金阳光项目规划设计和财务分析

扬州金阳光商城地块发展策划报告（规划设计及财务测算篇）,谨呈：扬州金阳光房地产开发有限公司,2007年4月17日,项目策划技术思路,项目理解,项目其他功能研判,项目商业功能定位,规划设计建议,项目其他功能定位,财务成本测算,商业应该怎么做,其他类型物业应该怎样开发,怎样进行规划设计和合理开发,PART5项目规划设计建议,项目整体规划协调建议,居住与商业协调建议,商业带来的人流与噪音对居住负面影响大，考虑居住用地紧凑，建议商业进行一定退缩来降低负面影响考虑把部分退缩作为居住区的附加空间统一设计，营造开阔的空间感觉,邗江大道,商业退缩,出入口设置建议,地块南北两条规划道路等级低，未来建设存在不确定性，交通主要依靠邗江路组织，项目各功能物业出入口建议靠近邗江大道设置优先考虑购物中心入口，公寓的出入口不应占用高商业价值的区域购物中心入口应重点考虑与邗江大道的关系，强调入口的展示性,沃尔玛入口,购物中心主入口,购物中心次入口,邗江大道,公寓出入口,公寓出入口,住宅出入口,住宅出入口,车行流线组织建议,避免车行流线对商业沿路昭示性的干扰，建议从地块南北两边道路引导车行流线商场车辆与住宅区车辆进行分流，商场地下车库出入口尽量靠东设置，避免对住宅小区的影响居住区的停车空间控制在靠近商业区一侧，引导主要车流，减少对住宅的影响,人行流线组织建议,邗江大道,居住区人流,公寓人流,商业区人流,必须注意对居住区人流、公寓人流和商业区人流的合理组织，减少相互干扰保证居住人流和公寓人流行进的舒适，结合道路绿化设置专门的人行步道保证便捷的人行路径引导商业人流，并避免商业区人流穿透到居住区邗江大道缺乏人行道、过街天桥等，应根据项目情况合理设置人行道与红绿灯，联系道路两旁人流,商业体规划设计建议,购物中心建筑风格建议,打造充满现代都市感、时尚绚丽的高品质购物中心,购物中心外立面建议,满足项目商业定位体现时尚、动感和都市感；适度超越市场，与市场拉开差距。,设立大型电视屏幕，定时播放商场的电视宣传片和音乐MTV，制造一道独特风景线。,外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。,外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。,采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。,购物中心建筑布局建议,购物中心分A、B两栋建筑，布局在地块东南及东北端；利于分期开发，提高开发的灵活性；增加首层临街商铺的数量，利于销售及获得更高利润；,A栋：总建筑面积：40000m2层数：4层业态：超市、餐饮、潮流专卖店,B栋：总建筑面积：40000m2层数：4层业态：百货、专业店、折扣店、餐饮娱乐,增加的临街商铺,环境空间规划建议主入口广场,B,A,主入口广场,邗江大道,A栋主入口,B栋主入口,参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。,预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。,人流交换,设置较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。,预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气通过主入口广场实现A、B栋的人流的良好互动,环境空间规划建议沿街广场,保证沿街广场的视觉通透性广场不宜采用与周边道路不同的标高设计；广场边缘不应设置过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距离；不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。,购物中心,邗江大道,沿街商铺,不小于30m,隔断人流的高台阶及绿化设置,环境空间规划建议开放式步行街,结合消防通道打造开发式步行街，利用该通道联系两栋商业的人流。,开放式步行街,设置街头流动挡口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。,街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。,局部设置小型水景、雕塑小品等，提升档次,为顾客提供时尚的休闲空间。,环境空间规划建议空中连廊,建造空中连廊连接A、B栋，实现A、B栋人流共享；适当扩大连廊宽度，布置商铺，充分利用连廊的商业价值。,空中连廊,环境空间规划建议中庭设计,B栋定位为中高档，建议采用中庭设计，具体设计可根据招商情况及主力商家要求作调整,中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。,采用不规则中庭，要寻求变化，营造层次感的内部空间。,中庭是商场内部的焦点空间：内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点休息：提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃,环境空间规划建议标识系统,优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗口。