交房期物业答业主问.doc

_物业管理答客问汇总（参 考）编制目的: 作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答客问”为参考性纲要，更多的是需要各工作人员的现场应变能力,故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。 答客问提纲： 一、物业收费类 二、物业服务类 三、工程类四、装修类 五、安全保卫类 六、入伙类 一、物业收费类： 为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？ 答：业主入住第一年，物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证，为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费，且符合政府有关文件之规定（晋价服字【2015】122号山西省物价局 山西省住房和城乡建设厅 关于规范物业服务收费管理的通知第五条内容）。 为什么入住一年后物业公司按季收取业主的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合政府有关文件之规定（晋价服字【2015】122号山西省物价局 山西省住房和城乡建设厅 关于规范物业服务收费管理的通知第五条内容）。 从什么时间开始计收我的物业管理费？ 答：您的购房合同中已明确甲方的交房日期，以开发商办理交房手续时开出的入住通知单上的时间起，计收物业服务费。 以什么面积收取我的物业服务费？ 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业服务费。 我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？答：住宅物业费的收取标准为：1.6元/建筑平米月，电梯费： 0.40元/建筑平米月（首层减半）；商业物业费的收取标准为： 3.5元/平米月； 别的小区物业服务费只有1元/平方米/月左右，国信嘉园小区为什么要收取2.0元/平方米/月？ 答：1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。 2、服务模式,服务水准和质量按太原市五级服务标准执行。 3、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。 为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？ 答：小区现时管理费收费标准是通过政府备案的，不会随便调整。 低层住户也要交电梯费吗？ 答：要交，首层住户电梯费减半收取。物业管理条例规定，电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 物业收费的依据是什么？答：我们的定价是按照太原市物价局、房管局“并价服字【2014】67号”和山西省物价局、住建厅“晋价服字【2015】122号”文件精神，综合考虑园区各项物业管理服务项目和当地价格水平等因素来进行测算，然后由物价部门根据园区的实际情况进行审批，由开发商或业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定的。 物业管理服务费主要由哪几部分组成？答：物业管理服务费主要由下列项目组成：a) 管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；b) 共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；c) 绿化管理养护费；d) 清洁卫生服务费；e) 安全防范服务费；f) 物业管理企业办公和社区活动费用；g) 物业管理企业固定资产折旧费；h) 税费；i) 利润。 小区绿化第一年由原施工单位维保，为什么还要收业主的绿化费？答：虽然原施工单位提供一年的维保期，但这一年物业公司要提供人力、物力进行监督，而且物业公司前期也需要做绿化工作，也需要资金投入。 除此之外我还要交纳什么费用？答：除此之外，还需交纳业主生活所需的一些相关费用，如：代收的电费（0.50元/千瓦时）、水费（2.90元/立方米）、自来水二次加压费（0.20元/立方米）、燃气费（居民生活用气价格2.26元/m3）、采暖费（居民供热价格3.60元/平方米月，按建筑面积计算），车位管理服务费100元/个月，还有装修服务费。注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准；详细价格见物业服务中心的挂牌公示。 水、电、气、采暖费如何缴纳？答：电费为智能卡充值，热水费、自来水二次加压费为抄表，采暖费是在每年供热前一个月，业主至物业管理处进行现金、POS机刷卡付费来预收，燃气费在唐久便利智能卡充值就可以。 入住后物业服务费应该如何缴纳？答：因物业正常运行无处不需要大量的经费支出来支撑，第一年，业主须一次性缴纳全年物业相关费用；第二年起，物业相关费用按季缴纳，业主（住户）于每季度第一个月的10日前交清当季的物业相关费用。业主可到活动中心大厅客服中心前台现金或刷卡交付物业相关费用。 能上门收取吗？白天没有时间，下班后可以吗？答：客服中心前台服务时间：周一到周日 8:30-18:30，可以网银转账，可以周末交，如果由于工作或其它原因需要我们上门收取，您可以通过客户服务中心的电话提前预约时间。 我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？ 答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计，因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明，如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 为什么要交住宅专项维修资金？它的使用、续筹的程序是怎样的？ 答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 如果业主要转让房屋，那么以前缴纳公共维修基金的业主还能继续享用吗？答：不能。按国家建设部财政部213号文件住宅共用部位、共用设备维修基金管理办法中第十三条规定，业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 车辆的停放费用是多少？ 答：依据太原市物价局文件： A.固定车位服务费:100元/月/个（子母车位同样）； B.临时车位租赁费（露天）: 200元/月/个； 以下未定，等出台政策：C.临时车位租赁费（非露天）: 300元/月/个；D.摩托车车位服务费（非露天）:15元/月/台； E.电动自行车车位服务费（非露天）: 12元/月/台；F. 自行车车位服务费（非露天）: 9元/月/台；详细价格见物业服务中心的挂牌公示。 已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？ 答：严格来讲是交纳车位场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护，还有出入口秩序管理等。 物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？答：物业管理企业负责停车秩序的维护，具体包括：对进出小区的机动车辆进行登记，保证停车有序，24小时设专人对小区停车场地进行巡视，还负责对车库或车位进行清洁和维护，具体按车位服务协议中双方的权利、义务。 有线电视的缴费方式？ 答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费 元/户，收视费 元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。 