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计划书阶段 计划书阶段篇一：广告策划的阶段划分 广告策划的阶段划分 1、广义的策划阶段划分2、狭义的策划阶段划分 计划书阶段篇二：总体策划阶段存在的问题 总体策划阶段存在的问题 总体策划阶段存在的问题，可以大致概括为两大类，第一，不进行合同总体策划，做到那算到那，需要签合同时，不具备条件也要签，或者等具备条件以后再签，导致的结果就是，管理混乱，总目标难以实现。对于不具备条件也要签：之情况，履约过程中容易产生纠纷，对于等具备条件后再签：之情况，会影响整个项目的工期，影响房屋的交付使用时间。第二，进行合同总体策划，但是策划脱离实际，未能针对业主方情况，承包商情况，工程特点，环境特点（政治环境，法律环境），进行合同总体策划，导致的结果就是，业主方处于不利的合同管理地位。 如何进行总体策划 1，项目的施工发包模式 经过，概括，我认为，在实践中，主要有以下三种发包模式： 1、平行发包模式，即业主方将项目发包给一个项目总承包，然后对于机电安装工程，弱电工程，铝合金门窗工程，装修工程等专业工程再分别发包给，机电安装工程承包商，弱电工程承包商，铝合金工程承包商，装修工程等专业工程承包商这叫平行发包。2工程承包模式，即业主方将项目全部发包给施工总承包，而施工总承包又将主体以外的专业工程分包给专业工程承包商比如说机电安装工程承包商，弱电工程承包商，铝合金工程承包商，装修工程等专业工程承包商，这叫总承包模式。3总承包加指定分包模式即业主方将工程全部发包给一个施工总承包，同时业主方将一些专业工程又指定给指定分包商，让他们这些专业承包商成为施工总承包的分包人，这叫中承包加指定分包模式。 如何选择施工发包模式呢?要做好选择的话，就要区分各种施工发包模式的优缺点。 1平行发包模式：它的优点是可以节约成本，因为所有的工程内容都是业主方直接来签订合同的。 缺点之一，虽然找到了施工总承包单位但是施工总承包单位对其他专业工程不承担总包的工期、质量、安全等责任，原因是业主方跟这些专业承包商直接签订了合同，施工总承包商和这些专业承包商之间没有合同关系，没有合同关系就不可能要求总承包商承担相应的总包责(转载于:wwW.xmsJoB.coM 厦 门 培训考试 网:书阶段)任 缺点之二，对于需要招投标的项目业主方需要进行多次招投标，因为在和每一个专业承包商签订之前业主方都要通过招投标的方式来确定承包商。 缺点之三，专业承包商因为和业主方都分别建立了合同关系，所以协调的工作是要由业主方来做，这中间难免会产生交叉施工的情况，从而影响施工的工期，也可能造成总包、专业承包商向业主方主张因交叉施工造成的窝工损工之索赔。 2施工总承包模式 优点之一，对于需要招投标的项目仅需要进行一次招投标，因为所有的工程内容都发布给了施工总承包，然后再有施工总承包单位分包出去， 优点之二，施工总承包需要承担总包责任。 缺点之一，成本高，因为所有的专业工程都发包给了施工总承包单位，而由施工中承包单位去找专业分包人，施工总承包单位会去收取很高的总包管理费，高的会达到10%左右。 缺点之二，业主方对项目的控制能力比较差，原因在于这些专业承包商跟业主方之间没有合同关系，不是由业主方直接付款而是总包付款，在这种情况下业主方对项目的控制能力就会比较差一些。 3施工中承包加指定分包模式。 优点之一，节约成本，因为专业承包商都是业主方指定的，业主方分包价格，而总包单位向分包人收取的管理费一般在3%到5%，这个是总包人在投标时候就向业主方承诺的， 优点之二，施工中承包需要承担总包责任，原因在于虽然这些专业分包人是业主方指定的，但是总承包商跟这些专业分包人签定了合同，既然签定了合同，专业分包人还是总包人的分包人，总包人要对专业分包人实施管理并承担相应的总包责任。缺点是需要规避直接指定分包的嫌疑，因为建设部有一个行政规章规定业主方不得直接指定分包，而（施工合同事法解释）对直接指定分包出现质量问题规定业主方也要承担责任，所以在这种情况下我们需要规避直接指定分包的嫌疑。 既然这三种模式都各有优缺点，那么我们如何来选择项目发包的模式呢？ 根据以往的工程实践和司法实践，我认为，平行发包模式主要适合于业主方管理力量非常强的项目，我在东莞服务过的一个大型地产公司，其施工项目就是采用平行发包的模式，施工总承包模式一般适用于业主方厂房工程的发包，因为业主方的管理力量比较薄弱，找一个总承包单位来总承包，然后总承包单位在进行分包，施工总承包加指定分包模式主要于一些境外投资的大型办公楼、酒店、商业设施等项目。 新版（标范文本）通用条款23.2约定的三种合同价款确定方式系（建设工程施工发包和承包价格管理暂行规定）（暂行规定）中规定的三种工程价格类型，工程价格的分类。 1固定价格，工程价格在实施期间不因为价格变化而调整。 2可调价格，工程价格在实施期间可随价格变化而调整 3工程成本加酬金确定的价格，工程成本按现行计价依据以合同约定的方法计算。 （暂行规定）将工程价格分为固定价格、可调价格、工程成本加酬金三种类型，采用了不同的分类标准，固定价格、可调价格仅考虑了价格的因素，而工程成本加酬金不但考虑了价格的因素，而且考虑了量的因素。既然固定价格合同仅考虑了价格的因素，那么，承担发包双方对工程量的不同约定就决定了合同的不同类型。如果双方约定结算时工程量不作调整，则合同应为总价包干合同，如约定结算时工程量按实调整则合同应为单价包干合同。约定存在问题，导致双方产生争议。 第一， 承包范围于合同价款确定方式混为一谈，合同第三条 约定，工程承包范围为一次性包干。工程承包范围是指诸如工程图纸里面涉及的内容或者包括土建、安装、装饰等内容的约定，而一次性包干是合同价款的一种确定方式，也就是总价包干方式。第三条应改为“工程承包范围为工程图纸里面涉及的内容”或者“工程价款的确定方式为总价包干方式” 第二， 关于工程付款约定了两种完全不同的付款方式。第四 条第二款约定，工程付款按沪建行经字（1989）第83号文件规定办理，而第83号文件规定每个月月前预付当月工程进度款的一半，月末支付当月工程进度款的另一半，而合同第17条约定，合同签订后预付工程造价的50%，结构完成后，支付工程造价的30%，工程完工后，经甲方验收合格后，一次性付清工程款，显然，第17条的约定和第4条的约定是完全不同的，第17条是按形象进度付款的根本不是月初月末付款。 第三， 合同价款确定方式存在两种不同方式，合同第3条约 定，工程价款的确定方式为一次性总价包干，应该说这一条的真实意思还是合同价款确定方式为总价包干，第4条1款约定，工程合同造价为人民币6100万元。第4条3款约定，合同价款调整方法为施工过程中发生的变更、要经甲、计划书阶段篇三：策划各阶段工作详解 时间：20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司投资策划中心 提交成果：商业项目市场调研报告 市场调研内容 一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 二、区域经济结构调查与城市发展调查 三、城市商业发展规划及政策研究 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产/住宅地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 八、周边商圈的确定和研究 以上内容可根据开发商的实际情况和项目的需求，由全程营销顾问公司和开发商协商后进行调整。时间： 20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司投资策划中心 提交报告成果：商业项目定位报告 项目定位报告内容 一、 项目竞争分析 ? 主要物业品种设定 ? 各物业品种的竞争分析 ? 各物业品种的竞争策略 ? 各物业品种的核心竞争力提炼 ? 项目的竞争定位 二、 项目主题定位 ? 项目主题描述 ? 主题的支撑点概述 ? 项目主题的适应性分析 ? 项目主题的差异性分析 ? 项目主题的产品表现形式 ? 项目主题的广告表现形式 三、 项目产品定位 ? 项目功能定位 ? 项目业态选择 ? 项目商业物业规划要点 ? 项目住宅物业规划要点 ? 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积） ? 项目住宅产品设计要点（楼型/户型/楼层/面积） 四、 目标客户定位 ? 购买商铺的目标客户群分析 ? 购买住宅的目标客户群分析? 租赁使用商铺的目标群分析 ? 租赁使用住宅的目标群分析 ? 购买客户群的市场细分 ? 购买客户群的目标市场设定 ? 购买商铺的客户定位 ? 购买住宅的客户定位 ? 目标客户群的培育计划要点 五、 商铺的经营定位 ? 经营项目分析 ? 经营项目定位 ? 经营项目特色设计 ? 主力店选择条件 六、 价格定位 ? 项目租金参数分析 ? 项目售价参数分析 ? 项目售价加权分析 ? 各物业品种价格定位 时间：20天 负责人员：*商业地产顾问有限公司投资策划中心 提交报告成果：商业项目前期发展策划报告 一、 项目主题设计 一、 项目主题设计 ? 候选主题的选择和优化 ? 主题的差异性分析 ? 主题的适应性分析 ? 主题的表现建议 二、 项目开发流程设计 ? 开发流程的重要时间节点 ? 销售工作的阶段性节点设定 ? 各商铺销售片区的优先推广次序 ? 工程形象进度和销售进度的配合 ? 招商工作进度和销售进度的配合 ? 开发流程设计综述 三、入市阶段整体营销规划方案建议 ? 营销方式建议 ? 营销渠道建议 ? 营销策略建议 ? 营销计划安排建议 ? 促销策略建议 四、价格策略执行计划建议 ? 整体均价建议 ? 分期均价建议 ? 层差和朝向差分析? 价目表建议 ? 价格特别调整方式建议 ? 付款方式建议 五、招商工作的对接建议 六、广告策划建议 以下有