成都市建设路项目地块可研报告

竹岛置地 第 1 页 共 76 页 目目 录录 第一章第一章 成都市宏观环境及房地产市场分析成都市宏观环境及房地产市场分析.4 第一节、成都市宏观经济环境概述 .4 1、城市概况.4 2、经济环境.6 3、政策环境.8 第二节、成都市市区房地产市场分析 .9 1、市区房地产市场整体概况.9 2、市区房地产价格特征.12 3、成都市房地产市场特征.14 4、成都市消费需求分析.14 5、发展趋势分析.14 第二章第二章 成都城东房地产市场分析成都城东房地产市场分析.16 第一节、城东房地产市场现状分析 .16 1、总体市场概况.16 2、2005 年前三季度供销走势.16 3、住宅市场概况.17 4、非住宅市场概况.17 5、城东发展规划.18 第二节、城东代表性楼盘简析 .19 1、城东代表性电梯公寓简析.19 2、成都代表性高档电梯公寓楼盘简析.22 第三章第三章 成都市高端住宅及商业地产市场分析成都市高端住宅及商业地产市场分析.25 第一节、成都市高档住宅市场分析 .25 1、2005 年上半年成都市高档住宅（3600 元/以上）销售情况.25 2、成都楼市步入高档阶段.26 3、高档住宅市场价格提升速度快.26 4、销售速度加快.27 5、潜在高档住宅供应量还应增加.27 6、未来高档住宅区域格局将形成.27 7、高档住宅市场步入品牌竞争.28 第二节、成都市商业地产市场分析 .28 1、2004 年成都商业地产概述.28 2、2005 年前三季度商业用房状况分析.30 第四章第四章 项目定位分析项目定位分析.32 第一节、项目地块属性分析 .32 1、项目地理位置.32 2、项目地质、水文、气候情况.33 3、项目地形、地貌.33 4、项目的市政配套情况.34 竹岛置地 第 2 页 共 76 页 5、项目周边城市配套情况.34 第二节、项目地块 SWOT 分析.35 1、优势.35 2、劣势.35 3、机会.36 4、威胁.36 第三节、项目定位 .36 1、总体定位.36 2、项目的形象定位.37 3、产品定位.38 4、建筑风格定位.38 5、目标客户定位.39 6、物业管理定位.40 第五章第五章 项目规划设计项目规划设计.41 第一节、项目规划设计条件 .41 第二节、项目技术指标 .41 第三节、项目规划设计 .42 1、规划设计理念.42 2、规划设计指导思想.43 3、总平规划设计布局要点.43 4、建筑风格设计.43 5、竖向空间设计.45 6、户型设计.47 7、景观设计.48 8、总平交通设计.50 9、供电设计.51 10、消防设计.51 11、防排烟.52 12、结构设计.52 13、给排水设计.52 14、空调与通风设计.53 15、防雷与接地.53 16、报警与联动.54 17、天燃气设计.54 18、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统.54 19、项目配套设施.54 第六章第六章 项目价格分析项目价格分析.56 第一节、住宅市场定价分析 .56 1、可类比住宅项目及参数确定.56 2、本地块比较价格计算值.57 第二节、商业市场定价分析 .57 第七章第七章 项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措.58 竹岛置地 第 3 页 共 76 页 1、建设成本估算.58 2、静态总投资.60 3、动态总投资.60 4、资本金.61 5、资金筹借.61 第八章第八章 项目销售利润分析项目销售利润分析.62 1、初步产值利润分析.62 2、盈亏平衡分析.62 3、敏感分析.63 4、项目开发现金流量表.64 5、财务评价结论.65 第九章第九章 项目开发时间计划与资金使用计划项目开发时间计划与资金使用计划.66 第一节、项目开发时间计划 .66 第二节、资金使用计划 .66 第十章第十章 项目组织机构与人员配置项目组织机构与人员配置.67 第一节、项目组织机构 .67 第二节、人员配置 .67 第十一章第十一章 项目开发思路项目开发思路.69 第一节、项目开发初步策略 .69 1、开发分期.69 2、产品建设的先后顺序.69 3、商业建筑的开发思路.70 第二节、项目策划 .70 1、市场调查.70 2、项目定位策划.70 第三节、项目设计 .71 第四节、项目建设 .71 第五节、项目推广 .71 第六节、项目销售 .72 第七节、项目招商管理 .72 第八节、项目物业管理 .72 第十二章第十二章 项目风险分析项目风险分析.73 1、宏观经济与政策变动导致的风险分析.73 2、成都市房地产行业发展对项目的风险分析.74 3、成都市总体规划与区域环境对项目的风险分析.74 4、项目财务风险分析.74 5、项目运作风险.74 结结 论论.76 竹岛置地 第 4 页 共 76 页 第一章第一章 成都市宏观环境及房地产市场分析成都市宏观环境及房地产市场分析 第一节、成都市宏观经济环境概述 1 1、城市概况、城市概况 成都，一座来了就不想离开的城市。成都，一座来了就不想离开的城市。 1.11.1、城市地位、城市地位 成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。 是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽， 中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。 新华社 2003 年 12 月 16 日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、 成都名列第三（仅次于上海、北京） ，在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于 上海、北京和广州） 。 随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界 的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响离和社会经济水 平。 1.21.2、交通状况、交通状况 成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的 城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线 240 多条，年客 流量 500 万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、 成乐、成雅、成灌高速公路外，还有 3 条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成 渝、成阿等 23 条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。 成都交通方便快捷， “五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车 1202 辆，营运线路 99 条。 1.31.3、通信状况、通信状况 竹岛置地 第 5 页 共 76 页 成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国 8 个邮政通信一级处理中心和全 国 6 个通讯交换中心之一，并先后与 160 余个国家和地区建立了通信联系。 1.41.4、人口状况、人口状况 2004 年末，成都市总人口约为 1100 万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、 北京、上海，居第四位。成都市区的流动人口约有 150 多万，在成都市区，外地人购在成都市区，外地人购 买的商品房总量超过买的商品房总量超过 50%50%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。 成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口窗口” ，随着，随着 WTOWTO 和西部大开发和西部大开发 的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。 