金泰商业街销售招商营销报告.ppt

金泰假日广场暨I期商业街项目投资及招商手册AvenueDeJinTai,西安金泰恒业房地产开发有限公司2008年12月,荟萃国际品牌绽放华贵品质体会时尚风情感受优雅生活,金泰假日广场JINTAIHOLIDAYPLAZA,2009年-最值得期待-西安高新区城市综合体精彩呈现！,目录CONTENTAvenueDeJinTai金泰假日广场I期商业街一、2009高新区全新商务建筑群二、核心腹地坐享繁华三、一期四大主题商街四、投资金典五、招商流程金牌保证,金泰假日广场JINTAIHOLIDAYPLAZA高新荣耀地标横空出世！,2009西安高新区40000m时尚购物中心、30000m国际甲级写字楼、30000m酒店式豪华公寓、高级影院、商业街精彩献映！百米绝对高度，构筑高新区崭新地标，引领企业商务未来！与国际甲级写字楼、时尚购物中心、酒店式公寓繁华共荣，尊贵便利，豪华尽享！,(金泰假日广场项目示意图，设计效果图优化中),标定高新商务新秩序-下一个西安高新区的新地标！ANEWBUSINESSSTRANDARDINGAOXIN，XIAN,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期商业街项目效果图,金泰假日广场商业街紧邻700万平方米高尚生活区，和记黄埔、上海绿地、融侨集团、大华集团等国际知名开发商陆续抢滩西高新！高新区内唯一CBD区域,强大的政府规划和巨额投资，216万高尚社区人口和近20万的流动人口,核心商业投资价值无可限量！I期商业街黄金旺铺带租约隆重发售！面积分割灵活，最小黄金旺铺14-110平方米起售！,西安古都崭新风貌-充满魅力的新大都会！,西安市GDP年增长率保持在12%左右，经济的快速增长必然带动商业活动和对商业地产产生直接的需求！按照平均6%的增长速度，预计2020年西安人口将达到1000万。人口的增长必然带来更多的消费，必然促进商业地产市场的繁荣发展！,西安高新区西部城市唯一核心CBD即将再现！,1992年，高新管委会首度成立，诞生了高新路的崛起！2003年，高新管委会第二次搬迁，成就了科技路的腾飞！2008年，高新管委会鼎立入驻、百余家银行、风险投资公司、中介机构以及多家世界500强企业聚集于此，届时划出CBD区域将建成为一个集大型会议、交流、文化休闲、商业娱乐、商务办公于一体的城市核心CBD（中央商务区），也是今后西安的城市商务中心!金泰假日广场位踞高新区核心CBD的门户，距离高新管委会新址仅5分钟车程，地理位置优越，交通便捷、路网纵横，共筑商务区核心地标，联动世界商务！,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期商业街项目位置,金泰假日广场-I期商业街（AvenueDeJinTai）项目所在区域将是未来西安高新区CBD2期重要的发展区域之一，区域居住价值将很快带动商业地产价值的提升！项目紧邻高新区CBD2期未来管委会地点所在地，高新区CBD2期发展方向的确定，使得未来本项目所在区域的太白南路及丈八东路区域将是高新区CBD2期板块核心的商业中心发展区域，其未来发展商业地产的潜力巨大！,本案,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期商业街商圈分析,张家堡商圈,太华路商圈,李家村商圈,电视塔商圈,太白南路商圈,钟楼商圈,西安的城市发展促进新的商圈快速形成；由于受土地稀缺，老皇城“复古”的规划，以及西安人的古城情结，都给商业地产的快速发展奠定了坚实的市场基础。近几年西安商业地产发展迅猛，形成了高新、曲江、小寨、康复路、钟楼、西大街、解放路等新的商业地产版块，使得商业地产迎来新的发展机会。高新区其地位列于全国开发区前列。但西安高新区的发展目前主要以居住、办公和高科技为主，商业配套明显落后。