楚雄禄丰小台子项目商业市场定位篇.ppt

报告提纲,宏观研究,城市商圈研究,商业市场研究,消费者研究,项目定位,宏观研究,反应一城市的商业发展水平的主要宏观指标是什么？,社会消费品零售总额,城市产业结构现状,金山镇的社会消费品零售总额在快速增长，平均年增长速度在46%，禄丰商业呈现快速发展态势。,宏观研究,宏观研究,第一产业,第二产业,第三产业,2009年禄丰县的产业结构,2009年的禄丰产业结构已呈现出“三二一”的产业结构类型，禄丰第三产业的快速发展为禄丰商业快速发展提供了条件。,20.6,38.2,41.2,宏观研究,从禄丰的社会消费零售总额的增长速度和产业结构可以看出禄丰的商业发展水平在快速提高；禄丰正在出现工业和第三产业齐发展的良好局面,哪些主要宏观指标能体现一个城市的消费能力？,宏观研究,城镇人均可支配收入,城镇人均消费性支出,宏观研究,禄丰县城镇居民消费能力与楚雄城镇居民相当，并远强于楚雄其他县市城镇居民,禄丰县城镇居民消费支出增长的比例大于收入增长率，居民的消费观念并不保守,从禄丰城镇居民的人均可支配收入和人均消费性支出可以看出，禄丰城镇居民具有较强的消费能力，并且消费观念并不保守，消费主观能动性强。,宏观研究,宏观研究,城市商业的发展规模主要由那些宏观指标来决定？,人口规模及人口增长速度,城市人口速度增长缓慢，商业量规模增长有限,禄丰城镇居民人均拥有面积以达到4.4.，在考虑流动人口消费的情况下，禄丰现有商业已能满足现有居民的需求，且远大于居民对商业的需求,那么未来禄丰商业的发展动力在哪里？,宏观研究,注：中国人均商业面积合理水平：一线城市1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米,禄丰未来商业发展的动力：,城市商业的换代升级,金山工业园区的建设其中德钢改造工程完成后将新增就业机会10000个，而整个工业园区建成后将总体新增20000个就业机会。,宏观研究,从宏观市场研究可以看出：以旅游和房地产为主的第三产业在快速推动禄丰商业的速发展；禄丰居民的消费能力已经与楚雄相当，并且居民的消费观念开放，主观能动性强；禄丰现有的商业体量已远大于居民的需求；禄丰未来商业发展的动力来自商业的升级换代和工业园区建设所带来的人口规模的增长。,宏观研究,报告提纲,宏观研究,城市商圈研究,商业市场研究,消费者研究,项目定位,城市商圈研究,城市的核心商圈在哪里？,城市商圈研究,城市的核心商圈步行街商圈；商圈由世纪大街、龙城路，金水路和金山南路合围而成。,城市商圈研究,步行街商圈的节点构成,节点2和3是禄丰构成了禄丰县城最早的经济圈，街区较老旧，主要以社区底商为主，业态档次跨越度较大；节点1是城市商业升级换代的代表，街区现象较好，以商业街形式为主；节点4街区，受德钢影响，街区现象较差，不适宜购物、娱乐和餐饮业态存在。,步行街商圈各商业节点功能,万融街泰安路金水路,步行街,惠民路,龙城路、金山南路南段,步行街商业节点购物、休闲娱乐、休闲餐饮、个人护理及保健与一体，年轻时尚快捷是主要诉求点。万融街、泰安路商业节点日常百货购、正餐和大众娱乐消费场所惠民街商业节点家居专业市场龙城路金山南路南段商业节点摩托车/电动车/农机销售及维修,城市商圈研究,城市主要街道的租金水平如何,城市商圈研究,禄丰县商业市场总体租金水平较低，核心商业区的最高租金段只在70元左右，商铺的投资回报率有限，回报周期较长；南市区西边在公务小区的带动下租金水平高于南市区东边。,城市商圈研究,城市未来商业圈发展趋势,城市商圈研究,城市商圈未来发展趋势：步行街商圈的核心地位短时间无法替代，核心商圈的4个节点除步行街外具有升级换代需求；城市出现多核心的局面，有待时日，时机并不成熟；城市租金水平较低，投资回报率低，投资回报周期较长;城北片区世纪大道具备成为一个重要城市商业节点的条件，区域位置优越、住宅扎堆、道路规划好且平整；城城南片区的商业价值较低，区域环境混杂、居住人群较少，城市向南发展空间有限。,城市商圈研究,报告提纲,宏观研究,城市商圈研究,商业市场研究,消费者研究,项目定位,商业市场研究,通过禄丰商业市场研究，我将回答以下问题：禄丰原有多少的商业体量?禄丰现有多少的供应量?项目的商业容量有多少？在售商铺产品的特征是什么？,商业市场研究现有商业体量,通过县城的商业普查得到现有的商业体量：,禄丰现有的商业体量为119014平米，其中空铺面积占现有商业体量的15%，市场已经供大于求。,商业市场研究供应分布,在售楼盘分布,龙宇新天地,翡翠湾,世纪佳源,金澜半岛,世恒山居,目前禄丰市场有5个在售楼盘，其中翡翠湾商铺以售完；市场总体出现北热南冷的局面。,在售楼盘商铺供应量,目前的供应量加上潜在的供应量将等于甚至超过禄丰现有的商业体量，供大于求，市场的风险在扩大。,商业市场研究供应分布,商业市场研究消化量,07年-09年禄丰商业消化量：,09年的消化量增加，07年-09年的平均消化量在18405平米，消化量有限。,原有体量,供应量,现有体量,禄丰的商业体量已经远超居民对商业的需求；现有的供应量完全可以解决城市商业升级换代和工业园区建设所带来的人口增长需求;通过现有5个楼盘的对市场洗涤，未来消费者市场空间有限，项目风险在增加；在市场容量已经原大于市场需求的前提下，项目的市场容量只能根据自身的居民自身需求而定，未来项目的住户如果在80001000户，以人均商业面积0.5平米来算，未来项目的商业容量为4000-5000平米。,商业市场研究项目市商业容量,商业市场研究供应价格,世纪佳园和金澜半岛的商铺价格在两年的时间内上涨了近乎3倍，价格上涨过快，市场过热，开发商和消费者投资风险在增大。,商业市场研究在售产品特征,商铺类型以街道底商和商住别墅为主,商业市场研究在售产品特征,小城市综合体已经出现,从商业市场研究，我们发现：禄丰商业市场价格上涨过快，市场过热，开发商和消费者投资风险在增加；现有的供应量已经完全可以解决城市商业的升级换代和工业园区建设所带来的人口规模的增长需求；在售商铺主要以街道底商和商住别墅为主。,报告提纲,宏观研究,城市商圈研究,商业市场研究,消费者研究,项目定位,通过禄丰消费者研究，我将回答以下问题：谁是商铺主要的购买者？消费者的需求特征是什么？,商业市场研究商铺购买者,本地人群,外地人群,乡镇人群,购买群体结构,消费者市场需求特征,商业市场研究商铺购买者,关注要素,购买用途,商铺消费者市场投资需求旺盛，购买者主要看重商铺的地段和商铺的汇报率,商业市场研究商铺购买者,消费者市场需求特征,商住别墅是市场的主流，商住别墅的宜住宜商，投资风险小。,商业市场研究商铺购买者,通过商业市场研究我们得到以下结论：消费者投资需求旺盛，是促进商铺市场走俏的主要原因；本地生意人是商铺的主要消化者商住别墅是需求市场的主流,报告提纲,宏观研究,城市商圈研究,商业市场研究,项目