北京房地产估价师《制度与政策》：商品房现售合同主要内容考试题.doc

北京房地产估价师制度与政策：商品房现售合同主要内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为_。 A30% B40% C50% D60% 2、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为_。 A两个方面：租金和物业增值 B三个方面：租金、物业增值和股权增加 C四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大3、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758.57 B394203 C3966.10 D4769.85 4、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。 A：057 B：074 C：080 D：104 E：借款合同5、房地产具有供给有限特性，本质上在于_。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 6、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁 E：执行层的组织协调 7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是_。 A比较风险 B收益现金流风险 C持有期风险 D时间风险 8、下列不属于债券特征的是。 A：偿还性 B：收益性 C：安全性 D：非流动性 E：执行层的组织协调 9、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。 A：城市规划的制定 B：城市规划的实施和管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调 10、市场比较法是将_与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A估价对象 B估价目标 C估价手段 D估算价值11、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 12、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 13、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地价值的公式 C包含求毛地价值的公式 D不包含求旧房价值的公式14、下列说法不正确的是。 A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12 C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200以上 D：一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35-45 E：借款合同 15、城市用地评价中，下列_属于适于修建的用地。 A一类用地 B二类用地 C三类用地 D已征用的土地 16、一套建筑面积为100、单价为2000元的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为531，则该套住宅的【2004年考题】 A：实际单价为2000元，实际总价为3016万元 B：实际单价为工950元，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元，实际总价为20万元 D：实际单价为2000元，实际总价为3016万元 E：工业用地的监测点评估价格 17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10 000 ，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：54819 B：55815 C：56739 D：67540 E：工业用地的监测点评估价格 18、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元. A：23.4 B：28.6 C：33.4 D：46.8 E：工业用地的监测点评估价格 19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A45.05% B49.31% C58.86% D63.6% 20、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、违章建筑是指。 A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m2 24、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A资金来源与运用表 B损益表 C资本金现金流量表 D全部投资现金流量表25、抵押评估时，_可列入估价范围。 A违章建筑 B过期的临时建筑 C出让土地上的在建工程 D已列入拆迁范围的房屋二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金会计核算的内容包括_。 A缴存核算、提取核算和使用核算 B与住房公积金相关的债权债务核算 C住房公积金增值收益及其分配核算 D业务收入核算、业务支出核算 E风险准备金的核算 2、房地产拍卖业务的主要来源包括。 A：法院委托拍卖的查封抵债房地产 B：债权人委托拍卖的抵押房地产 C：政府部门委托拍卖的房地产 D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产 E：自然人委托拍卖的房地产3、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题) A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氢化合物 4、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。 A：房地产的用途变更 B：权利人法定名称改变 C：交换房屋 D：房屋门牌号码的改变 E：继承房屋5、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 6、某家庭从银行贷款100万元购一200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为万元。 A：39.34 B：19.67 C：20.38 D：30.56 E：借款合同 7、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 8、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1087元/m2 D1141元/m2 9、房地产档案资料是由组成。 A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片 D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册 10、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。 A定向使用 B安全运作 C严格时限 D按时使用11、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 12、建筑剖面图的内容包括。 A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸 B：建筑从屋面至地面的内部构造特征 C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明 D：出入口处的做法及其装修 E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等 13、承租人_，出租人有权终止合同。 A将承租的房屋擅自转租 B故意损坏承租的房屋 C无正当理由拖欠房租3个月 D无正当理由闲置承租房屋 E擅自改变房屋用途14、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、_个别因素修正。 A环境因素 B质量因素 C区域因素 D新旧程度 15、_执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。 A房地产咨询师 B房地产估价师 C房地产经纪人 D房地产经纪人协理 16、某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买_平方米的住宅 A36.72 B45.32 C88.88 D97.86 17、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。 A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动 B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动 C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保 D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保 E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式 18、拆除租赁房屋时，如果被拆迁入与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是。 A：面积结算 B：货币补偿 C：产权调换 D：货币补偿或产权调换 E：执行层的组织协调 19、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。 A：法律上许可 B：技术上可能 C：经济上可行 D：价值最大化 E：使用上简便 20、短期资金市场主要由等子市场构成。 A：同业拆借市场 B：票据市场 C：大额定期存款单市场 D：回购协议市场 E：资本市场 21、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。 A：指定代理 B：委托代理 C：双方代理 D：法定代理 E：执行层的组织协调 22、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。 A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据 B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统 D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生23、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为_。 A