,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期商业街项目四大优势,A、区域市政配套完善-有利于商业地产的发展项目所处大区域市政配套设施完善，有高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施；有一流的中学、小学、幼儿园，有环境服务一流的医院、星级宾馆，方便快捷的购物中心和超市，同时也拥有配套齐全的商务、生活服务设施，如国际俱乐部、奥林匹克中心、健身中心、各类球场、特色餐饮；,学校陕西省幼儿师范、税务学校、银行学校、铁路职大、电子一中、618附中、39所附中、高新一中、西安文理学院等；商业电子城商业步行街、人人乐超市、紫薇宜佳超市等；金融农业银行、交通银行、中国银行、工商银行等遍布周边；医疗交大医院、高新医院、521医院、西安博爱医院等近在咫尺；交通公交出行便捷，6路、220路、311路、313路、322路、204路、225路、716路、900路、五龙专线等。,B、区域人口密度大，大盘云集，未来居住人群经济实力较强-人口数量及人口质素是商业地产发展的重要因素未来未来项目所处区域内常住人口总量保守计算将达到10万人，流动人口将达到5万人，非限性预计区域人口总量应该在20万人左右，人口密度大。目前项目所在区域随着周边众多中高档楼盘的涌现，将会在区域内形成一个大范围的高端居住区，其区域未来居住人群的经济实力将有质的提升！,C、区域核心商业中心即将呈现！金泰假日广场项目集中集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公等于一体，包括百货店、办公楼、酒店式公寓、以及众多专业连锁零售店在内的城市综合体，将来会云集国际、国内外众多时装精品店、中高档餐饮、娱乐场所！金泰假日广场I期商业街项目位置正处于太白南路与丈八路的交汇点处，本身就具有强大的昭示、人流聚集效应，加之上万平米的商业规划，必将成为区域内的商业中心，商业的汇集点，投资前景无限！,本区域市政配套完善，但现有成熟商业配套不足；项目周边区域人口密集，中高端住宅大盘云集，未来发展高端、优质商业地产的前景看好；区域内商业地产分散，缺少核心商业中心；现有商业和未来规划商业业态多以生活配套为主，形式较为单一；区域内除绿地世纪城，其它项目均无独特商业定位。,D、区域发展机遇成熟投资前景看好！,精品购物街Shopping,精品生活街Lifestyle,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期四大主题商街,精品餐饮街Restaurant,娱乐旗舰店街EntertainmentFlagshipstore,金泰假日广场AvenueDeJinTai-I期四大主题商街总图,金泰假日广场-I期商业街精品餐饮旗舰店位置说明,中式及休闲餐饮旗舰名店招商租户：中式正餐-2号楼1、2层上岛咖啡-3号楼08单元西式快餐店-7号楼02单元上述精品餐饮旗舰店位置推荐投资区域：1、2号楼-201及202（2层）店铺，建筑面积1700平方米;2、7号楼702店铺，建筑面积144平方米;3、3号楼308店铺，建筑面积789平方米;2号楼1、2层标准平面图,精品餐饮街投资分析Restaurant,分析目标：2-101及201号店铺，总建筑面积1700平方米，适合行业:大型中餐及正餐（中、高档餐饮）,人均消费50元/人5成10年按揭总房款RMB16，320，000首期付款50%16，320，00050%=RMB8，160，000贷款50%RMB8，160，00010年月供款RMB91，392月管理费(按RMB4/平方米/月计算,地上部分):RMB6，800每月总供款:RMB98，192每天纯租金总成本:RMB1.89元/天/平方米上述纯租金总成本的结果符合大型餐饮类客户对该租赁区域的要求,购买该商业店铺类业主自己经营或直接出租给餐饮类客户，租金水平在RMB2.025元/天/平方米左右，该类投资回报每年收益率高达10%，但投资总价较高。,精品餐饮街投资分析Restaurant,分析目标：3-308号店铺，总建筑面积789平方米，实际有效面积建筑面积404平方米，（地下室做为餐饮加工间处理)适合行业:上岛咖啡（休闲类餐饮）,人均消费30元/人5成10年按揭总房款RMB3，518，000首期付款50%3，518，00050%=RMB1，759，000贷款50%RMB1，759，00010年月供款RMB19，700月管理费(按RMB4/平方米/月计算,地上部分):RMB1，616每月总供款:RMB21，316每天纯租金总成本:RMB1.73元/天/平方米折算面积后平均租金:RMB0.89元/天/平方米,分析结果:上述纯租金总成本的没有超过了目前区域内大型中、高档中餐及休闲餐饮店铺所能承受的租金标准，如果以折算面积后的平均租金来看,完全可以大大满足该类餐饮客户对租金的预期要求,由于该类休闲餐饮行业的特殊性造成该地段餐饮客户对租金成本控制在RMB1.0元2.0元/天/平方米，所以投资该商业店铺对投资者和经营者均能带来较好的人流和理想的投资回报！