如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？ 答：物业管理公司没有权限制业主的水、电供应；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。 售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？ 答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。 有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？ 答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。 活动中心什么时候开放？活动中心的收费标准？答：待活动中心设施完善后就向业主开放；活动中心的收费标准由物业公司根据经营情况制定合适价格后再公布。 收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费? 答：原则上是要全额缴交的，物业管理公司已经为该户提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），业主办理了入伙手续，就应遵循物业服务合同约定，交纳物业管理费。 业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？ 答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该房屋的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。 因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？ 答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？ 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。 为什么要缴纳水电预存款，收费的标准是什么？ 答：物业收取的水电预存款，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水、电部门代缴纳而垫支的费用；水电预存款由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。 房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？ 答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。 业主拖欠物业费，如何处理？答：根据物业管理条例第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。在业主临时管理规约中也有如下规定：业主无故逾期交纳物业管理服务费、电梯费的，物业服务企业有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。逾期三个月不缴纳者，物业服务企业可将该业主（物业使用人）名单公布；逾期半年不缴纳者，可使用有关法律手段追缴相应费用及损失。 我想增加几张门禁卡，需要收费吗？如何办理？答：公司已向每户业主赠送四张门禁卡，超出部分需要收费，暂定10元/张，有再需要的，可以在物业公司购买。 采暖期内交房因为不能装修，能否申请不供暖？答：采暖期内可以装修，同时，按太原市供热收费管理办法规定，集中供热第一年，要进行热态调试，不能申请停暖。二、物业服务类： 物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户? 答：物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：房屋、共用部位养护；共用设施设备维护保养；公共区域清洁、清理垃圾；公共区域绿化；24小时的公共秩序的维护、消防服务；入住后的日常管理（装修、报修、投诉处理）等。简单地讲，就是“四保”：保安、保洁、保绿、保设备。及一些个性化服务、特约性服务，当然您要付相应的成本费用。物管公司向业主提供前期物业服务协议、业主临时管理规约与业户服务手册和装饰装修服务协议等文件资料。 物业客户服务部是干什么的？ 答：负责业主入住、装修手续的办理，业户投诉和报修的接待、受理，进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，业户及其他访客的咨询接待，协助收取物业相关费用，组织社区文化活动的开展等。 草坪或其他植物会定期整修吗？ 答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。 房屋有问题找哪个部门？ 答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据住宅质量保证书的约定，联系开发商履行有关房屋保修义务。 水压不够，高层住户怎么办？ 答：小区已用水泵加压进行二次供水，二次加压费用标准按照太原市的有关规定收取。 物业公司是否提供周到的家政服务？ 答：物业不提供家政服务，今后，物业公司会应业主之需求，适时向业主介绍家政服务公司。 如有访客，如何与业主联系进入？ 答：可以利用小区可视对讲系统与业主联系，确定身份后可予以进入。 业主入住后垃圾怎样处理？ 答：业主入住后，每单元地下车库设有独立的垃圾收容点，业主将垃圾放在垃圾收容点，物业清洁人员收集处理。 根据实际入住情况，考虑早晨定时在一层放置垃圾桶。 如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？ 答：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。 租户和业主享受的权利相同吗？答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权利，但对物业的处分权是不同的，业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。 收楼后，活动中心（健身区、羽毛球区等）是否可以对业主开放？ 答：待完善后会开放，内部业主享有优惠政策。 小区以后是否会实行人车分流？ 答：小区实行人车分流。 物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？ 答：可以,按物业服务合同约定执行。 小区内的公用设施损坏、维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？ 答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中，如大修、中修，保修期内，由开发商负责，保修期后，则需经业主大会同意，从住宅专项维修基金中列支。 物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？答：物业管理公司除提供前期物业服务协议所规定之物业管理服务外，亦会因根据客户需求，尽量提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。 业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？ 答：依据物业管理条例，符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会。业主委员会应履行以下职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及 时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督临时管理规约的实施； 业主大会赋予的其他职责。 请告诉我你们的工作时间好吗？ 