房地产行业：北京更严厉的房产新政凸显中央避免经济增长方式房地产化的政治立场

行业事件快评股票研究房地产Table_MainInfoTable_Title行业事件快评2010.05.04北京更严厉的房产新政凸显中央避免经济增长方式房地产化的政治立场孙建平张伟明021-3867631602138674672sunjianpinggtjas.ocmZS0880209040413本报告导读：分析政策对行业量价及房地产板块股价的影响。摘要：Table_Summary事件主要内容：北京市政府于4月30日出台地方楼市调控细则，例如：暂停三套房贷和异地购房贷款。需要高度关注的是：每个家庭（含本人、配偶和未成年子女）只能在北京新购买一套商品住房（含一手和二手），二套房认定标准执行“认房不认贷”。5月1日起，买房（网签和产权登记）需验户口本结婚证，需填家庭成员情况申报表。事件点评：1、 京十一条更严格的房产新增充分表明了中央政府压制高房价、避免高房价演变为社会问题、避免经济增长方式房地产化的政治立场。2、 北京是此轮“房价过快上涨城市”中的典型代表，也是媒体和舆论最为关注的焦点城市。我们认为，北京细则将为上海、杭州、深圳、广州、海南等前期过火的区域政策起示范作用，地方局部利益服从中央整体利益，4月14日国十条从严实施。3、 维持我们前期一直坚持的行业策略判断：在量价没对政策做出20-30%下跌反应之前，预计政策很难转向。房地产板块也很难出现明显良好的投资机会。4、 “一户限购一房”的限购政策不仅打压住房金融属性也打压住房商品属性，虽为临时限制措施，但短期内松动的可能较小。这是迄今为止对房地产市场最为严厉的管制措施，将明显抑制北京商品房的财富载体、投资良品和资产配置功能，也即将对高房价构成精确有效的打击。5、 “金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”意味着“认房不认贷”的更严格的二套房认定标准。6、 虽为规避二套房贷政策出现“假离婚”，但我们认为不得不采用该下策满足需求的人群在行业总需求中占比甚小，而对房价上涨推动力度最大的投资投机需求显然不会在如此强大的政策压力之下还用假离婚来继续。7、 “10年保障房开工13.6万套，新开工套数占比达到50%以上”的保障房建设目标，如若成功实施，一方面将直接冲击商品住宅尤其是中端的房价，另一方面若政策对开发商开竣工无有效监控，则商品住宅供地不增加的话，开发商将难以下决心释放供应量。8、 市场基本面后续值得关注的是6月份各地新增供应开始释放后的市场表现、政府是否能有效监控开发商保证开竣工和供给。9、 因政策风险得到较充分释放和前期股价急速下跌，短期股价继续大幅下跌概率小，但由于政策压力仍在、行业量价必将对政策做出中期下跌的正确反应，维持行业趋势非常谨慎和行业中性评级的观点。Table_Invest评级：中性上次评级：中性Table_Industry细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性Table_Report相关报告新版房产行业周报第75期（4.25-5.2）：政策、货量和房价带领五一和上周销量下跌，2010.5.4新版房产行业周报第74期（4.18-4.24）：上周销量明显下滑，二手挂牌量突增，观望上升，2010.4.26房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评，2010.4.9中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析，2010.3.30新版房产行业周报第73期（4.11-4.17）房交会使销量环比上扬，但政策必将导致下降，2010.4.19新版房产行业周报第72期（4.4-4.10）：上周销量下滑，房价维持上涨，政策趋势趋严，2010.4.12新版房产行业周报第71期（3.28-4.3）二线城市房价涨幅追随北京，政策风险上升，2010.4.5新版房产行业周报第70期（3.21-3.27）销量环比上涨，房价普涨，关注政策反应，2010.3.28重庆区域楼市联合调研纪要，2010.3.15抑地价、增供应、调结构国土部34 号文件点评，2009.3.11国泰君安_CRIC（克尔瑞）房地产电话交流会纪要，2009.3.9国泰君安地产周报第1-2、3、4、5-6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62、63、64、65、66、67，2008.1-2010.32009年房地产行业专题策略研讨会纪要-拨云见日，2009.8.27-28房价定乾坤-2009年房地产行业投资策略，2008.12.05 附件一：北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知一、进一步统一思想，提高认识。要求各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来，从首都经济发展和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院决策部署，采取切实有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二、坚决抑制不合理住房需求。一是严格执行国发201010号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。通知还要求各有关部门和各区县政府要根据本通知精神，调整和完善相关措施，全面落实各项调控政策，全力推进政策性住房建设，切实担负起稳定房价和住房保障职责。