,3号楼308单元1、2层标准平面图,精品旗舰店招商租户：银行服务个人服务、美容美发SPA、KTV、休闲娱乐汽车展厅专业类产品卖场上述精品旗舰店位置推荐投资区域：1、1号楼104号店铺，建筑面积为1052平方米;2、3号楼303号店铺，建筑面积为487平方米;3、3号楼304号店铺，建筑面积为977平方米;,金泰假日广场-I期商业街精品旗舰店位置说明,精品旗舰店投资分析Flagshipstore,分析目标：3号楼303号店铺，建筑面积487平方米适合行业:银行5成10年按揭总房款RMB4,743,500首期付款50%4,743,50050%=RMB2,371,750贷款50%4,743,50050%=RMB2,371,75010年月供款RMB26563.60月管理费(按RMB4/平方米/月计算):RMB1948每月总供款:RMB28511.60每天纯租金总成本:RMB1.92元/天/平方米分析:上述纯租金总成本的结果符合银行类客户对该租赁区域的要求,购买该商业店铺类业主直接出租给银行类客户，租金水平将在RMB2.53.0元/天/平方米左右，该类投资回报每年收益率高达30%，但投资总价较高。,分析目标：3号楼304号店铺，总建筑面积977平方米，适合行业:电子产品卖场类租户,5成10年按揭总房款RMB6,807,000首期付款50%6,807,00050%=RMB3,403,500贷款50%6,807,00050%=RMB3,403,50010年月供款RMB38119.20月管理费(按RMB4/平方米/月计算，地上部分):RMB1688每月总供款:RMB39807.20每天纯租金总成本:RMB1.33元/天/平方米分析结果:上述纯租金总成本的结果符合电子产品卖场类客户对该租赁区域的租金要求，但由于该类店铺位置好，但地下面积较大，月租金较高，对租户的行业平均赢利水平要求较高，要有一定的知名度，预计未来一层租金水平在RMB2.5-2.8元/天/平方米左右。,精品生活街招商租户：蛋糕店（味多美、好利来、面包房）洗衣店（伊萨尔、法国福耐特等洗衣店）药店（金象大药房、999、百姓大药房等）传统老字号食品、茶点店（吴裕泰、张一元茶庄等）24小时便利店（7-11、物美、好邻居等）柯达冲印店鲜花、水果、烟酒杂货店儿童用品专业店旅游咨询、房产中介（链家、我爱我家等连锁店）上述精品旗舰店位置推荐投资区域：1、1号楼106、107号店铺，建筑面积为14平方米;2、3号楼309、310、311、312号店铺，建筑面积为14平方米;3、7号楼702号店铺，建筑面积为144平方米;4、9号楼902、905号店铺，建筑面积111平方米；,金泰假日广场-I期商业街精品生活街位置说明,精品生活街店投资分析Lifestyle,分析目标：3号楼309-312号店铺，建筑面积14平方米，4个店铺总共为建筑面积56平方米，适合行业:服装、珠宝、水吧、精品烟酒类租户单价RMB18000/平方米，5成10年按揭总房款RMB5618000=RMB980，000首期付款50%980，00050%=RMB490，000贷款50%980，00050%=RMB490，00010年月供款RMB5，488月管理费(按RMB4/平方米/月计算,地上部分):RMB224每月总供款:RMB5，721每天纯租金总成本:RMB3.35元/天/平方米折算每个店铺平均租金:RMB1430元/月预计每个店铺平均月租金:RMB3406元/月分析结果:由于该类店铺位置好，面积小，投资总额小，适合一次性购买，月租金盈利较高，对租户的行业平均赢利水平要求较高，适合服装、珠宝、水吧等利润较高等行业。,分析目标：9号楼902号店铺，建筑面积111平方米，适合行业:蛋糕店、药店、美发、烟酒杂货类租户单价RMB13000/平方米，5成10年按揭总房款RMB11113000=RMB1，443，000首期付款50%1，443，00050%=RMB721，500贷款50%1，443，00050%=RMB721，50010年月供款RMB8，080月管理费(按RMB4/平方米/月计算，地上部分):RMB444每月总供款:RMB8，524每天纯租金总成本:RMB2.5元/天/平方米