Analysis ；Financial evaluation目 录引 言1第一章 公司概况21.1 A房地产公司简介21.2 A房地产公司的主要会计政策、财务政策21.2.1 会计制度、会计年度、记账本位币及记账原则和计价基础21.2.2 短期投资及坏账核算方法21.2.3 存货核算方法21.2.4 长期投资核算方法21.2.5 固定资产计价及其折旧方法31.2.6 在建工程核算方法31.2.7 无形资产计价和摊销方法31.2.8 收入确认原则及所得税的会计处理方法31.3 A房地产公司税项4第二章 理论综述52.1财务分析的基本概念52.2 财务分析的目的52.3 财务分析的方法62.3.1 趋势分析法62.3.2 比率分析法62.3.3 因素分析法72.4 财务分析的内容72.4.1 会计报表分析82.4.2 财务指标分析82.4.3 财务综合分析8第三章 A房地产财务现状分析及存在问题93.1 A房地产偿债能力分析93.1.1 A房地产短期偿债能力分析93.1.2 A房地产长期偿债能力分析103.2 A房地产运营能力分析123.2.1 A房地产生产资料运营能力分析123.3 A房地产获利能力分析143.4 A房地产杜邦财务分析163.5 A房地产趋势分析183.5.1 A房地产资产负债表的比较183.5.2 A房地产现金流量表的比较193.5.3 A房地产利润表的比较19第四章 A房地产公司财务管理建议214.1偿债能力214.2营运能力214.3获利能力22结 论23致 谢26引 言自1998年住房体制改革开始，中国房地产行业进入了快速发展的阶段，这个阶段被称为房地产的“黄金十年”。随着市场的起伏，对“黄金十年”是否结束的讨论集中出现过两次，一次是房地产投资加速下滑的2008年；第二次就是今年，中国房地产整体生态环境已骤然变化，行业或将告别“黄金十年”，迎来“白银时代”。在经历了房地产行业十年黄金时代后，真正的考验是能经得起十年的白银时代。那么在金融危机的影响下，A房地产公司的财务能力有哪些变化呢？ 企业财务报告及其他相关资料是财务分析的主要依据，企业财务状况和经营成果是财务分析评价和剖析的对象，得出企业在运营过程中的利弊得失和发展趋势，从而为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要财务信息。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义。 财务分析是企业财务工作的一项重要内容，是加强企业经营管理的一种有效的方法。企业财务活动的结果，主要是通过财务报表的各项指标定期反映的。搞好财务分析的意义主要在于以下几个方面： 首先，通过财务分析可以判断企业财务实力的大小，经营是否健全。如：企业资金构成比例是否合理，占用及来源是否平衡，销售和利润计划的执行情况如何，整个企业的经营活动是否能按计划、有秩序的进行，都可通过财务分析予以判断。 其次，财务分析可以为制定各种决策提供有用的信息。财务分析并非止于对过去已完成的经济活动的总结、回顾和评价，更在于对未来经济活动的展望和指导。对企业已取得的成就的评价，对存在问题及其原因的分析是否正确，直接影响到预测的正确性，从而影响到决策的正确性以及所采取的措施是否合理。为了使决策合理，措施有效，就须借助于财务分析提供的数据资料。 再次，通过财务分析可以评价企业的经营效益，实行有效的管理，挖掘内部潜力，提高经济效益。比如在与国内外企业的对比分析中，不仅可以找出本企业的差距，以改进企业经营管理，更重要的是通过分析，研究企业取得的某项成果的原因，了解企业还有哪些潜力，以进一步加以利用，促进经济效益的提高。 最后，通过财务分析还可以检查企业财务计划的执行情况，监督企业遵守国家政策、法令和规章制度，加强各部门的经济责任制。 第一章 公司概况1.1 A房地产公司简介A房地产开发集团股份有限公司组建于2006年07月14日，主营房地产开发与物业管理服务，具有房地产开发二级资质、物业管理服务三级资质。公司注册资本：210992411元。1.2 A房地产公司的主要会计政策、财务政策1.2.1 会计制度、会计年度、记账本位币及记账原则和计价基础 本公司执行中华人民共和国财政部颁发的企业会计准则和企业会计制度及其补充规定。本公司以公历1月1日起至当年12月31日止为一个会计年度。本公司以人民币为记账本位币。 本公司会计核算以权责发生制为记账原则，资产以历史成本为计价基础。1.2.2 短期投资及坏账核算方法 短期投资指本公司购入的能够随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资，包括基金。 