答：不论节假日，每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。 客服电话：7037899 我们如何投诉？ 答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务部投诉，也可用电话、短信、书信、函件或EMAIL、FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。 怎样报修？答：您可以直接到物业客户服务部报修，也可以通过电话、短信形式报修，物业管理公司收到您的报修后，维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价收取适当费用，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客服部进行投诉。 住户求助服务的具体内容？ 答：有紧急情况，按紧急按钮。 我们的信件等邮件怎么接收？ 答：普通信件将由邮政人员分发到信箱，挂号信等将由客服人员签收后转交业户签收，快件将由快递公司直接送到您手中。 能否协助业主聘请保姆并保证业主的财产安全？ 答：物业可协助联系正规的家政服务公司，在选择所提供的家政公司时，要求对方提供相应的营业执照及资质证明，从法律角度确保家政公司的合法性。涉及到具体服务业主事宜，则需业主同家政服务中心签订有关的雇佣合同来进行约定。 物业是否可以替我出租出售房屋？ 答：物业公司可向业主提供专业的资产管理服务帮助，收取一定的信息登记费。 为什么填写业主信息登记卡，如何保密？ 答：便于通知、便于办卡、便于保护小区安全。 对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。 电梯运行噪音问题？ 答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。 底层的屋顶清洁如何管理？ 答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。 物业工程维修承诺多长时间到位？ 答：接到报修后30分钟内到场。 物管公司何时正式工作？ 答：物管公司在签订前期物业服务合同后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务 垃圾处理方式？ 答：小区内垃圾由保洁员收取并移交市政环卫统一清理。 自来水水质如何保证？ 答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。 搬家是否能使用电梯？ 答：部分物品可以，但必须事先通知物业公司并得到允许。在交房前期、装修期间，电梯使用由物管公司统一安排。如果在部分业主已经入住后开始装修，则要事先通过物业管理处批准，由物管公司安排时间并自己做好成品保护。 住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？ 答：会。物管公司会对该住户进行劝阻，如果无效将动用政府相关部门的力量。 入住后通邮地址？答：太原市南中环街265号； 所辖派出所？答：坞城路派出所； 何时办理房产证？答：按商品房买卖合同中约定时间（入住两年后）； 周边公交线路？答：太原824路：财经大学下元；太原840路：体育馆山西移动；太原51路：南中环街东口青年路口；太原807路：华宇购物广场财经大学； 国信嘉园小区对口是哪所小学？答：按太原市今年的划分标准，国信嘉园小区的对口小学是师范街小学（武警医院对面）。 国信嘉园小区对应是哪一所初中？答：按太原市今年的划分标准，初中不存在对口、划片之说，采用的是电脑摇号、派位形式，报所属区内学校，摇号、中签即可去，今年有四次摇号机会。三、工程类： 物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：住宅的共用部位、共用设施设备：主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等。 业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用，物业公司根据服务合同约定。 小修、中修、大修都包括哪些内容？ 答：1.大修工程是指需要改动或拆换部分主体构件或设备、但不需要全部拆除的工程，如：“屋顶漏水、更换电梯等； 2.中修工程是指需要改动或拆换少量主体结构或设备、但保证原房屋或设备的结构和规模的工程； 3.小修工程是指修复房屋或设备在使用过程中出现的构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 小区供电方式？ 答：本小区为双路供电方式，在一路供电出现故障停电时，另一路会在短时间内切换，完全可以保证本小区正常用电（线路检修除外），满足业主日常用电需求。 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？ 答：根据建设工程质量管理办法等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体参照开发商提供的住宅质量保证书（防水5年，地面饰面空鼓开裂1年），但保证的是原建筑主体，业主装修后，视情况而定。 电梯坏了怎么办？如何及时排除故障？ 答：电梯坏了会由外包电梯公司迅达电梯公司派出专业人员及时到达现场修理。 电梯是否24小时运行？ 答：是。 电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？ 答：电梯每月检修，检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯。 物业管理公司是否替业主验过房？ 答：验房主要还是在业主和开发商之间进行，因而，请您在收房时认真仔细检查，如有问题，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。 房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？ 答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，三玻二空窗户、楼板厚度和墙壁厚度可以保证良好的隔音效果，保证入住业主的正常生活。 哪些公共面积可分摊？ 答：公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。 根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。 公用建筑面积分摊的原则为： 1商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。 2为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 3公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积： 1大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房； 2套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间：1作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间； 2售房单位自营、自用的房屋。 其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。 谁是解决住宅质量问题的责任单位？ 答：住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则，重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。 新建住宅交付使用必须达到的要求？ 答： 1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经市公用事业管理部门审核批准。 