房地产开发经营与管理期末论文

分数：宁夏大学资源环境学院房地产开发经营与管理期末论文银川市保障性住房现状及问题分析 班级：09房地产 学号：12009244636 姓名：朱 江 指导老师：邓宇 日期：2010年07月01日前言 近几年，随着我国国家经济发展，房地产业也受到了较大的影响，房地产价格在逐年走高，然而社会财富的分配不均，使一部分人丧失了对房屋的购买力，使最基本的住房要求得不到满足。这对于构建和谐社会，实现社会公平有极大的影响。所以政府这几年开始把保障性住房作为一项改善民生的重大工作，希望通过保障性住房的建设来解决一部分低收入家庭的住房问题，以此来减轻部分人群的压力，来改善民生。银川市作为宁夏的首府城市，具有很大的发展潜力，但是改善好民生，将会更好的减少社会矛盾，促进城市建设，加快城市发展脚步。保障性住房的建设是银川市一项长期的改善民生的工程，对促进银川市跨越式发展具有不可忽视的作用。所以注重保障性住房的建设情况以及存在问题具有很大的现实意义。目录摘要.41银川市保障性住房建设的基本情况.42银川市保障性住房建设中存在的主要问题.63加快银川市保障性住房建设的对策.7后记.10银川市保障性住房现状及问题分析 作者：朱江摘要：住房问题是重要的民生问题。国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见中提出，保障和改善民生是加快经济发展、促进社会和谐的重要结合点。宁夏要想深入实施西部大开发战略，必须以改善民生为核心，加大保障性安居工程实施力度，大力推进民生工程建设，保障性住房就是一个不容忽视的方面。关键字：民生工程，保障性住房银川市作为宁夏回族自治区的首府城市，近年来在打造“两宜”城市的过程中，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善，与此同时，房价也一路攀升，从2008年到2009年，银川市房价曾一度连续11个月领涨全国其它城市，居民购房压力日益增大，城市中低收入家庭住房问题日益凸显。只有加大保障性住房建设力度，才能解决中低收入群体的住房困难，落实西部大开发战略以改善民生为核心的基本精神。1银川市保障性住房建设的基本情况1.1当前银川市保障性住房政策体系 经过多年的实践，银川市目前已形成了以限价商品房、经济适用住房（含集资、合作建房）、经济租赁房（公共租赁住房）、廉租住房四个层次为主要保障方式的住房保障体系，在逐步解决中低收入住房困难家庭的住房需求，改善城市住房困难群体的居住条件方面发挥了一定的作用（见表1）。表1银川市住房保障体系基本框架限价商品房经济适用住房经济租赁住房廉租住房收入水平等于或略高于人均可支配收入等于或小于人均可支配收入小于人均可支配收入大于人均可支配收入65%小于人均可支配收入65%保障条件小于居民平均住房水平小于居民平均住房水平75%小于居民平均住房水平65%小于居民平均住房水平50%规模视房地产市场情况确定136万平方米(2008-2012年)20万平方米(2008-2012年)36万平方米(2008-2012年)面积标准小于90平方米小于70平方米小于60平方米小于50平方米限出机制出售时补交减免的费用政府优先回购,出售时补交减免土地差价及部分收益提高房租到市场价或按家庭收入计房租停止发放租赁补贴资金或提高房租1.2 银川市保障性住房建设情况截至2010年9月，银川市已享受廉租住房保障的家庭为10223户，正在实际保障的为9043户；共开工建设经济适用住房364.67万平方米，已竣工340.73万平方米，改善了4万余户低收入家庭的住房困难。改建、新建外来务工人员公寓97套，外来创业者公寓130套。计划到2012年，对19000户城市低收入住房困难家庭实施廉租住房保障，对其中15000户进行实物配租保障，在西部地区率先实现应保尽保。 1.2.1 2011年银川市住房保障局保障性住房新开工建设情况1) 廉租住房项目a 丰盈保障性住房项目：项目建设地点为银川市正源南街南侧，规划路以西。该项目现为廉租房补贴资金回购丰盈经济适用住房作为廉租房项目，计划建设廉租住房780套，现开工建设廉租住房300套。其余因拆迁工作难度大暂未开工建设。项目施工单位为宁夏新塬兴建设工程有限公司，b 艺校农场廉租住房项目；项目建设地点位于西夏区文昌北路西侧，宁朔北路东侧。该项目计划建设500套廉租住房，目前已开工216套，其余计划于6月底开工建设。c西夏区园林场廉租住房。项目位于西夏区园林场项目计划建设60套廉租住房，目前已开工建设。2) 经济适用住房项目a 盈北经济适用住房项目：项目建设地点选在银川市军区路林带南侧、规划路以东、唐徕渠以西、总占地面积约135亩。