短期投资在取得时以实际成本计价。 本公司采用直接转销法核算坏账并按以下标准确认坏账：1、债务人破产或死亡，以其破产或遗产清偿后，仍然不能收回的。2、债务人逾期未履行偿还义务超过三年仍然不能收回的应收款项。1.2.3 存货核算方法1、存货分类：本公司存货包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的原材料、开发成本、开发产品、低值易耗品等。2、取得和发出的计价方法：本公司原材料、开发成本、开发产品、低值易耗品等按实际成本法计价，发出原材料、在产品、产成品等核算按移动加权平均法计价。3、生产成本的计算方法：本公司生产成本的计算采用品种法、生产成本在完工产品和在产品之间的分配采用约当产量法。 低值易耗品的摊销方法：低值易耗品在领用时根据实际情况采用一次摊销法。1.2.4 长期投资核算方法1、长期股权投资的初始计量：按支付对价或取得长期股权投资的公允价值确定初始投资成本。2、长期股权投资的后续计量：对被投资单位实施控制，以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制、重大影响的，应用权益法核算。1.2.5 固定资产计价及其折旧方法固定资产标准为单位价值较高，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他使用寿命超过一个会计年度的与生产、经营有关的设备、器具、工具等。1、固定资产按实际成本计价。 2、固定资产折旧采用分类折旧率计算。按固定资产的原值和估计使用年限扣除残值率，确定其折旧率，年分类折旧率如下：表1-1 年分类折旧率固定资产类别使用年限（年）残值率年折旧率房屋建筑物2010.00%4.50%电子设备55.00%19.00%运输工具1010.00%9.00%机器设备1010.00%9.00%1.2.6 在建工程核算方法 在建工程应当按照实际发生的支出确定其工程成本，包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等。在建工程已达到预定使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等确认转入固定资产，尚未办理竣工决算的暂估转入固定资产，按照计提固定资产折旧的规定计提固定资产的折旧，并停止利息资本化。1.2.7 无形资产计价和摊销方法 公司对购入或按法律程序申请取得的无形资产，按实际支付金额（包括买价、手续费、律师费、注册费等相关费用）入账；对接受投资转入的无形资产，按合同约定或评估确认的价值入账。各种无形资产在其有效期内按直线法摊销。1.2.8 收入确认原则及所得税的会计处理方法 公司按以下规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。 1、销售商品：本企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的权利（证据)，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 2、劳务收入：按照完工百分比法确认相关的劳务收入。在确认劳务收入时，以劳务合同的总收入，劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。 3、长期合同：按完工进度（或实际完成的工作量）作为销售收入的实现，并结转相应成本。 4、提供他人使用本企业的无形资产等而应收的使用费收入，按有关合同、协议规定的收费时间和方法计算确认营业收入的实现。 本公司所得税的会计处理采用应付税款法，即按照当期计算的应缴所得税额确认为当期所得税费用的方法。1.3 A房地产公司税项主要税种及税率列示如下：表1-2 各项税率税项计税基础税率营业税营业收入5%城市维护建设税已交营业税7%教育费附加已交营业税3%企业所得税应纳税所得额25%地方教育费附加已交营业税1%水利建设基金营业收入0.1% 第二章 理论综述2.1财务分析的基本概念财务分析是指以财务报告和其他相关资料为依据和起点，采用专门的方法，系统分析和评价企业的过去和现在的财务成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助财务报告使用者及其利益相关者改善决策。财务分析的最基本功能是，将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，以减少决策的不确定性。因此，正确理解财务报表是财务分析的基础。