市住房城乡建设和市监察部门要对市有关部门和各区县政府落实本通知情况加强监督检查，对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。三、增加住房有效供给。一是今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。二是依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。三是加强对住宅项目的协调服务，加快审批速度，促进住宅项目尽早开工建设和销售，增加有效供应。对加快建设销售和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。四、加快保障性安居工程建设。一是确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。二是大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。三是实施保障性住房全过程“阳光工程”。加强保障性住房各环节监督管理，实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。五、加强市场监管。一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。二是加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。三是要求市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。四是2010年5月底前，市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。五是进一步加强房地产市场统计分析和监测，做好政策宣传解读工作，引导居民住房理性消费。附表 1：行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值 （单位：百万元，亿元）证券简称04302009A2010E2009 2010 PB RNAV 溢价总总 投资评级 年初以来 股价 EPS EPS PE PE 比例 市值股本 涨幅 万科A 7.8 0.48 0.64 16.1 12.2 2.2 10.31 -24.3 857.63 10995.21 增持 -27.84 深振业A9.5 0.64 0.75 14.8 12.6 2.3 10.00 -4.8 48.28 507.18 增持 -15.98 中国宝安 11.2 0.23 0.64 48.2 17.6 5.4 10.05 11.4 122.16 1090.75 增持 2.00 招商地产 17.7 0.96 1.25 18.5 14.1 1.8 23.49 -24.8 303.45 1717.30 谨慎增持 -33.65 中粮地产 7.8 0.21 0.31 37.8 24.8 2.4 8.74 -11.0 141.11 1813.73 谨慎增持 -30.72 深长城 16.6 1.11 1.16 14.9 14.3 1.9 24.75 -32.8 39.85 239.46 谨慎增持 -25.48 中航地产 12.2 0.28 0.21 43.3 58.7 1.6 9.40 30.3 27.21 222.32 中性 -19.10 泛海建设 9.6 0.18 0.35 54.5 27.3 2.8 16.07 -40.1 219.43 2278.66 中性-32.80 华侨城A12.7 0.55 0.78 23.2 16.4 3.7 17.41 -27.0 395.27 3107.48 增持 -25.92 亿城股份 5.5 0.47 0.53 11.8 10.3 1.7 6.43 -14.7 49.48 902.93 谨慎增持 -20.46 名流置业 7.6 0.21 0.51 36.3 14.8 2.1 9.68 -22.0 101.71 1347.15 增持 -7.81 苏宁环球 10.2 0.42 0.75 24.4 13.6 5.7 10.40 -1.7 174.01 1702.66 谨慎增持 -25.46 中国武夷 7.2 0.17 0.27 42.2 26.7 2.5 6.80 5.6 27.96 389.45 中性 -9.00 荣盛发展 15.2 0.68 1.01 22.4 15.1 3.5 22.90 -33.5 136.46 896.00 增持 -26.46 保利地产 12.4 0.77 1.07 16.1 11.5 2.2 16.73 -26.2 565.09 4575.64 增持 -27.91 浙江广厦6.2 0.50 0.77 12.4 8.1 2.9 12.20 -49.0 54.23 871.79 谨慎增持-25.06 冠城大通 8.9 0.39 0.89 23.1 10.0 3.6 8.96 -0.5 65.61 735.50 增持 -23.23 建发股份 12.7 0.86 0.90 14.9 14.1 3.1 12.86 -1.2 158.01 1243.19 增持 -1.93 香江控股 5.9 0.33 0.55 17.8 10.7 3.4 11.25 -47.4 45.45 767.81 谨慎增持 -32.88 新湖中宝 5.2 0.23 0.43 23.0 12.0 4.3 9.87 -47.1 265.00 5076.60 增持 -20.70 北京城建 14.0 1.15 1.30 12.2 10.7 2.1 23.31 -39.9 103.74 741.00 增持 -21.74 天房发展 5.2 0.14 0.25 36.7 20.5 1.5 5.50 -5.6 57.39 1105.70 中性 -18.01 华发股份 12.3 0.83 1.11 14.8 11.1 1.9 18.30 -32.6 100.74 817.05 增持 -34.20 首开股份 16.9 0.81 1.18 20.9 14.3 2.0 19.90 -15.0 194.54 1149.75 增持-14.02 金地集团12.2 0.72 1.01 17.0 12.0 1.9 17.00 -28.5 301.83 2484.17 增持-12.46 万业企业7.8 0.37 0.63 21.3 12.3 2.3 9.14 -14.6 62.96 806.16 谨慎增持 -17.96 城投控股 11.0 0.33 0.70 33.3 15.8 2.2 10.89 1.3 253.48 2298.10 增持 -12.67 中华企业 8.4 0.45 0.66 18.6 12.7 3.1 8.92 -6.3 118.25 1414.44 增持 -26.25 苏州高新 7.2 0.24 0.49 30.1 14.6 2.3 10.26 -30.0 63.30 881.57 增持 -14.63 上实发展 10.1 0.23 0.56 44.6 18.0 4.3 12.63 -20.3 108.99 1083.37 谨慎增持 -27.89 信达地产7.3 0.42 0.67 17.3 10.9 2.1 12.50 -41.4 111.58 1524.26 增持-34.76 京投银泰7.1 0.15 0.42 48.7 17.1 3.5 6.38 11.7 52.74 740.78 增持-12.72 滨江集团11.3 0.48 0.72 23.8 15.7 4.4 14.17 -19.9 153.32 1352.00 增持 -21.30 嘉凯城9.1 0.66 0.99 13.8 9.2 5.4 11.04 -17.2 164.90 1804.19 增持-28.60 中铁二局10.2 0.47 0.84 21.8 12.2 3.5 16.07 -36.5 148.98 1459.20 增持-21.82 中南建设15.1 0.72 1.15 21.0 13.1 2.9 20.60 -26.8 117.41 778.56 增持-32.65 卧龙地产6.1 0.19 0.48 32.3 12.7 3.5 6.50 -6.5 44.09 725.15 增持-18.02 鲁商置业8.6 0.44 0.78 19.5 11.0 13.2 13.00 -34.0 85.88 1000.97 增持-30.97 开发类均值10.10 0.49 0.73 20.7 13.9 2.92 13.01 -22.4 160.96 1666.12 -21.18 金融街 8.9 0.55 0.70 16.1 12.6 1.4 15.93 -44.4 219.84 2481.21 增持 -26.96 阳光股份 8.4 0.36 0.61 23.4 13.8 2.8 5.92 41.0 62.62 749.91 增持5.27 中国国贸 9.7 0.29 0.50 33.6 19.3 2.2 11.27 -14.2 97.40 1007.28 谨慎增持-21.25 外高桥 15.2 0.35 0.46 43.5 33.0 3.6 11.62 30.8 153.64 1010.78 中性 -6.17 浦东金桥 11.2 0.43 0.43 26.2 26.0 2.8 17.54 -36.4 94.23 844.39 谨慎增持 -18.42 陆家嘴 19.9 0.61 0.58 32.9 34.4 3.6 16.02 24.5 372.42 1867.68 谨慎增持 -21.12 世茂股份 11.8 0.18 0.75 67.2 15.8 2.2 11.17 5.8 138.36 1170.60 谨慎增持 -29.05 张江高科 11.7 0.46 0.65 25.7 18.0 3.0 16.95 -30.8 181.82 1548.69 增持 -8.78 北辰实业4.4 0.17 0.24 25.5 18.3 1.6 6.73 -35.0 147.14 3367.02 中性-26.31 出租类均值11.23 0.38 0.55 29.9 20.6 2.57 12.57 -10.6 163.05 1560.84 -16.98 整体均值10.34 0.46 0.68 22.4 15.3 2.76 12.87 -19.7 165.42 1688.73 -20.28 作者简介：Table_About孙建平：孙建平：经济学硕士，毕业于南开大学金融学系，2004年1月进入国泰君安证券研究所，从事宏观经济、房地产行业研究。荣获2006年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第二名，2007 年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名，2008年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名,2009年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名。张伟明：双学士，毕业于天津大学电子工程系、南开大学金融学系，2004年7月至2010年2月就职于万科企业股份有限公司，曾先后在天津分公司、上海分公司、总部董事会办公室、总部战略投资部工作，2010年2月进入国泰君安证券研究所，从事房地产行业研究。分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权