房地产市场需求影响因素研究成品论文

摘要无论是从社会投资，还是从扩大内需的角度来看，我国房地产业的发展在国民经济中的地位越来越重要。在整个房地产市场分析中，对需求的分析和研究具有至关重要的作用。但在目前学术界和实业界，对需求这一概念的认识还有许多不同的看法，从而导致实际工作中难以准确把握房地产需求，极易产生一些误导。因而，理论上明确房地产需求概念有着非常重要的现实意义。另一方面，研究一个国家房地产业的发展乃至促进房地产市场的供需平衡，也必须认识和把握需求。本文从房地产市场入手，首先对房地产市场状况和房地产发展趋势作以陈述，并对房地产市场需求的层次特点及其发展趋势进行分析；而本文的核心是将房地产市场需求的影响因素根据大量的案例及资料作以归纳，同时依据对房地产市场需求影响方向将其分成几类，深刻剖析影响因素对房地产市场需求的影响状况；根据分析结果提出房地产行业发展的对策，结合对策和国内外房地产市场行情及发展趋势对本文作以归纳总结和建议。关键词：房地产；供给；需求；影响因素10AbstractWith the China s economic svslem reform,real estate husiness management system reformalion，real estate marker of our country have already got hitheto unknown development especially. Throughout the real estate market analysis, demand analysis and research is of utmost importance to the role. But in the current academic and business circles, on the understanding of the concept of demand there are many different views, resulting in practical work difficult to accurately grasp the real estate needs, easy to produce some misleading. Thus, in theory, have a clear concept of the real estate needs of very important practical significance. On the other hand, on a national real estate development and the promotion of the real estate market supply and demand balance, we must understand and grasp the needs.This article begins with real estate market system, state at first, and analyzes level characteristic and development trend of the market demand of the real estate; And the core herein is to do the influence factor of the market demand of the real estate in order to sum up according to a large number of cases and materials, it influences the direction to divide it into several kinds to the market demand of the real estate to accord with meanwhile, dissect the state of impact on market demand of the real estate of the influence factor deeply; Propose countermeasure of development, trade of real estate, according to analysis result, combine countermeasure and domestic and international real estate market conditions and development trend make in order to sum up, summarize and advise to this text.Keywords： real estate;supply;need;influence factor目录摘要1Abstract1第一章 导论11.1研究背景11.2研究意义21.3研究框架2第二章 房地产市场及市场需求42.1我国房地产市场现状42.1.1房价持续快速上涨42.1.2房地产有效供给不足42.1.3价格虚高远超过一般居民的承受能力52.1.4商品房空置率较高52.2我国房地产市场发展趋势62.3 