2) 住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。 3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制，一时无法纳入的，要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内，采取临时性排放措施。 4) 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。 5) 居住区及居住小区按照规划要求配建公交站。暂未建成的居住小区与公交、地铁站点距离超过2公里的，建设单位应有自行配备的短途交通车辆。 6) 住宅周边做到场地清洁，道路平整，与施工工地有明显有有效的隔离设施。 经审核合格的新建住宅，由审核机关按幢颁发住宅交付使用许可证。 公共部位可以随意占用吗？ 答：根据建设部1994年第33号令城市新建住宅小区管理办法的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。 四、装修类 装修时需要办理哪些手续？ 答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审，会审合格，交装修押金，办理装修许可证，办理“施工人员出入证”，经批准后方可入场进行装修。 装修完工后报验，验收合格，退装修押金。 装修房屋为什么要向物业公司申请? 答: 物业管理条例第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，以便物业对装修行为进行管理。 装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？ 答：根据住宅室内装饰装修管理办法第1条规定：物业公司在具体操作时，通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约束装修行为，以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的装修服务协议约定的金额为准。 办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？ 答：装修管理服务费9.6元/平米。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、电梯保护套板、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业服务费中包含，所以费用要单独收取。 装修需交哪些费用？ 答：A、装修押金：3000元/户； B、装修管理服务费：9.6元/平米； C、装修许可证工本费:10元/张 D、出入证工本费：10元/个、按金30元/个 户内结构是否可以改动？ 答：户内隔离墙（非承重墙）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改，但须装修公司绘出施工平面图，获得物业工程部批准后方可施工更改。 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？ 答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 厨房处是否做防水？ 答：厨房已加防水处理。 我家里跑水了，你们应付什么责任？ 答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨，公司所应履行承担的责任、享有的权利均由前期物业服务协议作了明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水试验，目的就是以免装修后破坏了防水，给业主带来不必要的麻烦。 物业是否对噪音施工有限制？ 答：有，按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。 业主要求提供房间布线图纸？ 答：可以找物业客户服务中心。 可否安装太阳能热水器？ 答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。 装修时，业主能否擅自更改房屋外观结构？答：根据住宅室内装饰装修管理办法相关规定：严禁擅自更改房屋外观结构。 装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？ 答：虽然非承重结构可酌情进行改动，但根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修管理办法第三章之相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。 卫生间是否要做防水闭水？ 答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己带来损失。（物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定：业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益）。 我想把室内的可视对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以？ 答：建议业主不要改动。由于这项改动涉及到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位。（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果） 我是否可以对所属单元内进行拆改？ 答：根据建设部令第110号令住宅室内装饰装修管理办法中的第二章第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。因此不能随意拆改，我们已在装修服务协议中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您需报装修部审批。 顶楼是否属于共用部位？ 答：根据建筑物区分所有权，屋顶是属于共有部位。 什么单位装修需向消防部门申请？ 答：写字楼、酒店、银行等商业单位在进行装修施工前，需提前14个工作日向消防局申请消防报批。 我的装修垃圾如何清运？ 答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照物业公司相关规定。 当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？ 答：建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法中明确规定：“因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。” 装修都需要什么图？ 答：需要装修公司提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。 我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？ 答：建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装） 答：装修公司必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序上保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关。如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。（最低限度要求业主写承诺书） 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？ 