,沃尔玛利用建议,沃尔玛租用商业体南部约18000m2面积；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2；应充分考虑利用沃尔玛的品牌影响和带来的巨大人流，实现人流的共享和互动；,沃尔玛利用建议广场的人流吸引,B,A,购物中心,邗江大道,公共交通空间,沃尔玛广场,不可通行的绿化,有吸引力的区域,在沃尔玛广场南面设计不可通行的绿化，避免人流过多的分散。,沃尔玛广场上结合绿化和小品设置较多的可供顾客停留、休息的空间。,在北面与沃尔玛广场相连接的区域设置有趣的、参与性强的绿化和小品，把人流向该区域吸引。,在沃尔玛广场区域设置适当的景观和小品，充分利用和吸引广场内汇聚的大量人流，实现整个商场的循环互动。,沃尔玛利用建议公共交通空间的人流吸引,购物中心,沿街广场,沃尔玛广场,B,A,自动扶梯,入口空间,扩大的空间,能吸引眼球的铺位设计。,让人愿意停留的空间。,利用沃尔玛在首层的公共交通空间，设置特色商铺并强化商业氛围，吸引并延长人群的停留时间，加强向购物中心内部的渗透,沃尔玛利用建议出入口空间的人流吸引,B,A,沃尔玛,购物中心,入口,规划出口位置,建议出口位置,自动扶梯,沃尔玛出入口（二层）空间示意,具有吸引力和引导性的空间设计。,沃尔玛出入口建议,在不影响沃尔玛管理及顾客购物便捷的前提下，使购物中心与沃尔玛出入口保持尽可能多的联系，争取更多的接触面。在购物中心与沃尔玛出、入口连接的区域进行巧妙的商业空间设计和利用，吸引人流以提升商业价值。,公寓规划设计建议,公寓布局形态建议,建议采取南北朝向的长条形平面布局，在满足最佳朝向的同时，可考虑局部平面形态变化，以带来建筑体量的变化建筑风格遵循商业的建筑风格，在形体上要强调与商业的整体性,小复式公寓,普通公寓,交通空间,公寓布局形态建议,公寓产品包括普通公寓及小复式公寓，保证两种类型产品在每期开发量中的均衡性由于层高不同，两种产品必须分设与不同结构的建筑单体，但建议设计要保持塔楼外观的整体性尽量减少公寓公共大堂的面积，建议两种产品共用入户大堂及底层交通空间，在群楼顶端再进行交通分流,公寓产品建议普通公寓,在市场基础上，我们提出居住魔方的创新概念,根据定位，公寓户型面积为3050m；购物中心柱网规格应在8mx8m10mx10m的范围内；公寓设置应在最大程度上遵照底层柱网进行排布；方正的柱网布置将为公寓设计提供足够的自由度与灵活度。,公寓产品建议普通公寓,居住魔方的演绎几何组合方式,公寓产品建议普通公寓,几何组合效果示意,公寓产品建议普通公寓,景观凸窗设计示意,步入式景观凸窗,步入式阳台,利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。,公寓产品建议LOFT（小复式）,市场上小复式公寓较少，消费者认同度高，对年轻消费群体吸引力强，是市场热销的产品把公寓层高设计在4.2-4.5m之间，消费者可根据自身需要进行隔层设计，增加产品的附加值在较小的平面空间内营造丰富的空间层次感,4.2-4.5m,2.1-2.4m,2.1-2.4m,增加的空间,中空客厅,隔层,公寓产品建议LOFT（小复式）,小复式户型设计示意50m2,洗手间,厨房,卧室,客厅上空,客厅,隔层,首层,餐厅,卧室,4.5m,2.3m,2.2m,客厅,餐厅、厨房,户型特点：利用客厅中空进行采光，保证了客厅和卧室的舒适性；,公寓产品建议LOFT（小复式）,小复式户型设计示意30m2,洗手间,厨房,客厅上空,客厅,隔层,首层,餐厅,卧室,4.5m,2.3m,2.2m,客厅,餐厅、厨房,阳台,卧室,阳台上空,户型特点：在有限的空间内设置阳台，保证室内采光，并兼顾卧室的舒适性；,住宅规划设计建议,市场现状单调的行列式布局,受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感；部分楼盘尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但突破不大，效果未能得到体现。,香格里拉,奥都花城,京华城中城,星都芳庭,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局考虑,避免出现呆板、缺乏变化的市场普遍问题，寻求突破配合客户的居住习惯，南北朝向是衡量居住舒适度的准则之一规避16层的高层带来的单调天际线和空间感受,突破市场规律局限，结合区域最佳朝向，对楼体进行适度的旋转，丰富小区空间的视觉变化。,？,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局形态,整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感,市场现状景观空间缺乏层次感,大部分热点楼盘重视集中式小区景观空间的设计，但普遍缺乏对邻里景观空间的考虑，不够人性化,香格里拉：小区中心设置小型集中式园林和活动空间，受到消费者认同，宅间空间缺乏亮点。,京华城中城：中央设计水景会所，作为小区的景观中心，而宅间园林设计简单。,分散在宅间的活动和景观空间,星都芳庭：缺乏中心景观空间，依靠分散的宅间绿地设计景观和活动空间。,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,景观空间设计考虑,在考虑市场认同度高的集中式、参与性强的同时，避免出现缺乏景观空间层次的市场普遍问题，是本项目的突破点缺乏可利用景观资源，应通过自身创造景观，为小区营造舒适的居住环境项目规模小，集中式中心景观空间会减少住宅量，应充分利用高层建筑的大间距来营造尺度宜人的集约景观,吸收市场上认同度高的设计优点，结合狭长的地块，营造大分散、小集中的集约景观空间。