房地产市场需求的概念与类型72.3.1房地产市场需求定义72.3.2房地产需求类型82.4房地产市场需求的不同层次92.4.1愿望需求92.4.2规划需求102.4.3可塑需求102.4.4现实需求10第三章 房地产市场需求影响因素及趋势分析113.1当前我国房地产市场需求的特点113.1.1需求主体错位113.1.2租赁需求仍大于购房需求113.1.3需求与供给结构严重失衡113.2房地产市场需求影响因素123.2.1经济因素123.2.2政策因素133.2.3人口状况因素163.2.4环境因素183.3我国房地产市场需求的发展趋势223.3.1租房需求变化223.3.2需求主体变化223.3.3需求结构变化23第四章 房地产行业发展的对策244.1政府的发展对策244.1.1建立集中统一的城市土地发展管理机制244.1.2建立科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制244.1.3国家对土地一级市场的垄断经营264.1.4丰富和拓宽房地产研究领域264.2企业的发展对策274.2.1创造规模效益274.2.2加强房地产企业开发资质管理284.2.3努力提高房地产开发的利技含量284.2.4努力建设一支训练有素的专业管理人才队伍284.2.5加速发展房地产中介服务业29第五章 技术经济分析305.1国外相关研究综述305.2国内相关研究综述31第六章 结论与建议365.1研究结论365.2建议37参考文献1谢辞1附录：1房地产市场需求影响因素研究第一章 导论1.1研究背景房地产行业是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产行业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程伴随的是以房地产的高速发展为前提和主要内容，同时经济的高速增长也推动了房地产行业的高速发展。而且如果综合考虑建筑、建材、金融、家居等相关产业的带动，房地产行业是拉动内需和经济增长的重要力量。勿庸置疑，房地产行业的发展与房地产市场是息息相关的。我国城市房地产市场在改革开放以来取得了很大的发展。但同时在此过程中也还存在许多问题，如投资开发规模不当、房屋空置率偏高、部分城市房价过高等问题，这直接影响着我国房地产业的健康发展，导致百姓买房困难，因此政府不断出台各项政策进行宏观调控，从旧“国八条”、新“国八条”到今年5月出台的“国六条”无不显示国家调控房地产市场供求、规范房地产市场秩序的决心。而造成这些问题的主要原因是市场供求失衡，作为政府管理部门，在对房地产进行宏观调控时应站在刺激市场有效需求的角度制定政策，根据市场控制开发规模、房屋类型等；作为房地产开发企业，应以市场需求为导向，科学决策，以保证投资的社会效益和经济收益。因此，研究房地产市场需求就很有必要。在以往的相关研究中，关于房地产市场需求影响因素的一般性研究较多，但关于这些因素对房地产市场需求影响程度的研究却很少，而这种较为深入的研究对于政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略具有更大的参考价值。近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住房条件的强烈需求，以及国家把住房建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置。另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了房地产市场的健康发展。目前,中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。经过十几年的发展,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。主要体现在以下几个方面。首先,房地产业的发展直接带动GDP的增长；其次,房地产业的发展将带动相关产业的发展,房地产业对国民经济的其他众多行业具有明显的拉动作用；另外,伴随着房地产业的发展,为社会提供了大量的就业机会,由此可见房地产业的健康发展对国民经济长足发展具有重要意义。1.2研究意义目前我国房地产行业增长值占全部经济总量的比重是5.5%，上海8.3%，发达国家高于10%，显然我国的房地产行远没有达到发达国家标准。我国房地产业还待加强发展。但是，目前对我国房地产市场需求研究的文章还很少，对我国房地产市场需求的影响因素研究的文章也还很缺乏。由于房地产市场的区域性使得各因素对当地房地产市场需求的影响程度还会由于地区而不同，各地政府必须从自身实际情况出发，因地制宜，才能制定行之有效的措施促进当地房地产市场的持续健康发展。本文以国内具有代表性城市为例，在前人对房地产市场需求影响因素的研究基础之上挑选广泛适用的影响因素作为我国房地产市场需求的影响因素，研究这些影响因素对我国房地产市场需求的影响，并在此基础上从政府和企业两个角度对我国房地产行业的发展提出对策，希望从理论上及实际操作上进行有价值的探讨，并为政府制定宏观调控政策以及企业制定发展战略提供具有更大的参考价值的依据。