财务分析不仅以财务报表资料为依据，而且还参考管理会计报表、市场信息及其他有关资料，使财务分析资料更加真实、完整；最后要明确财务分析的目的受财务分析的主体和财务分析服务对象的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的各不相同，不同的财务分析服务对象所关心的问题也是不同的。2.2 财务分析的目的财务分析的目的根据不同的财务分析主体而不同，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。一般的财务分析目的可以概括为：分析过去的经营业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。根据分析的具体目的，财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分析。财务分析的最终目的在于全方位地了解企业经营理财的状况，并借以对企业经济效益的优劣做出系统的、合理的评价。财务分析目的有如下的分类：（一）经营管理者。经营管理者对经营成败负主要责任。经营管理者通过定期编制财务报表和进行财务分析，做出借款、投资、扩大生产等方面的经营决策。具体分析内容有： 1、企业运转是否正常，主要通过企业的资金结构协调、偿债能力、盈利能力及企业应付风险能力的分析，定期检查企业的经营管理业绩 2、企业经营前景如何，是否需要转产、投资或筹资。主要帮助企业经理和董事会做出正确的筹资，投资和利润分配的决策。 3、企业有无资金潜力可挖，如何挖潜。对企业的经营管理情况和收支情况进行预测分析和假设分析。 4、专题分析。监督、检查企业计划、投资、经营方案的执行情况。（二）投资者。投资者拥有企业收益和剩余财产分配权，对企业的债务负有限责任。投资收益权只有在宣布了分红时才能实现，而剩余财产分配权只有当企业破产清算后才能实现。由于投资各方在企业经营时不得抽走资金，因而承担着企业经营的风险。企业与投资者之间是利益共享风险共担的关系。投资者要掌握其投资的收益和风险，就要以对企业的生产经营状况进行分析。投资者进行财务分析的具体目的有：1、是否应该对企业投入更多资金。主要通过分析净资产及其盈利能力确定。2、是否应该转让股份，抽回资金。主要分析每股盈利、股票价格变动和企业发展前景。3、了解企业的经营成果。主要进行企业的生存能力和竞争能力分析。4、了解企业的分利政策。为了实现投资收益，要分析企业是否要分红色。（三）债权人。债权人包括贷款银行、融资租赁出租方、企业债权持有人等。企业与债权人之间是债权资金的取得和本金及利息的偿还关系。债权人为了按期得到本金和利息，要对企业的偿债能力进行分析。具体讲：1、企业财力是否充足，能否用来清偿债务。2、企业的获利状况如何。3、是否应该给企业贷款。4、是否应该继续拥有企业债权。（四）其它企业。企业之间由于相互提供产品和劳务而发生商业信用和结算关系，集团企业之间是相互投资、参股的联营、合作关系。为了签定供销合同或开展竞争，企业之间也要进行财务分析。具体分析目的包括：1、企业财力及生产能力是否充足，能否保证长期供货。2、是否应该提供销售信用3、是否应该增加收入，控制联营企业生产经营。2.3 财务分析的方法财务分析的方法主要有：趋势分析法、比率分析法和因素分析法。2.3.1 趋势分析法趋势分析法又称水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息(也就是会计报表信息资料)与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。2.3.2 比率分析法比率分析法是指某些彼此存在关联的项目加以对比，计算出比率，据以确定经济活动变动程度的分析方法。2.3.3 因素分析法因素分析法，又称指数因素分析法，是利用统计指数体系分析现象总变动中各个因素影响程度的一种统计分析方法，包括连环替代法、差额分析法、指标分解法、定基替代法。 因素分析法是现代统计学中一种重要而实用的方法，它是多元统计分析的一个分支。使用这种方法能够使研究者把一组反映事物性质、状态、特点等的变量简化为少数几个能够反映出事物内在联系的、固有的、决定事物本质特征的因素。因素分析法的最大功用，就是运用数学方法对可观测的事物在发展中所表现出的外部特征和联系进行由表及里、由此及彼、去粗取精、去伪存真的处理，从而得出客观事物普遍本质的概括。其次，使用因素分析法可以使复杂的研究课题大为简化，并保持其基本的信息量。2.4 财务分析的内容财务分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。