1.51.5、城市发展规划介绍、城市发展规划介绍 1.5.11.5.1、城市发展、城市发展 经济总量目标：经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到 2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度； 结构调整目标：结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构， 2005年一、二、三产业增加值比例调整为745.547.5，高新技术产业增加值占国 内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年 城市化水平达到38以上； 人口就业目标：人口就业目标：人口自然增长率控制在4以内，2005年全市总人口控制在1070 万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内； 居民收入目标：居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收 入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%； 社会发展目标：社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为 47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育， 各项社会事业全面发展。 1.5.21.5.2、城市建设、城市建设 加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套 完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、 卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达 30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在 竹岛置地 第 6 页 共 76 页 级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达 标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。 1.5.31.5.3、城市规划、城市规划 “扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。 ”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈 层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市 向东、向南发展。 城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。 历史文化：“三片一带五十五个节点” 。 “三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风 景片区， “一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。 “五十 八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中 心城的文物保护单位。 非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制 区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外 环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地， 其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。 2、经济环境、经济环境 2.12.1、成都、成都 20042004 年经济概况年经济概况 自 2003 年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。2004 年，成都 市社会固定资产投资额为 1085.2 亿元，同比增长 25.7%；其中房地产开发投资额为 291.4 亿元，同比增长 18.8%。2005 年 1-4 月，全市各固定资产投资额为 301.01 亿 元，同比增长 54.6%；其中房地产业投资为 111.9 亿元，同比增长 60.1%。 2004 年，成都市社会消费品零售总额为 875.28 亿元，比上年增长 13.5%；生活 物价方面，市区居民人均可支配收入为 10394 元，人均消费性支出达到了 8997 元， 同比增长 27.4%；2004 年成都市城市居民消费价格指数达到 103.9，高于 2003 年水 平。 以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意 到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地 区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出 竹岛置地 第 7 页 共 76 页 现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计预计 今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。 2.22.2、成都、成都 20052005 年前三季度经济概况年前三季度经济概况 成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势， 实现了速度与结构、质量、效益的统一。 2.2.12.2.1、经济总量不断扩大、经济总量不断扩大 今年前三季度全市实现地区生产总值 1783 亿元，同比增长 13.0%。其中：第一 产业实现增加值 136 亿元，增长 5.2%；第二产业实现增加值 855 亿元，增长 17.6%； 第三产业实现增加值 792 亿元，增长 10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分 别为 3.2%、60.9%和 35.9%。 2.2.22.2.2、第三产业进一步发展、第三产业进一步发展 前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长 10.9%，批发和 零售业增长 11.0%，金融业增长 7.7%，房地产业增加值增长 1.7%。 2.2.32.2.3、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳 前三季度，成都市实现社会消费品零售总额 739.8 亿元，增长 14.2%。 2.2.42.2.4、对外经济发展势头强劲、对外经济发展势头强劲 前三季度，成都市实现进出口总额 31.86 亿美元，增长 34.8%，分别比一季度和 上半年增加 11.2、6.1 个百分点，其中出口 19.03 亿美元，增长 52.5%。 2.2.52.2.5、利用外资成效显著、利用外资成效显著 前三季度，全市合同外商直接投资金额 10.34 亿美元，实际利用外商直接投资 3.54 亿美元，分别增长 1.79 倍和 75.5%。 2.2.62.2.6、财政收入和居民收入稳步提高、财政收入和居民收入稳步提高 前三季度，成都市完成财政总收入 248.5 亿元，增长 30.1%，城市市区居民人均 可支配收入达 8473 元，比上年同期增长 10.5%；城市市区居民人均消费性支出 6643 元，增长 10.0%。 以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势， 预计 2005 年成都市经济增速在 13%左右。 竹岛置地 第 8 页 共 76 页 3 3、政策环境、政策环境 近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地 位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地 产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。近期国家和地方对房地产实施 宏观调控的主要政策有： 3.13.1、货币政策、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息） 、人民银行 2003 年 121 号文件等等。 3.23.2、土地政策、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力 度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；等等。 3.33.3、行政措施、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。 其中，2005 年 4 月 30 日