1.3研究框架导论 1研究背景 2研究意义房地产市场近年发展概 1房地产市场需求的不同层次 2当前我国房地产市场需求的特点 3我国房地产市场需求的发展趋势房地产市场需求与其影响因素分析国内外相关研究 1房地产市场需求定义1经济因素2政策因素2房地产市场需求影响因素分析3人口状况因素4环境因素房地产行业发展的对策结论与建议1政府的发展对策2企业的发展对策图2.1研究框架第二章 房地产市场及市场需求房地产市场与其他类型的市场一样受到供需状况的约束,但由于房地产市场的特殊属性,使得房地产市与其他类型市场的供求规律有着明显的不同。本文旨在利用房地产市场中的需求因子来探讨一下我国当前房地产市场的发展状况。2.1我国房地产市场现状2.1.1房价持续快速上涨最近几年，我国房价呈不断上涨的趋势，特别是在北京、上海等这些经济发展较快的大中城市，上涨的幅度之大，是全国仅有的。但是对于其他地区的中小城市而言，房价虽然没有像那些大城市的房价那样在不停的上涨，但也有小幅的上涨。表2-1 1999年-2005年我国房地产相关价格指数表项目199920002002200320042005房屋销售价格指数100101.1103. 7104.8109.7107.6土地交易价格指数100100.2106.9108.3110.1109.1房屋租赁价格指数100102.4100.8101.9101.4101.9我们从上表中可以看出，房屋销售、土地交易、房屋租赁价格都旱现上涨趋势。2005年比1999年的房价指数上涨7.6%、土地价格上涨9.1%、房屋租赁价格上涨1.9%。从上表还可以看出，二个价格在短期内仍旧有继续上涨的趋势。2.1.2房地产有效供给不足房地产价格上升，从它的内在价格规律来讲是由于供不应求而引起的，但这种供不应求是指房地产的有效供给不足。所谓有效供给不足，就是说真正能满足市场需求的房屋供给不足。由于经济地域发展不平衡，导致了房地产的结构的差异。虽然城市里一栋栋高楼大厦不断崛起，房地产的总量不断增加，但在另一方面，却体现为大量的现房空置与大量的居民购房需求未能得到满足这个矛盾。在我国具体表现为房产市场上高档商品房供应增加，中低价位商品住房供应量下降，占我国绝大多数的中低收入阶层居民的购买力未能达到满足，使得商品房平均价格上扬，这是当前房地产市场的结构性矛盾的表现。2005年，全国经济适用住房投资同比增长1.1%，占开发投资的比例由去年的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到10%以上。房地产供给结构的不合理是我国房产市场有效供给不足的主要表现之一，它推动了商品住房平均价格上升。这就需要我国控制开发商楼盘开发的结构，这也是构建和谐社会的内在要求。2.1.3价格虚高远超过一般居民的承受能力我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大的阶段，却把住房改革的重点放在了私有化上，导致了目前房价上涨的现实。房价的上涨对于低收入阶层的人们的购房，造成了很大的压力。而对要买的房子，手中的钱却少之又少。什么时候房价才能落下来，使得广大老百姓都能买的起房，是目前老百姓最关心的事情。来自国家统计局的数据表明，70个大中城市房地产市场价格调查结果显示： 2007年一季度全国商品房销售价格在去年大幅上涨的基础上继续上涨5.6%，而且从分月情祝看，3月份上涨5.9%,涨幅分别高于前两个月0.3和0.6个百分点。涨幅排在前几位的城市依次是：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%、广州8.0%等。在房屋销售中，70个城市新建商品住房售价全线上涨，涨幅最高的是北海15. 1%，接下来依次是深圳10.3%、北京9.8% ,广州9.0%、福州8.8%等。与此同时，70个大中城市二手住房售价同比也上涨5.2%。居民收入稳定增长，2006年中国城镇居民收入增幅有较大提高，人均可支配收入为11759元，同比增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.1%,增速比上年加快0.8个百分点。但是和疯狂上涨的房价相比，大多数的居民还是无法负担高额的房价。目前房价的上涨，远远超过了一般居民的消费承受能力，一边是疯长的房价，一边是有限的收入，而对这样的情况，他们该何去何从?2.1.4商品房空置率较高空置率的衡量方式。空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。空置率就是没有使用的房屋建筑而积除以所有房屋的设建筑而积乘以100%所得到的数字。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可做出相应调节。空置住房的形式大致可以概括为两种，一种是市场滞销不对路的空置楼盘，一种就是符合市场要求，但开发成本过高造成定价也高的空置楼盘。但无论是哪种形式的空置住房都存在着这样或那样的问题，要么是房子的质量问题，要么是房子的造价超出了人们的购买力。