房屋认购书和购房合同.docx

精选资料房屋认购书和购房合同篇一：房屋认购书是主合同,定金合同是从合同房屋认购书是主合同，定金合同是从合同房屋认购书是主合同，定金合同是从合同，定金合同的目的就是为了担保主合同的履行。对此，笔者的建议就是：(1)当事人应当注意保存定金的收据。定金合同是一种实践性合同，从交付定金之日起合同生效。担保法第90条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”(2)如果房屋预订合同本身是无效的，或者是根据法律被撤销的，开发商应当返还定金。担保法第4条明确规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同也无效。”定金合同无效后，开发商当然应该返还定金。(3)定金和订金有着截然不同的法律意义。定金有担保功能，而订金没有担保功能。担保法第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。”购房者应当提防房产商的文字游戏，如果使用“订金”字样，建议最好在合同中约定违约时的处理方式。(4)购房者需要注意的是，房屋预订书只是要求购房者去签订房屋买卖合同，而并不要求一定要签成房屋买卖合同，除了预订书中已确定的条款必须直接写入买卖合同中外，其他的合同条款还是可以跟房屋开发商具体协商的，比如房屋质量、权属保证、支付等等，如果因为预订书约定条款以外的条款达不成一致意见而签不成合同的，购房者不存在违约行为，开发商必须将定金退还。(5)还需要注意的一点是，在实际的操作过程中，购房者向房产商所做的通知、告知等等，最好采用书面的形式，而且要注意把相关的证据保存下来，以便发生纠纷时能更好地维护自己的合法权益。相关法律咨询请找门头沟律师原江【/mlist1358/58566/】篇二：购房认购协议书范本商品房认购协议书签约时间：年月 日 合同编号：甲方： 法定代表人：项目地址：电话：乙方：身份证号：通讯地址：电话：认购房屋基本情况：1、乙方认购甲方开发建设的楼 层 室；预测建筑面积 ，单价元/； 房屋总房款 元人民币（大写）。二、认购金额：人民币 元（大写）三、认购房产确认条款：1、乙方经对甲方所开发的 楼盘作了充分了解和选择，乙方对购买甲方所开发的商品房有购买意向，自愿与甲方签订商品房认购协议书；2、乙方须在付清首付款元且在年月 日前与甲方签订商品房预售合同；3、乙方已知悉商品房预售合同全部内容并按照该内容签字；4、乙方承诺：在本协议签订后，在上述约定的时间内与甲方签订商品房预售合同，缴纳相应房款，并承诺在与甲方签订商品房预售合同时，乙方将完全遵循本协议约定的条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，逾期不办理合同签定事项，视为乙方自行放 1 弃该房屋的购买权，甲方有权终止本协议，并有权将该房屋另行出售；5、乙方应如实填写通讯地址，确保甲方能够联系到本人，否则因通讯地址不实或联络不上等情况导致乙方损失的，由乙方自行承担；6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自甲乙双方签字盖章后生效。甲方（盖章）： 乙方（盖章）：法人代表:经办人：年月 日委托人： 年月日 2篇二：房屋认购协议范本房屋认购协议范本鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据我国合同法、担保法等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付_元定金一事达成协议如下：一、销售许可根据建设部城市商品预售管理办法第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：1交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为：_；2出卖人已经办理持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为：_；3经过房屋销售许可机构_，的批准，取得房屋预售（销售）许可证号码为_ 。二、广告承诺1买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在_报第_版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；2出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。3广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。三、合同标的本房屋位于_市_区（县）_路_号_楼 _层_室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有_单元_层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于_单元_层，朝向为_。四、购买过程出卖人承诺买受人希望购买的第_楼_户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向支付买受人的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。五、房屋面积房屋总建筑面积为_平方米，其中套内建筑面积为_平方米，阳台建筑面积_平方米，室内墙体面积为_平方米，分摊的共用面积为_平方米。六、房屋价格与交付1基本价格：买受人所购房屋价格为人民币_（大写：_元）；按套内使用面积计算为每平方米_元，按建筑面积计算为每平方米_元；2价格稳定：出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。3交付时间：商品房交付时间为_年_月_日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为_年_月_日。七、签订商品房买卖合同1协商时间：双方承诺将于_年_月_日就商品房买卖篇三：房屋认购协议书房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。房屋认购协议书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金。房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。