房地产市场调控政策分析

郑州大学自考本科毕业论文论文题目:房地产市场调控政策的分析 专业: 行政管理 姓名: 李 继 华 准考证号: 270104100651 年月日目录摘要.02一、概述.02二、房地产市场调控政策.021、综合性措施.022、金融方面调控措施.053、健全保障房的调控制度.064、 地方性政策措施.08三、小结.08参考文献.09房地产市场调控政策分析摘要：近些年来，随着国内商品房价格的持续上涨，越来越多的人开始关注房地产市场的发展趋势和影响因素。同时，政府部门为进一步规范房地产市场管理秩序，推动房地产市场的健康稳定发展，积极推出了一系列宏观调控政策以及地方性的法律法规。本文主要就近年来房地产市场的宏观调控政策进行了分析和研究，以期为制定相关对策提供良好参考。关键词：市场，调控，政策，金融一、 概述去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。房地产市场始终保持较快增长速度，并取得了理论上的发展成效，但此同时，各地商品房价格的持续快速暴涨、投机炒房行为泛滥、以及房地产市场监管不到位等问题层出不穷，严重影响了我国房地产市场的健康长效发展。 房地产市场监管越来越成为当今社会广泛关注的焦点问题，成为都市工薪阶层的生存压力，为解决以上问题，整顿和规范房地产监管秩序，我国政府部门积极出台了一系列市场宏观调控政策，转变调控思路，进行产业结构调整，完善房地产金融体系，有效地维护了房地产市场管理秩序，实现了预期管理目标。二、 房地产市场调控政策房地产市场推出的调控政策主要包括以下几方面：1 综合性调控措施 自进入市场经济以来，政府在制定各项促进房地产行业快速发展的同时，也加大了对房地产行业整体上的宏观调控和掌控。为此，国务院出台了国务院2005年工作要点来抑制房价上涨过快的问题。 2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台。具体内容分别是：高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2006年5月，“国六条”出台，提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现持续性上涨。2007年9月27日，关于加强商业性房地产信贷管理的通知正式出台，这亦是后来被频繁提起的“927房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。具体内容是：购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。自2008年底住房消费刺激政策出台以来，房地产市场销量回升、房价上涨，开发商最为受益，但政府最希望看到的房地产投资和房地产新开工才刚有起色，此时出台延续住房消费刺激政策有助于稳定开发商预期，增强住房供给信心，因此住房供给能得到明显提升。2009年10月24日，国务院常务会议，国四条出台：增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。“国四条”的目标是抑制房价过快上涨，促使房价合理回归，加强住宅保障建设。2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外资本冲击中国市场。2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。自此，各地限购政策纷纷出台，以及上海和重庆房地产税试点。这被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。 2012年，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。 房价上涨问题已经凸显并影响到了居民的正常购房行为，特别是在2008年的金融危机对房地产经济带来严重的影响时，政府迅速采取扩大内需的宽松财政政策来刺激经济的复苏，促进房地产的发展。 为了房地产业能够保持平稳发展，抵御金融危机的影响，中央采取了一系列积极的措施来促进和刺激房地产业中商品住房的开发和建设，同时为了满足中低收入家庭对住房的需求，中央还加大了对经济适用房和廉租房的开发和建设。 通过这一系列的政策和举措，房地产业保持了稳定的增长态势，也继续发挥了支柱产业对经济拉动的作用,通过进一步加强对房地产市场的监督和管理，发挥地方政府在稳定房地产行业健康平稳发展过程中所起到的重要作用，以保障房地产行业的健康发展。近几年国务院颁布了一系列政策来抑制部分城市出现的房价上涨过快问题，力图通过加强和完善对政府部门对房地产市场的监督与管理，有效地抑制房价的快速上涨。其主要内容有：“继续增加对普通商品住房的投资建设，优化市场商品房的供应结构，以满足各层次消费者对房屋的需求；提高土地开发利用效率，以增加对商品房建设用地的有效供应；综合施行有差别的财税政策，要求金融机构做好购房信贷的安全防范；建立有效的房地产行业管理秩序，严格打击各种具有投机目的的短线炒房活动；加强政府对土地资源供应以及开发使用等环节的监管力度，完善相关制度体系；加强对房地产市场的监测和管理；加强对各种保障性住房的投资建设力度，加快落实在中西部地区廉租住房和经济适用房的补助活动；进一步落实地方政府对维持当地房地产市场的健康有序发展，保障和解决当地低收入居民住房问题的责任制”。政策的实施对我国房地产行业起到了一定的作用，但是还是不能从根源上消除房价上涨过快的问题。 住房问题是重要的民生问题，解决城市居民住房问题，把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。2 金融方面调控措施 为保障我国房地产市场的稳定与安全，推进房地产市场的健康稳定发展，政府还积极推出了相关金融调控政策，并进行了相关法律建设和配套制度建设，以减小金融市场中不稳定金融因素对房地产价格波动的影响。 