这严重影响了房产市场的供给状况，造成了房产市场上的有效供给不足，从而导致我国房产价格的上涨。我国住房空置率现状。据统计，当前我国商品房空置率为30%多，远远高于10%的国际警戒线。美国商品房的空置率约为7%，而中国香港约为3%到4%。据国家统计局发布的数据，截止到2006年7月底，全国商品房空置而积为1. 21亿平方米，同比增长11.1%。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10. 8%。虽然中国房地产空置率仍保持较高水平，但报告显不，7月份，“国房景气指数”为103.51，比6月份上升0. 58点，比去年同月上升1.51点。自2007年3月以来，“国房景气指数”环比分别上升0. 41点、0.15点、0.26点、1.06点，连续五个月保持微升势头。2.2我国房地产市场发展趋势(1)各种房地产市场需求集中反映。这两年房地产市场升温，是1998年我国启动居民住房消费以来，各方面住房需求首次集中的体现。房地产需求不仅来自多个方面消费性需求，诸如基本居住需求、改善性需求、被动性需求和往来人口消费性需求，还包括超前消费需求，投资需求和投机需求等。当前大中城市旺盛的房地产需求，其构成至少包含这样一些因素：一是人口自然增长的消费性需求；一是流动人口带来的住房需求；二是每年约2000万人口的城市化进程新增住房需求；四是旧城区拆迁改造的被动性住房需求；五是改善性住房需求。据统计，2004年，中国城镇居民人均住房建筑而积为23.67平方米，与建设部提出的全而小康阶段人均住房建筑而积38平方米的标准相比，还有很大距离；六是投资需求；七是投机性需求。此外，居民住房管理体制还不健全、社会保障体系压力大，加上人们对物价和收入水平的预期，还存在一部分超前消费需求，其目的是为预防后因住房价格过高而买不起房。(2)土地管理制度影响土地供给。在现有土地管理方式下，土地价格是造成房地产市场价格快速增长的制度基础。由于政府出让土地的收入纳入地方则政管理，一些地方为增加收入，扩大投资规模，自然希望供给更多土地。这种情况在一定程度上导致地方建设、规划、土地管理等部门执法不严，未按规定办理审批事项，擅自改变土地用途，增加收入更多的非普通住宅用地的供给量，以至停止建设经济适用房。(3)分配结构不完善影响房地产市场供给结构。居民收入差距的扩大，导致房地产需求进一步分化。一方面，和居民基本居住需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，而房地产开发利润较低；另一方面，高收入者购买的高档住宅，其开发利润较高。因此，开发商自然愿意游说政府部门，提高住房供给的标准。(4)人为加快城市化步伐加剧了房地产市场需求压力。本文认为，农村城市化的过程，应是经济发展的自然要求，在建设社会主义新农村过程中，简单地认为可以通过行政手段加快城市化步伐来实现，不符合社会经济规律，会把三农问题转化为严重的城市社会问题，不仅影响住房市场稳定，而且对就业和社会保障方面造成严重影响，其作用将是深远的。(5)投资渠道不顺畅。社会资金缺乏多元化的投资渠道，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在银行利率较低的情况卜，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。(6)经济适用房管理效率不高。经济适用房的建造标准过高，不够“经济适用”，购买者资格审查不严格，都会挤占基本的住房需求，造成房地产市场整体需求压力上升。(7)分税制有待完善。根据目前的分税制，与房地产业直接相关行业的税收收入，如销售不动产、建筑安装业的营业税、房产税、城镇土地使用税等，大部分属于地方财政收入，刺激了地方增加固定资产投资的积极性。(8)拆迁安置办法不够科学民主义，未能反映民意。一些拆迁项目未妥善准备充分的周转房，拆迁补偿标准不符合被拆迁户要求的现象时有发生，引起房地产市场供需的波动。有的城市有意加快拆迁速度，土地管理、规划、建委、公安、法院、开发商、拆迁公司一起对付被拆迁户，干扰了正常的房地产供给。2.3 房地产市场需求的概念与类型2.3.1房地产市场需求定义在整个房地产市场分析中，对需求的分析和研究具有至关重要的作用。但在目前学术界和实业界，对需求这一概念的认识还有许多不同的看法，从而导致实际工作中难以准确把握房地产需求，极易产生一些误导。因而，理论上明确房地产需求概念有着非常重要的现实意义。另一方面，研究一个国家房地产业的发展乃至促进房地产市场的供需平衡，也必须认识和把握需求。本文从剖析房地产需求的内涵人手，较为系统地阐述影响房地产需求的主要因素，提出本人对房地产需求的一些看法。需求是指在一定的时期内，消费者在某一价格水平，在市场上所愿意且能够购买的物品和劳务的量。通常，在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的物品或劳务的数量，称为需求量。在特定条件下，市场对某一物品或劳务的需求量与价格之间的关系，通常可以用需求曲线来表示。一般价格与需求量成反比，即价格上升，需求量减少；价格下降，需求量增加。房地产市场需求是指某一特定时期人们愿意购买而且能够购买的房地产商品数量，所以通常以商品房销售面积这项指标来反映房地产市场的需求。