,现状缺乏邻里景观空间的集中式布局,大分散、小集中的景观布局,？,大分散、小集中的景观空间,扩大的邻里空间,通过赋予景观空间不同的功能来体现其层次感，每一个空间都是实用、集约的邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性,邗江路,扩大的邻里空间,共享的活动空间,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,共享的活动空间业主的泛会所,将活动设施结合于景观和架空层中，提升景观空间参与性的同时，也提升活动空间舒适性。,强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,扩大的邻里空间业主的大客厅,树荫下的休闲空间，随处可见的休息位置，让人愿意在这里驻足、畅谈。,强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,入口广场设计建议,居住区出入口,居住区出入口,邗江路,居住区用地紧张，建议入口结合商业区西面的退缩空间进行设计，营造开阔的入口广场,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,交通组织建议人车分流,居住区规模较小，建议交通组织为人车分流形式居住区外围设置环路，引导车行交通，减少车流对住区内部环境的影响结合景观空间及局部架空，在居住区内部形成环状人行步径,邗江路,车行流线,人行流线,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,停车组织地下停车与露天停车结合,邗江路,地下停车结合各组团绿地设置，形成停车后可直接入户的人性化设计，出入口设置在居住区与商业区边界处采用集中式露天停车，设置在居住区与商业区边界处，设计便捷的路径进入居住区内部停车空间控制在靠近商业区一侧，减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响,集中式露天停车,地下停车,地下停车,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,建筑风格的考虑,产品定位：现代简约，体现新城市品质感区域规划层面：城市现代新区，“建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征”经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比,现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现代感。,建筑细部表现色彩搭配,清新的主色，配以跳跃的色彩，体现建筑的时尚与活力主色：白色配色：米黄色、砖红色,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,建筑细部表现立面处理,虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感实：砖红色/白色的外墙虚：清透的玻璃,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,建筑细部表现细部处理,通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化；通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。,阳台、窗台为立面带来的丰富光影,材质、色彩搭配带来层次感,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,市场产品分析回顾,120135m2的舒适三房为主，以飘窗、双阳台、入户玄关等亮点设计吸引消费者,保持客厅和主卧较高的舒适度的紧凑创新户型，逐渐为市场接受,以入户花园、大阳台、飘窗等高附加值和创新元素提升产品价格和竞争力,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,户型设计策略,市场上的户型对提高附加值和产品创新都已比较注重，项目可以借鉴提升消费者对户型的居住舒适度要求高，特别注重客厅和主卧的尺度从开发商角度考虑，户型可以在保证热销的基础上，通过亮点设计提升销售价格，获得更多利润,吸取热销楼盘优点，适当采用认同度高的创新设计及提高附加值方式，提升产品价值，获得更高的利润。,户型设计建议,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,户型平面参考一梯两户,户型特点：电梯间、楼梯间自然采光通风；餐厅、客厅共享入户花园景观；三开间的布局设计，两个房间客厅朝南，客厅南北对流。,3房2厅2卫建筑面积：约135,3房2厅2卫建筑面积：约135,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,户型平面参考一梯三户,户型特点：品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向；电梯间、楼梯间自然采光通风；采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；,3房2厅2卫建筑面积：约135,3房2厅2卫建筑面积：约135,2房2厅建筑面积：约85,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,在市场原有基础上寻求创新,亮点1：阳光室设计,亮点2：高附加值飘窗台设计,亮点3：高附加值入户花园设计,亮点4：多附加值首层单元,飘窗、入户花园和大阳台等创新和高附加值元素都已被市场广泛运用，新亮点设计空间不大，但在现基础上的设计突破空间较大。