房地产业是我国的支柱产业会带动钢铁行业、水泥行业、建筑行业等50余个相关行业的发展。我国经济有三驾马车：出口、内需、投资。出口要受到国际经济形势的影响，启动内需是一个复杂、系统的工程，且显效缓慢。防止经济突然过快下滑，只有投资，而投资中20%是房地产投资。且一直以来，土地效益和房地产交易环节税收占地方税收的1/3。可见房地产业在我国经济之中的所占的重要地位，房地产业一旦长期低迷，将对我国经济构成很大影响。房地产的需求和供给都会受金融经济、及政策调控在一定程度上的影响，同时进而又影响到整个国民经济的发展。 2003年,中国人民银行调整了购房贷款政策，新政策中规定第二套及以上商品房以及较高档次商品住房购房贷款的首付金比重较以往有所提高，同时，新政策还取消了第二套及以上商品房以及较高档次商品住房所享用的住房贷款优惠利率资格，以限制高档次商品房价带动整体房价上涨的可能性。 2004年，中央银行采用上调各类金融机构的存款基准利率，以及进一步放宽人民币贷款利率的浮动区间来保障和促进房地产行业的健康发展。 2005年，人民银行对商业银行自营性个人购房贷款政策进行了调整，以抑制持续上涨的房价问题，通过取消原有的购房贷款优惠利率以降低房地产行业过热问题。 2008年初人民银行通过再次加息，并继续上调存款准备金率等紧缩性货币政策来抑制房价过热现象。而到了下半年，全球金融危机对我国的房地产行业带了巨大的影响，为摆脱金融危机影响，促进经济的发展，政府的宏观调控政策才开始出现变化，力图通过降低利率与存款准备金率等手段实行宽松的货币政策，刺激房地产和国民经济的发展。 随着金融危机对我国经济影响的逐渐加重，房地产行业也受到了沉重的打击，为拯救萎靡状态下的房地产市场，中央政府出台了一系列宽松的财政和货币政策，以鼓励房地产行业的发展。 2009年，四大国有商业银行加大了对购房贷款者的利率优惠政策，来刺激房地产市场需求，力图通过需求拉动供给的方式带动我国房地产市场的复苏和发展。到2010年，我国的商品价格又一次超出了政府的控制，这时，政府对房地产的政策又发生了转变，由促进改为抑制,中央银行开始通过制定提高存款准备金率的紧缩性货币政策来限制房价的上涨现象。通过金融机构运用货币政策来调节我国房地产行业的健康发展，具有政策见效快、效果较为明显等优点，从这几年的金融政策可以看出，我国政府对使用金融工具在调控房地产行业积累了很多的经验，所得到的效果也是非常明显的，中央政府对于房地产业的政策旨在稳定楼市，解救经济。在对供需双方的倾斜上，调控措施的倾向性针对消费性的购房者，无论是减免税费，还是提高贷款额度、降低贷款门槛等、房地产商所期盼已久的放宽房产开发贷款额度、长地块开发年限等措施，并没有在中央政府出台的政策中体现出来。 房地产业发展现在最大的问题就是资金瓶颈，房地产的融资渠道非常单调，绝大多数就是靠银行贷款，中央政府提振房地产的倾向很明显，但银行出于避免房市风险集聚在银行体系，要银行体系参与进来“救市”则未必落实，监管层似乎也无意用行政方式去“督导”银行放贷。所以从根本上来讲地方政府补贴购买方的政策也不能起到根本性改变。 现在房地产金融政策在救市的行动中主要还是在刺激需求、提高居民购买力上进行调整，期内难以对开发贷款有大的政策松动。所以从这个角度讲这一系列的金融政策，不能起到很大的根本性作用。 3 健全保障房的调控制度 通过制定保障性住房政策来降低高档商品建设过快引起房地产结构失衡问题，解决不同收入层次结构中对房地产的需求。自2007年以来，我国政府对保障性住房建设的支持力度逐渐增大，该年8月份，国家建设部为加强保障性住房建设积极制定了相应政策，并明确规定了廉租住房以及经济适用房年度规划的具体要求。一直以来，解决低收入居民居住困难问题就是政府部门建立住房保障制度的出发点和落脚点。政府职能部门不仅将解决城镇低收入居民住房问题作为改革住房制度的重要内容，而且还将其作为政府公共服务的一项重要职责。为满足城镇中低收入居民的住房需求，国家税务总局联合财政部共同制定了增加保障性住房扶持力度的政策，降低了房屋租赁市场税收比率，扩大了保障性住房的优惠覆盖范围，使更多的低收入城镇居民都能享受到政策的照顾。 国家发展改革委联合住房与城乡建设部等四部门共同制定了2009-2011年廉租住房保障规划，将解决城镇低收入居民人均的住房需求问题归纳为改善民生的主要内容，力图通过进一步加大对廉租住房、经济适用房等抵挡商品房建设的扶持力度，采用增加住房供给量以及住房租赁财税补贴等手段进一步完善对城镇低收入人群的住房保障制度。 住房建设部提出了进一步加快廉租住房、经济适用房等低档商品房的建设以更大力度遏制房价上涨过快问题的通知，将大力推广公共租赁住房建设作为今后的重点工作予以大力的推广和执行。 由最近我国相关政府部门几年的房地产政策可以看出，政府部门主要通过增加低档商品房的建设来降低由对高档商品房过多需求引起的我国房价整体上涨的可能性，使我国房地产行业健康平稳的发展，从而促进整个国民经济的健康持续发展。4、 地方性政策措施 2017年6月28日，西安市政府网站发布西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知：购买的商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易，这些地方行政性措施抑制了短期性炒房行为，对部分楼市上涨起到抑制作用。 租售同权、以租代购、共有产权，是2017博鳌房地产论坛热议的话题之一，近两年来，房地产的调控就没有断过，从限售、限贷、限价、限购到近期租赁市场的一系列举措，中国房地产的改革呈现新的趋势，站上了新的起点。租售同权是房地产领域的一项重要改革，部分解除了捆绑在房屋上的特殊福利，是实现租房者与购房者权利平等的“宣言”，有利于解决房地产市场泡沫问题。 广州的租售同权政策也是在