表3-1 20002007年度全国商品房销售表年份20002001200220032004200520062007单位商品房销售数量1.692.072.493.224.535.586.196.91亿平方从上表可以看出， 2000-2007年的8年，商品房销售面积都是上升的，也就是房地产市场需求在近十年来总体上呈上升态势。2.3.2房地产需求类型房地产需求类型可以从各个角度进行分析，但就其主要方面看，要么是用于生产，要么是用于消费。由于房地产兼有保值增值功能，又产生了将房地产作为投资品的需求，可见，房地产需求从根本上可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求三大类。(1) 生产性需求经济学是研究稀缺资源在竞争用途中的最佳配置问题的，生产性需求是房地产需求中重要的一种基本类型。它是用来满足工业、商业等生产经营性需要的一种类型。一个社会经济越发展，用于这些需求的房地产的份额就越大，因为相对而言，房地产用于该用途的期望收益水平最高；反之，经济处于衰退时期或不发达地区，这种需求便显著降低，原因即为人们的预期收益水平的下降。这也是经济衰退期房地产业首当其冲的原因之一(不过由于房地产需求的周期较长，从而减缓了这种内在的波动趋势)。(2) 消费性需求消费性需求是指用于满足人们居住消费及其它社会消费的房地产需要。其中住宅是最重要的类型，这是与其他一般消费品最类似的一种需求。相区别之处在于一般商品的需求水平与距离无关，而住宅则与距离有相当大的关系，有时甚至是决定性的因素。因为克服距离需要支付一定的费用，住宅距离就业地的远近使交通费用(包括人的精力等耗费)成为选择住宅的一个相当重要的限制性因素。经济学中的土地区位理论认为。城市土地需求理论，即是解释在一般情况下，为什么公寓住宅大部分靠近城市中心，而农业生产不会在城市商业区中出现，其中距离及由此产生的运输费用、交通费用等变量成为具有决定意义的变量。消费性需求大致上有一个界限，在此界限以下，一般是由非经济因素左右的，即纯粹是为了满足人们住的简单的需求。而在此界限之上，经济因素占据主导地位，即人们的这种需求要考虑其中成本和收益之间的对比关系。用经济学的术语来说，这一界限或临界点，住的价值(收益)无论怎么强调也不过份，而成本的重要性就微乎其微了，超过了这一点，成本的重要性才会提高，人们会更注重经济因素对购买决策的影响。(3) 投资性需求投资性需求或保值性需求，是指某些人对房地产的需求只是把房地产作为一种价值形式加以储存，并期望实现其保值增值的目的。对投资性需求来说，主要是由于在现实的经济生活中，社会生产技术的不断提高、各种商品相对价格的变动、通货膨胀等因素的存在，人们通过各种资产类型的转换，存在着获得一定收益的机会或至少能保持拥有财富的实际价值。概言之，投资性的房地产需求的根本目的，不是为了土地本身的生产能力或其自身所具有的生产或消费的有用性，而在于房地产作为价值体现物而发挥保值增值的功能。日常所谓的房地产投机，则是房地产投资需求的一部分市场反映。这种需求在经济波动较大且通货膨胀较为严重的时期，往往会成为一种相当重要的房地产需求类型，有时甚至会引起房地产需求的大幅度波动。2.4房地产市场需求的不同层次目前,我国的房地产市场明显存在着需要量巨大而现实购买力不足的矛盾。如果只看到我国巨大的房产需要而不顾现实的有效需求,盲目地快速上马,就会给国家造成巨大的浪费。因此,我们不妨对我国房地产市场的需求作一个详细的分类。2.4.1愿望需求第一层次为愿望需求,即消费者期望的消费水平,是潜在的需求。收入是需求的基础,购买力是需求的决定因素,愿望是实现需求的前提。没有收入不可能形成购买力,但如果没有消费愿望,即使具备了购买力也不会转化成现实购买力。据中国青少年研究中心1995年对北京、辽宁、吉林等九省、市、自治区的调查,青年中居住状况相当困难的达56.8%,无房可住者内地比沿海高出3-4倍。另一项调查显示,青年人中40.9%期望单位分房,40.1%准备攒钱买房,1.3%打算靠父母,17.7%寄希望于其他渠道。据广州社情民意研究中心调查,广州青年不满意现住房制度的占46.2%；60%赞成房改,26.4%比较赞成,合计达86.4%。上海青年对房改的赞成率达84%,80%有个人购买愿望。2.4.2规划需求第二层次为规划需求。中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标确定到2010年城镇人均居住面积为9平方米,按民政部中国城市预测与规划确定的城市化水平达42%-45%推算,2010年我国城镇人口将新增0.47-0.89亿,而居住面积将相应增加4.238.01亿平方米。上海市规划2000年人均居住面积为10平方米,则需新增住房700万平方米,全部拆迁365万平方米的危棚简屋,按拆一建四计算,需新建住1450万平方米,加上市政工程建设需动迁用房在500万平方米以上。按人均10平方米计算,到2000年上海市每年的房地产市场需求量至少在1000万平方米以上。2.4.3可塑需求第三层次为可塑需求。购买力是一个可变的量,可以创造,可以发展,也可以转移。在特定作用下某一地区可以吸纳聚集其他地区的购买力。