【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式.doc

【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式 税月伴你行专业的视角，及时的纳税指导，为您办税提供最有用的涉税信息。如果本文对您有所帮助，真心希望大家在文末顺便点赞，我们将为您提供更多更有价值的信息。一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本 100应交税费简易计税 3【103（1+3%）3%】 贷：银行存款 103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103（1+3%）3%=3万元。2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款 113 贷：主营业务收入 109.71【113（1+3%）】 应交税费简易计税 3.29【113（1+3%）3%】甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）（1+3%）3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。1、支付自来水公司水费时：借：其他应收款103贷：银行存款1032、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款113贷：其他应收款103主