2011年3月集中开工新建经济适用住房308套。项目施工单位为宁夏建工集团有限公司，监理单位为银川市远成建设工程监理有限公司。 b 满春经济适用住房项目：项目选址在银川市上海路以北，友爱中心路以西，规划路以东、以南，总占地面积约105亩，2011年3月正式开工建设经济适用住房528套。项目施工单位为宁夏建工集团有限公司，监理单位为宁夏新源监理有限公司。3) 限价商品房项目a 盈北限价商品房项目：项目建设地点选在银川市军区路林带南侧、规划路以东、唐徕渠以西、总占地面积约135亩。2011年3月集中开工新建限价商品房286套。项目施工单位为宁夏建工集团有限公司，监理单位为银川市远成建设工程监理有限公司。b 满春限价商品房项目：项目选址在银川市上海路以北，友爱中心路以西，规划路以东、以南，总占地面积约105亩，2011年3月正式开工建设限价商品房300套。项目施工单位为宁夏建工集团有限公司，监理单位为宁夏新源监理有限公司。4) 公共租赁住房a 金凤工业集中服务区公租房项目。该项目位于金凤工业集中服务区内南侧为宝湖路；西侧为新开渠街；东侧为金凤区工业集中区办公大楼，总建筑面积9.54万平方米，约1590套，项目实施单位为项目实施单位为金凤区工业集中区服务中心，目前已开工建设。b 隆基硅材料有限公司宿舍楼项目。该项目位于银川经济技术开发区西区济民东路南侧、文昌南街以东，总建筑面积1.3万平米，共310套，项目已开工建设。项目实施单位为隆基硅材料有限公司。2 银川市保障性住房建设中存在的主要问题2.1 保障性住房建设供需矛盾突出自1995年2009年的15年间，银川市竣工经济适用住房294.86万平方米，除拆迁安置用房和单位集资建房外，向社会公开销售的住房仅为124.24万平方米，按户均70平方米计算，只有1100余套。而自2003年实行经济适用住房购买资格审核制度以来，每年向社会公开销售的经济适用住房缺口量为11万平方米，每年有1500户家庭无经济适用住房可供购买。在廉租住房保障中，申请实物配租的比例占总量的90%，而实际工作中以发放廉租住房租赁补贴形式进行住房保障的占90%。2009年，银川市经济适用住房投资2.8亿元，同比增长22.2%,但增幅同比则下降了93.69个百分点,经济适用住房投资占当年住宅投资比重仅为4.4%。2010年上半年，银川市开工建设经济适用住房10.95万平方米，仅仅完成计划任务的27%。2010年上半年，银川市开工建设廉租房1380套，占计划的46%，没有完成“时间过半任务过半”的要求。2.2 住房保障体系不完善，政策不配套目前，银川市住房保障对象主要是具有城市户籍的双困家庭，即满足低收入条件同时人均住房面积低于15平方米的家庭。这造成了两个方面的实际问题：一方面，列入保障对象的家庭由于多种原因无经济条件购买经济适用住房；另一方面，一些无法通过市场供应解决住房问题的家庭由于资格所限又不能进入经济适用房保障范围。例如 “五里湖畔”经济适用住房小区一期推出销售的336套经济适用住房，开盘半年后共签订合同163套。由此可见，银川市住房保障体系中还缺少为低收入住房困难家庭提供可出租的房源，即经济租赁住房（公共租赁住房）。由于房屋租赁市场中能够提供的可出租的中小户型住房较少，造成保障对象拿到补贴资金也难以租到合适的住房，住房补贴多用于改善生活条件，使住房保障制度难以达到实际成效。2.3 家庭收入的确定，成为住房保障工作的难点目前，银川市对申请住房保障家庭的住房情况审核主要通过银川市房屋产权交易系统、银川市公有住房房改管理系统和银川市直管公房管理系统查询确定申请人是否购买过商品房、房改房、是否租住直管公房等住房情况。通过上述工作基本能确定申请家庭的住房情况。但是，由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，确定申请家庭的收入情况主要由家庭所在的社区居委会审核。但对居民的“隐形”收入没法统计，而且，即使确定家庭收入属低收入家庭后，还存在监督成本过高的问题。并且，由于审定住房保障对象的失误，会导致住房保障政策不能体现公平，形成新的社会矛盾。据笔者向有关有部门了解，银川市保障性住房在分配过程中，存在低收入群体申请概率低和不符合条件依旧申请到保障性住房等不公平现象。2.4 住房保障退出机制难以形成，有限的住房保障资金不能发挥最大的效益目前，廉租住房管理由住房保障局下属住房保障中心管理。廉租住房保障方式主要是发放廉租住房补贴和实物分配廉租住房两种。对于不符合廉租保障条件的家庭，停止发放补贴可以建立较好的退出方式，但是，对于实物配租的家庭，退出廉租住房则难以实现。提高租金标准，若廉租户不愿交纳，政府也难以采取强制措施收回房屋或收取市场租金。