财务分析的基本内容，主要包括以下几个方面： （1）短期偿债能力分析。任何一家公司要想维持正常的生产经营活动，必须持有足够的现金和银行存款以支付各种到期的费用和其他债务。对公司短期偿债能力的 分析主要是着眼于对公司流动资产和流动负债之间关系的分析，主要的分析指标是流动比率和速动比率。 （2）资本结构分析。资本结构是指在公司的总资本中，股权资本和债权资本的构成及其比例关系。资本结构将直接决定公司使用财务杠杆的程度，从而直接影响公司的盈利能力和长期偿债能力。资本结构应分析的指标包括资产负债率、有形净值债务率等。 （3）经营效率分析。经营效率也称资产管理能力，主要通过公司各种资产在一定时期内周转的快慢程度来反映，分析经营效率是了解公司内部经营管理水平的一个主要渠道。投资者可以通过公司的营业周期、存货周转率、应收帐款周转率、流动资产周转率和总资产周转率来分析公司资产管理能力。（4）盈利能力分析。盈利能力就是公司获取利润的能力，是公司组织生产活动、销售活动和财务管理水平高低的综合体现，也是公司在市场竞争中立于不败之地的根本保证。盈利能力的主要分析指标包括销售毛利率、销售净利率、资产收益率、净资产收益率等指标。在分析盈利能力的同时，还需将上述指标进行若干年的纵向趋势分析和各年的盈利结构分析，以了解公司的成长性。（5）与股票市价相关的股票投资收益分析。对上市公司来说，公司的股价代表了市场在某个时点上对上市公司价值的评估，反映了投资者作为一个整体对持有该公司股票可能带来的潜在收益和所承担的风险的看法，所以，公司的股价对投资决策至关重要。因此，人们必须将股票市价和财务报表所提供的相关信息结合起来进行分析，计算的指标包括每股收益、市盈率、每股股价、股利支付率、每股净资产、市净率等。2.4.1 会计报表分析会计报表分析就是通过对资产负债表、利润表、现金流量表及会计报表附注进行分析。资产负债表是指反映企业在某一特定日期财务状况的财务报表，它是表明了企业在某一特定日期所拥有的或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权。利润表又称损益表，是反映企业一定期间生产经营成果的会计报表，它把一定时期的营业收入与其同一会计期间相关的营业费用进行配比，以计算出企业一定时期的净利润(或净亏损)。现金流量表是以现金及现金等价物为基础编制的财务报表，反映企业在一定时期内现金及现金等价物的流入与流出，表明企业获得现金和现金等价物的能力。2.4.2 财务指标分析总结和评价企业财务状况与经营成果的分析指标主要包括偿债能力指标、营运能力指标、获利能力指标、发展能力指标、和现金流量指标。2.4.3 财务综合分析财务综合分析就是将营运能力，偿债能力和盈利能力等诸多方面的分析纳入一个有机的整体之中，全面地对企业的经营状况、财务状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益的优劣做出准确的评价与判断。应用比较广泛的财务综合分析方法有杜邦财务分析体系和沃尔比重评分法。第三章 A房地产财务现状分析及存在问题3.1 A房地产偿债能力分析3.1.1 A房地产短期偿债能力分析 流动比率=流动资产/流动负债（3-1） 表3-1 流动比率计算表 单位：元报告期200920102011流动资产1116640349.382992971990.53624461428.62流动负债474670996.11266380539.31362226542.76流动比率2.3511.242.66分析：流动比率越高，企业的短期偿债能力越强。一般认为流动比率2：1的比例比较适宜，上述流动比率都大于2，表明企业短期偿债能力较高。但是过高表明企业的资金占用较多，会影响资金的使用效率和企业的筹资成本进而影响获利能力。从表格可以看出该企业三年的流动比率在2010年有较大的浮动，2010年企业的资金占用较多。但在2011年恢复正常。速动比率=速动资产/流动负债（3-2）表3-2 速动比率计算表 单位：元报告期200920102011流动资产1116640349.38 2992971990.53624461428.62存货800458141.281953963777.082029005940.77一年内到期的非流动资产0 0 0 其他流动资产0 0 0 速动资产316172208.11039008213.421595455487.85流动负债474670996.11266380539.301362226542.76速动比率0.673.901.17分析：速动比率是1时是安全边际，速动比率小于1会使企业面临很大的偿债风险，而该企业2010年和2011年的速动比率都大于1，表明该企业偿债能力安全性很高。