上海实施蓝印户口政策后,在1996年8月至年底这短短几个月内,外地居民在沪购买期房、现房构1243套,面积达11万平方米,价值为4.7亿元。随着上海经济中心地位的发展,这一购买力还将不断增强。2.4.4现实需求第四层次为现实需求,即有效需求。据有关部门统计,1995年南京市新建房屋建筑面积为450万平方米,全年商品房上市量为现房158万平方米,期房486万平方米(含前期准备项目202万平方米),已销售量为117万平方米,其中现房76万平方米,期房41万平方米。全年现房积压为80余万平方米,期房尚未出售的有445万平方米,除去前期准备项目202万平方米暂时不具备预售条件外,尚有243万平方米的期房期待市场的消化和吸纳。一方面是房地产市场的疲软,几十亿元资金的投入久久不见回报,另一方面却是居民住宅面积严重不足,绝对困难户数量庞大。第三章 房地产市场需求影响因素及趋势分析3.1当前我国房地产市场需求的特点3.1.1需求主体错位在中房指数系统抽样调查的项目中,北京房地产市场中单位购房占总销售量的比重高达85.6%个人购房仅占14.4%,个人购房中,个体、私营、民营业主占48%,三资企业雇员和自由职业者占52%,真正工薪阶层购房者很少。近几年上海个人购房比重虽有54%左右,但其中有许多是借助拆迁机会。形成这一特点的原因很多,但主要是个人购买力受到抑制,过高的楼价与较低的收入之间落差太大。我国个人购房能力低的原因主要有：(1)人均收入低,房价偏高,房价与收入之比高达14.8,远高于正常的36倍；(2)房租偏低,使人们普遍存在着买房不如租房的观念；(3)信贷支持不够。尽管目前金融机构对个人购房的贷款已有起步,(1995年上海为5%),但水平仍很低,而国外有的则高达80%,住宅信贷是支持住宅需求的有力支柱。3.1.2租赁需求仍大于购房需求在我国存量房中,公房占97%,这部份存量大部份以低租金形式租给用户。1995年统计,平均房租为每平方米0.87元,而此时维修费、管理费加上折旧费合计为1.92元/m 2。这样一来,扩大了广大居民的租赁需求,压制了购买需求。3.1.3需求与供给结构严重失衡根据我国实际情况，居民的需求结构中以住宅为主,商用房次之,住宅中应以低档为主,中档次之。但由于高档别墅、写字楼的投资回报率较高,所以我国沿海大城市中高档写字楼、豪华别墅投资较多,而微利房、低档的商品房则明显供不应求。1996年1-10月份,全国商品住宅投资占房地产总投资的55.73%,比上年同期(66.95%)下降了11.22个百分点,办公楼占15.45%,比上年同期(12.34%)上升了3.11个百分点,商业营业用房占14.65%,比上年同期(12.63%)上升了2.02个百分点。而在住宅中又有相当大的份额为豪华别墅,真正的微利房大都是在国家强制性政策下建的。由于供求失衡,导致许多豪华别墅空置,而许多普通居民的住房条件却得不到改善。3.2房地产市场需求影响因素由于本文主要是在前人研究的基础上对各影响因素对房地产市场需求的影响进行更加深入的研究，故本文在前人对房地产市场需求影响因素的研究基础之上挑选适用且可具体描述的影响因素作为房地产市场需求的影响因素。将影响房地产市场需求的因素划分为几个大的方面阐述，而划分是按照其影响方向来定的，主要划分为：经济因素，政策因素，人口状况因素和环境因素四个方面。房地产市场需求很显然取决于多方面因素，而本文将用比较有代表性的地区或城市来对以下因素作以阐述说明。3.2.1经济因素(1) 居民收入增加对房地产需求影响房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限制。当消费者的购买能力减弱时,市场对房屋的有效需求就会减少；相反,当消费者的购买能力增强时,市场对房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求水平,是随着消费者实际购买力的变化而变化。因此,人均可支配收入决定了房地产的有效需求。(2) 国家经济发展对房地产市场需求影响一个国家的经济发展水平，人口的收入状况对该国的房地产市场有着重要的影响。从需求看，经济不发达的国家，工商业发展水平较低，对工商业用房的需求也就相对比较小。同样，经济发展水平较高的地区，人民的收入和消费水平较高，因而住宅用房的需求也大。经济落后的地区，人民的收入和消费水平较低，因而，住宅的需求量较小。表3-2 西安市历年住宅市场需求及影响因素统计数据年份房地产需求量（万平方米）国民生产总值（亿元）总人口（万人）人均可支配收入（元/人）1999284.9617.1675.15854.02000212.9689.7688.16364.12001225.3734.0694.86704.92002252.9823.2702.67184.02003252.7940.4716.57548.42004305.41120.1725.07748.0200549731270.1741.79628.0从上表中我们可以看出来当西安市随着经济发展起来对住房的需求量不断增加。由此可见当我国经济发展对房地产需求量的提高起到了相当大的推动作用。