【一周一法】购买已查封房屋房屋买卖合同无效.docx

购买已查封房屋，房屋买卖合同无效【案情】2012年，某移动公司与张某签订房地产买卖合同，约定移动公司购买张某位于市区X路的房产用于机房建设，协议成交价人民币20万元，2012年X月X日前办理房产过户手续。合同签订后，移动公司向张某交付4万元定金。付款后，张某未按约定的期限为移动公司办理过户手续，后来移动公司得知此处房产已于2011年被法院查封，无法办理过户，为此诉至法院。【问题】1、移动公司与张某签订的房地产买卖合同是否有效？2、移动公司已交付的定金如何处理？【法律分析】1、订立合同必须合法，不能违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。移动公司与张某订立的房地产买卖合同是在法院对出售房屋进行查封期间签订的。根据城市房地产管理法第三十八条规定，经司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。上述房地产买卖合同约定由张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司，显然违反了城市房地产管理法的强制性规定，故移动公司与张某签订的房地产买卖合同是无效的。2、本案中，张某将被法院正在查封的房屋出售给移动公司，该房产在查封期间无法办理过户手续，致使张某无法履行合同约定义务。根据合同法第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”规定以及合同法第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，张某应当将因房地产买卖合同收取的定金双倍返还给移动公司。【法律建议】 通过上述案例，为了有效避免公司以后购买房产时出现类似的纠纷或风险，特提出以下建议，仅供参考：1、签订买卖合同前，买方应到当地房管局对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产的是产权人本人。 2、买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金应签订书面协议，避免一方事后反悔，另一方则口说无凭。3、买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税、费，尽量避免实际发生的交易费用同自己的经济预算产生冲突。4、签订房屋买卖合同前，应审查拟购买房产是否处于租赁、抵押或查封状态。如该房产已出租，出卖人、购买人和承租人应协议约定退租条件，要求承租人书面放弃优先购买权；如该房产已抵押，应要求出卖人解除抵押后再购买；如该房产已查封，应待该房产解封后再购买或另行选址。【法律法规索引】 一、城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、合同法第一百一十五条 当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履