过高的速动比率却会因企业现金及应收账款资金占用过多而大大增加企业的机会成本。应当引起企业管理层的关注。现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债（3-3）表3-3 现金比率计算表 单位：元报告期200920102011货币资金23281823.24593921641.43104787064.68交易性金融资产0 0 0 流动负债474670996.11266380539.3932226542.76现金比率0.0492.300.11分析：企业不可能、也无必要保留过多的现金类资产。现金比率越高，就意味着企业流动负债未能得到合理的运用，经常以获利能力低的现金类资产保持着，这样导致机会成本的增加。该企业2009年的现金比率较底，在2010年现金比率较高，竟超过了50%，说明企业还需进一步有效的运用现金类资产，合理安排资产结构，提高资金使用效益。但这种状况在2011年有所改善。3.1.2 A房地产长期偿债能力分析1、A房地产总债务存量比率资产负债比率=负债总额/资产总额（3-4）有形资产负债率=负债总额/有形资产总额100%（3-5）有形资产总额=资产总额-（无形资产+长期待摊费用）（3-6）表3-4 资产负债率计算表 单位：元报告期200920102011负债总额474670996.11 1299380539.31935226542.76资产总额1375637442.923134368653.633940172489.5资产负债率34.51%41.46%49.12%表3-5 有形资产负债率计算表 单位：元报告期200920102011负债总额474670996.111299380539.31935226542.76资产总额1375637442.923134368653.63 3940172489.5无形资产211161522111000111000长期待摊费用00 0有形资产总额1164475920.923134257653.633940061489.5有形资产负债率40.76%41%49.12% 分析：资产负债率越小，企业的长期偿债能力越强；反之，说明企业的债务负担重，资金实力不强，对债权人不利，企业面临倒闭的危险。一般认为资产负债率高于50%表明债权人的利益就缺乏保障。以上数据来看，资产负债比率都在50%以下，说明企业长期偿债能力较强，债权人的利益有保障。另外，跟资产负债率相比，有形资产负债率指标将企业偿付安全性的分析建立在更加切实可靠的物质保障基础之上。该企业的有形资产负债率都小于50%，这样有助于增强债权人对企业出借资金的信心。产权比率=负债总额/所有者权益（3-7）表3-6 产权比率计算表 单位：元报告期200920102011负债总额474670996.111299380539.3 1935226542.76所有者权益900966446.811834988114.332004945946.74产权比率52.68%70.81%96.52%权益乘数=资产总额/所有者权益（3-8）表3-7 权益乘数计算表 单位：元报告期200920102011资产总额1375637442.923134368653.633940172489.5所有者权益900966446.811834988114.332004945946.74 权益乘数1.527 1.7081.97分析：产权比率和权益乘数是资产负债率的另外的两种表现形式，它们都是企业财务结构稳健与否的重要标志。产权比率表明一元所有者权益借入的债务数额，它反映企业所有者权益对债权人权益的保障程度。越底的这一比率，表明企业的长期偿债能力越强，债权人的风险越小，但财务杠杆效应的作用不能充分的发挥。所以，企业在分析产权比率这一财务指标时，企业应该考虑提高获利能力与增强负债能力两方面改进，即在保障债务偿还安全的前提下，尽可能提高产权比率。该企业2011年的产权比率较高，表明企业的长期偿债能力不强，债权人的保障程度不高。这与资产负债率的计算结果可相互印证。权益乘数=资产总额所有者权益=1（1-资产负债率）=1+产权比率（3-9）2、A房地产总债务流量比率利息保障倍数=息税前利润/利息费用（3-10）息税前利润=净利润+利息费用+所得税费用（3-11） 表3-8 利息保障倍数计算表 单位：元报告期200920102011净利润 608602702.49 134021667.52169957832.41利息费用3742084.563070733.475301120.11所得税费用202867567.544673889.1756652610.805息税前利润815212354.55181766290.16231911563.325利息保障系数217.8559.1943.75 利息保障倍数又称已获利息倍数，是指企业一定时期息税前利润与利息费用的比率，反映了获利能力对债务偿付的保证程度。