3.2.2政策因素2003年，中国房地产业存在区域房地产泡沫现象，因此国务院、建设部、中国人民银行、财政部等单位纷纷下达政策文件试图给已经过热的中国房地产业降温。本文以将对20032007年国家发布的房地产政策进行整理，并剖析其对房地产市场需求的影响。(1) 金融政策因素存贷款利率调整2004年10月29日，上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮；金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，上升至2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，上升至5.58%；中长期存款利率上调幅度大于短期。存款利率的上调，有利于银行资金收拢，从而减少消费者对房地产的购买欲望；而贷款利率的上调，一定程度上抑制房地产开发商对房地产的开发热情，因而减少了因炒房而虚高的需求量。所以综上所述存贷款利率的调整对房地产的需求量是有影响的。房贷政策调整2005年3月16日，中国人民银行宣布：“为促进房地产业健康、持续发展，决定从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应限期档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比银行优惠利率5.31%高0.20个百分点；二是对住房价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可有现行的20%提高到30%，同时个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5年（含）以下贷款有现行利率3.78%调整为3.96%，5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。2006年4月28日，贷款利率再次上调，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整，而金融机构存款利率不变，个人住房公积金房贷利率也随之上调0.18个百分点。2006年6月1日，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中明确规定，从2006年6月1日起，有区别地提高住房贷款最低首付款比例。此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包括住房公积金贷款）首付款比例不得低于30%；二是对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。央行同时强调，实施购买90平方米以下住房首付款20%的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则，要防止利用银行贷款购买多套住房行为。房贷政策的调整，首付款比例的提高，房贷利率的提高使大量消费者不得不重新考虑购房的想法，许多消费者也最终放弃购房的打算，因此消费者短时间内对房地产市场的需求量也随之减少。因而房贷政策的调整也是对房地产市场需求是有影响的。税收政策调整2005年5月18日，国家税务总局、财政局、建设部联合下发关于加强房地产税收管理的通知，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2006年5月31日，国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，要求6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。这次延长了营业税征收的时间，主要是为了打击短期的炒房人。税收政策的调整主要针对的是短期的炒房人，而随着税收政策的改变，短期炒房也逐渐减少，而因为短期炒房所对应的房地产需求量也随之减少。 (2) 土地政策因素由于房地产市场的局部过热所引起的房地产投资增长过快、土地开发过量等问题，也促使国土资源部进行了新的部署，并采取了相应的措施。继2002年国土资源部发布11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。条款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”在随后的2003年和2004年，中央出台了一系列土地及与之配套的宏观调控政策和措施，政策出台之紧密，措施调控之严厉，对房地产及住宅市场产生了深刻影响。2003年2月18日关于清理各类园区用地加强土司供应调控的紧急通知，2003年3月7日国土资源部关于印发全国土地开发整理规划的通知，2003年4月16日国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法，2003年5月15日关于进一步治理整顿土地市场秩序情况的通报，2003年8月1日协议出让国有土地使用权规定，2003年1月13日关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见，2003年10月14日土地开发整理若干意见。