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浅谈“经租房”申请发还 作者：房丹玲 律师一、什么是经租房“经租”是一个历史意味浓厚的中国特色概念。“国家经租”，即改造私人房产，将其收由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，这一类房屋就被称这类房产为经租房。简单地理解，在私人房屋上进行社会主义改造，改造的房屋就变成了经租房。经租房与大跃进、人民公社、公共食堂等有相同的时代背景，是政府想通过社会主义改造以实现全面公有制来解决当时城市居民住房紧张的一种“左倾”方式。1955年12月16日，中共中央批转中央书记处第二办公室发布关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见，国家经租由此在全国开始开展起来。国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告（1964年1月13日实施，现行有效）对国家经租进一步深化作出了更具体的规定，列入改造的房屋有改造起点，凡是房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营。改造起点的规定，大城市一般是建筑面积150平方米（约合10间房），中等城市一般是100平方米（约合六、七间房），小城市（包括镇）一般是50到100平方米之间（约合三至六间房）。二、经租房政策的法律性质国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告（1964年1月13日实施，现行有效）还规定了，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋。国家通过经租的方式，无偿掠夺了私人的房屋，与当今的“征收”类似，但“征收”是有偿的，经租是无偿的。 经租房政策严重违反宪法关于私人财产不受侵犯的规定，特别在物权法颁布以后，经租房政策更加令人觉得不可思议。经租房政策的错误性毋庸置疑，应当予以废止。然而，现实的阳光并没有照耀到经租户们。文革以后，国家虽然已经认识到该政策的错误性，开始将少量房屋发还给经租房主，但经租房的发还有严格的规定。三、经租房的现状调查（一）未发还经租房存量巨大以广州市为例，广州市在2010年开展了全市国家经租产的摸查工作，对全市八个区、两个县级市的经租房进行统计，截止至2010年，广州市仍有经租房11517幢，合计建筑面积167.14万平方米。广州市在发还经租房方面的工作是做得比较好的一个城市，在全国遥遥领先。所以，即使是广州市，截止至2010年仍有如此多的经租房，全国现存经租房的数量之大也不难想象。在长达几十年的福利分房时代，我国各地都规定凡是名下有房产者不得享受福利分房，经租房主虽然不享有经租房的使用权，但经租房仍登记在其名下，所以经租房主们往往享受不到福利分房。解放半个世纪后，当绝大多数城市居民住房条件都大大改善时，经租房主及其后代的住房条件却往往是最差的。经租房主及其继承人申请经租房发还确实是步履维艰且路途漫漫，有些申请人申请发还长达10几年，仍然拿不回本应属于自己的房屋。目前绝大多数经租房仍然未能回到当年的经租户手中。（二）目前经租房发还条件仍十分严格以广东为例，根据1981年4月8日广东省人民政府批转省城建局关于进一步落实国家的房产政策，处理好私房改造中的遗留问题的报告（粤府【1981】79号）可以发还的房屋包括：起改点以下的出租房屋、经机关、团体动员安排出租的房屋、所收租金用于公益事业的房屋、不是出租的空房、解放后华侨汇款回国购、建的房屋（不论住宅还是非住宅、不论出租多少、不论在城市或墟镇）、私改时没有留足自住房的、不符合政策错改了的房屋。归纳起来，即只有华侨的房屋以及当时错改的房屋（即不符合改造政策又纳入改造的房屋）才能获得发还。四、经租房申请发还存在的问题（一）继承问题，共有问题虽然经租房申请发还，只要符合申请发还的条件，就可以向房管部门申请发还。但是经租房是历史遗留的问题，时间拖得越久，想要得到发还的可能就越难。这里主要涉及的就是继承问题。1955年改造的时候成为房主的人，起码已到成家立业的年纪，1955年至今已半个世纪有多，经租房的房主几乎都已经过世。申请发还只能由经租房主的继承人申请。能否证明其是经租房主的唯一继承人或能否找齐所有继承人一同申请发还，是经租房申请发还面临的一个最大的难题。十八世纪五十年代，一夫多妻的情况十分普遍，享有继承权的继承人人数众多。尤其在广东沿海地区，华侨特别多，因此，享有继承权的人如今也不一定都在国内。广州市光复北路*号有一间经租房，房主是冯某（1992年身故）。冯某妻子钟某（2001年身故）于1995年6月15日立下公证遗嘱，若上述两间房产发还，由其姨甥孙周某继承。2007年9月3日，周某向房管部门提交了侨办证明冯某是归侨，并提交了钟某所立的遗嘱，申请发还冯某名下房产。房管部门受理后，经查询相关材料，发现冯某的户籍档案资料，冯某婚姻状况是“丧偶”，1971-1981年常住人口登记表显示，冯某婚姻状况“已丧偶”，后圈改为“钟某”。房管部门认为：冯某曾经丧偶，其与钟某之间属再婚，并非唯一婚姻，存在有其他法定继承人的可能，钟某在尚未依法取得冯某名下房产继承权的情况下所立的遗赠公证存在法律瑕疵，因此，房管部门对本案作了退案处理，没有将房屋发还。申请人要提供证据证明钟某是冯某的法定继承人，就必须查明冯某的第一顺序继承人还有哪些。由于年代久远，再要找到其他继承人并非易事。若本案还存在其他继承人，那么申请人周某就无法获得该房屋的发还。本案已算是众多申请发还案中较为简单的。许多经租房有继承权人都已定居国外，也与国内的继承人失去联系，按照现在的政策，国内享有继承权的人又不能单独申请发还，那房屋就只能由国家一直经租。（二）发还政策知晓问题经租房申请发还还存在另外一个问题，经租户主的继承人不知道经租房的发还政策。首先，是经租房由他人在使用，而历经这么长的时间，房产证可能已经遗失，有些继承人还不知道有这样的房屋存在，而还有一些房屋已经被拆迁征用的，经历多次变迁，继承人更加不清楚经租房的现状；其次，就算知道祖上有房屋被经租，许多继承人也不知道经租房发还的政策，不知道经租房还可以申请发还，更加不知道申请发还的条件及程序。五、解决方案（一）放宽发还政策经租房是历史遗留下来的问题，历史遗留问题处理起来都不容易。经租房的处理只有两条路可以选择，要么发还，要么由国家继续经租。由国家继续经租，时间拖得越久，想要得到发还就越难，最后从难变成不可能，这些房屋恐怕最后就会沦为国有。作为法律人，推崇的必定是私人财产神圣不可侵犯，而如今我国的情况又是国富民普遍不富，国家应当放宽经租房发还政策，使更多的经租户能够拿回属于自己的房屋。如可将发还申请人的条件放宽为只要有继承权的即可申请，若存在其他继承人的，可对该房屋登记为“限制买卖”，如此一来可保障申请人的居住条件，其他继承人出现时，房屋还在，其仍可向申请人主张权利。（二）主动发还、引导发还鉴于普通公民缺乏对经租房发还政策的了解，我们认为房管部