答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到秩序维护部办理进场施工人员证件后，方可开始进行（涉及消防安全问题，要配备灭火器）。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道破坏造成跑水，浸水事故。 装修人员可以在我家住吗？答：为了业主和小区的安全，装修人员不可以留宿在现场。 卫生间为什么在装修后还要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。 阳台、窗户是否可以安装防盗网？ 答：不可以。根据国家2002年实行的住宅室内装饰装修管理办法第二章第六条第二款之相关规定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，另外，建私家花园、露台搭建玻璃篷、花架改变小区原有设计规划等也需要经过审批。 业主可以对排烟道进行改造处理吗？ 答：不可以改造。 业主问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”答：因为房屋是业主花费一生很多收入来买的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。 业主问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？” 答：因考虑到业主的装修实际情况及为了保护好电梯，要求：“搬运装修材料时，必须申请电梯使用，获得同意后，安排秩序维护员现场管理，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥必须做好电梯内地面的防护，服从秩序维护员的指挥，否则拒绝使用电梯”。 物业装修检验什么内容？答：装修工程结束后，业主自行验收装修工程质量及施工要求，验收合格后，向服务中心提出检查申请。服务中心只负责核验施工项目是否与装修申请项目相符，以及施工过程是否有损坏公共设施及其他违章行为，不对施工质量验收，也不承担任何装修质量责任。 交房后，装修期限从什么时间开始算?答：按商品房买卖合同约定，装修截止期限为2016年12月31日，因而，业主可根据本人的具体情况，合理安排装修开始时间。五、安全保卫类： 业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司要承担什么责任？ 答：物业费包含了秩序维护费，就会严格遵照文件的服务内容和服务标准要求来进行工作。当发生案件时，业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。 业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？ 答：物业管理条例第47条：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序维护服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作，物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理，只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？ 答：车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。 小区有何措施保护住户安全？ 答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统，小区大门安装门禁系统，楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，地下车库安装停车场职能管理系统。 其次，在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合。 业主是否可以自行安装防护栏？ 答：不可。小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按物业管理条例和消防法均不允许。而我们小区安全防范措施是非常 完善的： 1）对讲系统：小区大门，各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保安全私密的居住品质。 2）可视监控系统：小区大门，各单元门，各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控，为业主生活筑起严密的安全防线。 3）周界报警系统：小区周界设主动式红外线报警探头，在小区安保中心实行24小时监控制，筑起业主安全防卫的第一道防线。 5）巡更系统：采用电子巡更方式，安管中心进行全天候管理。 除以上安防系统外，我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生。 出现紧急情况，物业可以破门而入吗？ 答：紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性，我国民法通则对此行为予以认可。中华人民共和国民法通则第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。” 因此， 出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，物业管理者进行如下物业管理活动，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。 门禁系统的安全性能如何？ 答：已安装的门禁系统是成熟产品，有着很好产品质量和安全性，当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客服部解决。（详见住宅使用说明书及产品合格证）； 交楼时安防系统未投入使用，如何给业主安全保证？ 答：针对这种情况，物业公司设置封闭区域，在有关的区域已经增派了24小时的安保值勤岗位，以保证各位业主的人身和财产安全。可视对讲、安防系统竣工后会开始正式启用。 怎样保证住户的安全？有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准？ 答：智能化住宅保安系统具有较高的自动化技术水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、红外门磁报警、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、周边防越报警、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，秩序维护人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业户确认，15分钟内赶到现场，时间可能会尽量提前。 我要搬东西出去保安说让我来填张放行条？答：为了小区住户人身及财产的安全，任何住户需搬大件物品出小区都需到前台办理放行条。办理放行条，需带上本人的身份证或有效证件，填写大件物品放行条，经过服务中心工作人员与业主核对后，然后凭放行条就可以搬东西出小区。 对外来人员是怎样核实的？答：工作人员了解来访的目的后，通过对讲系统联系到业主，经业主核实、同意、登记后进入小区，如无明确探访目的，谢绝进入。六、入伙类 业主若不签临时管理规约、承诺书将如何处理？ 答：应耐心向业主解释，本公约明确了业主、开发商、物业公司等三方权利与义务，公约具有法律效力，是业主在办理入伙手续中必须签订的，也是政府有关部门规定的。 业主逾期收楼要承担哪方面的责任？ 答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任： 1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。 2、因房