这就造成了有限的住房保障资金和房源不能最大限度的发挥效益，形成低收入家庭又开始新一轮的住房福利分配。2.5 各类住房保障方式申请审核程序不统一，对住房保障管理部门缺乏社会监督 按相关规定，银川市廉租住房保障申请由申请人提供相关资料到辖区住房保障部门审核。经济适用住房购买资格审核由申请人提供相关资料到市政府政务大厅申请，转由市住房制度改革办公室审核。住房保障管理制度明显缺乏统一规范的管理模式。另外，住房保障部门统管住房保障的全过程，缺少监督机制，难以确保公平、公正、公开的落实住房保障政策。3 加快银川市保障性住房建设的对策3.1 强化政府职能，突出政府在保障性住房建设中的主体地位1）建立保障性住房的规划计划制度，将住房保障规划和年度计划纳入同级国民经济和社会发展规划及年度计划，并与城乡规划、土地利用总体规划、住宅建设规划相衔接。规划必须明确规划期内的保障目标、总体要求、住房来源、土地和资金安排、规划实施机制等内容。年度计划应当明确计划年度内的土地供应和资金使用安排、住房数量、结构和区域分布、货币补贴额度、保障对象的范围等具体内容。2）健全住房保障工作机构，调整充实人员，落实工作经费。在重点加强规划、监管机构建设过程中,设立专门的实施和运营机构，其职责包括保障标准制度、规划、招投标、组织建设、准入退出管理、日常运行管理等。3）完善监督考核体系。成立专门的城市住房保障监督机构对全环节进行监督，监管机构工作任务既包括接收各种投诉，化解、处理保障性住房纠纷，也包括检查保障性住房建设任务落实情况，政策执行效果，尤其是加强对各种违法行为的处理。此外，作为住房保障的主体，市政府应当就基本住房保障工作实施情况，定期向同级人大常委会作专门专项报告，接受人大监督；及时向社会公示有关信息，开设网络、信箱等投诉平台，接受社会监督。第四，建立符合实际、科学合理的基本住房保障考核指标体系，加大层级政府考核办度，并将基本住房保障实施情况列入政绩考核体系。3.2 政府主导，企业和其它社会力量参与，促进保障性住房开发和建设的多样化 目前银川市的保障性住房的供给完全由政府实施，造成建设资金长期失血，因此，政府应该给予企业在土地、税收上的优惠，吸引更多的房地产商能够参加到保障性住房建设中来，有效解决目前中低收入群体的住房保障压力。我们建议，银川市可以借鉴发达国家保障性住房的供给模式，在政府政策法规的指引和激励下,吸纳私营企业和非盈利组织广泛介入，以促进保障性住房的开发建设和多样化。在政府政策法规的指引和激励下,吸纳私营企业和非盈利组织广泛介入，以促进保障性住房的开发建设和多样化。比如为私营机构提供低息贷,鼓励他们兴建低于市场租金的租赁房；为开发商兴建租赁房提供还贷利率1%的补贴，政府对租金水平进行管治；鼓励兴建面向中等收入群体的租赁房和多户租赁房,鼓励旧城翻修改造存量租赁房,鼓励为老年人、伤残人士兴建带有医疗康复设施的租赁住房等政策。 此外，鉴于目前银川市租赁性住房供给不足，应对经济适用房政策进行适当调整，变经济适用房“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高可租赁房的比重，扩大可出租的对象。这不仅是为了保障经济适用房经济上的可持续性，更有利于培育 “先租后买，先小后大，以旧换新，逐步升级”的梯度消费、理性消费模式。3.3 创新投融资模式，拓宽保障性住房建设资金渠道根据银川市的实际情况，建立由财政、住房公积金和社保基金共同投资的公共住房投资公司，为保障性住房提供长期稳定的融资渠道。我们认为，以公共住房投资公司为平台，创新保障性住房投融资体制，开辟公共租赁住房的投资来源，增加小户型房源供应，可以较好地处理长期困扰保障性住房建设中的“补人头和补砖头”问题。公共住房投资公司提供“砖头”，财政资金(包括土地出让净收益等)主要负责发补贴、“补人头”。同时，发行企业债券以及保障性住房信托投资基金，并允许社会投资，多渠道筹集保障性住房资金，可以大大减轻当期财政压力，大大加快住房保障工作进程。公司作为政府从事住房保障的机构，给予免征各项税费的优惠，以降低运作成本和住房租金。公司按照现代企业制度要求建立，实行市场化运作，主要投资小户型的公共租赁住房。3.4 建立有效的保障性住房退出机制1） 对所有保障性住房严格控制其套型建筑面积为中小户型住房，从源头上确保保障性住房解决中低收入家庭的住房困难，避免保障性住房成为享受性住房。2） 建立保障性住房动态巡查管理工作制度。建立完善的住房保障管理系统，与各市房屋产权交易系统及公房租赁系统联网，自动识别住房保障对象，及时发现保障对象家庭住房情况变化。定期检查保障对象家庭收入情况，对不符合保障条件的家庭按规定退出保障。3）积极探索住房