,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,阳光室设计,通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，是飘窗台的提升设计；为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。,阳光室,2.2m,传统的飘窗台设计,阳光室设计,飘窗台,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,高附加值飘窗台设计,飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间；更好增加室内空间，建议飘窗进深约1m；,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,高附加值入户花园设计,右图：提升空间法：将入户花园调整为卧室户型：3房2厅1卫面积：约95,左图：户型：2房2厅1卫入户花园面积：约90,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,多附加值首层单元,入户私家花园,从楼梯进入地下的多功能室,建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；,平面布局/景观空间/交通组织/建筑风格/户型设计,总体规划设计示意,住宅,住宅,商业,公寓,公寓,商业,项目总平面示意,项目建筑体量示意,PART6项目成本财务测算,项目开发原则,启动资金为一亿元，项目的开发需通过合理的开发计划实现滚动式开发，保证项目开发过程中健康的资金流；,充分考虑项目商业对住宅物业价值提升的作用；,充分考虑商业物业开发的培育期要求以及公寓物业开发的分期要求,开发时序建议1,开发南部以沃尔玛为主体的购物中心和塔楼（公寓）,进行北部土地的拆迁与征地,开发东北部的购物中心和塔楼（公寓）,开发西部的住宅,优：商业的建设将有力的带动住宅价值的最大化提升劣：商业开发规模过大且时间较短，风险大；前期涉及拆迁，资金压力大；,根据财务测算，在进行二期商业建设的节点上，资金无法支撑,开发时序建议2,开发南部以沃尔玛为主体的购物中心和塔楼（公寓）,进行北部土地的拆迁与征地,开发西部的住宅,开发东北部的购物中心和塔楼（公寓）,优：利用沃尔玛作为配套卖点，提升住宅价值，促进销售；住宅一次性开放具有较好的规模效应；在商业氛围和区域人气得以培育后，再进行商业二期开发，利于降低风险。劣：前期涉及拆迁，资金压力大；大规模的住宅开发资金投入大,根据财务测算，在进行住宅建设的节点上，资金已经难以支撑,开发时序建议3（推荐）,开发南部以沃尔玛为主体的购物中心和塔楼（公寓），以及首期住宅,进行北部土地的拆迁与征地,开发西北部的住宅二期,开发东北部的购物中心和塔楼（公寓）,优：在保证项目资金有效滚动的情况下，适当提升项目住宅物业的价值；前期开发不涉及拆迁，资金压力小；在商业氛围和区域人气得以培养后，再进行商业二期开发，利于降低风险。劣：难以实现规模化住宅开发的展示作用；,根据财务测算，该方案在整个开发过程中，能保证健康的资金流和实现滚动开发,项目各部分物业规模示意图（按照推荐计划）,二期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2,二期商业：40000m2地下车库：15000m2,一期商业：40000m2地下车库：15000m2,一期公寓普通公寓：17500m2小复式公寓：7500m2,一期住宅：44000m2地下车库：3000m2,二期住宅：44000m2地下车库：3000m2,项目规划指标,单位：平方米,注：地下车库车位的数量主要考虑充分满足商场停车的需求和提升项目的核心竞争力进行设置，车位的数量约为740个,项目静态成本,注：单方成本按地上面积计算,建设及销售进度说明,总体建设期设定为38个月，约3年（未包括筹建期），从2007年10月至2010年11月首期住宅和商场同时开工，建设期从2007年10月至2009年4月，共18个月；住宅销售期从2008年3月至2009年3月，商场销售期从2008年4月至2009年3月，公寓销售期从2008年5月至2009年4月。二期建设期从2009年5月至2010年11月，共19个月；住宅销售期从2009年9月至2010年8月，商场销售期从2009年9月至2010年9月，公寓销售期从2009年12月至2010年11月。,项目建设及销售进度,理想的商业租售比（方案一）,4F,3F,2F,1F,B,A,A栋首层：10000m2,首期销售收入,首期销售货量共为50,468万元,二期销售收入,二期销售货量共为32,648万元,注：二期物业销售价格在一期价格基础上提升8,销售总收入,项目销售货量共为83,116万元,静态效益分析,项目在可售物业销售完成后，尚有8,042万元未能回收，要在日后物业经营过程中逐步回收(经营物业面积共6.8万平方米)，按整体经营物业租金水平在25元/平方米，估计需4年左右的时间才可全部回收。,累计现