房屋认购协议书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。由于房屋认购协议书大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在缺陷。a开发商事先制订的房屋认购协议书通常存在那些缺陷1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中遇有分歧，往往会使购房人陷入困境。认购书应看作是一个购房意向，与正式合同还有很大差别，单纯凭借认购书来决定购房，这对购房者来说非常不合理。2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书对房屋买卖合同内容约定不明确，从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。在这个环节可能产生的问题是，购房者在对欲购的商品房的进一步了解中，发现房屋并不理想，想不签合同，拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。b、签订房屋认购协议书将产生怎样的后果鉴于房屋认购协议书独特的法律地位，在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷正日渐增多。对于购房人来说，签订认购协议书是购房过程中值得重视的一个环节。一旦你与开发商签订了房屋认购协议书，就会产生以下后果：1、如果你应当在约定的时间与开发商签订商品房买卖合同，开发商就不能将房屋认购协议书所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如你无故拒不按约定的时间签订商品房买卖合同，开发商则有权将房屋认购协议书确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回你交付的定金;如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你;2、在约定的时间，双方就房屋认购协议书确认的商品房的买卖达成协议，正式签订商品房买卖合同，房屋认购书约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分;3、房屋认购协议书中双方的权利义务将转化成商品房买卖合同条款中的一部分。对超出房屋认购协议书的商品房买卖合同条款双方不能达成一致，而使商品房买卖合同没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给你。如果商品房买卖合同签订成功，你从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。c、签订房屋认购协议书应当注意些什么尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为房屋认购协议书中双方约定的权利义务将转化成商品房买卖合同条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的房屋认购协议书大多是事先准备好的格式条款，对于房屋认购协议书中没有的内容你有权要求补充。(一)认购书的主要内容有哪些认购书的主要内容应包括：1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等;2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。篇三：购房认购协议书篇一：房屋认购协议书房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。房屋认购协议书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金。房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。房屋认购协议书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。由于房屋认购协议书大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在缺陷。a开发商事先制订的房屋认购协议书通常存在那些缺陷1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中遇有分歧，往往会使购房人陷入困境。认购书应看作是一个购房意向，与正式合同还有很大差别，单纯凭借认购书来决定购房，这对购房者来说非常不合理。2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书对房屋买卖合同内容约定不明确，从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。在这个环节可能产生的问题是，购房者在对欲购的商品房的进一步了解中，发现房屋并不理想，想不签合同，拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。b、签订房屋认购协议书将产生怎样的后果鉴于房屋认购协议书独特的法律地位，在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷正日渐增多。对于购房人来说，签订认购协议书是购房过程中值得重视的一个环节。一旦你与开发商签订了房屋认购协议书，就会产生以下后果：1、如果你应当在约定的时间与开发商签订商品房买卖合同，开发商就不能将房屋认购协议书所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如你无故拒不按约定的时间签订商品房买卖合同，开发商则有权将房屋认购协议书确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回你交付的定金;如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你; 2、在约定的时间，双方就房屋认购协议书确认的商品房的买卖达成协议，正式签订商 品房买卖合同，房屋认购书约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分;3、房屋认购协议书中双方的权利义务将转化成商品房买卖合同条款中的一部分。