通常，可以用财务费用的数额作为利息费用。利息保障倍数表明一元债务利息有多少倍的息税前收益作保障，它可以反映债务政策的风险大小。分析：利息保障倍数表明一元债务利息有多少倍的息税前收益作保障。利息保障倍数越大，利息支付越有保障。一般来说，利息保障倍数为3时比较适宜。该企业这三个年度的利息保障倍数都大于3，表明该企业有较强的长期偿债能力。现金流量保障倍数=经营活动现金流量净额/利息费用（3-12） 表3-9 现金流量利息保障倍数计算表 单位：元报告期200920102011经营活动现金流量净额180158231.46-1125090656.9372972422.22利息费用3742084.563070733.475301120.11现金流量利息保障倍数48.14-366.6913.77现金流量利息保障倍数，即以现金流量为基础的利息保障倍数，是指经营活动现金流量净额与利息费用的比率。分析：它比收益基础的利息保障数更可靠，因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益。该企业这三个年度的现金流量利息保障倍数逐渐下降，表明该企业的长期偿债能力逐渐下降。经营现金流量与负债比=经营活动现金流量净额/债务总额100%（3-13） 表3-10 经营现金流量与债务比计算表 单位：元报告期200920102011经营活动现金流量净额180158231.46-1125090656.9372972422.22债务总额474670996.111299380539.31935226542.76经营现金流量与债务比37.95%-86.59%4%分析：经营现金流量与债务比表明企业用经营现金流量偿付全部债务的能力。该比率越高，承担债务总额的能力越强。从表中的数据可推断出，该企业只有在2009年承担债务总额的能力较强，2010年和2011年承担债务总额的能力较弱，在2010年甚至降低到了负值，应引起企业管理层的关注。从以上各指标的分析来看，该企业的短期的偿债能力较强，长期偿债能力较弱。3.2 A房地产运营能力分析3.2.1 A房地产生产资料运营能力分析应收账款周转率（次数）=营业收入/应收账款余额（3-14）应收账款周转期（天数）=计算期天数/应收账款周转率（3-15） 表3-11 应收账款周转率计算表 单位：元报告期200920102011营业收入1989104439.5449817093633634271应收账款余额277434355.85135467525155036054.93应收账款周转率12.63.324.08计算期天数360360 360应收账款周转期2910888分析：应收账款周转次数表明应收账款一年内周转的次数，或者说明一元应收账款投资支持的销售收入。应收账款周转天数，表明从销售开始到收回现金平均的天数。应收账款周转率高，则表明：应收账款的收账迅速，而应收账款的账龄则较短；对企业来说企业的资产流动性较强，而短期偿债能力则较强；可以通过减少应收账款收账的费用和坏账损失，从而相对的增加流动资产的投资收益。应收账款正常的周转天数是60天，该企业2009年的应收账款周转天数小于60，该企业2011年应收账款周转率比2010年稍有改善，周转次数由108次提高为88次，周转天数由108天缩短为88天。但是与应收账款正常天数60天有一定的差距，因此应收账款的流动性问题应引起企业管理层的的应有重视。存货周转率（次数）=营业成本/存货平均余额（3-16）存货周转期（天数）=计算期天数/存货周转率（3-17） 表3-12 存货周转率计算表 单位:元报告期200920102011营业成本1036754851.67214115965330180562.6存货余额800468141.281953963777.082029005940.77存货周转率2.11 0.160.17 计算期天数360 360 360 存货周转分析：该企业2011年存货周转率比2010年稍微改善，周转天数由2250次提高为2118次，近两年存货的周转期都超过了三年。这反映出该企业2010年和2011年存货管理效率极低，可能存在严重的呆滞，积压，应提请企业管理当局予以关注。