2004年3月3日，国土资源部和监察部联合出台了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地在2004年8月31日之前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议出让方式出让经营性国有土地使用权。2004年4月29日国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，命令实施半年时间的“三个暂停”，暂停农用地专用审批；暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改；暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改。“三个暂停”标志着土地审批冻结半年，这是继1997年实施冻结土地审批后又一次采取如此严厉的措施。继国务院于2004年10月颁发关于深化改革严格土地管理的决定之后，国土资源部于2004年11月相继出台了关于贯彻落实关于深化改革严格土地管理的决定的通知、土地利用年度计划管理办法、建设项目用地预审管理办法、关于加强农村宅基地管理的意见等重大政策。2006年6月1日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知（简称紧急通知），要求坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。对于开发商而言，在03年以前，大批企业低价圈地，再加上金融行业的支持，开发商拿地的成本很低，而且拿地也相对比较容易。但是新的土地政策出台以后，土地供给总量减少了、供地规则改变了。在受限日前，没有按照规定要求交纳土地出让金的项目被政府强制收回，然后通过土地交易市场“招、拍、挂”方式，再次统一上市交易。实行严格的土地政策之后，土地价格上涨是必然的，加之银根紧缩，企业的资金来源也变得很狭窄，使房地产企业真实的开发成本增加，生存难度加大，另一方面也给了他们提高房价的充分理由。对消费者的影响。消费者的心理预期是影响房地产市场需求的因素之一。从根本上说，需求者的投资行为或消费行为是由其现实的或者潜在的需求决定的，但是这种需求又受到外部环境的刺激，外部环境会影响现实的支付能力是否即刻实现。政府出台的严格的土地供应和管理政策。会对消费者的心理产生很大的影响。消费者会预期未来的土地供应量的减少而减少房产的供应量，未来的供给和需求会产生很大矛盾，房市会出现供不应求的现象。于是无论是现在的还是潜在的消费都变成即期的购房行为，因为以消费为目的住宅需求者更关心近期投入的最小化，而非远期收益的最大化。从以上分析可以看出，严格的土地政策使得企业的开发条件提高、开发成本上升，尤其是对过去以“圈地”为生的企业的生存空间大大压缩。同时，土地政策也给消费者在心理上造成一种预期：房价的上升将是一种必然。从而，大大地推动了即期消费。这也是房价之所以上涨如此之快的原因之一。因此当土地政策导致房价上涨后，当地产的需求量也会渐渐改变，所以，土地政策的改变对房地产市场需求有着一定的影响。3.2.3人口状况因素主要包括人口的绝对量的增长、人口的增长速度的变化、家庭的结构和人口的移动。目前,我国家庭结构产生了新的变化,对住房的需求有增加的趋势。同时,人口老龄化对于住房需求存在一定的抑制作用。另外,随着城市化进程的加快,流入城市的人口不断增多,他们也导致了对住房需求的增加。下面我们以山东威海市作为例子深度剖析一下。(1) 人口的绝对量它决定了住宅的潜在需求量，人口越多，需要的住宅也越多。(2) 人口的增长速度人口增长速度决定了住宅的潜在需求量的增长。显然，在一个生育高峰的十几年、二十几年后必然面临住房另一个需求的高峰。人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。国际经验表明，城市化程度在30%60%之间，房地产市场将进入高速发展期。2006年末威海全市非农业人口为117.56万人，占总人口的47.1%，正处于城市化的快速发展期。大量的人口进入城市使城市的土地压力增大，土地价格上涨。由于国家宏观调控等多方面原因，2006年威海土地价格涨幅高达22.0%，居全省17城市首位。同时城市人口的增加也促使需求多元化，各种基础设施、配套设施的完善，旧城区改造，城市疆域扩大、新城镇的出现等，激起房地产投资热情和新的需求。据统计，2001年2005年，威海市区共迁入人口12.03万，这对于60.65万人的市区人口来讲应该是一个很高的比例。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决住的问题。从长远看，伴随着城市化进程，威海市住宅房地产业还有很大的发展空间。(3) 人口年龄结构区域人口年龄结构变化导致需求主体变化。不同年龄结构的购房者对房屋的支付能力、房屋面积、房型的需求及购房动机有很大的差异。这些都要求在开发住宅前对目标购买者做出明确的定位。婚龄人口处于婚姻年龄段的轻年人口其主要购房需求为婚姻购房。据第五次人口普查资料显示，2000年，威海全市18岁25岁年龄段人口总数为