对超出房屋认购协议书的商品房买卖合同条款双方不能达成一致，而使商品房买卖合同没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给你。如果商品房买卖合同签订成功，你从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。c、签订房屋认购协议书应当注意些什么尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为房屋认购协议书中双方约定的权利义务将转化成商品房买卖合同条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的房屋认购协议书大多是事先准备好的格式条款，对于房屋认购协议书中没有的内容你有权要求补充。(一)认购书的主要内容有哪些认购书的主要内容应包括：1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等;2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。篇二：房屋认购协议书3房屋认购协议书甲方：乙方：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋认购事宜，在签署正式商品房买卖合同之前，达成如下协议：第一条 项目情况甲方在位于 拟开发建设住宅小区。第二条 乙方认购房屋的面积乙方所认购的房屋（以下简称该房屋）建筑面积约为（最终面积以产权登记面积为准）。如产权登记面积与本协议的面积存在误差，双方需以货币形式采取“多退少补”原则据实找齐差价款。第三条 计价方式与价款甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币） 元/。总价款为元。第四条 付款方式及期限乙方同意按第第1种：乙方分期支付购房款。1、乙方签订此认购协议，向甲方支付该房屋总价款的（人民币） 元。2、甲方进入施工现场开始施工之日起，十日内乙方须向甲方支付至该房屋总房款的 。 3、乙方认购的房屋工程主体在封闭之日起，三日内须向甲方支付至该房屋总房款的 。 4、乙方在该房屋达到入住标准时，须向甲方支付至该房屋总房款的 。第2种：乙方办理银行按揭贷款。1、乙方签订此认购协议，即向甲方支付该房屋总价款的50%即（人民币） 元。2、甲方在取得房屋预售许可证后，乙方办理银行按揭贷款。第五条、乙方的违约责任乙方如未按本协议约定的时间付款，逾期每日按1%收取违约金，逾期15日，甲方有权解除本协议。因乙方原因无法正常办理银行按揭贷款业务，乙方15日内同意支付至该房屋总房价款的95%，剩余房款在该房屋达到入住标准时支付完毕，否则此协议自动终止。本条所述逾期付款，是指依照本协议第四条约定的到期应付款未予支付及支付未完全的。第六条、 房屋交付期限1、甲方承诺在年月日前，将符合本协议约定的房屋交付给乙方。2、如遇下列特殊情况，除双方协商解决外，甲方可根据实际情况予以延期，因自然环境恶劣或不可抗力导致无法正常施工延误工期的情况。第七条、关于签订商品房买卖合同及更名的约定甲方取得商品房预销售许可证后，甲乙双方签订商品房买卖合同，此协议自动终止；在正式签订商品房买卖合同前，乙方可更名一次，在签订商品房买卖合同后，乙方如更名须自行到房地产交易中心办理，费用自理。第八条、 本认购协议一式两份，双方各执一份。在签署之日即时生效，每份具有相同法律效力。甲方：联系方式：乙方：联系方式：年 月 日篇三：房屋认购协议书房屋认购协议书编号：甲方：法定代表人： 联系电话：乙方： 身份证号：联系电话：经双方协调一致，就乙方认购 区物业事宜，订立本合同。第一条：乙方认购甲方开发建设的房屋位于物业（以下简称该物业），建筑面积约为 平方米。第二条：该物业的实际建筑面积，以甲方委托的住房和建设主管部门认可的测绘机构测绘的面积为准。甲、乙双方根据本协议确定的单价据实结算，多退少补。第三条：该物业单价为 元/平方米，乙方采用 付款方式。第四条：本协议签订前，甲方已向乙方提示和说明了商品房买卖合同及补充协议范本的内容，乙方已清楚了相关的内容并对其表示认同。签订本协议之时，乙方向甲方给付定金人民币￥ 元（大写：万元整），作为乙方承诺与甲方就该物业订立并履行商品房买卖合同及补充协议的担保。商品房买卖合同及补充协议签订并按约履行后，该定金抵作房价款。第五条：认购期为天，自 年 月 日起至 年 月 日止，该期间内甲方不得另售该物业，否则应双倍返还定金；乙方须于 年 月 日前到xxxx售楼中心与甲方签订商品房买卖合同及补充协议，逾期即为自行放弃该物业的购买权，且无权要求返还定金。第六条：乙方在认购期内签订商品房买卖合同及补充协议的，甲方给予一定的优惠。具体优惠详见xxx。第七条：本协议经双方签字，甲方加盖公章后生效。未经甲方书面同意乙方不得将本协议权利和义务转让给他人。一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。甲 方：（签章） 乙 方：（签章）委托代理人：年 月 日 年 月 日篇四：房屋认购协议书房屋 认 购 协 议 书甲方： 乙方： 身份证号： 甲方（拥有合法的房地产开发资质）开发建设的房屋，乙方自愿认购。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购房屋达成如下协议：一、 甲方建造房屋：位于 。二、 乙方所购房屋的基本情况：乙方所购的房屋为 号（参考户型图），每套房屋的建筑面积约为 平方米，单价为 元/，每套房屋价格为 元（大写 ）。乙方总计购买 套，购房款总计人民币（大写）元。房屋的具体面积以国家房测部门实测为准，据实结算，房价实行多退少补。三、 付款方式：双方商定按 方式付款：于签订协议时支 付 ； 于篇四：房屋认购书的法律效力及违约责任房屋认购书的法律效力及违约责任 认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。 【案情】 XX年11月12日，原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订美食文化广场房屋订购单一份，约定原告向被告支付购房意向金20万元，原告随后取得美食文化广场C06商铺优先认购权，被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺，预购面积为150平方米，并明确商铺的价格为每平方米5100元。