流动资产周转率（次数）=营业收入/流动资产余额（3-18）流动资产周转期（天数）=计算期天数/流动资产周转率（3-19） 表3-13 流动资产周转率计算表 单位:元报告期200920102011营业收入1989104439.5449817093633634271流动资产余额1116640349.382992971990.53624461428.62流动资产周转率1.780.15 0.17计算期天数360360360 流动资产周转期202 24002118分析：生产经营任何一个环节上的工作改善，都会反映到周转天数的缩短上来。换句话说，流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业的盈利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，造成资金浪费，降低企业的盈利能力。该企业2011年流动资产周转速度比2010年缩短了282天，流动资金占用节约，节约占用的数额可计算如下：【（2118-2400）633634271】360=496346845.61111（元）固定资产周转率（次数）=营业收入/固定资产平均净值（3-20） 表3-14 固定资产周转率计算表 单位：元报告期200920102011营业收入1989104439.5449817093633634271固定资产平均净值935571.5488210850018630060.88固定资产周转率2126.0829.6234.01 分析：固定资产周转率在这三年都较高，尤其是2009年。表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。总资产周转率（次数）=营业收入/资产平均占用额（3-21）表3-15 总资产周转率计算表 单位：元报告期200920102011营业收入1989104439.5449817093633634271资产占用额1375637442.923134368653.633940172489.5总资产周转率1.450.140.16分析：该企业2009年总资产周转率最高，在2010年和2011年总资产周转率都降低，但是在2011年由小幅度的提高，说明企业利用全部资产进行经营的效率逐渐提高。从以上各指标综合分析来看，该企业在这三年内应收账款的流动性问题应引起企业管理层的的应有重视；存货管理应提请企业管理当局予以关注；流动资金占用节约；固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率3.3 A房地产获利能力分析营业利润率=营业利润/营业收入100%（3-22）毛利率=毛利润/营业收入100%（3-23） 表3-16 营业利润率计算表 单位：元报告期200920102011营业利润812738208.49181688437.95227686016.4营业收入1989104439.5449817093633634271营业利润率40.86%40.39%35.9%分析：营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，从而获利能力越强。从利润表看，企业的利润分为三个层次;营业利润，利润总额，净利润。其中利润总额和净利润包含着非销售利润因素，所以企业能够直接反映销售获利能力的指标是毛利润，营业利润率。通过考察营业利润占整个利润总额比重的升降，可以发现企业经营理财状况的稳定性、面临的危险或可能出现的转机迹象。企业三年的营业利润率逐渐下降，主要是因为营业成本呈上升所致。成本费用利润率=利润总额/成本费用总额100%（3-24）成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用（3-25） 表3-17 成本费用利润率计算 单位：元报告期200920102011利润总额811470269.99178695556.69226610443.22营业成本1036754851.67214115965330180562.6营业税金及附加130398141.7938909178.5450690741.68销售费用62755425870952306811管理费用4843598.999445683.0417469019.21财务费用3742084.563070733.475301120.11成本费用利润率69%67%55.82% 分析：该企业的成本费用利润率从2009年开始到2011年逐年的下降。总资产报酬率=息税前利润总额/资产总额100%（3-26）息税前利润总额=利润总额+利息支出=净利润+所得税+利息支出（3-27） 表3-18 总资产报酬率计算表 单位：元报告期200920102011利润总额811470269.99178695556.69