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将不予退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为购房款的一部分。订购单签订之后，原告向被告支付了20万元意向金。XX年5月8日，被告取得 美食文化广场商铺的预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。XX年5月12日原告至售楼处与被告交涉，要求被告按订购单签订正式商品房买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并要求原告按总价120万元的价格签订商品房买卖合同。XX年6月5日，被告以约120万元的价格将讼争商铺出售给他人。双方因此发生争议，原告遂诉至法院，请求人民法院判令被告按万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告涉案商铺现市场价与双方原约定售价的差价损失万元。 【审判】 法院经审理认为：原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后，原告按约支付了意向金，但被告在本约磋商时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行签订本约义务的行为构成违约。预约合同属前缔约时期缔结的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。被告在违背预约合同的约定不履行签订本约 义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原告的诉讼请求不予支持。原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益，鉴于预约合同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异，原告所支付的意向金亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼请求缺乏法律依据，难以支持。但是，由于被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，导致原告缔约机会的丧失，被告应对此承担责任并作出相应赔偿。遂判令：一、解除原告与被告签订的美食文化广场房屋订购单；二、被告返还原告购房意向金20万元；三、酌情赔偿原告经济损失20万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。 一审案件受理受理费11450元，由被告负担。 有观点认为：双方签订的美食文化广场房屋订购单对订购商铺的面积和单价均作了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款。此外，双方在订购单中还明确约定：原告应在接被告通知后十天内，前来按订购单订立商品房买卖合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处；购房意向金可以冲抵购房款；其他买卖条款以商品房买卖合同为准。根据订购单的条款内容，签署商品房买卖合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以订购单中的约定为准，其他条款只需根据商品房买卖合同格式文本和交易习惯即可确定。认购书具备 了商品房买卖合同的主要条款，被告应履行缔约义务，即按认购书主要条款（包括原价）继续履行。 【评析】 在房屋买卖交易中，大多数开发商都会要求买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对认购书的性质与法律效力认识不统一，对违反房屋认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。 一、房屋认购书的性质 司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是房屋买卖合同的一部分，与正式的商品房买卖合同互为补充。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。 笔者认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书符合合同的法律特征，是一个独立的合同，其效力并不依附于房屋买卖合同，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，合同约定的是当事人为特定行为（签定本约）的义务，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。 二、房屋认购书的效力 认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用合同法的一般规则。理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。 笔者认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来 篇五：房屋认购书的法律性质房屋认购书的法律性质在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反城市房地产管理法强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。 但根据合同法第94条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释（下称解释）、城市房地产开发经营管理条例（下称条例）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款： （一）开发商逾期交房除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据合同法第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据担保法及物权法等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（四）房屋质量不合格因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。（五）面积误差比绝对值超出或无法办理所有权证根据解释第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。商品房买卖合同约定或者条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。篇六：房屋认购书样本商品房认购协议 甲方：青岛伯金汉房地产开发有限公司海阳项目部 物业名称：金海嘉园地址：海阳市海政路南、移动公司东侧邮政编码：联系电话32382223238333 乙方：姓名/公司名称：_ 代理人：_身份证号码/注册登记号：_地址/法定地址：_邮政编码：固定电话：_ 移动电话： 甲、乙双方就乙方购买金海嘉园小区商品房事宜，经过平等协商，签订本认购协议。 1、乙方自愿订购金海嘉园小区住宅/点_栋_层 _号。建筑面积：_平方米（最终以房产部门实测面积为准）。 单价：（人民币）_元/平方米，总价：（人民币）_元。大写：_佰_拾_万_仟_佰_拾_元。2、乙方于签订此认购协议时，按照不低于房屋总价款的10%向甲方支付定金，即（人民币）_元，签订商品房买卖合同时抵房价款。3、乙方于甲方通知正式开盘销售之日起五天内，签定商品房买卖合同，同时按照本认购书第6条之约定付款（含定金），乙方逾期未签定商品房买卖合同，甲方不再保留其订购房号。4、乙方在本协议签定三日内自愿放弃认购房屋，甲方将按照认购金的70%退还，除此因乙方原因违约，定金不予退回。5、甲方在乙方支付定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出售给第三方的，甲方应向乙方双倍返还定金。6、甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款：(1) 一次性付款，双方签订商品房买卖合同同时付清。(2) 分期付款，双方签订商品房买卖合同同时付至总房款的30%，余款在一月内付清。(3) 按揭付款，按照银行同期规定执行，双方签订商品房买卖合同同时补齐首付款。7、本认购书一式三份，甲方执二份、乙方执一份，自双方签章之日起生效。双方签订商品房买卖合同后，本认购书自动作废。 甲方： 乙方： 法定代表人：法定代表人：委托代理人： 委托代理人：签约日期： 签约日期：篇七：房屋认购协议是无效合同吗？房屋认购协议是无效合同吗？事件 25万元订了5套别墅，开发商擅改规划，购房者要求双倍返还定金 XX年5月，余女士看中了位于富阳银湖开发区某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅户型确认书，双方约定：余女士向开发商预定别墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5万元；开发商在收到定金60天后，对该别墅进行放样施工，余在放样施工前有权变更，60天后不作变更，开发商视为放样确认；在领出别墅预售证时，双方在此基础上正式签订预售合同。确认书签订后，余不久支付了定金25万元。 两个月后，因种种原因，开发商向余发放“规划设计优化调整后有关事项”的征求客户确认函一份，写明：户型、楼型、立面的设计可能会作适当的优化调整，原约定的位置不变，但建筑朝向和定位会作适当调整。如余女士在8月8日前不回复，视为放弃对房屋的预约，开发商将该房屋另行销售，返还原告定金并计同期利银行存款利息。 余女士在收到函后，即发出律师函，提出开发商因自身原因调整规划、设计和单体建筑，没有按约定在定金交付60天后对预订别墅进行放样施工，并推迟了交房期限，已构成严重违约，要求解除预约协议，并要求开发商双倍返还定金。为此，双方产生矛盾，开发商至今未施工建造。余女士上告法院，要求开发商双倍返还定金，并赔偿损失20万元。 法院认为，余女士明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订了户型确认书，并在确认书中明确开发商在取得别墅预售证时，双方在此基础上签订预售合同，该确认书应认定为双方对预售合同的签订进行了预约。但同时认为，双方在不具备签订预售合同法定条件时，在确认书中约定购房定金条款，开发商向余收取购房定金行为违反了法律规定，应认定为无效。余女士要求双倍返还定金，没有法律依据，法院不予支持，但开发商应返还定金及支付银行同期贷款利息。余女士提出要求主赔偿经济损失20万元，法院认为证据不足，不予支持。据业内人士介绍，现此案正在杭州市中级人民法院二审过程中。 争论 认购书究竟是不是有效合同 尽管几乎所有的楼盘都有签订房屋认购书的做法，但关于认购书是否有效的争论一直没有停过，据浙联律师事务所戴和平律师介绍，目前主要有两类观点。 认购书就相当于房屋买卖合同，违反国家规定，属无效合同。 虽然签署房屋认购书的目的，对购房人来讲是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲则是为了加强对购房人的约束以增加交易机会，但从此类文件的形式和内容分析，实为房屋买卖或预售合同。理由如下： 一、文件符合（合同法）中关于合同须以书面形式订立的规定； 二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款； 三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全可以实现； 四、文件中通常会对定金问题做出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系； 五、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更。 中华人民共和国城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而商品房销售管理办法第22条也规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，签订房屋认购协议行为显属违规，应认定为无效合同。 房屋认购协议是独立的担保合同，为有效合同。 要分析这类预售商品房的优先认购协议效力，首先，得先对商品房预售合同与预售商品房的优先认购协议的性质进行比较。 所谓商品房预售，是一种特殊的期待物权（俗称期房）买卖，与通常的现实物权（俗称现房）买卖有别，涉及的是一个将来的物权交易。为规范这类交易行为秩序，保障买卖双方（尤其是预购方）的利益，促进房地产业健康发展，需要国家政府从法律、行政管理上对这类行为加以规范和一定的限制。对商品房预售行为，出台了不同层次效力的规定，明